1、第 1 页 共 5 页房地产大盘与城市文化摘要：随着城市的发展，城市的自我更新不断进行，老城区被翻新，荒地盖起高楼；城市的外延不断扩大，曾经的郊区也变成了城市的一部分，大宗的土地拍卖为大盘的兴起建立了基础。近年来，往往一个城市便有数宗大盘，各据一方，也各自打出了文化旗号。本文以厦门经济特区为例，从房地产营销、人文居住和城市运营的角度出发，结合中国城市的建设经验，对大盘与城市文化之间的关系进行探讨，提出在建筑形式创新的同时，更应该从广告口号式的表达，转向人文历史、城市运营的审慎思考。正当一些城市在宣扬“大盘时代”已经结束，或者专家在讨论 “后大盘时代”时，许多城市的大盘仍正在进行中，尤其是品牌地
2、产占地为王的形势仍然突出。每个城市的房地产市场都有其不同的特色，这在依托文化概念进行宣传的房地产大盘中又有具体表现。本文试图通过人文与城市的角度，以厦门经济特区为例，探讨大盘与城市文化间的关系，为房地产的项目定位、城市运营提供一些参考。一、城市里的房地产大盘1、城市扩张与岛屿形体的矛盾近年来，厦门经济增长速度一直保持较高水平，自 2002 年起，连续五年的增幅均保持在 16%以上，2007 年，全市实现生产总值（GDP）1375.26 亿元。 同时， “海峡西岸”新发展格局的提出使厦门市获得了强大的驱动力，厦门市政府立足于建设现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市的发展定位，把城市建设的
3、眼光投向全岛，把城市发展的范围扩大到全市，致力于“大厦门”的建第 2 页 共 5 页设。经济增长、政策发力，厦门的城市发展却遇到了岛屿的形态难题，岛屿有限的土地客观地制约着厦门的城市扩张。2、处女地、岛外与飞地城市的发展也加速了其自我更新，像湖边水库、五缘湾这样的处女地，因为占据了岛内的地理优势，被迅速纳入了改造与发展的工作中。公共交通的建设，把厦门岛外的海沧、集美、翔安等地，也变成了生活半径扩大后可接受的通达之地。更有专家提出可以实现包括居住在内的城市转移在附近市县建立厦门的“飞地” 。城市的整体观念改变了，土地拍卖市场上的大宗土地交易也不断锤起锤落。各城市有各自的规模，对于本岛只有 132
4、.5 平方公里的厦门而言，20 万平方米的总建筑面积，已经可以迈入大盘的行列。二、厦门的房地产大盘风格纵观厦门市场 20072008 年度在售楼盘，总建筑面积超过 20万平方米的大盘比比皆是：联发五缘湾一号，总建 32 万平方米；鑫海湾，22.75 万平方米；海峡国际社区，超过 86 万平方米；乐活小镇 212969 万平方米；未来海岸，超百万平方米；圣地亚哥，50 万平方米；发现之旅，40 万平方米；大学康城，509298 平方米；泉水湾，约 35 万平方米 同时，厦门的大盘风格表现为：对外来建筑形式的追捧（较为典型的如圣地亚哥，从楼盘名称便能体现出来） ，以及浅根基的居住人文。比起中式传统
5、建筑，西方的建筑形式在空间的设计和分配上，的确更合适于现代生活。无论是外形还是空间结构，应该说全国都在“西化” ，但是北京、广州、深圳等地的一些大盘已经出现了“中式建筑”回归的成功例子，如第五园、观唐、龙湾等，在形式上与中国文化形成了共鸣，这种“回归”还在不断完善，已经受到市场和专家的好评。而厦门的房地产，少有令人印象深刻的中式风格的大盘，也许是因为走惯了沿袭、跟风的路子，也许是因为市场大好时并不需要另辟奚径，也许是因为厦门的风景与西式建筑的搭配很第 3 页 共 5 页好看，又或者是厦门的住宅市场离中式建筑的登场仍有一段审美发展期明朝万历年间建城，厦门的历史并不算得悠久，应该算得厦门的房地产营
6、销做不出历史味儿来的原因。但万科在“文化飞地”的深圳做出了“骨子里的中国”第五园，在天津原玻璃厂做出了为人津津乐道的水晶城，又是多么生动的案例，可与厦门房地产的“浅根基居住人文”正面对质。厦门绝大部分楼盘倡导的所谓“居住文化” ，都是开发商、营销机构臆想出来的，与城市、区域的人文历史没有太大关联。厦门人文历史的那条经络，好像就在火热的特区建设中迷失了。三、房地产大盘与城市文化的共生共荣1、开发商、市民、城市的三赢开发商对楼盘的定位通常是从目标客户出发，但是如果在此基础上，能够考虑到与城市文化的结合，不仅能为房地产营销创造新的价值，为品牌增值，更能够为居民和城市带来文化价值，实现开发商、市民、城
7、市的三赢。美国著名的社会学家安东尼奥罗姆在城市的世界中提出，城市网中的一个节点或地点，让在这些地点上生活的人们产生了一种身份认同感和归属感，这是单纯搬进高楼大厦的人所无法体验的。对于大盘的开发，有时甚至被称为“造城” 、 “造镇” ，如此大的规模，开发商在对大盘进行投资时，若能够找到城市文化和大盘项目的结合点，在营销上便会先胜一着。如果不赋予它一个精神的内核，就会削弱人们与土地的联系，体验不到城市变化中的家园感。没有人会愿意迁徙到一个毫无心理共鸣的空壳里，对产品的营销来说无疑是个致命的漏洞。同时，这种占据了一方土地，却又没有去丰富城市文化的作法，从长远来看对城市的土地资源也是一种浪费。2、找到
8、土地独一无二的灵魂解读城市文化、淘洗区域人文这是做好房地产大盘定位的必要工作。王受之在谈到水晶城时曾说：“了解城市的形态和城市第 4 页 共 5 页与文明的关系无论是物理硬件，还是人文、艺术这些软件，都是认识城市的关键。只有把这些方方面面结合起来，方能看到一座城市的全部，了解它的生命形态，认识和读懂城市。 ”解读一座城市，需要丰富的知识体系和执着的人文精神，其中的方法与技巧，本文不在此进行深入探讨。结合细分市场，结合行业竞争，在对城市一步步的梳理中，应当避免简单的标签化，为那片将要开发的土地寻找真正的灵魂。简雅各布斯（JacobsJ.）在她那本被奉为城市规划经典的著作美国大城市的死与生里认为既
9、然人们在城市聚合，就必然有无数的生活方式、无数种价值观，因此，一座有活力的城市，会以多样性满足人们的物质与精神上的需求。在细分市场和客户分析中，大盘更应该担负起提供多样性的责任。新旧形制共生的策略与方法。人文历史通常是传统的、古旧的，寻求现代居住与人文精神的平衡，不仅是一种观念与态度，更重要的是策略与方法。旧城改造之类的地产项目，通常是将旧房子全部推倒，建设成新的城市功能区域，这种作法虽然还在继续，但理性的声音越来越多。学者对大规模旧城更新计划表示极力反对，任何一种单一的发展都是无益的。忽视传统，在深思之前便把可贵的传统混在砖瓦间一并抹杀，是巨大的损失；注意到传统，却只学会将老屋突兀地保留下来
10、，也丧失了人与空间的互动。此类的学习榜样是万科的水晶城，不仅保护了原来的自然环境，还对原有的人文景观进行延存。把荒地、郊区变成城市住宅区，榜样是第五园。在被誉为“文化沙漠”的深圳，万科却为这个总建筑面积 25 万平方米的项目找到了一个既符合深圳城市创新，又切合地域文化的主题一个继岭南四大名园之外的“第五园” 。又或者仿古如成都的芙蓉古城，都可以在学习和启发中进步。因此，厦门的大盘项目，在思考厦门的城市文化时，除去它作为一个现代的海湾城市，还要思考厦门隐性的文化根基是什么？如何把历史与现代贯穿在一起，为大盘的文化地产找对根系，让它深深地扎入城市的土地中，不单汲取着历史的养分，更丰盈着居住文化个性
11、？ 第 5 页 共 5 页3、展望房地产大盘与城市文化的和谐关系将一个房地产大盘与城市文化结合起来，实际上是一个有政府支持、由开发商运作、由市民参与的文化运动，关系着城市建设的地产开发商，起到的是协助城市运营的作用。通过政府与民间、企业与个人的合力，通过不断的规整与补充，可以在项目内形成区域文化系统。此时，一个成功的地产文化系统将外在地表现为贴切的建筑形式，内化为映射城市文化的精神机制，得到可持续的健康发展。中国有古语：“胸有诗书气自华。 ”因为接受了文化，使得人由内而外地发散出迷人的气质。人如是，土地如是、城市亦如是。有精神内核的土地，为人们创造了安居乐业的环境。富有个性的城市文化，能够由表
12、及里、从今时至日后、自文化到经济地发挥出不可估量的作用。历史发展是一条延绵不息的线，区域文化一方面在历史中形成，另一方面又形成历史。清晰的历史脉络和文化特质帮助人们获得一个连贯的思维，从芜杂的现状中发现土地的本质，从时代的发展态势中辨认出走向。有实力的开发商可以拿到大盘项目，但只有对自然、对人文、对城市文化有责任心的开发商，才可以在完成一个大盘项目的同时，也成就“历史中构建未来”的城市文化。注释：厦门市人均 GDP 突破 7000 美元，厦门网，2008 年 1 月 19 日，http:/ 城市的世界 ，上海人民出版社，2005 年 9 月（2）美 简雅各布斯， 美国大城市的死与生 ，译林出版社，2006 年8 月（3）王受之， 骨子里的中国情结 ，黑龙江美术出版社，2004 年 11 月（4）王受之， 水晶城：历史中构建未来 ，东方出版社，2006 年 10 月
