让市场真正发挥作用.PDF

1、让市场真正发挥作用王海龙上一轮全国性房地产市场过山车式的波动刚刚过去不久袁新一轮更加猛烈的波动又已经开始袁房价尧地价大幅攀升袁成交量不断放大袁民众和社会舆论的关注度日益提升遥与此同时袁各种批评声不绝于耳袁野地价推动房价尧房价抬高地价冶野政府与开发企业互相勾结尧地方政府以地生财冶野开发商为富不仁冶等等袁但真正深入分析市场变化根源的甚少袁有针对性的政策更是不多袁这也许才是房地产市场一轮又一轮过山车式波动的原因遥保持市场健康稳定的关键是要真正发挥供求关系和价格杠杆的作用袁由于房地产市场还承担了社会居住保障的功能袁因此袁政府应对市场的运行进行适当干预袁以满足居者有其屋的住房保障目标遥首先袁合理的住房供

2、应体系和供应政策是保证市场价格平稳和住房保障目标实现的基础遥 政府应根据不同社会群体的收入水平采取差别化的住房供应政策袁并综合应用土地尧税收尧信贷等手段保障这一目标的实现遥其次袁土地市场的供需平衡是保持房地产市场长久平衡稳定的基础遥 政府应该根据未来房地产市场需求的实际情况制定科学合理的土地供应计划并坚决地予以实施袁保障房地产市场的供需平衡遥 但通过土地供应的调节无法解决房地产泡沫问题袁或者说土地供应在维持房地产市场平衡稳定方面的作用是有限的袁对此袁应有清醒的认识遥最后袁遏制房地产投机是解决房地产市场非正常波动的关键遥综合运用信贷尧税收等调控手段提高投机性购房的成本袁降低投机性购房的预期收益袁

3、让居住成为购房的唯一目的或主要目的袁遏制非居住性购房需求遥以上三点无一不是政府职责所在袁 房地产市场大幅波动的根源在于市场失灵袁市场失灵的关键在于政府管理缺位或不到位遥少一些相互指责尧多一些实际行动袁让市场真正发挥作用遥渊作者单位院南京市国土资源局冤1PDF created with pdfFactory Pro trial version 让市场真正发挥作用/王海龙土地供应政策参与房地产市场调控的实践与探索/丁和庚王海龙胡立兵当前房地产市场运行的基本判断与调控建议/王海龙 宋国伦关于培育和完善我市工业用地市场化机制的调研与分析/汪乐勤张力军基于三维影像系统的建设用地批后管理机制研究/范本贤

4、穆闽南京城市地价时间演变和空间分布分析/杨晓宁田园浅谈城市土地资源优化配置与集约利用要要要以南京市夫子庙小学周边地区为例/南京市国土资源局第二分局六合区土地闲置现状分析及处置建议/陶玉明溧水县土地市场建设的实践与思考/唐祥春孙艺管卫星高淳经济开发区土地集约利用状况分析要要要以土地集约利用评价成果为基础/高淳县国土资源局建设用地科工业用地出让制度变迁浅析/何文关于万顷良田建设工程土地权属问题的探讨/王世平以科学发展观为指导协调处理土地权属问题/周荣根绎 卷首语圆绎 土地利用14811161922262931384244绎 地籍管理目 录RESEARCHOFLANDANDRESOURCESPDF

5、created with pdfFactory Pro trial version 叶国土资源研究曳理事会猿理事长院陈光副理事长院翁扬正宋则时孙禧才黄洪涛理事渊按姓氏笔划冤院丁和庚于广思马兴建王 军王鸿伟王军王永法冯昌中吕成友许 明刘红陈晓均张孝科张业斌张在桥邱祖坤段俊陆其富宋雅建杨晓宁邹勇刚徐士洲姚俊袁晓荣薛霄宏薛典铭叶国土资源研究曳编委会主任院翁扬正副主任院朱义繁编委渊按姓氏笔划冤院丁 松马健马韬王世平王蓉芬王海龙冯雪渔冯昌中后玉生朱志斌朱涛许丰沈泉明张月流陈先华 陈 霞李光平 吴贤德赵小华 姚 晖顾 戟倪伟凌道同 黄卫东黄 斌 蒋海宁 戚荣建 傅育军责任编辑美术编辑土地利用专栏组稿 王海

6、龙印 刷 陆军指挥学院印刷厂主 办 南京市国土资源学会出 版 叶国土资源研究曳编辑部本刊地址 南京市上海路圆原愿号邮政编码 圆员园园圆怨电 话 园圆缘原愿源苑员怨员远远袁愿源苑园缘园苑源传 真 园圆缘原愿源苑员怨员远远电子信箱 凿扎赠遭愿岳增蚤责援泽蚤灶葬援糟燥皂准印证号 苏出准印渊2009冤字JSE原1002779黄 斌封面院市国土资源局丁和庚副局长在2009年7月土地利用工作推进会上布置工作/杨丁丁封二院市局办证大厅以崭新面貌迎接市级机关重点窗口评议/聚军陈润封三院到北京旅游去/徐玲封底院瑞士风景/张力军485355绎 征地和耕地保护绎 法规和监察保障科学发展袁保护耕地红线要要要对建立野挂

7、钩冶搭起野双保冶桥梁的构想/胡传景对城区违法用地情况的粗浅思考/王莉做好矿山储量监测和登记工作/李光平周晓明 戴冰绎 地矿管理PDF created with pdfFactory Pro trial version 自2004年底开始袁 国家对房地产市场逐步进行宏观调控袁相关的调控政策和措施先后出台袁调控内容涉及金融尧税收尧土地等领域袁并首次把土地作为调控手段之一袁赋予国土部门参与宏观调控的职能遥从土地利用管理角度来说袁国土部门主要是通过制定和执行土地供应政策来对土地市场加强调控袁 通过规范土地市场建设来参与房地产市场调控袁 从而实现维持房地产市场稳定发展和保证国家住房政策落实的目标遥近几年

8、来袁 我市在土地供应政策参与房地产市场宏观调控方面做了一些积极的探索袁也取得一定的成效袁表现在我市土地市场发展相对比较平稳袁供需比较平衡袁地价上涨速度比较平缓袁土地市场没有出现剧烈振荡的局面袁相比国内其它一些大城市袁 我市的房地产市场总体也是健康平稳发展的遥一尧我市土地供应政策参与房地产市场调控的主要做法和成效土地供应政策如何参与房地产市场宏观调控是个崭新的课题袁对国土部门来说也是个全新挑战袁如何切实履行职责袁积极参与房地产市场调控袁我们主要从四个方面着手袁即以加强土地上市计划管理为抓手袁 以加强土地出让合同履行监管为手段袁以保障普通住宅用地供应为核心袁以规范土地市场建设为目标袁不断加强政策研

9、究袁提高土地运作水平袁 较好地实现了土地供应政策参与房地产市场宏观调控的目标遥对土地供应实行计划管理袁是加强土地供应管理袁提高土地供应水平袁促进土地市场健康发展的重要保证遥 为此袁我们自2005年开始加强土地供应的计划管理袁 从源头上加强对房地产市场的宏观调控遥一是加强土地市场动态监测研究袁 合理制定土地出让计划遥由于房地产开发的周期性袁土地参与房地产市场调控存在滞后效应袁 亦即当期供应的土地对现时的房地产市场并不能起到即时的影响袁 而是对未来的市场产生影响遥 因此袁我们既要分析目前的市场情况袁更要预测未来房地产市场走向袁 对将来房地产市场形势的判断要有超前性尧 科学性遥2004年以来袁我们建

10、立了土地市场运行情况定期分析制度袁针对土地市场变化情况按季度定期提交分析报告袁供市政府决策遥为了掌握房地产企业土地开发进度袁掌握市场上土地存量和时滞周期袁2006年开始我们对已出让地块的开发销售情况进行跟踪调查袁随时掌握开发建设动态遥在对市场充分调研分析的基础上袁 我们在每年11月份开始袁 牵头组织有关部门开始下一年度土地出让计划的编制工作袁 根据市场调研及预测情况袁 合理制定土地出让计划袁明确地块的空间分布尧土地用途尧面积尧商品住房及保障性住房比例等具体内容袁土地出让计划每年年初公布袁逐步形成了比较科学规范的计划管理制度遥二是加大计划执行力度袁保证出让计划顺利完成遥土地出让计划经市政府批准公

11、布后袁 我们对计划的执行制定具体实施方案袁将计划分解到季度尧月袁落实到每一个地块遥从时间上对每个地块的拆迁尧规划尧上市进行详细的安排袁并按月跟踪计划落实情况袁 督促各有关主体单位按计划组织实施袁以保证年度土地出让计划的顺利完成遥三是根据土地市场变化袁适时调整计划遥由于市场本身变化的不确定性袁再加上其他金融尧税收政策的变化袁房地产市场随时可能会发生变化袁土地市场相应会受到牵连遥要土地供应政策参与房地产市场调控的实践与探索丁和庚王海龙 胡立兵4PDF created with pdfFactory Pro trial version 适应市场的变化袁保持市场的平稳发展袁就需要适时地调整土地出让计划

12、遥例如袁2007年8月尧9月袁针对我市房地产市场需求过旺的状况袁 我们加大了土地供应力度袁 及时追加了100公顷住宅用地出让计划袁保证了土地市场平稳运行遥 而从2008年到今年上半年袁市场趋冷袁竞争锐减袁土地流标尧底价成交的现象频频出现袁为此袁我们相应放缓了土地供应的节奏袁减少了地块上市量遥从今年7月开始袁房地产市场快速升温袁需求过盛袁我们及时组织大量土地上市袁平抑市场需求遥土地参与房地产市场宏观调控不仅是土地供应量的问题袁与土地供应结构还有重要联系遥 在加强土地市场管理袁维护房地产市场健康平稳发展上袁 我们坚持有保有压的供地政策袁根据不同项目类型袁采取不同的土地供应政策袁重点加大保障性尧政策

13、性普通住房的用地供应袁力求从源头上保证住宅用地供应结构的稳定袁切实解决老百姓住房问题遥从南京的实际情况来看袁住宅供应结构可以分为三类院保障性住房尧政策性住房和商品房遥保障性住房包括经济适用房和廉租房袁政策性住房包括中低价商品房尧产权调换房及限价房袁商品房则包括普通商品房和高档商品房遥对三类住宅我们分别采取了不同的供地政策遥一是对保障性住房野应保尽保冶遥对于保障性住房用地袁我们根据市房产部门制定的经济适用房 渊廉租房冤 建设计划袁提前做好供地前期准备工作袁采取特事特办袁随到随办袁确保每个经济适用房项目得到及时的用地保障遥近两年来袁我市每年供应经济适用房用地在200公顷左右袁占住宅用地供应面积的3

14、0%左右袁 对保障低收入阶层群众的住房需求起到了积极作用遥二是对政策性住房野能保尽保冶遥 对于政策性商品房用地袁主要是提供给不享受经济适用房政策的拆迁户购买袁具体房屋供应数量和套型结构由市建委根据每年的拆迁量确定遥对这部分用地袁我们根据实际需要结合土地供应计划尽量予以保障袁一般采取带方案挂牌出让方式供地袁每年供地量50公顷左右遥从2008年起袁我们开始探索野双限房冶的土地供应模式袁目前正在会同相关部门研究之中遥三是对商品房野有保有压冶遥对于普通商品房用地袁我们也是采取保障政策的袁 每年会根据市场存量和市场需求状况袁 来研究确定土地供应计划袁 再按计划落实地块上市出让遥 对于高档住宅用地袁在供应

15、上进行严格限制袁对别墅用地坚决禁止供应袁对大户型尧低密度尧高价格住宅用地也进行严格限制袁每年供应量不超过住宅用地供应总量的5%遥根据上级文件精神和要求袁 我们加强土地一级市场的管理袁着重在土地运作程序尧供地结构和规模尧土地出让合同条款约定尧土地调控手段等环节进行规范袁提出一系列措施和办法袁提高土地市场化运作水平遥一是坚持净地出让遥实行净地出让袁可以加快地块开发进度袁 有效控制地块开发时间袁 同时保证公平竞争环境遥2005年我们提出净地出让袁2006年市政府研究决定袁今后经营性用地原则上都必须净地出让袁2008年1月1日起袁规定经营性用地一律实行净地出让遥从目前情况来看袁执行的效果比较好袁都做到

16、了净地出让遥二是严控出让地块规模遥土地成片出让袁将造成开发商分期开发尧长期闲置袁一些地块十年都未开发完毕遥因此袁我们严格控制出让规模袁 这一做法比国土资源部39号令的要求早了近一年遥 住宅用地一般控制在200亩以内袁既保证可以形成一个完整的小区袁 又使开发商可以在较短时间内开发完毕遥这将有助于缩短地块开发周期袁减少开发商囤积土地的可能性袁 促使地块有效开发袁 缓解房地产市场供需矛盾遥三是强化出让合同相关条款的管理遥 在出让合同中明确约定开发周期袁 原则上要求在竞得土地后半年内付清成交价款袁在取得土地后半年内开工建设袁二到三年内开发完毕遥 同时袁对于未按期开工和竣工的袁在合同中约定违约责任袁要求

17、每延迟一天按出让金总额的万分之五支付违约金遥四是充分发挥土地储备功能遥 土地储备作为政府宏观调控土地市场的主要手段之一袁 既承担着通过适度投放土地来调节土地供求关系的重任袁 同时又承担着融资平台的压力袁起着土地银行的作用遥 因此袁我市非常重视土地储备的作用袁把土地储备作为经营城市的一个重要手段和平台袁充分发挥土地储备的调节功能袁 在土地参与宏观调控中起到重要作用遥近几年来袁通过土地储备为城市建设融资已近100亿元袁并承担了市政道路尧基础设施配套等城市建设任务袁为城市建设和经济发展做出了积极贡献遥我们除了在土地供应环节加强调控外袁 还特别加强对土地供应后的履约情况进行监督管理袁主要做法有院一是加

18、强土地出让合同违约监管遥 加强土地出让合同履行监管袁加大违约责任处理力度袁是维护土地市场秩序袁促进房地产市场健康发展的重要保证遥近几年来袁我们对因5PDF created with pdfFactory Pro trial version 开发商自身原因延迟付款的袁一律严格按合同要求执行袁符合解除合同条件的坚决解除合同遥近两年来袁我们严格按照挂牌出让条件和土地出让合同约定袁取消了2家单位竞得资格袁解除6幅地块的土地出让合同袁没收定金及保证金4000余万元袁催收出让金近60亿元袁收取违约金近2亿元袁其中单幅地块违约金最高达3500万元遥从实际的效果来看袁对维护土地市场公平公正袁规范开发商用地行为

19、起到较好的效果袁个别因资金问题延迟交款的企业也能主动支付违约金遥二是加大空闲尧闲置土地的清理处置力度遥为促进空闲地的及时开发利用袁有效缓解新增建设用地压力袁我们全面清理房地产开发闲置土地袁积极盘活存量用地遥 从2007年8月份开始袁我们先后组织了三次大规模的清理袁主要是对全市范围内所有已出让的经营性土地逐一进行调查清理遥 最近一次是今年上半年袁由市场办牵头袁对2005年以来出让的经营性用地开发利用情况进行调查核实袁 清理发现目前我市的房地产闲置土地约600公顷袁主要原因是金融危机影响资金周转尧 房地产市场低迷及部分毛地出让的地块拆迁难度较大袁相对而言袁这个数量是比较正常的遥 对未开发利用的土地

20、袁我们进行逐一分类查找原因袁分清责任袁并区分原因提出不同处理意见遥对由于企业原因形成土地闲置的袁采用收取闲置费和收回土地的方式坚决予以处置遥由于拆迁尧规划调整等政府原因导致土地不能开发的袁 督促相关责任主体加快处理存在的问题袁要求尽快形成开发条件遥清理工作对督促闲置土地开工建设起到很大作用袁 不少长期闲置的项目也开始启动建设曰特别是对于防止开发商囤地尧缩短住宅上市时间尧增加住宅土地有效供给袁也同样发挥了重要作用遥三是建立复核验收制度遥 建立复核验收制度主要是针对用地单位在开发建设过程中存在的超容积率尧 改变用途等突破出让条件行为进行把关审核遥 从2006年开始我们加大了对突破出让条件行为的处理

21、力度袁 要求所有房地产开发用地在换领土地证时均进行复核验收遥 我们将所有可能的情况进行梳理分类袁形成了规范性文件袁要求按照前后用地条件下净地价格的差价补交土地出让金袁并对超容积率尧改变用途尧增加面积等多种情况下补交出让金的评估时点尧评估方法做出了明确规定遥从执行的效果来看袁由于处理力度加大袁开发商突破出让条件已无利可图袁主动超容积率等现象已基本不存在袁 规划部门在处理突破出让条件的项目时也非常慎重袁主动和我们沟通联系袁共同把关遥三年来袁 对发现突破出让条件的房地产开发用地一一制定了补交出让金的方案袁签订补充协议遥 共办理了130宗地块突破出让条件补交出让金的手续袁 协议出让金总额为15.788

22、亿元袁已收取15.038亿元袁有力地促进了房地产市场用地行为的规范袁防止了国有土地资产流失遥二尧存在的问题与思考我们对房地产市场宏观调控做了一些努力袁 采取了一些措施袁也取得了一定的成效袁但是土地部门参与房地产市场调控仍然存在一些问题袁主要有院对房地产市场的调控应该是多手段的综合调控袁 包括金融尧税收尧土地等手段袁但其中主要的手段应该是金融和税收政策袁而不是土地遥 土地作为房地产调控的手段袁由于具有明显的滞后性袁 对短期房地产供求关系和房屋价格并不能立即产生调控效果遥 土地市场总量与结构的平衡也并不能代表房地产市场的平衡袁 更不能防止房屋价格快速上涨曰同样袁房屋价格的低迷也不是减少土地供应就能

23、够解决的问题遥 从实际调控的效果来看袁近年来袁尽管国家高度重视和强调土地的调控作用袁 但由于金融政策与税收政策执行不到位袁导致土地调控手段执行不理想袁效果也不明显袁宏观调控的目标并没有真正实现袁 如袁 国家出台的野90/70野政策形同虚设袁全国范围内的房价快速上涨并没有得到根本遏制等遥住房保障需要一个合理稳定的住房结构体系袁 但目前我们的住房供应与真实需求仍有差距袁 住房保障问题还没有得到很好的解决遥土地部门虽然作为土地行政主管部门袁但住宅用地供应结构和住宅供应体系的决不是土地部门能够解决的袁还需要与发改尧建设尧规划尧房产等多个相关部门协调配合才能做到遥从这个意义上来说袁政府应当加强住宅供应的

24、管理袁建立调控的综合决策和分工协调机制遥土地储备制度建立之后袁 土地的拆迁和前期运作均由储备中心承担遥 净地出让的要求和出让金收支两条线的政策袁使得土地储备必然产生一定的资金沉淀袁但目前资金管理上有瓶颈袁土地储备融资难度大袁成本高袁政府运作土地的难度进一步加大袁造成政府收购储备土地的能力下降袁相应造成调控土地市场的能力也有所削弱袁 没有充分发挥宏观调控的作用遥6PDF created with pdfFactory Pro trial version 土地市场建设到今天袁各项规章制度逐步完善袁但由于发展的差异性袁导致各地发展不平衡袁整体来看袁土地市场还没有达到规范化水平遥 以南京市看袁 市与区

25、之间也不平衡袁市区的规范化程度较高袁而区县则相对较低遥 我们希望从高层次上进一步规范土地市场袁 对政府和房地产开发企业的行为袁制定更为具体可操作的规范遥三尧对策和建议要坚决按照国务院及有关部门要求袁 进一步加强土地供应管理袁加大对房地产市场的宏观调控力度袁重点加强土地供应计划的统一管理袁要在全市市区渊含新三区冤范围内统筹考虑土地供应计划曰不仅要制定经营性用地供应计划袁还要对经济适用房尧廉租房尧限价房等保障性住宅用地制定供应计划袁体现政府既要保证房地产市场发展袁又要保证低收入家庭居住需要的决心和目标袁 此举对维护房地产市场供需平衡会起到重要导向作用遥 另外袁 在条件具备的情况下袁 制定基础设施用

26、地供应计划也会对房地产市场起到一定作用袁如重要道路设施用地尧地铁用地尧绿化用地等袁均会对引领房地产市场需求起到积极作用遥首先袁要彻底解除上市地块的法律关系袁真正实现野净地冶出让袁不能存在拆迁矛盾尧产权不清尧债权债务纠纷等影响地块上市的不利因素袁以免为以后地块上市埋下后患遥其次袁要对上市地块的综合投资潜力进行科学尧充分论证袁能统一规划的要尽量利用起来袁能提高容积率的袁要尽量按最高限出具规划设计要点袁 要按照土地利用效益最大化的原则做好规划条件设计遥 第三袁要提前把基础设施配套做好袁尽量做到野熟地冶上市袁对暂时还不具备上市条件的地块不要上市袁以增加出让地块的吸引力袁政府既获得最大化土地收益袁又能为

27、开发商今后开发建设解决实际问题袁实现供需双方的野双赢冶遥 第四袁要提前做好地块包装和招商宣传工作袁充分利用媒体尧网络尧中介等手段发布上市地块信息袁吸引广大投资商关注袁并主动向一些大开发商推介袁必要时可以上门宣传曰要构建一个强大的信息传递网络袁积极营造浓烈的购地氛围遥 最后袁要把握上市时机袁根据土地市场情况和房地产市场走势袁及时调整供应节奏袁选择合适时机推出地块袁以提高地块上市的成功率和收益率遥尽管建立了土地储备机构袁实现了野五统一冶的工作机制袁但由于出让地块的来源主体不一袁并且涉及地块前期开发和配套袁需要对上市地块的出让收益进行合理分配袁以充分调动土地来源主体和相关部门的积极性袁 及时做好地块

28、上市前的准备工作袁 否则会影响地块上市进度和收益遥 为此袁各地要根据实际情况袁合理确定土地收益分配比例袁原则上袁地块产生的前期成本渊含野五通一平冶的费用冤要首先从土地收益中扣除袁 超出部分的收益再根据一定比例在政府和土地主体之间进行分配袁而不能全部归政府所有袁具体比例可根据地块情况与土地来源主体商定袁 此举对加大土地收购储备力度尧加快土地上市步伐有积极的推动作用遥当前我国的房地产市场仍未走上健康轨道袁 还处于起步和发展阶段袁 市场竞争中开发企业经常出现不理性的竞争行为袁野地王天价地冶频现袁极大地干扰了土地市场秩序袁直接影响到房地产市场的健康运行和舆论导向遥因此袁要调整野以价高者得冶的思路袁确立

29、野以综合效益最高者得冶的原则来确定地块受让方袁 即通过设定若干评价条件来对出让地块的竞投人进行打分评比袁得分最高者得遥涉及评比指标包括院房地产开发企业资质尧资信尧开发楼盘数量和经历尧地块的初步设计规划尧资金落实打算及相关证明尧地块报价尧地块开发周期及销售计划等遥通过设定综合因素评标袁最后确定中标者袁能有效降低非理性竞争的影响袁提高土地出让质量袁防止土地出让后产生退地尧房屋质量低下尧品质低下尧烂尾楼尧开发商卷款而逃等社会不良后果遥国土部门要主动与当地主流媒体联系袁 及时宣传国家及省市出台的相关政策规定袁定期发布土地市场供需状况袁以及具体地块开发建设情况袁 使社会各界较为全面地了解和认识当地土地市

30、场的发展与变化袁 从而对房地产产品进行理性消费遥 要切实采取措施袁通过媒体的正面宣传袁合理引导房地产市场的需求和消费袁 为当地土地市场健康发展营造良好尧客观的舆论氛围袁促进房地产市场的健康和谐发展遥渊作者单位院南京市国土资源局冤7PDF created with pdfFactory Pro trial version 一尧重要性与必要性院房地产市场研究与调控的逻辑起点自1998年城市住房制度改革以来袁房地产业得到迅速发展袁已成为我国的基础产业与支柱产业遥房地产市场的健康运行袁直接关系到经济社会的全面协调可持续发展遥从目前情况来看袁 我国房地产市场快速发展的同时存在着一些突出矛盾和问题袁需要深

31、入分析与科学调控遥首先袁 房地产业发展使城镇居民居住水平得到明显改善遥据有关部门统计袁2007年我国城镇人均居住面积为28平方米袁我市则达到32.21平方米遥 从纵向来看袁全国人均居住水平比1998年18.6平方米增加了9.4平方米袁年均增加1.04平方米遥从横向来看袁我国人均居住面积已达到世界中高收入水平袁 我市人均居住面积甚至已经超过发达国家国际性城市人均居住面积30平方米标准遥 居住水平的迅速提高安定了民心袁促进了社会稳定遥其次袁房地产业成为我国经济增长的重要推动力遥野十五冶期间我国房地产开发投资年均增长25.9%袁分别高于同期全社会固定资产投资与GDP年均增长上水平遥 由于具有产业链长

32、尧关联性强的特点袁根据有关研究成果显示袁房地产业投资每增加1亿元袁 其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元袁房地产业产值每增加1个百分点袁就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点遥 房地产业在实际上已经成为无可争议的支柱型产业遥再次袁土地出让金尧房地产相关税收已经成为政府筹集城市建设资金的重要来源遥国务院发展研究中心报告显示袁土地出让金尧 土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算的40%袁 而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上遥 从某种意义上讲袁正是房地产业的繁荣发展袁推动了我国城市建设的快速进步遥就目前情况看袁 我国房地产市场面临着房价涨幅过大尧供

33、需结构矛盾突出尧住房保障覆盖面偏小尧住房市场秩序比较混乱等问题遥 其中袁房地产市场波动过于频繁尧波动幅度过大袁 房价短期内上涨过快成为最突出的问题与最核心的矛盾袁已经危及到房地产业的健康发展遥第一尧 房价总体水平偏高导致房地产市场本身存在较大风险遥目前房价总体水平已经偏离社会基本需求的支撑袁超出了城市居民实际承受力袁存在着较高程度的泡沫袁房地产市场蕴含着较大风险袁 这种风险已经通过偏高的房价收入比和住宅空置率体现出来遥第二尧房地产市场波动幅度过大冲击了金融安全遥房价的过快上涨造成了投机机会袁 吸引了大量资金进入房地产市场遥投机者在房地产炒作中普遍借助信贷杠杆袁导致大部分投机资金来自银行遥一旦房

34、地产市场回落甚至泡沫破裂袁投机者因无利可图而放弃还贷袁 同时房地产抵押产品不仅价值快速下降而且难以变现袁这势必造成大量银行呆坏账袁严重影响国家金融安全遥第三尧房价持续高位运行引发畸形的社会消费结构遥高房价消耗了城市居民的大部分可支配收入袁 对其他消费形成挤压效应袁房地产之外的其他消费长期处于抑制状态袁形成房地产一家独大的畸形消费结构袁 这使得我国产业结构优化调整更加困难袁经济社会可持续发展能力下降遥第四尧房地产价格过高容易造成社会分配不公遥房价上涨带来了房地产投资机会袁 较高收入阶层由于具有较强的王海龙 宋国伦当前房地产市场运行的基本判断与调控建议王海龙8PDF created with pd

35、fFactory Pro trial version 资金筹措与支配能力袁 能够利用房地产投资机会获得较高的投资回报袁而中低收入阶层由于房地产投资能力有限袁无法利用这种机会更多分享房地产市场发展成果遥 这在一定程度上加大了贫富差距袁造成了社会分配不公遥为保持房地产业在经济社会发展中的持续贡献能力袁我们有必要对房地产市场存在的问题认真进行研究袁 并采取积极措施干预调控袁使之在健康平稳的轨道内运行遥二尧供给与需求院房地产市场分析的基本框架由于房地产产品的特性袁 房地产市场除了具有一般商品市场的特征袁还具有一些特殊属性遥 为便于分析的展开袁我们有必要首先对几个重要问题予以明确遥1.房地产具有基本社会

36、保障功能住宅是人们的基本生存空间袁 是个人与家庭生活的主要载体遥保障每个人居住的基本权利袁是一个公平正义社会的应有责任遥由于收入水平与需求层次不同袁城市居民居住需求保障方式也存在差异遥 对于低收入者袁家庭的廉租房尧经济适用房具有明显的社会救济意义袁与之相适应的土地尧税收尧信贷手段也具有社会福利特征袁如廉租房尧经济适用房土地大多以无偿划拨方式供应曰中等收入尧高收入家庭的住房保障问题则主要通过市场的方式解决袁土地尧税收尧信贷等干预手段运用上也存在着差异遥2.房地产的消费与投资双重属性一方面袁 房地产是一种商品袁 能够满足人们的居住需求袁具有消费属性曰另一方面袁由于具有固定性尧耐久性尧稀缺性袁房地产

37、产品也是一种重要的投资品袁具有投资属性遥这两种属性地位是不同的袁消费属性是房地产的基本属性袁投资属性是派生属性遥 房地产的投资属性引发了房地产投资与投机袁 但房地产投资与投机在具体功能实现上存在差异袁房地产投资时是对房地产的长期持有袁其获利目的主要通过房屋租赁的形式实现袁 在事实上起到了丰富和完善住房供给的作用袁与消费需求一样属于鼓励的范畴曰而房地产投机则完全放弃了房地产的住房保障功能袁 将住宅纯粹作为一种投机品袁导致诸多负面影响袁属于抑制的范畴遥3.合理价格基础上供需平衡是房地产市场运行的理想状态与调控追求的目标住宅价格高位运行不利于房地产社会保障功能的实现袁 也容易诱发房地产过度投机袁 导

38、致诸多经济与社会问题遥在合理的价格上保持供需动态平衡袁是房地产市场健康运行的基本状态遥 这种市场平衡状态的建立与相对稳定的保持袁需要以完整健全的住房保障体系为基本支撑袁同时需要政府综合使用土地尧税收尧信贷等手段袁及时对偏离均衡状态的供给与需求状况进行干预与调节遥供需机制是市场的核心机制袁 市场供需结构与状态最终决定了市场运行绩效遥 对于当前房地产市场运行出现的问题袁许多专家学者从城市化进程尧人口结构尧收入水平尧市场预期尧流动性过剩尧汇率变化尧投资渠道有限等方面进行分析探讨袁并得出不同的结论遥但这些因素归根结底是通过作用于房地产市场的供给与需求而发挥作用袁 要对房地产市场进行科学研究袁 就必须依

39、托供给与需求这个基本分析框架进行综合分析遥从房地产供给来看袁 土地供给的相对稳定决定了房地产供给的相对平稳遥 土地供应计划是根据经济社会发展状况制定的袁由于经济社会发展具有较强的规律性与连续性袁对土地需求相对稳定袁土地供应也具有较强的稳定性遥如图1所示袁相对稳定的土地供给形成了相对稳定的房地产供给曲线S遥从房地产需求来看袁 房地产需求主要分为自住性需求与投资性需求遥 自住性需求分为初次住房需求与改善型住房需求袁初次住房需求主要与收入水平有关曰改善型住房需求主要与已有住房面积和收入水平有关遥 投资性需求可以分为长期持有投资型与短期持有投机型袁 长期投资型需求实际上是出租渊租赁冤需求袁主要跟外来人

40、口数量有关曰短期投机型需求则主要跟市场预期与房地产价格变动有关遥 居民收入水平尧已有住房面积尧外来人口数量等因素是相对稳定的袁 由此决定了自住性需求与投资性需求中的长期投资型需求是相对稳定的曰 市场预期与房地产价格变动是不断变动震荡的袁由此决定了短期投机型需求是不稳定的遥如图1所示袁自主性需求与投资性需求中的长期投资型需求等相对稳定的需求构成了需求曲线D袁 这部分需求属于市场的真实需求袁这时供给曲线S与需求曲线D的交汇点A对应的P1为真实需求支撑的市场均衡价格遥 由于房价快速上涨预期袁 以及我国当前流动性过剩而投资渠道狭窄的现状袁大量资金涌入房地产进行投机炒作袁造成房地产市场的投机需求急剧上升

41、袁需求曲线上移袁房价格快速上涨曰房价快速上涨引起市场恐慌袁 进一步引发自主型需求的提前释放袁需求曲线继续上移袁房价上涨预期更加强烈遥 如此循9PDF created with pdfFactory Pro trial version 环袁需求曲线上移为D,此时供给与需求曲线交汇点B对应的均衡价格为P2袁显然袁P2 高于P1遥但由于需求曲线D中有较多的泡沫成分袁具有不稳定性袁一旦市场预期下降等投机不利因素出现袁D将迅速下跌袁 市场大起大落风险出现袁房地产市场偏离了合理价格基础上的供需平衡健康状态遥图1院房地产市场的需求与供给分析三尧基本认识院房地产市场运行规律与调控建议1.合理的住房供应体系是房

42、地产市场稳定的前提由于市场的逐利性以及投机等现象存在袁 仅靠市场机制自身无法解决城市居民的居住问题遥 政府必须对房地产市场进行干预袁 建立健全保障性住房与商品化住房向结合的住房供应体系遥国外实践经验已经证明袁政府与市场向结合的住房保障体系稳定了房地产市场预期袁 压缩了房地产投机空间袁成为了房地产市场平稳运行的重要前提遥2.土地供需平衡是房地产市场稳定的基础房地产市场供给最终取决于土地供给袁 土地的供给数量与供给结构决定了房地产供给的数量与结构遥 科学的土地供给能够保证合理的房地产供给数量与供给结构袁 是房地产市场均衡与稳定运行的基础遥3.抑制投机型需求是房地产市场稳定运行的关键房地产供给尧自住

43、型需求尧投资性需求是相对稳定的袁而投机需求却具有进入退出极快的不稳定特点袁 而且投机性需求具有循环放大市场需求的效应袁 导致了市场需求处于不稳定状态遥 因此袁要保持房地产市场稳定运行袁对投机这种不稳定的需求进行抑制就成为关键遥使房地产市场处于合理价格基础上的供需平衡状态袁仅靠单一的土地供应手段是无法完成的袁 必须综合运用土地尧税收尧信贷手段袁从供给和需求两个方面对房地产市场进行调控遥具体来看袁土地手段对于房地产市场供给作用明显袁而税收和信贷手段则对房地产市场需求影响显著遥1.建立合理的住房供应体系要建立政府与市场相结合的住房供应体系袁 根据社会保障与商品属性的强弱袁建立包括廉租房尧经济适用房尧

44、普通商品房尧高档商品房在内的多层次住房供应体系袁确保各个阶层城市居民的居住基本权利遥 针对不同类型与层次的住房供给袁政府要从土地尧税收尧信贷等方面采取差异化管理策略袁使不同住房类型发挥预期的作用与政策目的遥2.科学供应与管理土地从土地供应数量上看袁土地供应数量应保持相对稳定遥土地的稳定供应是房地产市场稳定供应的基础袁 不能因市场波动而大幅度改变土地供应计划袁 否则土地调控的时滞效应将可能导致市场紊乱遥从土地供应结构上看袁土地供应结构要与住房保障结构相适应遥 针对当前不同层次的住房需求以及未来的变化趋势袁从空间尧数量尧结构上合理安排福利性住房尧普通商品房尧高档商品房的土地供应遥3.充分发挥信贷手

45、段的作用市场的波动主要由投机性需求引起袁 要充分发挥信贷手段对房地产市场需求调控灵活准确的特点袁 对不同类型的住房消费进行调控遥要通过低首付尧低利率的方式支持对经济适用房尧第一套普通商品房等社会保障性质的消费袁鼓励房地产市场发挥住房保障功能曰 对于高档商品房和第二套以上商品房袁可以采用提高首付比例尧提高利率的方式加高门槛袁增加房地产投机成本袁抑制市场过度投机遥4.有效利用税收调控手段从国外经验来看袁税收是维护房地产市场健康运行袁抑制房地产投机的基本手段遥 我国目前已经形成了完整的房地产税制袁但存在着野重流转尧轻持有冶的问题袁流转环节税率偏高袁而持有环节却缺乏相应税种遥要充分发挥税收的调控作用袁

46、需要对我国房地产税制进行完善袁尽快开征房地产持有税渊物业税冤袁根据住宅套数与面积实行差别税率袁以此增加房地产投机的持有成本袁遏制房地产投机曰降低流转环节税率袁减少赋税对存量房地产上市流通阻力袁增加市场的有效供给遥渊作者单位院南京市国土资源局土地利用处冤10PDF created with pdfFactory Pro trial version 关于培育和完善我市工业用地市场化机制的调研与分析汪乐勤 张力军2006年8月31日国务院下发叶关于加强土地调控有关问题的通知曳袁明确要求野工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让冶袁至此工业用地招标拍卖挂牌( 以下简称野招拍挂冶) 出让制度开始在全国范围确

47、立曰2007年9月28日袁依照叶物权法曳袁国土资源部对2002年发布实施的叶招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定曳渊国土资源部11号令冤进行了修订袁发布了叶招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定曳渊国土资源部第39号令冤袁 并于同年11月1日正式实施袁明确要求野工业尧商业尧旅游尧娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的袁应当以招标尧拍卖或者挂牌方式出让冶袁至此袁南京市工业用地拉开了野招拍挂冶出让的序幕遥工业用地野招拍挂冶制度实施一年半以来袁对于严把南京市土地野闸门冶袁防止南京市工业用地低成本过度扩张袁起到了十分重要的作用遥 但工业用地市场在运行中也还存在一些问题需要进一步完善

48、袁 培育和完善工业用地市场化机制袁依旧是南京市土地市场建设的一项重要工作遥一尧南京市工业用地的现状据此次调研粗略统计袁南京市渊不包括高淳尧溧水两县冤现有各类开发园区22个袁其中国家级开发区4个袁省级开发区9个袁市级开发区6个袁工业项目集中园区2个袁初具规模未形成正式开发园区1个渊铁心桥街道开发园区冤遥南京市开发园区主要集中在北部尧东部和西南部袁且北部和东部地区工业用地较为集中袁成片状分布曰西南部工业用地较为分散袁多与居民区尧商务区犬牙交错遥从产业结构来看袁 北部和东部主要集中了大型化工类产业尧制造业和新兴的以软件尧服务外包尧生物医药为主的高新技术产业袁 其中东部地区还集中了以物流产业为主的园区

49、曰西南部地区新兴产业相对其他地区起步较晚袁主要以先进制造业尧物流仓储业为主遥从园区规模上来看袁北部地区的六合区和浦口区袁其开发园区数量少但规模大袁形成工业产业集聚的局面曰东部地区的栖霞区袁园区规模不一袁大小园区星罗棋布尧遍地开花袁导致产业上也形成各自为阵的局面袁 不能有效的形成集聚效应袁一定程度上影响到工业用地的利用率曰西南部的雨花台区袁 园区规模相对较小袁 且园区内工业企业以中小型为主遥工业开发园区一般是指集聚一定数量的企业袁 并享受一定政策优惠的特定地理区域遥 由于南京深处我国中东部地区袁与沿海发达地区相比袁区位比较优势不强袁因此南京市的大多数工业开发园区袁尤其是中小园区袁其定位主要在于依靠政策优惠实现招商引资遥关于 我市 业用地市 调研 分析汪乐 张力军11PDF created with pdfFactory Pro trial version 规划土地面积 序号 所在行政区 开