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金湖名城市场调查报告.doc

上传人:无敌 文档编号:719643 上传时间:2018-04-19 格式:DOC 页数:35 大小:952.50KB
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资源描述

1、12摘要通过客观深入的市场调研与统计分析,充分了解德阳市房地产市场的供求状况与价格走向,明确项目市场定位,了解消费者偏好,从而实现项目投资利益的最大化,并且为项目第三期的开发做准备。此次调研通过资料查询,实地观察询问法为主。通过这次短暂的市场调研活动分析得出,商品房市场的需求量仍然很大,从城市化进程及土地资源减少等角度考虑,高层仍旧是房地产开发项目的主打产品。所以,我们有理由相信金湖名城第三期的销售量会再创新高。通过市场调研我们发现金湖名城的建筑风格在德阳的商品房中可以说是独树一帜,其完善的功能配套设施更是许多项目所不能比拟的。我们建议开发商应该抓住市场机会,强化品牌形象。以差异化的产品适应差

2、异化的顾客需求;用差异化的手段进行差异化的沟通。3目录一 宏观经济环境分析1.我国宏观经济环境调研分析2 德阳市宏观经济环境分析二 房地产市场状况分析1 全国房地产市场现状2 德阳市房地产市场状况三 项目所在区域环境分析四 项目自身情况分析 1 项目地块位置(土地 SWOT 分析)2 项目市场情况 五 市场定位 六 竞争楼盘分析 七 消费者市场分析 八 制定营销策划 1.德阳市房价分析2.客户群分析 3.政府规划 九 项目建议 1.制定营销策划42.结论与建议附录 1 附录 2附录 35金湖名城悦湖市场调查报告一、宏观经济环境分析1.我国宏观经济环境调研分析(一 )、最近几年全国 GDP 的增

3、长情况说明:从 1996 年到 1999 年全国的 GDP 从 10 平滑地下降到 8,1999 年到 2007 年全国的 GDP 基本上呈线性增长到 13,但从 2008 年 1 月到2009 年 1 月呈明显的下降趋势到 2009 年 1 月全国的 GDP 增长仅仅只有6.,下降趋势很明显。(二) 、2010 年的全国经济形势2010 年中国经济开局良好,对外贸易加快恢复,国内工业生产快速增长,消费增长较快,固定资产投资增幅回落,消费价格基本稳定,货币信贷调控初见成效,经济回升向好势头更加巩固。下一阶段,应继续加强流动性管理,保持货币信贷适度增长,努力稳定6价格总水平,处理好保持经济平稳较

4、快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。一、经济增长回升加快,企业家对宏观经济继续看好受国内需求旺盛拉动,经济增速明显加快。一季度 GDP 增长11.9%,增速比金融危机以来的最低点(2009 年一季度)提高 5.7个百分点,比上季提高 1.2 个百分点,比 2009 年全年加快 3.2 个百分点。季节调整后,GDP 环比折年率为 12.2%,增速比上季提高 0.9个百分点。人民银行企业家问卷调查显示,2010 年一季度,5000 户企业宏观经济热度指数为 45.9%,比上季上升 2.7 个百分点,在 2009 年一季度达到谷底后连续 4 个季度回升,但仍比危机前(2008 年二季度)水平低

5、 10.2 个百分点。宏观经济热度预期指数为 47.5%,比上季上升 2.6 个百分点,反映企业家对未来宏观经济继续看好。二、工业生产增速快速提升,企业效益大幅度增长一季度规模以上工业增加值同比增长 19.6%,比上年同期和上季分别提高 14.5 和 1.6 个百分点。反映工业生产活跃程度的发电量和用电量增长加快。重工业生产增长快于轻工业。3 月份,重工业增加值增速超过轻工业 6.6 个百分点,轻重工业增加值增速差第一次连续 5 个月超过 6 个百分点,工业企业利润大幅增长。1-2 月,全国规模以上工业企业实现利润同比增长 119.69%,增速急剧回升。71-2 月人民银行调查的 5000 户

6、工业企业实现利润增长 145.55%,增速比上年同期提高了 203.88 个百分点,比 2009 年全年高 138.24 个百分点。三、消费名义增速保持稳定,实际增速有所回落一季度,社会消费品零售总额名义增长 17.9%,比上季提高 1.3个百分点,比上年同期提高 2.9 个百分点;剔除价格因素后,社会消费品零售总额实际增长 15.4%,比上季低 1.0 个百分点,比上年同期低 0.5 个百分点,实际增速和名义增速的差距反映了近几个月物价上涨的影响。今年以来,城镇消费增速快于乡村,但 3 月份城乡差距有所缩小。一季度,城镇消费名义增长 18.4%,实际增长16.1%;乡村消费名义增长 15.4

7、%,实际增长 12.5%。四 房地产市场由升温到回落一季度,房地产开发投资名义同比增长 35.1%,增速比 1-2 月高4.0 个百分点,比 2009 年全年高 19.0 个百分点,比 2001-2009 年同期平均增速高 7.2 个百分点,房地产投资增速快速回升。一季度,城镇新开工项目 58787 个,比上年同期增加 5882 个;新开工项目计划总投资 30482.7 亿元,比上年同期增长 34.5%,比1-2 月低 8.2 个百分点。虽然 2009 年 5 月份以来新开工项目计划总投资累计增速持续回落,但目前增速仍高于 2001-2009 年同期平均8增速 2.2 个百分点。新开工项目计划

8、总投资在 2009 年增长 67.2%的高位上继续快速增长。五、未来经济发展趋势根据人民银行调查统计司测算的经济景气指数,目前工业增加值的一致合成指数、先行合成指数都已经快速回升,显示出未来经济将继续向好。投资方面,在国家一系列刺激经济增长政策推动下,企业投资意愿继续上升。消费方面,一季度人民银行储户问卷调查显示,城镇居民判断收入增加的占比从 2009 年二季度的 12.6%,回升到2010 年一季度的 21.3%,有 42.2%的城镇居民家庭月消费增加,比去年底和去年同期分别增加 4.0 和 12.6 个百分点。同时,银行家问卷调查显示,居民消费贷款需求景气指数从 2008 年四季度的51.

9、8%(2004 年以来最低点),逐步回升至 2010 年一季度的66.8%,达到 2007 年以来的较高水平。外贸方面,随着世界经济复苏,我国二季度对外贸易将进一步回暖,外贸订单等指标显示出口增速将保持在 20%以上,进口增速受价格及内需推动仍维持在高位。人民银行 5000 户企业问卷调查显示,工业企业产品销售价格景气指数从 2009 年一季度的 42.2%上升至 2010 年一季度的 53.2%,连续四个季度上升。人民银行储户问卷调查显示,2010 年一季度对未9来物价预期指数达 65.6%,虽比 2009 年四季度略有回落,但与历史平均水平相比仍然偏高,比 2000 年以来的平均水平高 2

10、.8 个百分点,比近两年的平均水平高 1.4 个百分点。2 德阳市宏观经济环境分析据公安年报统计,全市出生人口 3.4 万人,死亡人口 3.1 万人,人口自然增长率 0.7。年末总户数 141 万户,总人口 388.4万人。其中:非农业人口 98.7 万人,农业人口 289.6 万人;男性人口 199.9 万人,女性人口 188.4 万人,性别比为 106:100。全市城镇化率 41.2%,比上年提高 1.7 个百分点。德阳是国家重要的工业城市,是中国重大技术装备制造业基地。拥有中国二重、东方电机、东方汽轮机等一批国内一流、世界知名的重装制造企业。化学工业主要形成了四川金路、四川宏达、四川龙蟒

11、、美丰化工等一批大型骨干企业。食品工业历史悠久,享誉中外,有 50 多种食品被评为全国、部、省优质产品,其中剑南春、蓝剑啤酒、德阳酱油、天府花生、长城雪茄已成为国内外知名品牌和畅销产品。医药工业能生产化学制剂、原料药、中成药、保健品等若干大类、十余种剂型,有 300 多种药品获得国家批准的生产文号。服装工业年生产加工能力超过 4000 万件(套) ,得福、琪达、都通企业名列全国服装“双百强”企业。2005 年,全市实现工业增加值164.17 亿元、销售收入 484.68 亿元、利税 82.08 亿元、利润 47.73亿元,分别增长 27.6%、32.93%、42.98%和 67.9%,四项指标

12、总量均10居全省第二.城乡居民生活水平提高。全年城镇居民人均可支配收入 14307元,比上年增长 14.4%。其中工资性收入和经营性收入分别增长13.6%和 14.8%,转移性收入增长 18.7%;人均消费性支出 11194 元,增长 13。其中:食品消费支出增长 13%,食品消费支出占生活消费性支出的比重为 40.5%;家庭设备用品及服务支出增长 25.4%;医疗保健消费支出下降 2.7;交通通讯消费支出增长 2.9%;教育文化娱乐服务消费支出增长 19。全年城镇居民住房建筑面积人均 34平方米。全年农村居民人均纯收入 5625 元,比上年增长 8.5%;农村居民人均消费支出 7294.9 元,比上年增加 2688 元,增长 58.4%,其中:居住支出 3192.4 元,增长 2.1 倍。全年农村居民人均住房面积39 平方米,增加 3.8 平方米,增长 10.8%。德 阳 市 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 与 农 民 人 均 纯 收 入 (元 )56259150 1013311585 12640143073906 4540 5185358502000400060008000100001200014000160002005年 2006年 2007年 2008年 2009年城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 农 民 人 均 纯 收 入

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