1、重庆金鞍物业发展有限公司金香林小区房地产开发项目可行性研究报告（修正）重庆金鞍物业发展有限公司2007年1月1目 录第一章 总 论.2一、项目概况二、业主简介三、项目内容、规模四、编制依据五、主要技术经济指标六、报告主要结论第二章 市场预测与分析.6一、重庆市房地产市场简析二、区域房地产市场分析三、 区域（渝北区、江北区、北部新区）房地产发展状况四、本项目相近类型重点竞争楼盘住宅产品分析第三章 项目定位与营销策略.23一、项目定位二、营销策略：第四章 项目总体规划.26一、功能划分及面积指标二、项目选址及建设条件第五章 项目建设进度及销售计划.28一、工程建设进度计划二、项目销售计划第六章 投
2、资估算及资金筹措计划.29一、投资估算二、资金筹措及使用第七章 经济效益评价.30一、基本假设前提二、评价原则三、基础数据四、财务分析与评价五、不确定性分析六、社会效益评价第八章 结论及建议.362第一章 总 论一、项目概况项目名称：金香林小区项目业主：重庆金鞍物业发展有限公司设计单位：重庆市钢铁设计院项目性质：住宅物业（小区配套商业）项目地址：重庆市渝北区回兴兴科大道申报时间：2005年二、业主简介重庆金鞍物业发展有限公司成立于一九九八年，具有较强的资金实力。公司注册资本2000万元，实收资本2000万元，分别由邓勇出资294万元，任毅平294万元，龚敏出资1020万元，邓红出资392万元组
3、建。重庆金鞍物业发展有限公司成功开发了“金鞍花园经济适用房住宅小区”总开发面积3 .4万平方米，是渝北两路首家经济适用房住房工程，在渝北两路地区属于有一定规模和影响的花园住宅小区，房屋销售喜人，至今已售房比例占建成房屋的90%以上。公司通过建设金鞍花园积累了城市住宅小区的开发经验，并创出了金鞍花园品牌效应，在渝北房地产市场站稳了脚，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快发展。截至到2006年12月31日，公司总资产13155万元，其中流动资产13088万元。负债总额8518万元，其中流动负债4518万元，无银行借款。2006年实现销售收入11406万元，利润总额1450万元，净利
4、润1187万元。金鞍公司现有员工65名，其中本科以上学历34人，大专以上学历28人，拥有高级职称员工6名，中级职称员工14名，分别来自同专业领域，拥有合理的人力资源配置。法定代表人邓勇，性别男，大学文化，341岁，具有丰富的管理经验，现任公司董事长职务。公司在邓勇的带领下，逐渐建立的完善的法人治理结构和科学的经营管理方法，并促使公司制度建设日臻完善。三、项目内容、规模1、内容：金香林小区包括住宅、小区配套商业、会所、车库、幼儿园及配套设施用房。2、建设规模：地块面积133134，总建筑面积226951，容积率2.0其中：商业6300，住宅202654，会所516，车库12500，幼儿园1900
5、，物管及设备房2130。四、编制依据1 计委立项文件2 国有土地使用证3 工程投资估算按重庆市九九建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取；4 国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版） ；5 中国国际工程咨询公司1998年编著投资项目经济咨询评估指南；6 委托方提供的相关资料；7 项目地1：500地形图8 项目规划方案平面图9 “金香林 ”总体策划方案 10 重庆市空港工业园区 号地块地质勘探资料；11 重庆市统计局统计快讯五、主要技术经济指标表 11 主要技术经济指标4项目 指标总用地面积（平方米） 199.7 亩（133134）净用地面积（平方米
6、） 169.3 亩（112867）总建筑面积（平方米） 22.69 万其中：商业（平方米） 6300住宅（平方米） 202654会所（平方米） 516车库（平方米） 12500幼儿园（平方米） 1900物管房、设备房（平方米） 2130其他建筑（平方米）有无还建还建（平方米）建筑密度 32%绿化率 36%绿地率 25%容积率 2.0房屋总套数 1935其中：住宅 1785商业 150其他建筑总栋数 49序号 项目名称 单位 数据 备注1 总销售收入 万元 492172 总投资 万元 354753 税前利润 万元 90654 税后利润 万元 60735 投资利润率 17.12%6 投资利税率 %
7、 25.55%7 盈亏平衡点 71.80%8 财务内部收益率 % 25.04% 大于基准收益率9 财务净现值 万元 3924 大于010 基准收益率 % 10% 预期收益率11 投资回收期 年 3.53412 贷款偿还期 年 1.7565六、报告主要结论本项目可行性研究报告对工程建设项目进行科学、客观、公正地作出分析。通过对项目建设必要性、市场研究、项目规划、建设内容、投资估算、资金运作、投资周期、效益评价、风险分析、结论与建议等主要内容进行科学、完整、准确的定性和定量分析，为项目业主投资决策以及银行进行放贷风险分析和决策提供参考依据。通过我们的分析测算，本项目的各项财务指标均较为理想，项目的
8、内部收益率为25.04，大于基准收益率10的要求，税后财务净现值为3924万元，大于0，项目可行。本项目贷款偿还期1.756年，投资回收期3.534年，项目返还现金的速度较快。项目产品售价、总投资、销售费用在+/-10%范围内变化时，净现值仍然大于0。项目盈亏平衡点71.80%，属房地产行业正常范围，故项目抗风险能力较强。总体评价，项目具有显著的经济效益和抗风险能力。目前项目已经完成了一期和二期工程的开发，销售工作也基本完成，成熟度较高，不可控因素逐渐减少，抗风险能力进一步增强。项目盈亏平衡点71.80%，略高于70%的行业平均水平，盈亏平衡点71.80%的计算结果主要是产品定价较低引起的，根
9、据目前项目一期二期工程销售情况来看，定价较低提高了销售速度，反映定价策略是适宜的，良好的销售业绩也反映了业主提供的产品形态符合市场需求，即达到71.80%的盈亏平衡点容易实现。综上所述，本项目建设投资效果明显，经济效益较好，项目业主能够获得预期的回报，同时，该项目能促进渝北区房地产业的发展、改善城市面貌、推动渝北区社会经济的发展。项目经济效果较好，社会效益显著，经济合理，技术可行，业主应加快建设速度和资金回笼6速度，达到投资目的。第二章 市场预测与分析一、重庆市房地产市场简析（一）近三年重庆全市开发情况2004年国家针对房地产固定资产投资规模偏大、投资增速过快过热的问题，通过采取了整顿土地市场
10、、提高项目资本金比率、控制城市拆迁规模、上调人民币利率等一系列宏观调控政策，重庆市房地产投资增速过快的势头逐步得到抑制。房地产投资从2004年15月份48.7%的高增长速度逐月回落到110月份的低谷19.1%。2004年，全市房地产开发投资总额为393.09亿元，同比增长19.9%，增幅比上年同期回落了13.4%。2005年度，全市房地产开发投资517.73亿元，比上年增长27.8%。房屋施工面积7485.22万平方米，增长19.8%，房屋竣工面积2208.12万平方米，增长39.2%；商品房销售面积1559.76万平方米，增长17.3%，销售额达到312.73亿元，增长34.3%，其中住宅销
11、售增长23.8%，占商品房销售额的比重为71.9%。2006年度，全市完成房地产开发投资629.63亿元，同比增长21.6%，增速比上年回落6.2个百分点,低于全社会固定资产投资增幅低3.3个百分点，占全社会固定资产投资比重为25.7%。其中，住宅投资376.78亿元，增长25.4%，比重比2005年上升1.8个百分点。住宅投资中，经济适用房建设投资总额为26.26亿元，增长119.7%，占房地产开发投资比重为4.2%，比2005年上升1.9个百分点；办公楼投资12.76亿元，下降25.3%；商业营业用房投资69.61亿元，下降2.5%。从上述数据可以看出，在国家宏观调控政策引导下，开发商更为
12、理性、务实地7分析房地产市场，房地产投资在保持稳定增长的同时，结构进一步优化。从近三年重庆市房地产行业的发展统计资料显示，重庆市房地产市场投资与消费均处于稳步增长状态和趋势。（二）近三年商品房交易情况商品房交易量大副增长，供需基本平衡，住宅市场表现活跃2004年，重庆市房地产开发施工面积6160.04万平方米，同比增长16.5%，其中新开工面积2144.84万平方米，同比增长2.2%；房屋竣工面积1534.58万平方米，同比下降8.5%，其中住宅竣工面积1187.23万平方米，同比下降3.6%；主城区商品房成交面积1209.77万平方米，成交金额287.21亿元，分别比上年增长8.6%和22.
13、5%，其中，住宅商品房成交面积1091.83万平方米，成交金额238.51亿元，成交均价2184元/平方米，分别同比增长8.7%、23.7%、13.7%。说明：2004年，全市实现生产总值2665.39亿元，同比增长12.2%，城市居民人均可支配收入9220.96元，同比增长13.9%。GDP的增长、人均可支配收入的增加，极大的刺激了重庆市民的购买需求和欲望。居民人均可支配收入水平增幅与商品房成交均价的增长相适应，在很大程度上不会影响购买者的经济承受能力。2006年全年商品房施工面积8864.37万平方米，增长18.4%，竣工面积2224.84万平方米，增长0.7%；商品房销售面积2228.4
14、6万平方米，增长13.3%，销售额505.69亿元，增长17.4%，其中住宅销售额增长22.9%，占商品房销售额的82.8%。商品房成交面积的增长（8.6%）远低于成交金额的增长（22.5%） ，成交面积的增长（+8.6%）与同期竣工8面积的增长（-8.5%）成反比。一方面表明国家宏观控制的成效，统计数据反映出销售面积的增长速度大于了建设面积的增长速度，在另一方面说明市场正在消化以前年度竣工的空置房屋，表现出重庆市房地产市场还处于相对需求不足的卖方市场，市场需求远远大于市场的“有效”供给。（三）房地产总体价格趋于平稳，中高档楼盘价格持续上升经过2003年和2004年上半年的房地产价格的飞涨，2
15、004年下半年重庆房地产价格总体趋于平稳。2004年，受国家实施连续宏观调控政策影响，重庆主城区住宅均价低开高走，第4季度，主城区住宅价格均价为2993元/平方米，较3季度上涨了9元/平方米，与3季度基本持平。相对整体市场价格的平稳，中高档住宅市场价格持续上升，茂业东方时代、水晶郦城2期、金科天籁城、财富中心等商务公寓、花园洋房均价超过3500元/平方米。2006年度，商品房价格持续增长，主城区住宅均价为3100元/平方米，较2005年度上涨了近50元/平方米。同一区位中，由品牌地产商开发的楼盘均价比市场均价高出5-10%。（四） “城市向北 ”、 “主城西进”，区域房地产竞争日趋白热化“城市
16、向北 ”、 “主城西进”，随着城市运营概念的深化，重庆市各主城区房地产开发呈现区域化竞争态势。“城市向北 ”，三北（江北、渝北、北部新区）区域房地产市场在对外宣传上达成默契，在房地产市场中亮出新城牌、发展牌以及富人聚居牌，其具代表性的区域房地产片区是人和金开板块。受益于金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区的整体规划定位，这里的房9地产开发的呈现出档次高、产品多样化、分布集中的特点，已经逐步树立起重庆“富人区” 的形象，成为重庆市高档住宅市场发展的风向标。“主城西进 ”，随着交通条件的改善， “西城东进”已成为重庆市房地产“向北”后的又一发展势头。 “启动九龙引擎，构建和谐人居”，九龙坡区
17、2.8万亩土地的推出，大渡口打造“城市第六商圈” ，土地资源的丰富和政府的政策大力支持，都是对房地产投资商的极大诱惑。龙湖、金科、隆鑫等一批实力企业的进驻，加速西城房地产开发的进度，加强房地产市场的区域竞争力。本项目处于“城市向北”的大环境下，从政策上，项目所在区域处于“城市向北”战略的中心地带，将是战略政策的长期受益者。（五）进入“大盘时代 ”如果说2003年是重庆市房地产“大盘时代” 的到来，那么进入 2005年，重庆市房地产就进入的了“大盘时代” 。据不完全统计，重庆市仅北部新区就有个千亩以上大盘供应，其供应总量预计至少在万平方米以上；而亩以上的大盘，重庆市南岸区至少有个以上。经过2004年一年的市场探测与市场论证，2005年，2006年重庆市房地产大盘纷纷淀放，融桥半岛二期云满庭、奥林匹克花园二期、晋渝绿岛、棕榈泉国际花园、保利高尔夫花园（4月底亮相） 、融科蔚城（7、8月开盘）等，大盘的大量出现必然要求社区内的配套要齐全，品质要高，服务要好，等等这一切都必须使楼盘本身的定位向中、高档楼盘转移。本项目总建筑面积226900平方米，在回兴组团中有大盘特征，市场
