1、http:/ 层，每层 333，含共摊面积。、装修标间：34 个，室内标准三星级。3、项目功能与定位：功能区分：一楼由接待大厅、茶楼、小卖部、小餐厅（外包）组成；二至六楼由豪华单间，普通单间及商务标间、会议室、娱乐室、设备房、值班室等组成。服务特色定位：按照三星级酒店的客服标准，每个房间配全新电脑且免费上网，二十四小时供应热水，配备商务谈判签约等会议服务，免费为客人订票及发售景点门票。宾馆凭着独特的地理位置和优质的服务吸引广大旅游爱好者及商务客人的脚步。（四）项目建设的地理位置及环境渝中区是重庆市的金融中心、商贸中心、信息中心、文化中心。本项目位于渝中区解放碑核心区域，东面是民族路，南面是万吉
2、广场，西面是五一路，北面是沧白路。拟建重庆市罗汉寺商务宾馆正门面，有在建工程一个。入口处有拆迁户待迁。如图：http:/ 万元。3、论证结论：、该项目属于常规服务业，工艺流程成熟，起点高，投资小，见效快，经济效益和社会效益相结合。项目建成后，年销售收入可达到 185 万元，投资回收期 3.95 年。、项目建设符合国家和重庆市产业发展政策，也符合国家、重庆市、渝中区有关宾馆酒店业的行业政策。经充分的市场调研和经济技术论证，建设该项目可行。二、市场需求预测该项目位于渝中区解放碑，区内的交通十分便捷，出租四通八达，20 余条公路线路可直抵近郊和远郊，渝中区是重庆市的水陆客运交通枢纽。还具有社会服务功
3、能强的巨大优势。金融证卷、保险、信息中介、餐饮宾馆、休闲娱乐等现代服务业发达。品牌餐饮网点633 家，万豪、海逸、重宾、中天等星级酒店 10 余家；有工、农、建、中、交、光大、华夏、兴业、中信、招商、商业和浦发银行等110 余个金融机构；还有邮电通讯、信息咨询、技术服务行业经营网点 300 多个，还有 25 家世界五百强企业的办事机构落户商贸区。解放碑中心购物广场不仅是长江上游的黄金商贸去，也是中国西部最大的商业步行街区。以解放碑商业步行街为核心的解放碑商http:/ 7600 个，其中，批发零售贸易业 53 个，营业面积超过 5000 平方米的大型商场有 20 多家。商业网点密度大，大型商场
4、多为全国同类地区少有，商业经营规模大，现代商业气息浓郁也为全国之少见。全市十大零售企业，解放碑占据五席，五个企业列西部之最：即最大的零售商-重庆百大楼股份有限公司；最大的批发商-重庆商社；最大的零售超市家乐福；设施档次最高的商务机构-大都会，还有全国医药行业最大的零售连锁企业-和平药房总部。区域内商贸服务业业态齐，国内外知名品牌集中又是解放碑商贸中心的另一大特色。各种类型的商业主题街，各具特色的专卖店，各种品牌的连锁相映生辉，促进了商贸区的繁荣兴旺。有西部第一街之称。因此，该区域流动人口多，住宿市场需求量大，商机无限。三、定位与经营方案（一）定位方案根据该项目的规模，本项目选择以差异化、细分市
5、场为原则。建设以罗汉寺佛教文化特色为主，依托罗汉寺的佛教文化，背靠藏经楼，打造以禅养、高贵、典雅为设计理念。主要目标客户：前期以吸纳全国各地驻渝商会团体客户为主。成为各商会人士的主要聚集地，不断提高宾馆的市场认知度。（二）经营方案http:/ 3万元。时间为 2 年。2、第二步，全面提升服务档次，虽然宾馆配套设施硬件达不到三星级，但必须在房间的配置上达到三星级以上。各项服务标准按三星级执行。3、第三步，全面推向市场，充分发挥一楼商业门面的价值，充分发挥地理位置的优势，确保入住率 100%。创造较好的经济效益。四、公共工程及主要内容（一）公共工程及配套设施1、电：大楼的用电由佛教协会落实，大楼配
6、电房应由佛教协会统一管理，宾馆实行单独计量管理。每层楼设独立空开。2、气：主要是锅炉房及餐饮的用气，直接与天然气公司联系开户。3、水：建设锅炉房一个，实行统一供应热水。4、排污：每个客房房间均有卫生间，集中统一外排，至市政排污下水道。5、电梯：保修期内的维修应由佛教协会负责。6、消防：建自动喷淋设备一套。http:/ 目 计 算 金 额一、工程成本1、装修成本 2000500 元/ 100 万元（含门厅设备）2、室内设备 34 套1 万元/套 34 万元（含空调）3、消防设备 喷淋装置 1 套 10 万元4、监控设备 监控录像 1 套 2 万元5、通讯闭路宽带 2 万元6、会议娱乐设备 4 万
7、元7、锅炉房及供热水系统 立式常压 1.5 吨 8 万元（含管道安装）小计 160 万元二、工程间接成本1、管理费 170 万元3% 5.1 万元2、税费 03、不可预见费 10 万元小计 15.1 万元三、 合 计 175.1 万元（二）效益框算http:/ 168 元34 间90%350 天=179.9 万元其他服务及门面收入：5.1 万元2、经营成本：科 目 计 算 金 额固定成本房屋租金 7 万元12 月 84 万元投资折旧费 平均折旧法 5 年 36 万元人工工资 10 人 25 万元小 计 145 万元变动成本外购材料费 清洁用品、免费用品 5 万元外购燃料动力费 水、电、气、讯
8、5 万元修理费 1 万元经营管理费 3% 5.4 万元营业税及附加税 185 万元5.75% 10.6 万元所得税 33% 4 万元小 计 31 万元3、年实现利润：185-145-31=9 万元六、静态财务评价及盈亏平衡分析（一）盈利能力分析1、投资利税率= （销售利润+ 销售税金）/总投资100%=（9+14.6 ）/185100%= 12.76%2、投资利润率= 销售利润/总投资100%=9/185=4.86%3、投资回收期现金流量表http:/ 0 1 2 3 4现金流入 185 185 208 208现金流出 175.1 140 140 154 154净现金流量 -175.1 45
9、45 54 54累计净现金流量 -175.1 -130.1 -85,1 -31.1 22.9投资回收期= （4-1+175.1/185）=3.95 年（二）盈亏平衡分析BET= 100% =(145/185-26.4-14.6) 100% = 94.15%销售量=设计生产能力BET=185 万元94.15%=174.2 万元本项目在入住率 90%,定价为 168 元/间的基础上，年销售收入达到 174.2 万元。即可达到盈亏平衡。具有一定的抗风险能力。但入住率是该项目成功的关键。总销售收入185 可变成本174,2145 固定成本185年销售收入总固定成本总销售收入-总可变成本-总销售税金ht
10、tp:/ 结 论该项目的主要评价指标投资利润率为 4.86%，投资利税率为12.76%，投资回收期 3.95 年。由于项目前期周边环境的影响，在销售价格定位上是保守测算，从财务分析和盈亏平衡分析来看，该项目短期效益不明显，但长期效益稳定，具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目可行。项目开发单位： 重庆盛凌实业有限公司项目负责人： 周 泰 杨 华项目建议书： 雷 铭（经济师）编写时间: 2010-2-20附 件：申请经营旅馆业的备案手续 凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等（下列统称旅馆），不论是国营、集体经营，还是合伙经营、个体经营、中外合资、中外合作经营，不论是专营还是兼营，不论是常年经营还是季节性经营，都一定依法履行开业审批备案手续。 1开办旅馆，其房屋建筑、消防设备、出入口和通道等，一定符合中华人民共和国消防条例等相关规定，并要具备必要的防84.7% 90%入住率
