1、绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致 中信 (四川 )控股有限公司致 中信 四川 控股有限公司绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致 中信 (四川 )控股有限公司本案的区位项目概述本案位于绵阳市东北面约10公里的仙海核心风景区，距离成都120多公里，交通便利;本案所在区域规划为仙海核心区 、高档消费区和高尚居住区；仙海湖面积达7平方公里，湖光山色,风景迷人；水源来自岷山山系，由雪山积雪融化，水质达到国家二级水质标准，清Page2澈、宁静。本案参数项目概述项目规模： 占地3710.45亩，其中高尚住宅以及 五 星级酒店其中高尚住宅以及 星级酒店、会议中心、会所开发建设用地不少于700亩：住宅用地 600亩
2、 容积率不大武仙岛-住宅用地 亩 ， 容积率不大于0.4；-酒店及配套用地 100亩 。仙女山酒店及配套用地 亩 。项目开发内容 ：拟建设2个18洞标准高尔夫球场、五星级酒店 会议中心 高尔夫球会馆凤凰山店 、 会议中心 、 高尔夫球会馆、别墅、康乐馆、乒乓球、羽毛球、网球馆等，同时配套建Page3设水上运动项目。本项目所在区域仙海水利风景区概况项目概述绵阳仙海风景区位于四川盆地西北部 、 绵阳市中 心 东北角 ，西北部 绵阳市中 东北角 ，是绵阳科技城的有机组成部分，也是四川省唯一一个国家级水利风景区 ， 成立于 2003年 7水利风景区 ， 成立于 年月 28日。仙海核心区距绵阳市中心不足
3、十分钟车程，其旅游地位是典型的城市郊区景点 。仙海湖景区地位是典型的城市郊区景点 。仙海风景区地处九寨沟、黄龙、峨眉山、剑南蜀道等黄金旅游环线的中心地带，规划面积36.8平方公里，首期开发面积13.8平方公里，水面近 7平方公Page4里。仙海水利风景区概况项目概述风景区是依托武引工程的骨干工程沉抗水库建立的省级水利风景区 是绵阳的水库建立的省级水利风景区 ， 是绵阳的六大旅游经济开发区之一。距绵阳市区公 10公里 距成都 110公里公 公里 ， 距成都 公里 。全区总面积 75平方公里，辖 16个村 136个社， 1个社区，总人口 2.1万人。森林覆盖率 40%。区内林木繁多，风光秀丽有岛
4、岛 余座 连续， 有 孤 岛 、半 岛 40余座 。风景区 连续 3年被评为绵阳市“十佳”旅游景区。Page5仙海湖景区战略目标项目概述战略目标 ：中国西部地区的商务会展及休闲度假中心。近期（2004-2010）目标：成为四川省除成都外的第二商务、会展中心（副中心）。中期（2011-2015）目标：构筑垄断性品牌花园商务，同时成为2小时交通圈城市居民的休闲度假地。远期（ 2016-2020）目标：全面提升品牌形象，成为国内、省内著名的商务度假胜地 国际知名的会议 、 会商务度假胜地 ， 国际知名的会议 、 会展中心。Page6仙海湖景区开发方向及优势项目概述开发方向： “以生态旅游为主体的商务
5、会展、休闲度假及高尚居住综合区”，在20052010年近期建设开发 16 4平方公里年近期建设开发 . 平方公里 。区位优势位于绵阳城区边缘距市中心仅十公里，向百万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的 “ 稳定客源市场”；距成都110公里，不足两小时车程；拥有成都、遂宁、南充、广元、茂县等“旅游2小时截流 ” 川西北大旅游圈国内外游客 以及绵阳作为路程圈”近2000万人口是仙海核心的“辅助客源市场”；截流 川西北大旅游圈国内外游客 ，中国“两弹之乡”的科技城对国内外游客的独特吸引力应视作仙海核心区的“目标客源市场”；区域依托绵阳地域的高科技成果及其设施技术条件，可充分利用自然资源的湖光山色和良好的
6、气候条件；以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最Page7突出的区位优势。仙海湖景区开发方向及优势项目概述交通优势 ：绵阳机场的建成与发展是绵阳综合交通优势的重要体现要体现 ；成绵高速直通西安，密集的国道、省道网将加强川北旅游名胜、自然人文景区通达性；资源优势 ：仙海风景秀美、湖面平静、湖岸半岛穿插形成丰富的泊岸景观；仙海山体平缓、植被较差，几乎没有高大珍稀林木可保护，利于景观环境的再造和开发；周围山势平缓强化了仙海景观的宜人亲和感，与川北大旅游圈九寨、黄龙、猿王洞等自然景观的雄伟 、 神秘形成鲜明反差 ；伟 神秘形成鲜明反差 ；游客游完川北再游仙海将是景观心理的“回暖”、“平衡”及“和
7、谐”；仙海是人工水库，相对于川北那些国家级和世界级自然保护区或人文历史遗迹等景区 没有那么多Page8级自然保护区或人文历史遗迹等景区 ，沉重的“包袱”所造成的开发压力；仙海核心区环境保护优良，基础设施较完善。仙海湖景区游客规模预测项目概述年次 2005 2010 2015 2020国内旅游人次 22 36 8 55 5 65游客规模预测 （单位：万人）仙海风景区目前游客接待量为13万/年，约占当年全市接待量的 28%左右 随着国内旅游人次 . .入境旅游人次 0.95 1.98 3.3 4.4总计 23 39 59 69约占当年全市接待量的 2.8%左右 。 随着仙海风景区投资力度的加大，以
8、及各景区的 建设完 工， 投 入运 营 ，近、 中 、远*注：2016-2020年国内游客和入境游客的增幅分别为3.5%和5.5%。建设完 投营 中期接待量将分别占全市游客接待量的3%、4%、5%。至规划期末，国内游客和入境游客总量将分别达到65万和4.4万，游客总量将达69万。Page9基于项目发展背景及概况 我们有以下几点考虑项目概述， 我们有以下几点考虑 :1、距离：本案距离成都120多公里，车程在1小时以上。2 资源 有比较优越的自然资源 但 非大川名山、 资源 ：项目 有比较优越的自然资源 ， 但 非大川名山 。我们关心的问题：本案能否吸引和吸引什么类型的消费群体支撑本项目的发展?解
9、决思路与步骤 ：第 一 步 ： 绵阳市场研究 研究当地市场对项目的支撑程度 ；第步 ： 绵阳市场研究 研究当地市场对项目的支撑程度 ；第二步：成都及周边市场研究研究成都市场对项目构成支撑的可能性；第三步 ： 确定核心客户群体 ；： 确定核心客户群体 ；第四步：提出项目的发展策略；第五步：财务经济核算。Page10究市场研 究 部分Page11第步 绵 宏 市场概 /绵 相关物业市场 究第 一 步 :绵 阳 宏 观 市场概 况 绵 阳 相关物业市场 研 究1、高端别墅市场-供应/需求-价格-客户结构竞争分析-购买潜力2、高尔夫群体球场状况-打球人数-群体来源-群体结构3、度假会议市场-会议类型-
10、会议群体Page12-竞争分析-会议市场空间城市概况绵阳市宏观经济状况地理位置 ：绵阳位于四川省西北部，紧邻四川省会成都 。 幅员面积两万多平方公里 ， 辖川省会成都 。 幅员面积两万多平方公里 ， 辖两区六县一市 ，代管省政府科学城办事处，设有市属开发园区4个。城市性质 ： 我国重要的科技城 ， 川西北地区： 我国重要的科技城 ， 川西北地区的经济文化中心、四川省历史文化名城。政策环境 ：中国科技城全国技术创新试点城市全国技术创新试点城市全国电子政务电子商务试点城市全国信息化试点城市全国信息化试点城市全国军转民科技兴市试点城市全国优化资本结构试点城市Page13全国综合配套改革试点城市绵阳行
11、政区划 概况绵阳市宏观经济状况概况绵阳行政区划 ：绵阳市辖涪城区、游仙区 两区 和安县、平武、北川、三台、盐亭、梓潼 六县 ，代管江油市和四川省人民政府科学城办事处，绵阳市行政区划正在进行调整，江油市将并入绵阳市区江油并入后 绵阳市区范围扩大 城。 江油并入后 ， 绵阳市区范围扩大 ， 城市发展空间大大拓展。项目所在行项目所在行政区Page14域地位绵阳市宏观经济状况区中国唯 一 的科技城成绵渝三角形空间结构中国唯 的科技城国家重要的国防工业和科研生产基地 川省第 大城市四 川省第 二 大城市具备发展成为四川省副中心的条件成渝经济区第 大城市第 三 大城市在科技、文教、电子信息业等方面具有领先
12、优 势，拥有独立科研院所43家，中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心 、中国燃气涡轮研究院等国防科研院所 18家 ， 西南科技大学等大专院校 10所 ， 长虹 、 九洲 、 东材 、 新晨 4个国家认定企Page15所 家 ， 西南科技大学等大专院校 所 ， 长虹 、 九洲 、 东材 、 新晨 个国家认定企业技术中心， 两院院士26人，各类科研和工程技术人员17万人 。绵阳市宏观经济状况城市发展潜力城市 名次 综合得分 城市 名次 综合得分成都 1 95 3 广元 16 32 5根据四川省各城市发展潜力评价结果成都 . 广元 .绵阳 2 49.65 简阳 17 31.15攀枝花 3
13、47.6 雅安 18 30.43乐山 4 44 9 都江堰 19 30，可得出绵阳城市综合发展潜力仅次于成都而位居第二位。乐山 . 都江堰泸州 5 43.1 什邡 20 29.77德阳 6 42.6 资阳 21 28.77内江 7 41.0 邛崃 22 27内江 邛崃自贡 8 40.9 彭州 23 25.54南充 9 40.7 巴中 24 25.25宜宾 10 39.3 峨眉山 25 25.16广汉 11 37.8 彭州 26 25.1西昌 12 35.93 阆中 27 24.39遂宁 13 35.4 华蓥 28 22.31资料来源：四川省城镇体系规划（2001 2020） 总报告 Page1
14、6达州 14 34.07 万源 29 19.75江油 15 32.63） 总报告 与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况绵阳距成都90公里，距重庆360公里 距离德阳 50公里 随着成都-绵阳发展指标比较(成都/绵阳)公里 ， 距离德阳 公里 。 随着成绵第二高速公路、绵渝高速公路等快速通道的建设，绵阳与成都 重庆 德阳的社会经912910910810101214与成都 、 重庆 、 德阳的社会经济联系将不断深化。绵阳与成都的关系252674722468市域市区绵阳距离成都90公里，基本处在成都市1小时都市圈范围内。目前主要通过成绵高速 、 宝成0总人口生产总值生产总值资产投资零售总额工业产值财政
15、收入利用外资目前主要通过成绵高速 、 宝成铁路、108国道联系，规划期内成绵城际铁路、成绵第二高速公路将投入建设 。国内生人均地区生固定资消费品零规模工地方财直接利Page17公路将投入建设与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况在成德绵一体化过程中，成都市将发展为西部科技、信息、商务中心，德阳市将成为成绵阳与德阳的关系绵阳自然资源的多样性和中心城市的综合服务功能优于德阳 但是市域人均经济水平和工业效益指标要低于德都经济区的主要制造业基地之一，绵阳将分担部分中心功能，成为成都大都市经济区的北部副中心德阳 ，阳。绵阳与德阳市产业结构具有一定的互补性，产业同构现象不太明显，具有一定的区域合作基础。北部副
16、中心 。绵阳与重庆的关系绵阳与重庆之间存在着较大的“经济低谷”地区，由于目前缺乏较为便捷的区域交通干道，限制了两市之间经济互动。随着 绵渝高速公路 的建设，绵阳和重庆之间的交通联系将打破目前相对隔离的状态，从而促进相互之间的经济联系Page18之间的经济联系 。绵阳市宏观经济状况绵阳市对外交通江油绵阳绵竹成绵高速复线绵遂高速成绵乐城际铁路德阳成都遂宁成绵高速眉山峨眉山乐山重庆Page19绵遂高速公路绵阳市宏观经济状况绵（阳）遂（宁）高速公路于2005年12月正式动工。建成后将与遂（宁）渝高速一起，串连川渝两地之间的绵阳 、三台、射洪、遂宁、潼南、铜梁 璧山 重庆等 8个城市铜梁 、 璧山 、
17、重庆等 个城市 。该路全长约176137公里，计划2008年底完工后投入运营 ,设计速度80公里/小时，路基宽度24.5米。Page20成绵高速公路绵阳市宏观经济状况现有的成绵高速公路于1998年正式全线贯通运营，是连接省内南北公路的运输大动脉之 一 目前的日拟建的成绵高速复线全长116.1公里，工程预计总投资约 50 2亿元 2009年开建 成绵高速二线是在原是连接省内南北公路的运输大动脉之 ，平均车流量已超过了3.5万辆。成绵高速公路起于成都市三合场，经新都、青白江、广汉、德阳，止于绵阳磨家，全长公里。投资约 . 亿元 年开建 ，有的成彭高速上加修延伸段，由彭州什邡绵竹安县绵阳，全长108
18、KM。Page21拟建的成绵高速 现有的成绵高速成绵乐高速铁路绵阳市宏观经济状况这条铁路专线将于2011年建成该城际铁路客运专线的核心为省会成都，初步规划为，向北经德阳 绵阳至江油 ； 向南经眉山 峨眉 今后在此基础上 还将江油德阳 、 绵阳至江油 ； 向南经眉山 、 。 ， 还将从峨眉段继续建设延长至眉山最后抵达乐山铁路设计等级为双线客运专线，该专线线路正线建设长度为314.6公里，全线拟设置19个车站，4个预留车站。将连接成都、绵阳德阳绵阳（江油）、德阳（广汉）、眉山（峨眉）、乐山8市，涉及沿线群众2500多万人。将与成都双流机场以及成都地铁的部分线路进行有效衔接成绵乐 （ 峨 ） 城际铁
19、路建成通车后 预计年旅客运输量将达到成都成绵乐 （ 峨 ） 城际铁路建成通车后 ，3000万人次。在客流高峰期，每隔68分钟就有一趟快车，最高运行速度为250公里/小时，站站停列车最高运行速度为160公里/小时 ， 仅 1个多小时就能穿 越 省内 8个城市 ， 先期每趟列车设 四 节眉山小时 ， 仅 个多小时就能穿 省内 ， 节车厢（未来计划增加到八节），运营时间初步确定为早7点到晚12点，售票、编组等都将和地铁一样，不设候车室，只设站台。此条专线将分四段实施修建，首先修 建的将是成都（双流机场）至德阳段 预计 2010年 6月底正式投入运营 其余的德阳至江油乐山峨眉山Page22至德阳段 ，
20、 预计 年 。 、成都至眉山、眉山至乐山三段将依次启动建设。城市规划绵阳市宏观经济状况城市定位 ：根据绵阳市城市总体规划（2007 2020） 将绵阳定位为 “ 中国科 ） ， 将绵阳定位为 “技城、四川省副中心城市、中国旅游和宜居名城”。规划人口 ：中预计2020年绵阳城市人口规模为118万人，用地规模116平方公里。规划目标 ： 以科技创新为先导 、 以 工业以科技创新为先导 以为核心的中国科技城；以科技创新研发、商务金融服务、教育文化、商贸物流为支撑的四川省副中心城市；以高新技术产业、现代制造业为主导的现代化产业城市；集科技、多元文化、山水景观、自然生态特色为一体的山水文化宜居名城。Pa
21、ge23城市重点发展方向绵阳市宏观经济状况仙海湖风景区新一轮城市总体规划主要向南部“绵阳会客厅”及西部园艺方向发展，而西南部新皂作为 工业 拓新皂作为 拓展区域。Page24绵阳会客 规划绵阳市宏观经济状况厅 规划绵阳会客厅定位为：“会展中心、旅游胜地、商贸腹地、城市新区”。将“三江六岸”努力打造成为基础设施最完善和最适合人们居住的区域，加强城市特色的塑造，形成融“山、水、林、文、城”五位一体的城市景观，成为绵阳科技城的一张精致名片和一道靓丽的风景。Page25城市 发展策略绵阳市宏观经济状况适度扩大规模 ： 我国一些典型的双中心提升城市中心功能 ： 绵阳城市的区域性中： 我国一些典型的双中心
22、省份，如广州/深圳、济南/青岛、福州/厦门、郑州/洛阳的人口规模和经济规模之比： 绵阳城市的区域性中心功能不突出，今后应充分发挥科技资源、山水环境和区位交通方面的优势，提升科技创新 科研教育 商务服务 旅游服务 文都低于1.5。成都城市人口规模目前为在500万左右，是绵阳城市人口规模的4倍，成都市区经济规模约是绵阳市区的4.6倍（创新 、 科研教育 、 商务服务 、 旅游服务 、 文化产业、物流服务、房地产业等专业化职能，着力打造四川省的副中心城市。包括江油在内）。可见，绵阳市距离四川省副中心的目标还有一定差距。加快发展壮大规模 是绵阳发展为四川副中心的， 壮大规模 ， 是绵阳发展为四川副中心
23、的首要策略。Page26城市规模 特色绵阳市宏观经济状况、 特色城市规模 ：辖区面积 20,249.45平方公里，其中城区面积 68平方公里。全市总人口为533.3万人，城市人口 68万。城市特色 ：绵阳城市山水特色突出。中心城区 被四山环抱，有“东旗西鼓，南蛇北龟”之称。城市位于山间的平坝上，涪江从东北向西南，芙蓉溪 由东向西，安昌河从西向东穿过城市 形成三水交汇 两江环流的局面 城市与自然山水之间的良好关系 构成绵阳鲜过城市 ， 形成三水交汇 、 两江环流的局面 。 城市与自然山水之间的良好关系 ， 构成绵阳鲜明的城市特色，三江六岸的风貌特色也成为绵 阳城市建设的重中之重。根据规划，将挖掘
24、绵阳城市具有的各项资源潜力，着 力提升城市六大特色，包括：（ 1）科技特色：国防科研、文化教育、产品研发（ 2）产业特色：军工转化、高新技术产业、现代服务业（ 3） 宜居特色 生态多样 气候宜人 山清水秀 功能混合（ ） 宜居特色 ： 生态多样 、 气候宜人 、 山清水秀 、 功能混合（ 4）历史特色：三国文化、李白文化、巴蜀文化、大禹故乡（ 5）景观特色：山水特色、田园风光、川西北风貌Page27（ 6）建设特色：集约化、环境友好型示范城市强劲的经济增长势头产业结构绵阳市宏观经济状况2002年以来平均经济增长率为 12%以上 ， 在四川省内各城市中处于 领先水平 。2006年GDP增长率达到
25、 13.9%，GDP增长速度在全省各市州中上升 3位 排名第八 2007年上半年 GDP增长率达到 13上升 位 ， 排名第八 ； 年上半年 。2006年一、二、三产业增加值占GDP的比重分别为20.7、43.7、35.6。农业第一产业,20.70%第三产业,作为农业大市，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展成熟。2006年实现农业总产值81.66亿元，农业产业化进程稳步推进。工业35.60%2006年全市工业增加值达到454.9亿元，比上年增加27.6，增速在全省六个主要工业城市中排第一位。2006年工业对GDP的贡献率达到58.3%，比上年提高1个百分点；拉动GDP增长8.1个
26、百分点，比上年提高0.7个百分点。第二产业,43.70%六大产业集群共完成工业总产值390.65亿元，占全市工业总产值的比重达到72.5%。其中，建材、纺织、汽车及零部件、生物医药及食品工业集群工业总产值增幅均达到20%以上。第 三 产 业Page28第产城市经济的重要组成部分，占到了GDP总量的35.6。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。地区生产总值绵阳市宏观经济状况13 1 13 11313.613 513.814.4600亿元1610.210.7. .12.510.211.21313.912.2400500101214311317330370397455483561303.8
27、5.93.81002003004681.901999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007.1602绵市产 绵1-6绵 阳 市 生 产 总值 成都增长率 绵 阳增长率随着西部大开发的推进，自2002年以来，绵阳市经济保持稳步发展的趋 势，2002年以来国民生产总值增长率一直维持在12以上。年末 全市实 地 生产总值 亿 按 比价格计算 比增 % 其增 速度首次超过资料来源：绵阳市统计局Page292006年末 ， 全市实 现 地 区 生产总值 561亿 元， 按 可 比价格计算 ，同 比增 长13.9 ， 其增 长 速度首次超过成都GDP增长率。2007年上半年，全市实现地区生产总值303.8元，同比增长 12.2，国民经济继续保持强劲增长势头。
