1、1购房技巧买房注意事项买房“知己知彼”方能博弈胜出！买房是个大命题，买房过程中通常容易被骗，买房之后追悔莫及。那么，买房的时候要注意开发商会玩一些什么伎俩来忽悠你，说严重点，这些忽悠的伎俩就是陷阱。购房者需要储备足够的知识才能从容面对这件花费巨大、手续繁杂却最能决定生活品质的商品。新房市场定价多样、期房预售、开发商营销花样繁多，诸多复杂因素加大了购房者选房和买房难度。第一、在售楼处该看些什么1、营业执照正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。2、企业资质建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信
2、誉和市场业绩，查询销售机构信用档案。在售楼处该问些什么购房者在选择房子的时候，不能全信销售人员的一面之词，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。3、销售方式2您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售（二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含）。同时，按照房地产要求，凡是在 2003 年 11 月 1 日后取得销售（预售）许可证的项目必须按套内面积销售。4、具体价格您在楼书上往往看到楼盘“均价” 这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出
3、的“均价” 会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于 4 层或 5 层；高层塔楼在 6 层-8 层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差 5%-8%，塔楼是在 15%-20%之间。5、入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。6、入住条件入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。7、车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户
4、一个车位。车位收费标准，是否可售。第二、防骗注意事项3买房是人生中的大事，购房者从下定决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。购房者在买房前一定要看上文提到的内容，做好购房准备。1.房屋产权性质要分清提示：目前市场上出售的房产大致有商品房、经济适用房、拆迁房、职工集资建房、小产权房等等，一般市民可选购商品房，具备条件的可申请经济适用房，特殊人群可选购拆迁房、职工集资建房，小产权房不要购买。2.购房前“五证”要验清提示：消费者购房前必须查看开发商是否具备“五证”。“五证”指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。3.虚假广告不可轻信提
5、示：消费者不要轻信广告宣传，有的商家为了促销做的广告宣传往往不顾实际大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁华市区，距市中心公里”、“小学、幼儿园、休闲广场等公用设施也将样样齐全”、“优美的园林环境、别具风情的小亭、青翠的绿草地”等等，如开发商不将此写入合同消费者维权就难有保障。4.擦亮眼睛看清样板间提示：样板间往往是开发商和代理商下大工夫精雕细琢的产物，利用灯光等装饰效果给消费者营造一个虚幻的空间，样板间的高度、尺寸通常与实际不符，消费者不要因此受到误导。45.预交“订金”要慎重提示：购房者在未签订正式商品房买卖合同前，一般都先与开发商签订认购协议，并且交纳一部分订金。根据法律规定，订金的数额不能超
6、过总房款的20%。另外，如果购房者经与开发商协商未果，不能签订正式商品房买卖合同，开发商应该将订金返还购房者。防骗案例：【最高赠送面积可达 35 平方米：真是免费送的？】类似词汇：两房变三房、买一层送一层案例故事：“这套的销售面积是 150 平方米，赠送一个下沉式地下室，面积近 20 平方米。很多购房者就是冲着这个大实惠来买房的。”某楼盘的售楼部中，一个底跃户型吸引了不少咨询的购房者。笔者走访几家楼盘，发现赠送面积的户型一般是通过三种方式：一种是赠送某个空间一半的面积，常见于阳台；一种是赠送整个空间，常见于入户花园；一种是充分利用层高，常见于小复式，买底层送上层。购房者李某表示，“送面积” 的
7、房中有些面积是购房者自身应得的，其实算来算去都是自己的钱。在价格方面，某项目的经理也坦言，赠送面积的住宅价格相对会贵一些，毕竟“羊毛出在羊身上” ，不过赠送面积不影响容积率。规避方法：绝大多数合同中都没有提到赠送面积，一旦它出现缩水或质量问题业主难以维权，因此最好在合同中注明；搞清楚赠送面积是否属于违法行为，会不会面临拆除或罚款风险，以及它是否有安全隐患；虽然赠送面积不计入地块规划容积率，但增加建筑密度，影响生活舒适性；赠送面积如果属于公5共面积，开发商的赠送行为本身就不合法，可能会影响到业主今后的使用，容易引起纠纷。【特价房：真是特价？】类似词汇：超低起价、优惠房案例故事：对于开发商所谓特价
8、房的宣传，市民钟某深有体会。不久前开发商推出的楼盘起价，着实令人震撼。“开发商一共推出约几百套房源，都是套二和套三户型，引来不少人关注。”但到了选房环节才知道，所谓的起价仅有其中一栋楼的底层一套东西朝向户型，绝大多数房源价格都在正常价格以上。和周围买房的人一聊，大家都认为开发商的起价只是一个噱头。为吸引购房者眼球，开发商常会拿出一两套户型位置较差的房源，制定一个极低的价格，以此吸引购房者。而实际上，大多数房子的价格远高于起价。据业内人士介绍，有的楼盘会提高价格后再打折，比不打折时便宜不了多少，还有的楼盘确实是打折了，但比周边相同户型楼盘的价格却要高。因此，对于特价房，购房者一定要去楼盘附近转一
9、转，比一比周边楼盘的情况，计算一下购买这样的房子能享受多少实惠。消费者面对特价房一定要保持冷静，理性分析，千万不要被“优惠 ”和“特价”这几个字冲昏了头。规避方法：均价衡量项目售价更靠谱，但均价有时需要购房者到售楼处才能打听到。如果售楼人员在开盘之前只公布起价不公布均价，可参照上期开盘售价，做到心中有数。【最高优惠万元：限制条件比较多】类似词汇：最高折扣6案例故事：上半年，楼盘促销已经如火如荼，不少刚需盘直接打出了直降优惠的信息，且优惠幅度不断翻新纪录，引来购房者关注。购房者陈某来到一个打出“最高优惠 5 万元 ”的项目时发现，多数房源实际优惠并不多，所谓最高优惠，只是一两套楼层朝向都不怎么好
10、的户型，且面积大都超级大，另外只有以原价全款购房，才能享受总价 5 万元的优惠。最高优惠像“特价房 ”、“起价房”一样，有时极其稀缺，有时房源先天不足，最终成为吸引购房者上门的宣传噱头。规避方法：购房者要向开发商问清楚优惠的形式是折扣还是总价直降，并了解到参与优惠的房源范围和数量。【保值协议：如果跌，我们会回购】类似词汇：承诺回购案例故事：如果我们的房子降价了，我们会以购房款的 120%回购客户当时买的房子，这是签协议的。有不少开发商已经推出了保值协议，让客户能“安心”购房，不必担心房价下跌。 “签订保值协议，后期如有楼盘价格低于此特价销售，开发商会赔偿业主所有损失。” 买房签保值协议，在上海
11、、南京等地已经不是新鲜事，主要是因为这些地方房价较高，在楼市行情不好时，波动较大。这种保值协议无疑给买房上了一个保险。规避方法：住宅的购买很多还是自住，购房者不应盲目看重保值协议带来的抗跌性，更应该充分考察房子是否合适自己。另外，特别值得注意的是，如果真签协议，一定要让开发商将这个协议写入合同，而不可停留在宣传册上。【0 首付：缓缴首付而不是不缴】7类似词汇：一成首付、分期首付案例故事：今年以来，“一成首付” 甚至 “0 首付”的营销方式被广泛运用，目前国家政策规定购买住宅的首付为 30%，开发商为了让一些无力支付首付的一小部分客户能如愿买到房子，实行开发商垫付首付的形式，客户只需支付 1成或
12、者 2 成，甚至不需支付首付就可以购买到一套住宅，但是，开发商垫付的这一部分首付，客户必须在双方约定的期限内还清，而且还需签订相关的垫付及偿还协议。据了解，垫资的行为对于购房者还是有一定风险，加大了购房者的还款成本，如在规定的期限内不能偿还垫资款，就要承担违约责任，从而也增加了购房者的经济负担。“低首付 ”营销模式最早兴起于南方房地产市场。规避方法：购房者贷款买房的初衷是缓解经济压力，而“低首付” 购房的背后不仅要在短期内还清开发商垫资款，同时还要同时按月还款给银行，双重压力之下，很难做到两者兼顾。购房者应视自身经济状况量力而行，以免出现不能及时偿还后续的银行房贷，从而影响购房者信用记录的不利
13、后果。在选定楼盘的情况下，面对着销售员的如花妙语，购房者可要保持冷静的头脑，销售人员可是专门受过培训的，为了减少购房纠纷，购房者在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。 第三、购买现房的十个特别技巧户型佳、配套全、物业好，如何买到一个性价比高的现房?8购买现房的十个特别技巧一般来说，现房一般分为现房发售和二手房两种，但无论是哪一种，买房的时候都要擦亮眼睛，避免买房之后才发现诸如顶层漏水、底层采光不足等问题，而这种问题又并不少见，因此而来的纠纷也不在少数。那么，如何买到户型佳、配套全、物业好的楼盘呢?记者通过采访业内人士，为置业者整理了一些简单而
14、具体的置业小妙招。不看白天看晚上入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等，这些情况在白天我们是无法看到的。不看晴天看雨天下过大雨后，无论先前屋子进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕、是否漏水、渗水就能一览无遗。不看建材看格局购买房屋最好看空房，理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角9查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角是承接上下左右结构力量的，而墙角严
15、重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工买房子时必须要注意房屋做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。如果出现问题，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不开冷水开热水如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固
16、然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。不看地板看天花10看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房后，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。不问屋主问保安可以和小区管理员或保安聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知房屋的相关情况。从他们口中获得的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。第四、投资保值升值买好地段日后可增值“以目前手里的资金，只能买套 50 来平的，要是地段不好，到时候再换房，这套赚也未必赚多少。”想买婚房的省城市民李威，最近很是纠结，这也是很多纯刚需们的心声。对此，业内人士王伟认为，婚房尽量选择未来升值潜力大，包括交通便利、生活配套齐全或者政府重点规划发展的地段。“对于多数年轻人来说，事业处在蒸蒸日上阶段，以后换房的几率大，婚房只是一个过渡，同时这也是人生第一笔大额投资，所以，目光应该更长远。”月还款额不超总收入三成
