1、马鞍山第一地产门户 易房网马鞍山地产研究报告2012 年 9 月马鞍山易房网编辑部2012 年 10 月目 录马鞍山易房网 2012 年 9 月地产研究报告P3 概 述：楼市价格止跌回暖 “金九”落空成为事实P4 一级市场土地方面 ：9 月土地市场共成交 7 宗地块 地产大鳄“万达”入驻马鞍山 P5 二级市场政策方面 ：推进安置房建设 花山区年底前开建 4500 套安置房P6 二级市场楼盘方面：开发商推迟入市 “金九”楼盘活动明显减少P7 二级市场数据方面： 9 月数据：住宅类商品房成交 816 套 均价 5834 元/概 述楼市价格止跌回暖 “金九”落空成为事实在刚刚过去的 9 月份，马鞍山
2、楼市成交并未延续七八月份的行情， “金九”落空成为事实。从数据显示，9 月马鞍山房地产市场共计成交商品房 961 套，九月，开发商以价换量基本结束，部分楼盘都出现了价格止跌，原本预计开盘的部分楼盘也推迟入市。在马鞍山楼市经历连续几个月的高成交，刚需集中放量之后，整个楼市进入相对疲软状态。在销售节节攀升，楼市价格止跌回暖时，部分开发商降低了优惠力度变相涨价，这令“以价换量”的动力逐渐减弱，也让购房者陷入了观望期。9 月是楼市传统旺季，但从一系列的数据皆反应出，旺季 9 月并不旺。本月马鞍山市区共 4 家楼盘推盘上市，它们分别是汇成上东、深业华府、凡尔赛公馆、亿丰环球商业中心。其中，汇成上东加推了
3、 26#、51#楼，面积为81-120，深业华府加推了 1#楼 100、142复式房源，凡尔赛公馆为新盘入市，9 月 22 日一期开盘的房源为4#、5#高层，6#、7#多层房源，面积在 88-129，而 9 月 9 日开盘的亿丰环球商业中心则是大型商业综合体，一期主力商铺面积 20-30，步行街商铺 40左右。九月，开发商以价换量基本结束，目前马鞍山部分楼盘都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，这让购房者再现犹豫。同时，信贷未继续放松，影响了购房者购买力的释放。再加上不时释放的调控传言，始终影响马鞍山购房者入市的积极性。据易房网数据统计，马鞍山楼市 10 月预计开盘项目共有 16
4、家楼盘，其中新盘 2 个，占比例 13%，老盘加推14 个，占比例 87%。当“金九”在房企的犹犹豫豫中过去的时候， “银十”成为它们在年底前不能错过的机会，这直接决定了今年最终的业绩。 土地方面9 月土地市场共成交 7 宗地块 地产大鳄“万达”入驻马鞍山 2012 年 9 月，全市共计出让土地 10 宗，总面积 250.02 亩，成交土地 7 宗，总面积 681.67 亩。其中，9 月 20日大连万达以 3 亿 2300 万元的价格一举拿下了马钢办公区北侧的地块，东至泰山路、南至银杏路、西至太白大道、北至钟山路，单价 150 万元/ 亩，其面积接近 215 亩的大型商住用地，据最新消息得知，
5、万达目标 22 个月完工开业。2012 年 9 月份我国土地市场分化加剧据国家统计局的数据显示，前 8 个月，全国土地成交款达到 4800 亿元，虽然同比依然下跌，但 8 月单月的成交额环比增长 95%。而土地市场的回暖迹象在 9 月份表现得更为突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。继 8 月份以来，万科、中海、华润等龙头房企频频大手笔拿地。链家地产统计显示，2012 年 8 月，包括北京、上海、广州、深圳等全国 10 个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为 2858 万平方米，环比上涨 30%。万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计 121.44
6、 亿元，环比上涨了 4.85%。此外，近日绿地以底价 4.39 亿元将佛山地块收入囊中；华润置地分别以 8.3 亿元和 10.84 亿元竞得温州、成都地块。一时间，龙头房企正在纷纷上演“圈地运动”。一位业内人士表示，龙头房企集中买地，在今年是首次出现，这表明经过连续调控，楼市成交量的回升，企业对后市的信心正在逐步恢复。而鉴于 2009 年楼市好转之后，很多开发商手中无货的教训，这些先知先觉的龙头房企已经开始抢先补货。并非所有的房企都蜂拥投入这场抢地的热潮。曾经在楼市几经生死的绿城集团就表现得相当冷静。公司董事长宋卫平日前明确表示，“现在不拿地，傻子才想做第一”。他认为，目前的市场环境不适合房企
7、做大。业内人士表示，今年上半年，绿城通过引入九龙仓战略投资以及与融创进行项目合作，其净负债率从去年底的 148%降到年中的 93%。对于一年内将到期的 180 亿元借款，宋卫平表示有销售回款的保证，这方面没有问题。即便如此，绿城在土地市场表现得仍很谨慎。业内人士预计，四季度还将再现抢地热潮，但土地市场的分化现象正在加剧。目前市场上拿地主力是销售回款较好、资金实力雄厚的上市房企和大房企。而那些曾经饱受负债困扰的企业，以及一些资金链紧张的中小房企在拿地上仍显得力不从心。未来房地产行业将加快洗牌，强者生存，弱者淘汰的格局开始呈现。政策方面推进安置房建设 花山区年底前开建 4500 套安置房近日，花山
8、区启动秀山花园安置房三期和五担岗安置房一号地块的前期准备工作，计划年底前开工建设约4500 套安置房。该区还计划 2013 至 2015 年再建安置房 7550 套，确保安置房房源充足，实现“房等人”。据了解，花山区建成和在建的安置房有花和佳苑、五担岗和秀山花园共三个项目，总建筑面积 87. 1 万平方米，共 6881 套。目前，该区已交付花和佳苑，秀山花园一期、二期共 2096 套安置房，年底前将再交付 600 套，分别为花和佳苑 528 套、秀山花园二期 72 套，届时，花和佳苑和秀山花园一、二期将全部完成。正在紧张施工的花山区五担岗安置房项目进展顺利，三、四、五组团 36 栋楼共 418
9、5 套总计 56. 45 万平方米的安置房全面开工。今年以来，花山区已分配安置房房号 3234 套。在安置房分配中，该区本着公平、公正、公开、阳光的原则，坚决执行安置政策标准，积极组织房源，认真制定分配计划，严把审核确认户型关、房号透明发放关和标准房价计算关，确保安置工作顺利开展。马鞍山市住建委以规范的制度标准提升物业管理工作一是在全市范围内实行物业管理项目经理制度。对物业小区项目经理进行严格培训考核，取得合格证书方能担任项目经理。二是开展了物业企业从业人员的培训工作。今年举办了四期物业管理从业人员培训班，对全市 310名物业管理从业人员进行了培训。三是出台关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见
10、。做到全市老旧小区物业服务单位（机构）得到落实，长效管理制度初步建立，实现“五有”的基本物业服务。四是重新修订马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准。五是制定了县区物业管理工作考核标准。今年 5 月 24 日下发了关于开展物业管理年度考核工作的通知，对全市物业主管部门物业管理工作进行年度考核。六是正在进行住宅小区二次供水设施、设备移交相关工作。和市技术质量监督局联合制定了马鞍山市二次供水工程技术导则（试行）。七是正在组织人员制定马鞍山市物业服务企业退出项目管理暂行办法和关于规范外地来马物业服务企业备案工作的通知。楼盘方面：开发商推迟入市 “金九”楼盘活动明显减少2012 年 9 月，马鞍山市区共
11、 4 家楼盘推盘放量，它们分别是汇成上东、深业华府、凡尔赛公馆、亿丰环球商业中心。其中，汇成上东加推了 26#、51#楼，面积为 81-120，深业华府加推了 1#楼 100、142复式房源，凡尔赛公馆为新盘入市，9 月 22 日一期开盘的房源为 4#、5#高层，6#、7#多层房源，面积在 88-129，而 9 月 9日开盘的亿丰环球商业中心则是大型商业综合体，一期主力商铺面积 20-30，步行街商铺 40左右。本月楼盘活动较上月明显减少，优惠幅度同 8 月也略微下降。数据方面：9 月数据：住宅类商品房成交 816 套 均价 5834 元/“金九银十” ，开发商和购房者一直寄予厚望，希望延续在
12、一年之中楼市销售旺季的传统。但今年进入“金九”以来，马鞍山新房成交量未增反跌。据易房网数据统计，马鞍山楼市 9 月仅 4 家楼盘推盘放量，与 8 月相比楼盘活动也明显减少，同前几个月的高成交相比较，在刚需集中放量之后，整个马鞍山楼市进入相对疲软状态。目前马鞍山楼市观望气氛浓郁，除个别楼盘放量成交之外，其余楼盘成交行情依旧平淡，甚至个别楼盘连续几日出现零成交。一、前言：2012 年 9 月，马鞍山市商品房共计成交 961 套，其中住宅类商品房销售 816 套，商业类商品房销售 145 套；全市商品房销售均价 6172 元/，其中住宅类商品房 5834 元/，商业类商品房 9497 元/。四区住宅
13、销量中，花山区以 429 套居首，雨山区、金家庄区分别为 271 套和 64 套，开发区为 52 套。与 2012 年 8 月相比，住宅类商品房的销售量、销售面积、销售金额有了一定程度的下降，套数从 1018 套下降至 816 套，面积从 972257下降至 844149，金额从 55848 万元下降至 49251 万元，销售均价也从 5744 元/上浮至 5834 元/。与 8 月相比，本月商业类商品房销售有所上涨，从 83 套上涨至 145 套，由于亿丰环球商业中心 9 月 9 日开盘，所以雨山区本月商业类商品房共成交 98 套，9 月商业类商品房的均价则环比增长 19.94%。二、住宅类
14、商品房销售情况2012 年 9 月，马鞍山市住宅类商品房共计销售套数 816 套，环比增长 19.84%；销售面积 84414，环比下跌13.18%；销售金额 49251 万元，环比下跌 11.81%；销售均价 5834 元/，环比增长 1.57%。其中，花山区销售套数 429 套，环比下跌 12.45%；销售面积 44010，环比下跌 4.21%；销售金额 24464 万元，环比下跌 8.23%；销售均价 5559 元/，环比下跌 4.20%。雨山区销售套数 271 套，环比下跌 26.76%；销售面积28238，环比下跌 16.93%；销售金额 18311 万元，环比下跌 6.51%；销售
15、均价 6485 元/，环比上升 12.55%。金家庄区销售套数 64 套，环比下跌 51.52%；销售面积 6351，环比下跌 53.66%；销售金额 3423 万元，环比下跌56.44%；销售均价 5390 元/，环比下跌 5.98%。开发区销售套数 52 套，环比增长 100%；销售面积 5815，环比增长 62.16%；销售金额 3053 万元，环比增长 75.06%；销售均价 5250 元/，环比增长 7.96%。1、销售套数9 月，马鞍山市共计销售住宅类商品房 816 套，其中花山区以 429 套的销量占据了全市 536%的销量，而其中有 148 套来自秀山湖壹号，98 套来自汇成上
16、东。雨山区 271 套、占 33%，金家庄区 64 套、占 8%，开发区 52 套，仅占 6%。9 月，秀山湖壹号以 148 套的销量稳居套数销售之冠。深业华府以奢华阔气的超大复式户型呈现给购房者，本月以 100 套的月销售排在第二。汇成上东 9 月 8 日加推了 26#，51#景观美宅另最低赠送 7起的优惠活动吸引了众多购房者，以 98 套的佳绩位居住宅销售榜第三位。2、销售面积9 月，马鞍山市共计销售了 84414的住宅类商品房，其中，花山区以 44010占据整月马鞍山市销售面积的52%，雨山区、金家庄区、开发区分别为 28238、33%，6351、8%，5815、7%。本月销售面积的排在
17、首位的是秀山湖壹号，深业华府以 12446位居第二，第三为汇成上东，销售面积为10035。3、销售金额9 月，马鞍山市住宅类商品房共计销售金额为 49251 万元，其中，花山区以 24464 万元据马鞍山市四区销售金额之首。雨山区与金家庄区分别以 18311 万元和 3423 万元的销售金额位列第二、第三，开发区销售金额为 3053万元。4、销售均价9 月，马鞍山市住宅类商品房销售均价为 5834 元/，相较于上月的 5744 元/有所上涨。其中，雨山区的销售均价为 6485 元/，高于全市均价，花山区、金家庄区、开发区以 5559 元/、5390 元/、5250 元/的均价低于全市均价。从下
18、图中，可以看出，金家庄区的秀水山庄由于是别墅，其均价为 8362 元/，花山区的大华由于是酒店式公寓，在加上其优越的地理位置，均价则高达 8037 元/。而获得销售套数、面积桂冠的秀山湖壹号均价却为4787 元/，低于全市均价。5.销售排名三、商业类商品房销售情况2012 年 9 月，马鞍山商业类商品房共计销售套数 145 套，环比增长 74.7%；销售面积 8573，环比下跌 1.46%；销售金额 8142 万元，环比增长 18.19%；销售均价 9497 元/，环比增长 19.94%。其中，花山区销售套数 10 套，环比下跌 16.67%；销售面积 973，环比下跌 63.54%；销售金额
19、 1078 万元，环比下跌 57.59%；销售均价 11079 元/，环比增长 16.33%。雨山区销售套数 98 套，环比增长 196.97%；销售面积 5023，环比增长 60.12%；销售金额 4796 万元，环比增长 100.92%；销售均价 9548 元/，环比增长25.48%。金家庄区销售套数为 22 套，环比增长 340%；销售面积 1494，环比增长 431.67%；销售金额 1433 万元，环比增长 517.67%；销售均价 9592 元/，环比增长 16.18%。开发区销售套数 15 套，环比下跌 54.55%；销售面积1083，环比下跌 58.55%；销售金额 835 万
20、元，环比下跌 51.68%；销售均价 7710 元/，环比增长 16.59%。1、销售套数9 月雨山区以 98 套的销售量位列马鞍山市商业类商品房销售套数四区销售量之首，金家庄区和开发区以 22 套、15 套的销售量占据市场销售的 15%和 10%，花区 10 套、占 7%。9 月马鞍山市共有 24 个项目有商业类商品房销售成绩。其中以 9 月 9 日开盘的亿丰环球商业中心 65 套的高销量位居榜首。东方明珠以 18 套的销量排在第二位。2、销售面积9 月，马鞍山商业类商品房共计销售了 8573，其中亿丰环球商业中心以 2006的销售位居第一，紧随其后的是东方明珠和永泰家园，销售面积分别是 1
21、210和 929。3、销售金额本月商业类商品房销售金额的前两名为亿丰环球商业中心和东方明珠，分别为 2559 万元和 1210 万元。排在第三的是汽博城，销售金额为 628 万元。4、销售均价9 月，马鞍山市商业类商品房销售均价为 94974 元/。其中，开发区以 7710 元/的价格远低于全市均价，花山区、金家庄区和雨山区以 11079 元/、9592 元/和 9548 元/的价格高于全市均价。在马鞍山市商业类商品房销售中，雨山区的新安花园因售出 2 套总价较高的商品房，其以 22432 元/的均价位列 9 月商业类商品房均价榜第一，花山区汇成上东以 17952 元/的价格位居第二。均价突破 1 万元以上的还有绿洲茗苑、明都财富广场、颐园世家、银河湾、亿丰环球商业中心、天泽水岸、东方明珠。马鞍山易房网编辑部地产研究小组2012.10
