1、1长沙罗马假日广场策划方案2 项目的特质是什么？ 当地消费需求有什么特点？ 当地供给有什么不足？ 项目与这个城市是什么关系？项目本身的商业潜力和发展空间周边供给竞争的空白点及差异化空间消费需求潜力、倾向及细分化空间城市的发展的方向和趋势城市精神及文化精髓项目开发的主线、灵魂、定位3要点回顾项目本体分析发展目标与定位项目规划布局招商方案营销活动CONTENTS布局原则主题设置总体布局项目概况项目优势分析发展目标目标消费群体定位功能定位要点回顾本项目建筑风格为欧式建筑，使用罗马假日，给别人的第一印象便是欧陆风情罗马是最具浪漫气息的一个城市，与本项目的爱情主题十分贴切罗马 =ROMA； AMOR=爱
2、。体现出浓厚的文化底蕴。罗马假日是一部经典的爱情故事，其中的场景将会穿插在项目中，使得游憩在其中的人们，演出自己的爱情电影。经典的电影，可以永载史册；经典的商业，也将会成为区域标杆案名释意市调总结发展阶段长沙河西区借助规划优势整体进入快速发展区，大量人口的涌入，为商业地产的发展带来了基础。消费需求由基础的生活配套积累产生了享受型消费需求，大型集中式商业体有了开发的市场条件。商圈结构长沙城市商业组团结构较为简单，属于强中心型商圈结构，五一商圈是长沙城市商业结构的唯一市级商业中心。发展趋势自身特色与文化诉求也越来越成为商业项目层次提升新的依托。业态结构河西区缺少独立大型商业体，社区商业比例高。由于
3、社区商业物业条件的限制，造成了河西区部分业态的缺失。河西 区商圈的定位发展有助于完善长沙市整体商圈结构，本项目有利于城市商业类型的多样化发展。河西区仅有靠近湘江与汽车西站各有一家大卖场，分别是新一佳与人人 乐 涉外板块周边三公里缺少卖场业态。提供了主题文化类商业体的市场试金石。区域特色河西区有数所高校，学生人口总数巨大，消费潜力等待开发。拥有大批学生客群既是优势也存在隐患，总消费能力强大的同时，对产品规划造成了一定影响。4F:03F:80002F:200001F:320003F:80002F:200001F:32000项目 备注收益 相同成本 4层商业多了一层的建造成本入市时间 4层商业建造周
4、期长，拖慢项目进入市场的时间商业形象 商业人流达不到 4层，会造成空铺，降低整个项目形象。3F:80002F:200001F:32000B1:22000商铺楼层控制居民家长企业学生充分考虑假期对商业的影响，需要吸引别的消费群体。河西众多楼盘的开发，将会导入大量人口，而周边的商业却供不应求。品牌零售艺术文化休闲娱乐饕餮美食品质生活引进多元业态，以满足不同消费者需求，兼顾生活配套与享受型消费，满足不同的消费需求。周边多种消费人群所产生的多样化、差异化消费需求，导致商业定位要体现多元化业态。消费群体定位消费者及投资者对周边设置大型卖场都表现出较高的期待。 目前周边生活超市 面积东之源 约 3000保
5、利 约 4000中房 约 2500 周边缺乏大型卖场： 目前周边生活超市规模不超过 4000，只能满足自身社区的基本需求，不具备远辐射力。 卖场提升商铺价值： 投资者对于卖场周边的商铺表示出了浓厚的兴趣，如果设置大型卖场，将带动周边商铺的销售。 抢占市场先机： 按照市场竞争规律，应抓住周边缺乏大型卖场的时机，也是聚集项目人气、占领主力业态领地的重要举措。投资者投资商铺的面积偏好依照楼层分布不同，一般对一层商铺的面积偏好为 30-50，对于二层、三层的面积偏好为 30-80，而对于三层及以上的店铺投资主要偏向于租赁，不倾向于购买。楼层 商铺面积1F 30-502F 30-803F 30-8011
6、项目本体分析12地块实景地块13 位置本项目位于长沙市河西区域，长沙大河西先导区，南临枫林三路，东接麓云路。长沙大河西先导区，区域认知度较高，未来发展空间较大；项目本体14交通配套较为完善，通达性较强；本项目位于长沙市河西 ， 二环与绕城高速之间 ，距离市中心 6KM ；距离拥有 56条航线 ， 年客流量 1,128万的黄花国际机场 30KM；距离长沙市火车站 7.5KM；武广新长沙火车站11KM；六座跨江大桥连接河西河东 ， 距离长沙首座大桥橘子洲大桥仅 4KM；轨道系统： 1、 2号地铁一期已开工建设； 2号线将设长途西站站 ， 距离 2KM；四个长途汽车站 ， 距离河西长途西站仅 2KM
7、。三条跨江隧道更加便捷河东与河西的往来；其中营盘路隧道已在建 ， 南湖路隧道于 2010年下半年开建 ， 劳动路隧道已在地质勘探阶段；周边交通15西区商业迫切的希望突破原有瓶颈，切实延伸枫林路商业轴线，从而融入核心商圈，带动整体西区的发展并增强核心商圈的辐射力，增强城市竞争力；项目处于涉外经济学院、第一师范学校及万科地产项目的围合区域。东面是滨江新城片区南面是梅溪湖片区。西面是大河西先导区涉外经济学院第一师范学校先导区梅溪湖项目周边16楼盘 开盘情 况 均价 体量 导入人口1 山水英伦庄园 在售 6000 1800000 54000 2 碧桂园山湖城 在售 3600 482727 14482
8、3 可可小城 在售 4400 68000 2040 4 金领公寓 在售 4200 252400 7572 5 中房 F联邦 在售 4600 430000 12900 6 涉外国际公馆 在售 4600 260000 7800 7 翡翠华庭 在售 5800 75000 2250 8 长房时代城 在售 6000 400000 12000 9 未来城科学家园 在售 6500 99622 2989 10 海林馨香雅苑 在售 6300 160000 4800 11 沁园春御院 在售 6600 360000 10800 12 高鑫巴比伦花园 在售 6100 250000 7500 13 湘腾城市广场 在售
9、8000 162310 4869 14 郡原广场 在售 8500 128446 3853 15 西子湖畔 在售 6100 196200 5886 16 观湖公寓 在售 6300 36849 1105 17 高信向日葵 在售 6500 187000 5610 18 西山汇景 在售 10000 192836 5785 19 景秀江山 在售 5600 130000 3900 20 华韵城市海岸 在售 7000 145043 4351 22 天翼公寓 待售 30000 900 23 万科城市花园 待售 5600 156464 4694 24 名家翡翠花园 待售 279002 8370 25 麓谷假日
10、待售 200000 6000 26 麓谷和馨园 待售 300754 9023 27 麓谷中央 待售 40000 1200 楼盘 开盘情 况 体量 导入人口28 麓谷明珠 待售 138961 4169 29 湘麓新城 待售 220000 6600 30 地华梅溪湖畔 待售 85976 2579 31 金荣誉峰 待售 35053 1052 32 中科软件园配套住宅 待售 141693 4251 33 湘麓国际 待售 200405 6012 34 吉祥园 待售 6932 208 35 麓景苑 待售 47800 1434 36 望兴嘉年华 待售 36351 1091 37 兰亭居小区 待售 17734
11、 532 38 西城明珠 待售 15000 450 39 雄震花园 待售 400000 12000 40 丽景源 待售 49000 1470 41 润嘉国际商务中心 待售 60000 1800 42 金星花苑 待售 22481 674 43 长沙映像 待售 33000 990 44 格林星城 待售 200000 6000 45 振业浪琴湾 待售 870000 26100 46 沙发公寓 待售 14356 431 47 恒万西溪里 待售 27000 810 48 山水誉峰 待售 142999 4290 49 日月商住楼 待售 75000 2250 50 绿色名园 待售 20785 624 项目住
12、宅情况173600元 /m26000元 /m24600元 /m25800元 /m26500元 /m26600元 /m24200元 /m24400元 /m28500元 /m28000元 /m26600元 /m26300元 /m26100元 /m26500元 /m26300元 /m210000元 /m25600元 /m2本案所在本案辐射半径 5公里内，将会有近 30万 的人口导入。项目住宅情况18发展策略优势：交通主干道、交通便利；位于 2所院校圈，客流条件优越；周边分布安置房及万科商品房，消费能力较强；周边商业项目较少，竞争较少。劣势： 周边商业业态单一，缺乏特色； 周边商业档次参差不齐，整体商
13、业氛围较差； 客群比较单一。机会：规划中的大河西先导区；作为重点发展区域，发展迅速。抓住机会，发挥优势策略 1：抓住产品优势，诉求产品卖点并进行展示；策略 2：利用本案商业资源，营造区域商业中心，改善周边环境和区域定位；威胁：城区成熟商业中心较多，且交通便利；多个新兴的大型城市综合体即将开业；创造差异 规避威胁策略 3：提升形象包装，树立标志商业，跳脱区域竞争；策略 4：错位经营，吸引小众客户，形成区域内垄断，挖掘营销附加值！SWOT分析19发展目标与定位20发展目标作为湖南省会、经济发展的领先城市，长沙市具有深厚的发展基础和良好的发展前景。项目规划依托便利的交通、区域的发展、稳定的客源等综合
14、优势，与长沙市现有商业进行差异化经营并与其形成互动，打造倡导 欧洲体验情景式的商业社区 ，突出体验、时尚的主题特色，为长沙市大河西先导区的建设增添亮丽的一笔；引导并满足多元消费需求，使本项目成为长沙高品质商业、高品味休闲的代名词，成为大河西先导区上一颗璀璨的明珠。最终实现：商业与艺术互融，提升长沙城市商业能级的新地标爱情与生活互动，展现文化休闲风情的会客厅融汇体验经济潮流，体验都市生活工作的时尚方式21闷 累 乱 散创意情景化体验消费空间发展目标22本案体量 8万，涉外学院学生约 5万人 、第一师范学生约 4万人 、原有居民约 5万人 、未来周边万科等楼盘将导入 5万人 ，本项目将辐射 17万
15、消费人群 。作为河西地区的情景体验式商业，锁定既定范围的年轻学生人群，才能将本项目打造成长沙河西有特色的商业项目；1）学生客户；2）周边住宅居住人口；核心客户重要客户偶得客户1）先导区企业的员工；2）探望学生的家长；3）出差到此的商务人士；1）地铁带来的快速流动的客户；2）旅游客户；客户定位232挑战者 /进攻战条件 ：区域领先项目战略 ：改变游戏规则定位策略3追随者 /侧翼战条件： 区域无特别优势商业体，大量沿街商业体战略： 紧跟或模仿标杆项目，通过强调与标杆项目的共性来提升自身价值1 领导者 /防御战条件： 区域内的标杆商业综合体战略： 通过强化核心优势保持市场最高影响力整体定位24集聚潮
16、流街区、创业孵化、商务办公、高端公寓、艺术休闲、购物娱乐的功能，融合自然、艺术、人文、商业四大核心元素融合，设计参考美国硅谷和巴黎左岸的 “ 生活工作社区 ” ，以教育、科技、文化及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区，让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。都市学区生活方式的引领者、创导者针对以上消费客群，我们围绕 “ amor” 的核心，规划长沙市场独一无二的商业体：整体定位欧洲体验式的商业街区25纯爱浓情欧洲体验式的商业街区具备一定文化建筑基础，提供欧洲开放式休闲街区，集创意文化、购物、餐饮、休闲、娱乐、交友为一体的创意商业形态。整体定位26将 LOHAS理念
17、融入本项目，展现项目自身优势，展现休闲、开放、健康体验、时尚、独具品质魅力的新空间。主题定位L： leisure尽显休闲风情O： open开放式购物环境H： health健康的体验空间A：advance先进时尚的消费潮流S： style独具魅力风格的 会客厅开放环境倡导轻松体验休闲娱乐引领时尚潮流高端品牌凸显品味品质全面周到服务家居生活多样版块满足一站消费27功能定位在规划设计、建筑功能、空间布置上都将融入 LOHAS理念 ，展现项目自身优势，展现休闲、开放、健康体验、时尚、艺术、独具品质魅力的新空间。纯爱浓情欧洲体验式的商业街区 的核心内涵要素功能性 潮流街区、创业孵化、商务办公、高端公寓、
18、购物娱乐、人文生活、休闲体验感官性Sense of Sight Sense of Smell Sense of Hearing Sense of Touch Sense of Taste几何造型的角度、装饰主义的亮度艺术气息、时尚气息、创意气息创意组合的天地影音室 自然的光影游戏 新潮流主义主题性尽显休闲风情开放式购物环境健康的体验空间先进时尚的消费潮流独具魅力风格的会客厅leisure open health advance style28功能定位体验型商业创意型商业主题型商业文化型商业开放型商业29项目规划布局30布局原则沿街地块，体量适中，满足一站式消费毗邻车站与规划中地铁，交通便利临近院校，人气较旺北临滨江，南面梅溪湖，自然资源丰富项目条件欧洲风情学府风格都市形象错落空间业态丰富生态环境LOHAS体验式购物空间 提升城市能级新地标 休闲风情城市会客厅 引领时尚潮流新旗帜 实现高能级集聚辐射布局原则项目定位
