1、11鹤峰华龙半岛商住开发项目可行性研究报告22目 录第一章 总 论 .51.1 项目简介 .51.2 项目建设年限 .61.3 项目建设内容及规模 .61.4 项目建设投资及来源 .61.5 项目建设财务指标 .71.6 环境保护控制性指标 .71.7 能源资源利用指标： .81.8 项目土地转用控制性指标 .81.9 项目建设单位概况 .81.10 项目建设依据 .91.11 可行性研究依据 .91.12 可行性研究范围 .91.13 结论 .10第二章 项目背景 .112.1 项目区域自然资源背景 .112.2 项目区域经济背景 .132.3 社会发展背景 .172.4 项目业主背景 .1
2、92.5 房地产开发背景 .20第三章 市场分析 .253.1 市场预测 .253.2 价格弹性系数 .263.3 项目 SWOT 分析 .273.4 营销战略 .31第四章 项目选址及建设条件 .324.1 项目选址 .324.2 建设条件 .324.3 土地征用情况 .36第五章 建设规模及建筑设计 .36335.1 建设规模 .365.2 建筑设计 .37第六章 公用辅助工程 .446.1 给排水设计 .446.2 强弱电设计 .456.3 电梯安装 .486.4 暖通设计 .496.5 防雷设计 .506.6 消防 .516.7 防震抗震 .536.8 天然气 .55第七章 节能 .5
3、77.1 设计依据 .577.2 设计原则 .587.3 资源利用分析 .587.4 能耗分析 .597.5 节能措施 .60第八章 环境保护与水土保持 .618.1 编制依据 .628.2 主要污染源分析 .638.3 环境保护措施 .638.4 水土保持措施 .66第九章 劳动保护与安全卫生 .679.1 设计依据 .679.2 劳动保护措施 .679.3 安全生产 .689.4 卫生 .69第十章 组织管理、招标及实施进度 .7010.1 项目组织管理 .7010.2 招标管理 .7110.3 工程实施进度 .7410.4 项目物业管理办法 .7744第十一章 投资估算与资金筹措 .78
4、11.1 投资估算 .7811.2 融资主体与投资产权结构 .8111.3 资本金筹措 .8211.4 债务资金筹措 .83第十二章 财务分析 .8512.1 营销收入 .8512.2 总成本费用 .8612.3 盈利能力分析 .8612.4 主要财务指标 .8712.5 不确定性分析 .8712.6 财务评价结论 .91第十三章 经济影响及社会评价 .9113.1 经济影响评价 .9213.2 社会影响分析 .9213.3 项目与所在地互适性分析 .9313.4 社会风险分析 .93第十四章 结论和建议 .94附表：1：居住人数估算表2、鹤峰华龙半岛商住楼开发项目总成本费用3：鹤峰华龙半岛商
5、住楼开发项目开发建设成本费用计算4、鹤峰华龙半岛商住楼开发项目销售收入表5、鹤峰华龙半岛商住楼开发项目销售收入与经营税金及附加表6：鹤峰华龙半岛商住楼开发项目投资总计划表7：鹤峰华龙半岛商住楼开发建设投资计划8：鹤峰华龙半岛商住楼分期投资计划9：鹤峰华龙半岛商住楼投资分类表10：鹤峰华龙半岛商住楼筹资计划11：鹤峰华龙半岛商住楼借（贷）款明细表12：鹤峰华龙半岛商住楼还款付息表5513：鹤峰华龙半岛商住楼损益表14：鹤峰华龙半岛商住楼全投资现金流量15：鹤峰华龙半岛商住楼资产负债表16：鹤峰华龙半岛商住楼损益表（投资分类）附件：1、企业营业执照。2、组织机构代码证。3、税务登记证。4、鹤峰县人
6、民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。5、规划选址意见书。6、用地预审意见的函。66鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1 项目名称：鹤峰华龙半岛商住小区建设项目。1.1.2 项目地点：鹤峰县容美镇杨柳潭新区。1.1.3 项目业主：鹤峰华龙置业有限公司。企业性质：其他有限公司。法人代表：刘晓顺。总经理：朱烯煜电话：15272260672组织机构代码：58821548-2工商登记代码：422828000013026注册资本：人民币 2380 万元股本构成：恩施华龙村置业有限公司出资 2142 万元，出资比例90%；鹤峰华龙置业有限公
7、司法人代表刘晓顺出资 238 万元，出资比例 10%。771.2 项目建设年限本项目基本建设期为 2 年（2012 年 5 月2014 年 4 月） 。1.3 项目建设内容及规模拟建商住楼八栋，其中：1、2、3 号楼均按 27 层设计，楼高为86.6 米；4 号楼按 26 层设计，楼高为 83.8 米；5、6 号楼按 23 层设计，楼高为 72.5 米；7、8 号楼按 26 层设计，楼高 83.8 米。1、2、3、4、5、6、7、8 号楼第 1、2 层均为商业用房。其主要经济技术指标如下：1、项目规划总用地面积 21603.10，建筑占地面积为12441.60，总建筑面积（含地下）143795
8、.20，其中：地上建筑面积 122192.10，地下建筑面积 21603.10。2、商业建筑面积 18978.00，居住建筑面积 103214.10。3、停车位 600 个，其中：地上停车位 100 个，地下停车位 500个。4、居住户数 854 户。5、居住人数：2989 人。6、建筑密度：58%；容积率：5.65；7、绿地率 25%。1.4 项目建设投资及来源项目总投资 29260.94 万元，其中：开发产品成本费用 22577.6588万元，固定资产投资 3844.41 万元，经营成本 2838.88 万元。资金来源：企业自筹 8040 万元，申请银行贷款 10009 万元，预售款 11
9、963.79 万元。1.5 项目建设财务指标主要财务指标表销售收入 40847.2总成本 29260.94所得税前净现金流量 16159.04所得税 2896.56土地增值税 612.71税后累计净现金流量 13262.48财务内部收益率 10000税后累计财务净现值（i=15%） 10562.45税后利润 8689.69税后全投资利润率 29.7%税后资本金投资利润率 115.78%资产负债率 92.97%1.6 环境保护控制性指标1、水土流失防治面积：21603.1 平方米，生活废水排放 239616吨。2、大气污染控制指标：二氧化硫无排放、二氧化氮无排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸
10、）+480a/t （生活） =31930t/a。991.7 能源资源利用指标：1、电耗：191.24kWh/年。2、水耗：239616m/年。3、天然气：59904 m/年。1.8 项目土地转用控制性指标1、征用土地：21603.1 平方米。2、临时占用土地：3300 平方米（废弃土石方堆场） 。1.9 项目建设单位概况1、项目业主情况。鹤峰华龙置业有限公司成立于 2012 年 1 月，注册资金 2380 万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到 43人，其中大专以上学历 19 人。已投入资金 6000 多万元，主要用于土地收储、
11、三通一平和华龙半岛前期工作等。2、企业法人代表情况。公司法人代表刘晓顺同志，1967 年 11月生，大学文化程度，从事企业经营 20 余年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。3、控股股东情况。恩施华龙村置业有限公司成立于 2007 年 5月，注册资本为 12899 万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。恩施华龙村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规1010划用地 13 万平方米，总建筑面积 17 万平方米，总投资 6 亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔 4 省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。1.
12、10 项目建设依据1、鹤峰县容美镇城市发展总体规划。2、鹤峰武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。3、鹤峰县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。 1.11 可行性研究依据1、国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知 （计办投资200215 号） ；2、 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；3、建设部房地产开发项目经济评价方法 ；4、鹤峰华龙半岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书；5、鹤峰县国士资源局国有土地使用权出让成交确认书；6、鹤峰华龙半岛规划设计方案。1.12 可行性研究范围1、项目建设的背景；2、住宅市场分析及营销战略；
