1、一、太原投资地块基本情况二、太原城市经济发展概况三、太原土地市场成交概况四、太原房地产市场走势分析五、太原房地产项目案例分析六、太原投资地块市场建议太原 投资 地块的基本情况太原 投资 地块的基本情况一 、 太原 投资 地块的基本情况一 、 太原 投资 地块的基本情况山西省城市规划圈：太原市市区地图：太原市晋阳湖地块周边土地规划：太原市晋阳湖地块土地规划效果图：太原市晋阳湖地块卫星地图现状显示图：太原市晋阳湖地块周边土地现状图片：太原市晋阳湖地块综合情况 ：太原市晋阳湖地块综合情况 ：二 太原城市经济 发展概况二 太原城市经济 发展概况二 、 太原城市经济 发展概况二 、 太原城市经济 发展概
2、况一、城市介绍城市区位太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源 原材料 矿山机械产品为主要特征的全国重要源 、 原材料 、 矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011年被列为国家历史文化名城。太辖六 小店 迎泽太 原现 辖六 区（ 小店 区、 迎泽 区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区 ） 三县 （ 清徐县 阳曲县晋源区 ） 三县 （ 清徐县 、 阳曲县 、娄烦县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两
3、个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态 业园区 ）原不锈钢生态 工 业园区 ） 。一、城市介绍山西省发展规划“十二五”期间，山西省将以太原都市区为核心、区域 性中心城市为节点、大县城和中心镇为基础，构建 “ 一核一圈三群 ” 城镇体系框架。 “一核” 即由太原市区、晋中市区、清徐县城、阳 曲县城构成的太原都市区，是全省城镇体系的组织核心，经济转型发展的增长极核。 2015年都市区城镇人口达到400万人万人 。 “一圈” 即太原都市圈，是以太原都市区为核心 ，以太原盆地城镇密集区为主体，包括太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市的30个县（市、区） 。该区域是省域经济与社会事业最为发达的核心区域和
4、最为重要的城镇密集地区。2015 年，城镇人口达到830万人。群 以大 朔州为核心的 北中部城镇群 以临汾 运城为核心的 南 “三 群 ” 即 以大 同、 朔州为核心的 晋 北中部城镇群 ， 以临汾 、 运城为核心的 晋 南中部城镇群，以长治、晋城为核心的晋东南中部城镇群。 3个城镇群是区域经济发展的核心区域 省域经济持续增长的重要区域 晋北中部城镇群 以大同盆地为主体 包括核心区域 ， 省域经济持续增长的重要区域 。 晋北中部城镇群 ， 以大同盆地为主体 ， 包括大同市、朔州市的10个县（区）。一、太原城市介绍城市发展规划“一核“ 指太原都市区的核心区， 主要为太原中心城区 ，主要发展区域性
5、服务功能、先进制造业和新型材料。“三片“ 指太原都市区外围分别以 阳曲县城 清徐 城和古交市 中心城 为中心城 、 清徐 县 城和古交市 中心城 区 为中心的三个城镇-产业发展片区。建设以煤炭-能源 焦炭 -化工 煤炭 -铝镁金属为主能源 、 焦炭 化工 、 煤炭 铝镁金属为主的循环产业基地。“两带” 分别为 北部生态保护地带 和 西部生态涵养地带 。逐步引导人口向外转移，并引导娄烦县城等城镇的集中建设烦县城等城镇的集中建设 。“五联“ 为五个主要的交通联系通道，分别为东向（ 经过榆次地区的石太通道 ）、东北向（ 经过阳曲的北同蒲通道 ）、西向（ 经过古交、娄烦 ）、西南向（ 经过清徐的太中银
6、通道 ）、南向（ 经过小店区的大运通道 ）。一、城市介绍产业发展“十二五”期间全市的发展规划指出： 依托八大功能区，做强10大产业板块 。重点发展的 10大产业板块有 煤化工产业重点发展的 大产业板块有 ： 煤化工产业 ，煤机装备产业，铁路装备产业，不锈钢深加工产业 ， 镁铝合金产业 ， 物联网应用产业 ，工产业 ， 镁铝合金产业 ， 物联网应用产业 ，环保再利用产业，现代物流业，文化会展业，旅游、高效观光农业。二、主要经济指标GDP1778.1 16.4%1,800.0 2,000.0 16 0%18.0%太原市 2006-2010年 GDP及增长示意图1 013 4 1,255.0 1,4
7、68.1 1545.211.5%11.0%1,200.0 1,400.0 1,600.0 10 0%12.0%14.0%., .8.1%600.0 800.0 1,000.0 40%6.0%8.0%.2.6%-200.0 400.0 0.0%2.0%4.0%2006年 2007年 2008年 2009年 2010年经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱金融危机带来的影响。GDP增长率2010年1778亿，增长11%，2011年为2080亿，增长9.9%。其中：第一产业增加值33.88亿元，增长3.1%；第二产业增加值949.19亿元，增长11.6%；第三产业增加值1097.05亿元，增长
8、8.7%。二、主要经济指标产业结构120.0 太原市 2006-2010年产业结构变化示意图80.0 100.0 20.0 40.0 60.0 -2006年 2007年 2008年 2009年 2010年第 产 第 产 第 产城市工业基础牢固，产业结构不断调整，第三产业成为拉动城市经济发展的第 1产 业 第 2产 业 第 3产 业主力军 。 2011年第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值156.87亿元，增长6.5%；批发零售及住宿餐饮业增加值366.94亿元，增长14.1%；金融保险业增加值 20693亿元 增长 50%加值 . 亿元 ， 增长 5.0%。二、主要经济指标固定资产投资21
9、.80%900 0 1,000.0 25.00%太原市 2006-2010年固定资产投资及增长率示意图17.80%15.10%17.20%600.0 700.0 800.0 .15.00%20.00%501.1 576.7 702.6 782.02916.4811.30%300.0 400.0 500.0 10.00%-100.0 200.0 0.00%5.00%2006年 2007年 2008年 2009年 2010年固定资产投资 增长率固定资产投资总量不断加大，第三产业城市太原市投资重点产业 。全年固定资产投资1024.14亿元，比上年增长25.1%。其中：中央项目投资90.51亿元，增长
10、14.3%；省属项目投资224.37亿元，增长25.1%；市属项目投资709.26亿元，增长26.7%。二、主要经济指标房地产投资46.1%300.0 50.0%太原市 2006-2010年房地产投资及增长率示意图165.01241.0928.2%35.7%200.0 250.0 30.0%35.0%40.0%45.0%80.3 94.8 121.6 18.1%50 0 100.0 150.0 10.0%15.0%20.0%25.0%1.1%-.0.0%5.0%2006年 2007年 2008年 2009年 2010年房地产投资额 增长率房地产投资增长迅猛，自2007年开始，太原市房地产进入高
11、速发展期 。2011年 全市房地产投资完成 31208亿元 比上年增长 294% 增速比上年回落年 ， 全市房地产投资完成 . 亿元 ， 比上年增长 . ， 增速比上年回落16.7个百分点，比“十一五”时期年均增速提高4.5个百分点。从隶属关系看，省属投资完成 2123亿元 增长 149%； 市属投资完成 29081亿元 增长 307%属投资完成 . 亿元 ， 增长 . ； 市属投资完成 . 亿元 ， 增长 . 。二、主要经济指标一般预算收入居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。2010年城市居民人均可支配收入为17258元，2011年为20149元，2010增长10.
12、6%，2011年增长17%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。除2009年收到金融危机影响外，太原市一般财政预算收入总量持续增长，五大税收成为城市收入主要来源。 2010 全市一般预算收入138.48亿元，增长17.8%。其中：税收收入111.55亿元，增长19.3%，五大税收占总收入的59.2%。2011年为159.3亿元。人均居住面积对于全国水平，未来市场需求空间巨大。 根据住建部发布信息显示 ， 中国 城市人均住宅建筑面积约 30平方米 。 按 此 数据计算 ， 太原市要达到全显示 ， 中国 城市人均住宅建筑面积约 平方米 。 按 数据计算 ， 太原市要达到全国平均水平， 市场空缺住宅面
13、积约1000万平方米 ，以及目前非太原户籍的购买需求量也比较大，房地产市场潜力巨大。二、主要经济指标小结宏观市场 -宏观经济从2010年、2011年稳固正常在10%；产业结构优化合理 ； 政策利好对未来经济的进 一 步发展带来新 机遇 ， 在 2012年上半年产 业 调理 ； 政策利好对未来经济的进 步发展带来新 机遇 ， 在 年上半年产 调整上力度继续加大，加快城市发展进程和固定资产的投资。区位优势明显，发展潜力巨大。 太原作为山西省会，地理位置得天独厚。根据山西省“十二五”规划，太原作为“一核一圈三群”的双核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。宏观经济摆脱低迷，进入平
14、稳通道。 全市经济各项指标均呈现平稳浮动趋势，全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势变化反应敏感 。策及经济形势变化反应敏感 。房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。 近年来全市房地产投资呈现高速发展态势，近4年平均增速达到32%。房地产业已经进入成长期，同时，市场需求空间较大，目前为进入该城市的最佳时期。城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。 近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。三 太原土地市场成交情况三 太原土地市场成交情况三 、 太原土地市场成交情况三 、 太原土
15、地市场成交情况三、土地市场土地供应受调控政策影响，土地供应面积减少，市场主要以消耗前期存量土地为主 。 2011年供应土地面积 668.339公顷 (10025.09亩 )， 其中划拨土地面积 4396主 。 年供应土地面积 公顷 亩 ， 其中划拨土地面积亩，出让土地面积5628.25亩 。按照用途划分，商服用地54.3462公顷(815.19亩)，工矿仓储用地72.9069公顷(1093.6亩)，住宅用地295.6981公顷(4435.47亩)，其他用地245.3878公顷(3680.82亩)。三、土地市场土地成交2011年太原市招拍挂出让土地面积共计1824596.49平方米，划拨转让土地
16、面积共计361644.49平方米，协议出让土地面积共计298339.56平方米， 总交易量共计2484580.54平方米，同比2010年下降46.7%。三、土地市场土地成交价格2010年太原土地市场价格大幅上涨，与去年相比上涨了85.27%。但受到调控影响，2011年成交量有所萎缩，随着太原新城市建设，未来三五年内，太原市商品房价格走势将保持稳步发展。从区域土地成交价格来看，小店区和杏花岭区比去年有较大增幅，迎泽区基本持平， 这表明了目前小店区和杏花岭区的土地资源正受到热捧 。万柏林、晋源与尖草坪区由于有工业用土地成交，平均价格比去年略低。四 太原房地产市场调研分析四 太原房地产市场调研分析四
17、 、 太原房地产市场调研分析四 、 太原房地产市场调研分析四、房地产市场商品住宅供需关系2010年太原 商品住宅 市场年供应 面积为 743.98万， 较 上 年 上 涨 4.43%； 年成交年太原 商品住宅 市场年供应 面积为 万 ， 较年涨 ； 年成交面积为587.6万，较上年上涨23.54%；市场供求比例下降只1.27。2011年四、房地产市场商品住宅成交价格2010年，太原房商品房住宅成交均价为6788元/，2011年6500元/，较 上年上涨 3498% 2012年 4-6月成交量迅速增加 价格在 6800-7300元均价较 上年上涨 . 。 年 月成交量迅速增加 ， 价格在 元均价浮动，基本成交价格浮动不大。其上涨过快的主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘 ， 代表性楼盘有星河湾 万达广场 摩天石以及万国成 MOMA等 。不断开盘 ， 代表性楼盘有星河湾 、 万达广场 、 摩天石以及万国成 等 。
