1、青岛市李沧区中心商圈规划研究深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 杨辉 邵林2011 年 4月 6日一、课题目标和期限要求 规划期限：2011-2015 年。 规划范围：北到金水路，南到区南界，东到青银高速，西到重庆路。占地面积约 12平方公里。 规划定位: 建成面向青岛、辐射半岛(半径 200公里，辐射烟台威海潍坊日照)区域内各类消费群体，集商务、商贸、商住于一体的“一站式购物天堂”。 规划目标: 突出李沧特色，坚持时尚传承。打造成为半岛区域著名品牌的重要引领地、流行时尚的重要发源地、消费信息的重要传播地，集聚效应显著的总部经济集聚地。二、规划设计要点与初步思路(一)、服务业产业布局规划要充分
2、考虑现有项目布局调整和新建项目布局需要，按照已确定的发展定位，详细再划分为商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、服务中心、休闲会馆区、会展中心、特色市场、民俗集市等布局。1、设定该区域服务业布局框架，该框架与区域内基础设施规划、交通规划等专业规划紧密融合。2011 年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区区委书记傅明先介绍 了李沧区今年的发展布局。李沧区将抢抓 2014年青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市 委、市政府“世界眼光、国际标准、本土优势”和“做好寻标、对标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李
3、沧精神和“三上”“三 要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城 区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。图 1 李沧区域发展定位图2、关于李沧商贸发展战略以点(城市商业综合体和商业项目)线(商业街区)面(商圈)构成李沧商贸业的总体格局。李沧区重点第三产业大项目表李沧区万达广场、李村河以北、黑龙江路以东、中崂路以南、青银路以西，占地 779亩，建筑面积 119万，商业和公共建筑面积 47.6万，计划投资87亿元，2012 年一期开业。鉴于李沧在青
4、岛的区位特点，李沧中心商圈和青岛北站交通枢纽优势结合，以城市商业综合体为建设为龙头，以填补青岛空白街区为特色，要努力辐射周边区县和周边城市，形成胶东半岛第一商圈的气势和实力。图 2李沧商圈规划示意图按照打造半岛第一商圈的思路，规划李沧的商贸布局。中心商圈位于维客广场，高附加值批发位于新火车站，大型市场集群，建议设置在西区工厂搬迁区，休闲商业中心建议设置在金水路。结合社区开设建设若干社区商业中心。3、关于李沧区旅游业发展图 3 李沧旅游布局图一要统一规划建设。聘请专家对旅游资源进行统一规划、归类、组合，形成没有重复、各有特点、亮点、看点、玩点的景点。新摩尔公司愿意带领国内外知名旅游专家，站在整个
5、胶东半岛的高度，提炼李沧区旅游的大思路。二要加大重点景区的建设力度。围绕十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景点，建成一批风景秀丽、环境优美、景观丰富、综合配套的精品旅游产品。将旅游线路大力推广，与青岛滨海旅游结合。三要丰富游览内容。充分挖掘民俗资源，积极打造文化特色街;发挥东部土地资源优势，以农业观光园为基地，建设一批休闲农庄;整合“李沧小吃”资源，形成小吃特色街;发挥中心商圈的作用，构筑精品购物街。四要树立李沧旅游业的新形象。做好青岛世界园艺博览会周边的商业规划和旅游规划基础上，做好青岛世界园艺博览会的统一片区规划，创新中国青岛民俗赏花会的内容和形式，提升李沧形象，构筑起现代旅游新格局。建议将
6、园艺博览会作为旅游的龙头项目，以两个重大项目进行配套建设，第一是引进华侨城集团建设大型主题公园和旅游综合体，第二是支持万科做好李沧新城项目，建设好商业旅游综合体项目。万科李沧新城 宾川路以东、规划四号线以西、世园大道以南、习水路以北，占地面积 3900亩，建筑面积 240万平方米 商业和公共建筑 27万平方米,投资96亿元，休闲娱乐、办公、酒店和高档居住于一体。4、关于物流产业发展图 4李沧现代物流布局图一要利用好青银高速公路、重庆中路、308 国道以及青岛火车北站铁路、航空等交 通区位优势，加大土地资源整合力度，建立物流运输平台和物流信息平台，形成具有区域影响力的物流集散基地;依托青岛火车北
7、站交通枢纽中心建议重点发展快递 邮件和高附加值电子产品等物流业务，形成自己的特色。二要引进现代物流企业，从政策上加大培育力度，使之尽快做大做强，创出物流服务品牌。通过对青岛批发市场的总体布局研究，借鉴成都等大城市的成功经验，深圳新摩尔商业管理公司建议今后将青岛批发市场集群设置在李沧区，逐渐将市区的批发市场转移到李沧区，充分发挥李沧综合交通和区位优势。城市物流配送基地项目安顺路以西，环湾大道以东，瑞金路以南，滨海路以北。计划投资 6亿元 占地 1100亩 建筑面积 6.7万平方米,2012 年 1月规划设计年底拆迁完毕。2013 年完成项目招商。汽车城项目占地 300亩 2011 年 9月出让土
8、地,预计 2013年竣工。(二)、商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、特色市场等项目要确定其规 划位置范围、发展定位，辐射程度等。要详细到从何处起到何处止，占地面积、区段长度，具体布局哪些支撑项目等内容。力争规划到区域全覆盖无缝隙，指导性可 操作性一定要强，为政府决策、核算建设成本和具体招商工作建立可靠依据。图 5 李沧现代商贸区土地利用规划图城市综合体以伟东乐客城和银座广场和苏宁广场、万达广场、宝龙广场等形成强势综合体群落为核心，要求对周边即墨和城阳等周边消费者具有强大辐射力，鼓励引进儿童职业体验中心和国际名品等填补李沧商圈空白的业态和品牌。商业街区的规划是重点突出特色，不仅能够吸引本地顾
9、客，而且能够服务游客.商业街区定位思路鉴于四方区文化街已经有较大规模的古玩和文化产品交易街区，黑龙江路定位不需和四方区重复，需要根据市场需要思考家居和消费类市场相关方向。东李商贸板块过去是以服装鞋帽、茶叶茶具、家具建材、酒店用品等生活消费品批发市场， 现在鉴于万达李沧广场的兴建，成为 20万平方米的大型购物中心，今后适合发展高尚住宅和休闲商业街区，批发业态适合向外转移到火车北站临近的半岛批发市场群。未来李沧万达广场与宝龙广场要和李村中心商圈结合，形成整体竞争实力。图 6李沧中心商圈完善初步意见(三)、城市空间布局规划充分考虑未来城市发展需要，规划设计方案要具有功能性、可实施性和一定深度，技术经
10、济合理可行。1、提出规划规划范围内总体规划布局设计方案李沧中心商圈第一步按照青岛第二商圈打造，今后要向胶东半岛第一商圈发展。在李沧中心商圈总体规划上，要考虑未来五十年发展的实际需要。首先做好功能分区，尔后根据功能分区要求做好总体交通规划，以公路和地铁等合理 布局，积极和青岛地铁公司对接合作，打造特色鲜明的李沧中心商圈，以城市综合体作为商贸区的项目龙头，以特色街区作为今后城市规划和改造的重要方向，重点 要规划好书院路金融街区，李沧滨河餐饮休闲娱乐区和品牌街区，突出李沧商圈的特色。2、提出核心区规划布局详细设计方案首先准确提出中心商圈的城市综合体发展方向和布局思路，尔后对主要商业街区结合交通规划进
11、行准确的定位思考，围绕增加地方税收，解决民众就业，进行详细方案设计。李沧中心商圈，以维客广场作为地下空间开发的枢纽，在现有商业使用的同时，做好地下人流通道和地面公共交通停车场规划，必要时候架设人行天桥。前期策划和设计任务书的确定是关键。核心区规划设计中，李村大集要通过景观和雕 刻反映民俗文化特点，滨河路区要通过滨水景观设计和舞台设计体现互动特点，适合餐饮娱乐业态发展。书院路等要通过天际线合理的写字楼建设打造特色金融街 区，形成从西到东部维客广场逐渐升高的写字楼集中区，鼓励总部经济发展。黑龙江路是李沧区进入青岛市区的重要通道，目前有多个汽车 4S店和汽车市场，今后围绕汽车服务要高起点规划好专业市场和停车空间。3、提出若干特色商务商贸街区规划布局设计方案。基于振兴李沧中心商圈的整体战略思路,建设李沧区域金融中心已经形成某种共识, 但是具体选择哪个街道实施则还存在许多争议,需要进行更为严谨细致的研究与论证。本文借鉴企业选址区位理论与城市竞争力理论,采用因子分析方法进行实证分 析，计算各因子得分以及综合得分,并根据得分情况对样本城市进行排序。
