1、旅游地产形成的四个必要条件,一个产业（行业）的形成至少要有四个方面的条件。一个是市场有没有需求，这种需求可能是现实存在的，也可能是潜在的，能够靠企业的营销激发出来；第二是企业有没有动力，就是看这个需求的盈利空间怎么样，是否值得企业去推动、去投入；第三是政府允许不允许，项目是否具备政策上的优势，政府是否支持这个项目的发展；第四是外部条件是否具备，只有项目发展的外部条件具备了，项目才有可能进入发展的轨道。 以华侨城为例，其主题公园经营模式引领了旅游地产的发展，并最终开创了中国旅游地产发展的新局面。有人说，现阶段中国旅游地产发展的时机成熟了，但是，为什么在中国，迄今为止以主题公园造景成功的旅游地产项
2、目只有一座华侨城？现阶段旅游地产项目更是在中国遍地开花，对此，我们需要了解的是旅游地产是否符合中国经济发展的潮流，中国旅游地产大发展的时机是否已经到来？ 人为什么需要旅游？旅游地产为什么切中了房地产市场的“软肋”？概而言之，旅游地产的发展和形成需要具备四个必要条件，分别是：,一、市场需求,1、旅游房地产巧妙地实现了人们旅游生活中行于居的结合，也在某种程度上满足了消费者休闲与投资的双重要求，因此有充分的市场潜力。旅游区传统的酒店，可以满足人们旅行中的居住要求，但是随着人们生活水平的提高，不仅看重居住内环境的舒适，更重视其外部的大环境，看重其所依托的自然生态、景观的营造、文化的氛围、地方特色等等。
3、人们不仅追求“行”的休闲，也追求居住的安逸。更重要的是希望在日常当中，能有在外旅行的感觉。另一方面，随着国民经济发展，居民投资理念的日益理性和现代化，面对国内狭窄的投资渠道，房产依旧收到热捧。 2、随着中国经济发展，进入休闲时代的中国人，对于旅游的需求正发生着悄然的改变。人们的旅游活动从偶然变为惯常，从盲动变为理性，从从众变为自主，从走马观花变为闲庭信步，从走向远方到远近皆宜，短期、多次、短途与长途结合成为现代旅游者的重要旅游方式。随着消费能力的提高、旅游意识的增强、旅游经历的丰富，越来越多的人不仅追求旅行的数量，更看重在旅行过程中各个环节的质量，其中很重要的一个方面，就是“居住”。,3、从对
4、休闲与投资的双重追求来看，目前我国居民本外币储蓄存款余额早已突破10万亿元大关，这笔钱除了用于养病防老、后代教育等未来的预期消费外，也有一部分可以用于即期消费和投资。即期消费中，旅游和休闲是一个非常重要的领域。而从投资的角度来说，新型旅游房地产产品投入小、风险低、回报可观，且同时能满足自身的旅游与休闲需求。因此，与银行储蓄和投资股票债券等相比，成为中产阶层的投资选择。 国内经济的增长，一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培育了超前的消费观念和较强的投资意识。厌倦了城市生活的购房人随着闲暇时间的增多和可自由支配财富的增加，开始将注意力由传统的住宅项目投向了新兴的度假休闲地产。 依托周边丰富的
5、自然旅游资源而建的度假地产项目，不同于一般的普通住宅，而是融合了旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有城市住宅无法复制的自然景观、休闲配套的同时，还兼具较高的投资价值。,资料：远近高低各不同旅游地产对不同人群的吸引力,2010年北京夏季房展上，有近八成的参展楼盘是外埠的旅游度假地产项目。随着北京房价的高涨和城市外溢作用加剧，近京环渤海区域的度假地产，包括北京周边、天津、北戴河、秦皇岛等有着优质自然资源的地区，由于单价低于北京郊区的均价而成为北京中端购房人休闲度假的首选。 位于北京西南、十渡景区的华银天鹅湖项目，主打养生、
6、度假。仅开盘当天就成交220余套房源，销售额过亿元，而当时北京市的日均住宅成交量甚至不足百套。由于位于有山有水的自然景区内，最低一套20万元的起价，使得天鹅湖云顶公馆在新政背景下出现热销态势。 津京之间的锦绣香江同样以度假、养生吸引了大批北京购房人。在售的住宅均价为7000元/平方米，作为度假地产，关键是要看品质，锦绣香江的产品包括高层板楼、公寓和洋房。整体绿化率为40%，容积率仅为1，在北京相当于别墅的标准。另外，高尔夫球场、马球场、游艇俱乐部等相关配套也为业主提供了丰富的休闲活动。,旅游地产改变中国段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,二、企业推动,旅游房地产的出现则是房地产向旅游逐步渗透、
7、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。从房地产行业来看，整个行业竞争加剧，传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域的机会越来越少，于是越来越多的开发商将目光转向旅游业，希望在此寻找新的商机。 从旅游行业来看，国内旅游从以观光旅游为主，逐步向休闲度假过渡，休闲度假已经成为人们的普遍的生活方式，而对于休闲度假旅游而言，房地产在旅游供给环节中所占据的地位更加突出。房地产的发展和旅游业的变化使得相关企业有压力、也有动力来推动这种新的经营模式和产品形式。,资料：敢问路在何方？五万多家开发商考虑转型旅游地产,开发商大举进军旅游地产始于2010年下半年。 住宅地产经过10年的大发展以
8、后，经历了多轮宏观调控。原本在这个领域耕耘的5万多家房地产开发商，开发量和资金流放缓很多，这样就面临着转型的问题。 2010年12月21日，中化集团旗下方兴地产斥资26亿元启动丽江旅游地产项目。这是地产商转型旅游地产的一个典型案例。中化集团旗下方兴地产金茂君悦酒店-金茂世家旅游综合体项目于云南丽江原世界遗产公园奠基，总占地面积近44万平方米，并计划投资26亿元启动该项目。这是专注于写字楼和酒店物业的方兴地产真正迈出旅游地产的第一步。 实际上，自2010年下半年以来，万达、保利、中信，还有恒大、龙湖、佳兆业，不少开发商纷纷加大了对旅游地产的投资。 -在“海南国际旅游岛”的旖旎风光中，钢筋水泥不再
9、是突兀的风景：千亿元资本早已集结海南，撬动这个只有3.39万平方公里海岛的旅游地产。,2010年12月8日，中信地产于江西省九江市签署“中信庐山西海项目总体运营合作协议”，将云居山柘林湖风景名胜区区域进行整体规划开发。 2010年11月30日，保利签署协议，将于东莞樟木头的宝山生态开发区启动建设东莞保利生态城项目，投资近百亿元。 -商业地产巨头万达在旅游地产开发上亦是不甘落后。事实上，自2008年起，万达就联盟中国泛海、联想控股、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等开发商开发旅游地产，斥资近1700亿元。 龙湖地产和佳兆业。前者在2010年8月和2010年10月，先后于烟台养马岛囊括69幅地块，耗资
10、49亿元，占地6300亩，打造大型旅游地产项目，2010年10月拿下占地1781亩的云南旅游用地，投资开发弓长岭区温泉旅游综合体项目和辽宁东戴河国际旅游新城项目。,三、政策倾斜,房地产行业受宏观调控和金融政策的影响较大，政府对投资局部过热的住宅市场实施了比较大的调控力度，设置了一些限制，加强了总体控制，而对于旅游地产的管制相应比较宽松一些。这也是旅游地产行业是否能有较大的发展空间的一个很重要的条件。,四、外部环境,汽车在家庭的普及，扩大了人们日常生活的半径范围，使得空间距离正在逐步变短或消失。这也是旅游地产得以兴起的客观外部条件。 从以上四个方面的因素我们能够乐观地看到，旅游房地产这个行业的形
11、成具备充足的条件，而这，正是旅游地产在中国得以蓬勃发展的根本前提。,道本点评：博弈论旅游地产的政治帐与经济帐,地方政府与开发商的利益永远是共生的。在地方政府看来，纯粹做房地产开发不利于地方经济的长久发展，而如果发展旅游地产却符合其长期利益，而且旅游地产前期投资大、品牌效应比较强，需要持续投资，所以政府也会做出一定的让利。 从开发商趋利的角度来讲，第一个因素就是土地价格。事实上，在拿地过程中，很多旅游地产地块是没有经过招、拍、挂程序的，而往往是大型开发商和地方政府经过协商以后，走个过场而已。在一些偏远地区，地方政府急于改造当地落后的环境，包括旧村改造。在这种情况下，作为对开发商的补偿，土地价格相
12、对来讲比较便宜。 有人曾于2004年为华侨城旅游地产波托菲诺项目算过一笔账：楼面地价不超过1600元/平方米，配套建设费用400元/平方米，建安成本2300-2500元/平方米，其他成本杂费500元/平方米；按照不超过5000元/平方米的项目总承包和1万元/平方米的售价计算，其毛利率已达到50%。 开发商意识到开发商有自己的资源，自然可以将旅游与地产融合起来开发，而且旅游地产项目拿地能够得到政府的支持。最重要的是，旅游可以带动房地产，对开发商来说，是新的增长点。,旅游地产前期投资比较大，大部分旅游地产都是在边缘地带，对土地的增值必须投入基础设施、旅游项目、酒店项目等配套。这就相当于政府投资基础
13、设施，最后的收益是通过土地增值来实现，而旅游地产的最终结果还是土地增值，将土地增值收益兑现成利润的话，还是得通过酒店产品或者住宅产品。 在旅游地产的土地账本中，地方政府与开发商的关系是极其微妙的，各自敲起算盘。 把旅游地产作为启动地方经济发展的动力之一，地方政府频频出台优惠政策。值得注意的是，在好多旅游地产项目中，部分项目是地方政府的招商引资项目。根据辽阳市招商引资优惠政策，在土地使用和资金扶持上均有优惠。其中包括“按市以下土地出让金权属，由同级财政按投资额度返还土地出让金：外来资金到位100万美元或1000万人民币，返还30；到位资金每增加100万美元或1000万人民币，增加10的土地出让金返还比例，直至全额返还”等。 以上优惠政策，在中国各地政府的土地方出让政策中经常可见。,
