1、高档会所建设项目可行性分析报告1一、 总 论（一） 项目背景与概况1、项目名称高 档 会 所 建 设 项 目 ， 以 下 简 称 “本 项 目 ”。2、项目拟建地点贵 州 省 凯 里 市 永 丰 路 ： 该 项 目 配 套 设 施 完 善 ， 小 区 周 边 交 通便 利 ， 市 内 3、 4、 9 路 区 可 到 达 ， 距 迎 宾 大 道 150 米 ， 距 新 建的 城 南 客 车 站 300 米 ， 是 凯 里 的 长 途 客 运 中 心 ， 凯 里 运 输 公 司 客车 站 即 将 搬 迁 到 这 里 。 车 站 投 入 运 营 后 ， 日 发 送 旅 客 10000 多人 次 ，
2、年 客 流 容 量 为 367 万 人 次 ， 高 速 公 路 西 出 口 1000 米 。3、楼盘开发黔 东 南 州 锐 红 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司该 公 司 成 立 于 2004 年 ， 注 册 资 本 800 万 元 人 民 币 ， 公 司 拥有 良 好 的 信 誉 和 雄 厚 资 本 。 以 其 优 秀 的 专 业 、 管 理 人 才 ， 建 立 健全 了 一 整 套 科 学 、 合 理 、 高 效 的 管 理 制 度 ， 形 成 了 项 目 开 发 、 销售 经 营 、 财 务 管 理 等 运 作 体 系 。 企 业 在 发 展 中 得 到 了 省 、 市 各 级
3、政 府 和 相 关 部 门 的 大 力 支 持 。 公 司 以 “提 高 人 居 环 境 、 走 在 行 业前 沿 、 引 导 大 众 消 费 ”为 发 展 目 标 ， 以 “诚 信 、 务 实 、 高 效 ”为 行 事 准 则 。 先 后 成 功 开 发 楼 盘 ： “锐 红 大 厦 ”、 “锐 红 花 园 ”、“锐 博 大 厦 ”、 “锐 馨 鑫 园 （ 该 盘 在 中 国 贵 州 十 佳 人 居 评 选 中 荣 获“2006 中 国 贵 州 名 盘 ） ”4、项目投资黔 东 南 州 锐 鑫 国 际 休 闲 服 务 有 限 公 司高档会所建设项目可行性分析报告2该 公 司 本 着 “弘 扬
4、 黔 文 化 ， 做 好 黔 文 章 ”和 对 休 闲 娱 乐 独 到的 见 解 ， 经 过 两 年 多 的 项 目 实 地 考 察 、 调 研 ， 决 定 措 筹 巨 资 在 凯里 市 永 丰 南 路 建 设 “锐 鑫 国 际 休 闲 会 所 ”项 目 。 本 项 目 由 贵 州 规划 建 筑 设 计 院 和 香 港 方 黄 建 筑 师 事 务 所 共 同 规 划 设 计 、 建 筑 设 计 、装 饰 设 计 。 锐 鑫 国 际 休 闲 会 所 由 水 疗 会 所 、 国 际 宾 馆 、 KTV 歌 城三 大 版 块 组 成 。 经 营 面 积 为 25000 平 方 米 ， 总 投 资 1
5、.5 亿 元 人民 币 。本 项 目 按 四 星 级 标 准 设 计 建 造 。 内 设 有 超 大 公 共 浴 区 、 SPA美 容 纤 体 、 中 西 自 助 餐 厅 、 豪 华 商 务 包 间 250 余 间 、 高 雅 气 派的 演 艺 大 厅 、 舒 适 安 静 的 公 共 休 息 区 、 时 尚 现 代 的 KTV 包 间 80余 间 、 温 馨 舒 适 的 客 房 200 余 间 ， 集 吃 、 喝 、 玩 、 乐 一 应 俱 全 ，建 成 后 将 是 黔 东 南 乃 至 整 个 贵 州 首 屈 一 指 的 国 际 休 闲 娱 乐 会 所 。5、项目提出背景和项目建设的必要性改
6、革 开 放 以 来 ， 我 国 综 合 国 力 大 幅 度 跃 升 ， 人 民 生 活 水 平 不断 提 高 ， 社 会 长 期 保 持 稳 定 ， 政 通 人 和 。 目 前 我 国 人 均 GDP 已超 过 1000 美 元 ， 总 体 达 到 小 康 。 党 的 十 六 大 提 出 了 全 面 建 设 小 康社 会 的 目 标 。当 人 均 GDP 达 到 800 美 元 至 1000 美 元 时 ， 休 闲 娱 乐 消 费 将进 入 快 速 增 长 期 。 根 据 世 界 专 业 组 织 预 测 ， 到 2020 年 我 国 将 成为 世 界 休 闲 娱 乐 第 一 大 国 。目 前
7、休 闲 娱 乐 业 已 是 世 界 第 一 大 支 柱 产 业 。 中 国 休 闲 娱 乐 业经 过 二 十 多 年 发 展 ， 取 得 了 长 足 进 步 。 政 府 将 休 闲 娱 乐 业 列 为 第三 产 业 支 柱 和 国 民 经 济 新 的 增 长 点 。目 前 ， 我 国 休 闲 娱 乐 业 面 临 前 所 未 有 的 发 展 机 遇 。 随 着 国 民经 济 持 续 高 速 发 展 ， 我 国 城 市 化 进 程 加 快 ， 城 镇 消 费 结 构 升 级 ，人 均 GDP 达 1000 美 元 之 后 ， 消 费 结 构 将 朝 着 发 展 型 、 享 受 型 转变 ， 休 闲
8、 娱 乐 消 费 成 为 新 热 点 ， 休 闲 娱 乐 业 进 入 兴 盛 期 。黔 东 南 州 地 处 黔 湘 两 省 结 合 部 ， 是 贵 州 省 的 南 大 门 。 全 州辖 一 市 十 六 县 ， 州 府 所 在 地 凯 里 市 面 积 1306 平 方 公 里 ， 人高档会所建设项目可行性分析报告3口 58 万 。经 过 近 年 来 建 设 ， 凯 里 市 基 础 设 施 大 为 改 观 ， 交 通 状 况 有 了根 本 改 变 。 公 路 四 通 八 达 ， 密 切 了 与 省 内 及 外 省 的 联 系 ， 使 凯 里市 休 闲 娱 乐 业 得 到 快 速 发 展 。 凯 里
9、 是 一 个 原 生 态 人 文 景 观 保 存 完好 的 旅 游 胜 地 ， 2005 年 接 待 国 内 外 游 客 150 万 人 次 ， 同 比 增 长28.7%.近 年 来 ， 凯 里 市 宾 馆 、 娱 乐 、 餐 饮 业 发 展 迅 速 。 但 与 旅 游 业发 展 速 度 相 比 不 相 适 应 ， 现 已 成 为 制 约 凯 里 市 旅 游 业 发 展 的 瓶 颈 。随 着 高 档 消 费 群 体 日 益 扩 大 ， 高 档 水 疗 会 所 和 星 级 宾 馆 在 凯里 市 供 不 应 求 。黔 东 南 州 锐 鑫 国 际 休 闲 服 务 有 限 公 司 经 过 两 年 多
10、充 分 考 察 调研 ， 凯 里 市 投 资 兴 建 凯 里 市 锐 鑫 国 际 会 所 。 本 项 目 建 设 对 改 变 凯里 市 休 闲 娱 乐 设 施 落 后 状 况 ， 促 进 休 闲 娱 乐 业 的 发 展 是 十 分 必 要的 。6、可行性研究报告编制依据（ 1） 中 华 人 民 共 和 国 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 一 个 五 年 规划 纲 要 （ 草 案 ） （ 2） 贵 州 旅 游 娱 乐 业 发 展 规 划 （ 3） 中 华 人 民 共 和 国 建 设 用 地 规 划 许 可 证 （ 2005第44 号 ）（ 4） 中 华 人 民 共 和 国 国 有 土
11、 地 使 用 证 （ 凯 里 市 国 用2005第 05892 号 ）7、项目预期目标本 项 目 总 投 资 1.5 亿 元 人 民 币 ， 按 四 星 级 标 准 建 造 ， 主 业 鑫国 国 际 水 疗 会 所 ， 配 套 锐 鑫 国 际 酒 店 、 休 闲 娱 乐 设 施 。（二） 主要技术经济指标表 1-1 主 要 技 术 经 济 指 标高档会所建设项目可行性分析报告4序号 名 称 单位 数量或指标 备注1 建设规模 平方米 250001.1 项目总投资 万元 150001.2 职工人数 人 3502.4 裙楼 平方米 5000总建筑面积 平方米 250003 营业面积 平方米 240
12、004 年营业收入 万元 38685 总成本费用 万元 13536 年利润总额 万元 25157 营业税金及附加 万元 5358 投资利润率 % 58.5%9 投资利税率 % 48.32%10 投资回收期 年 3 含建设期 2 年11 内部收益率 % 48%12 净现值（I=12%） 万元 138013 盈亏平衡点 % 35%14 借款偿还期 年 2 含建设期高档会所建设项目可行性分析报告5二. 市场预测（一） 凯里市休闲会所现状当 前 洗 浴 休 闲 行 业 状 况 及 市 场 前 景 分 析传 统 的 药 浴 ， 如 桔 皮 浴 、 姜 奶 浴 、 参 石 浴 ； 另 类 的 刷 浴 、
13、泥炭 浴 、 黑 泥 浴 等 等 。 而 凯 里 地 区 洗 浴 行 业 市 场 营 销 模 式 单 一 ， 基本 上 都 是 普 遍 的 桑 拿 ， 美 容 ， 按 摩 ， 足 疗 等 ， 经 营 项 目 、 洗 浴 文化 的 构 成 雷 同 、 缺 少 特 色 ， 在 对 外 宣 传 上 ， 大 家 都 打 着 “美 容健 体 ， 修 身 养 性 ”这 张 牌 ， 差 异 化 程 度 非 常 小 。 没 有 差 异 就 没 有特 色 ； 没 有 特 色 就 不 能 吸 引 人 。 其 次 ， 在 规 模 上 ， 大 家 基 本 上 旗鼓 相 当 。 再 次 ， 服 务 水 平 持 齐 ，
14、难 相 上 下 。从 以 上 来 看 ， 凯 里 水 疗 休 闲 行 业 发 展 空 间 不 可 估 量 ， 如 果 能够 开 发 糅 合 文 化 资 源 ， 丰 富 服 务 项 目 ， 提 高 人 性 化 服 务 水 平 则 更容 易 在 市 场 中 鼎 足 而 立 。市 场 现 有 洗 浴 休 闲 服 务 容 量市 区 人 口 不 多 ， 但 凯 里 天 然 具 有 区 位 优 势 ， 是 旅 游 集 散 地 。每 天 至 少 有 万 外 来 人 口 进 出 这 里 ， 相 当 于 城 市 总 人 口 的 。 可以 说 消 费 群 体 还 是 很 可 观 的 。 就 目 前 来 看 ， 市
15、 区 除 了 阳 光 樱 花 ，还 有 曼 谷 雨 林 等 等 ,大 大 小 小 已 上 十 家 。 这 些 洗 浴 休 闲 场 所 ， 主要 串 落 在 凯 里 的 闹 市 区 ， 因 此 ， 总 体 服 务 容 量 比 较 大 ， 但 分 摊 下来 就 显 得 “僧 多 粥 少 ”了 。1、 凯 里 水 疗 休 闲 市 场 所 处 发 展 阶 段则 处 于 市 场 发 展 的 最 初 阶 段 -市 场 导 入 期 。水 疗 休 闲 市 场 结 构A、 享 受 型 消 费 者B、 理 智 型 消 费 者2、 行 业 竞 争 焦 点与 在 歌 舞 厅 、 迪 厅 等 的 宣 泄 来 缓 解 精
16、 神 压 力 不 同 ， 水 疗 自高档会所建设项目可行性分析报告6然 而 又 放 松 ， 是 一 种 真 正 能 够 缓 解 生 活 压 力 ， 使 人 轻 松 下 来 的 休闲 方 式 ， 尤 其 适 合 生 活 节 奏 越 来 越 紧 张 的 现 代 人 士 ， 因 此 争 夺 这部 分 消 费 者 已 成 为 竞 争 的 关 键 。 服 务 人 才 是 该 行 业 的 又 一 竞 争 热点 。3、 需 求 现 状凯 里 市 作 为 全 国 优 秀 旅 游 城 市 ， 休 闲 娱 乐 业 已 成 为 凯 里 市 支柱 产 业 。休 闲 娱 乐 业 是 世 界 第 一 大 产 业 。 近
17、年 来 ， 随 着 经 济 的 快 速 增长 ， 我 国 的 休 闲 娱 乐 消 费 也 进 入 快 速 增 长 期 ， 消 费 结 构 也 正 向 享受 型 转 变 。 休 闲 娱 乐 主 体 及 休 闲 娱 乐 主 题 也 更 趋 多 元 化 。 据 世 界休 闲 娱 乐 组 织 预 测 ， 到 2020 年 我 国 将 成 为 世 界 休 闲 娱 乐 第 一 大国 。凯 里 市 的 水 疗 会 所 正 处 于 初 级 发 展 阶 段 ， 包 括 阳 光 樱 花 、 曼谷 雨 林 在 内 所 有 水 疗 的 营 业 面 积 总 共 不 到 10000 万 平 方 米 ， 星级 宾 馆 不
18、到 10 家 ， 无 论 从 数 量 还 是 在 服 务 上 都 远 远 满 足 不 了 外来 游 客 和 当 地 消 费 群 体 的 需 要 。4、 市 场 预 测锐 鑫 国 际 会 所 按 现 代 风 格 建 造 ， 内 部 装 修 豪 华 高 档 ， 其 特 色为 绿 色 、 环 保 、 生 态 型 休 闲 会 所 ， 该 会 所 将 为 凯 里 市 民 及 海 内 外游 客 提 供 一 个 舒 适 的 休 闲 娱 乐 场 所 。锐 鑫 国 际 会 建 成 后 将 有 充 足 的 客 源 。 以 凯 里 市 目 前 每 年 60万 客 量 计 算 ， 日 均 宾 客 接 待 量 600
19、人 左 右 。 会 所 建 成 后 聘 请 国 内著 名 娱 乐 管 理 公 司 管 理 。本 项 目 采 取 正 确 的 营 销 策 略 ， 聘 请 有 营 销 经 验 的 休 闲 会 所 营销 专 家 领 衔 组 织 一 定 规 模 的 营 销 队 伍 ， 创 新 机 制 ， 建 立 立 体 式 销售 渠 道 和 高 效 畅 通 的 分 销 网 络 ， 会 所 客 源 将 有 充 分 保 证 。高档会所建设项目可行性分析报告7三. 建设规模和建设内容（一） 建设规模本 项 目 投 资 1.5 亿 元 人 民 币 ， 建 设 凯 里 市 锐 鑫 国 际 会 所 ， 总建 筑 面 积 2500
20、0 平 方 米 。 工 程 完 工 后 ， 将 成 为 集 娱 乐 、 餐 饮 、 休闲 、 养 生 为 一 体 的 高 级 私 人 会 所 ， 共 有 保 健 包 房 250 间 ， KTV包 房 80 余 间 ， 客 房 200 间 ， 日 接 待 宾 客 可 达 1000 人 次 。（二） 建设内容本 项 目 主 要 由 三 层 裙 楼 和 五 层 塔 楼 组 成 （ 即 负 一 层 、 负 二 层 、负 三 层 、 一 楼 、 二 楼 、 三 楼 、 四 楼 、 五 楼 组 成 ） 。 锐 鑫 国 际 会 所按 四 星 级 标 准 建 设 和 装 修 。（ 1） 负 一 层 ： 建 筑
21、 面 积 5600 平 方 米 。 分 布 为 ： 商 务 包 房 、KTV 歌 城 、 太 空 睡 眠 区 ；（ 2） 负 二 层 ： 建 筑 面 积 5855 平 方 米 。 分 布 为 ： 公 共 休 息 区 、演 艺 大 厅 、 棋 牌 区 、 餐 厅 、 VIP 活 动 专 区 和 保 健 按 摩 包 房 ；（ 3） 负 三 层 ： 建 筑 面 积 为 3360 平 方 米 ； 分 布 为 ： 水 疗 会 所 、SPA、 宾 馆 主 要 通 道 的 大 堂 、 男 宾 浴 区 、 公 共 戏 水 区 、 女 宾 浴 区 ；（ 4） 塔 楼 ： 五 层 建 筑 ， 建 筑 面 积 44
22、00 平 方 米 。 分 布 为 客房 间 ；（ 5） 1-5 层 共 设 有 标 准 客 房 200 间 ， 设 有 5 层 5 站 无 机 房电 梯 1 部 ， 楼 梯 通 道 一 座 ；环 保 设 施污 水 处 理 设 施废 气 及 油 烟 治 理 设 施固 体 废 弃 物 收 集 处 理 设 施防 燥 音 设 施（ 7） 室 外 工 程 ：给 、 排 水 管 网高档会所建设项目可行性分析报告8供 电 线 网热 力 管 网消 防 设 施 、 消 防 水 池 、 消 防 供 水 管 网道 路绿 化喷 水 池入 口 广 场（三） 工程项目表 3-1 工程项目表序号工程名称工程内容 备注1 负
23、一层 商 务 包 房KTV 歌 城太 空 睡 眠 区2 负二层 公 共 休 息 区演 艺 大 厅棋 牌 区餐 厅VIP 活 动 专 区保 健 按 摩 包 房3 负三层 水 疗 会 所SPA宾 馆 主 要 通 道 的 大 堂高档会所建设项目可行性分析报告9男 宾 浴 区公 共 戏 水 区女 宾 浴 区4 裙楼 客 房 间5环保设施污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。地下式6室外工程7给、排水管网给、排水管网设施8供电线网内供电线网，配电设备9热力管网供热管网设施，电锅炉等设备10空调系统制冷机组，管网设施11消防设施消防水池12 停车场 设地下停车场13 洗衣房高档会所建
24、设项目可行性分析报告10四. 建址选择（一） 建址现状1、 地 点 与 地 理 位 置本 项 目 选 址 位 于 凯 里 市 永 丰 南 路 ， 距 贵 阳 180 公 里 、 距 都匀 60 公 里 。 区 域 内 配 套 设 施 完 善 交 通 便 利 。凯 里 市 位 于 贵 州 省 东 南 部 ， 地 理 坐 标 ： 东 经 16738 ， 北纬 3011 。 处 于 贵 州 省 黄 金 休 闲 娱 乐 圈 内 ， 地 理 位 置 十 分 优 越 。2、 建 址 土 地 权 属本 项 目 承 办 单 位 建 设 用 地 已 征 用 ， 取 得 土 地 使 用 权 证 ， 使 用年 限
25、70 年 。3、 工 程 地 质 、 水 文 地 质 条 件（ 1） 工 程 地 质 条 件建 址 场 地 地 基 土 岩 性 自 上 而 下 构 成 情 况 为 ： 层 杂 填 土 杂 色 -灰 黑 色 ， 结 构 松 散 ， 稍 湿 -饱 和 。 局部 地 段 表 部 为 耕 土 ， 下 为 风 化 基 岩 碎 片 混 粘 性 土 。 其 层 厚 一 般 为0.30-1.50M， 层 底 标 高 为 213.43M-230.19M。 层 角 砾 碎 石 土 灰 黄 色 ， 稍 密 状 态 ， 湿 -饱 和 。 碎 石 层呈 次 圆 状 ， 主 要 为 风 化 碎 石 ； 充 填 为 粉 质
26、 粘 土 ， 混 少 量 中 粗 砂 。局 部 地 段 夹 有 淤 泥 质 粘 土 或 砂 土 ， 层 厚 一 般 为 0.60M-3.60M， 层底 标 高 为 211.13M-226.21M。 层 板 岩 强 风 化 褐 黄 色 ， 硬 -坚 硬 状 态 ， 本 次 勘 察 钻 至强 风 化 带 ， 风 化 物 呈 强 风 化 状 ， 遇 水 易 软 化 。 层 面 标 高 为211.13M-226.21M。 据 本 地 经 验 和 相 关 资 料 推 断 此 层 下 80-100CM 即 进 入 中 风 化 带 。场 地 勘 察 区 内 埋 藏 的 地 下 水 为 层 杂 填 土 中 的 上 部 滞 水 ； 水
