1、关于房地产市场中央政府、地方政府、商业银行及房地产开发商之间的博弈分析摘 要：在我国房地产市场中，作为房地产市场主体的房地产开发商与中央政府、地方政府、商业银行也有着复杂的联系。在房地产市场上，无论中央政府、地方政府、商业银行还是房地产开发商，都有自己的利益，四者之间的利益博弈对房价也有着不可忽视的影响。本文针对四者之间的博弈做了介绍，并且对博弈行为的原因进行分析，并且指出四者博弈对房地产市场造成的影响，并且针对此现象提出了相关建议。关键词：房地产市场；博弈；体制；政府监管；政策1 引言近年来，房价问题受到各层人群的广泛关注。当前我国房价飞涨不是某个原因、某个力量造成的，而是由多方面利益相关者
2、相互博弈的结果。我国目前房地产市场的特征，我们知道房地产这个市场尽管它是一个商品市场，但是它和我们的股票市场有一个根本的区别，这个根本的区别就是房地产市场不是一个统一的、全国性的市场，而是一个分散的、受到地域限制分割的这样一个市场。由于这样一个特点就决定中央政府不可能像调控、监管股票市场一样避开地方政府，直接监管或者干预房地产市场。股票市场我们看到，只要一个证监会就可以了，所以中央的调节可以直接在股票市场上实现，但是房地产上做不到，由于房地产这样一个分割性、局部的特征，它的供求、结构、价格都是随着当地的经济条件、收入水平、文化背景等因素决定的。本文将对房地产市场上四大利益主体中央政府、地方政府
3、、商业银行以及开发商之间的利益博弈关系进行分析，并在最后提出了相应的建议。2 我国目前房地产业现状自2010 年4 月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知( “新国十条”) 颁布以来，本轮被称为史上最严厉的房地产调控已经2 年多，投资和投机需求已初步得到遏制。然而，近期房地产市场暖风频吹，降息、降准带来了房产市场利好，受经济滑坡、财政紧张的影响，不少地方政府试图通过放松房地产市场调控政策来增加土地收入，使社会担心房地产调控再次前功尽弃。虽然权威部门在关键时刻强调“未来要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”，但是依然难以消除市场对出现报复性反弹的疑虑。根据中国指数研究院数据，我国百城房
4、地产市场均价于2011 年8 月到达最高位后，到今年5 月已经持续回落了9 个月，但目前房价依然过高。那么究竟什么样的房价才是合理的呢? 2012 年3 月14日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议上答记者问时指出，“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。温总理对合理房价的解释显然是全面的，一方面房价要老百姓承受得起，另一方面房地产开发商获得的利润应该合理。目前国际比较公认的合理房价指标就是房价收入比，即一套住房平均价格与居民家庭年均收入的比值。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6 倍往往就视为出现泡沫，但是鉴于我国经济高增长的实际情况，一般认为6 7
5、倍应该是合理区间。根据2012 年3 月6 日上海易居房地产研究院发布的报告指出， 2011 年我国城镇居民房价收入比回落至7. 50 倍，接近合理区间，但是大中城市的房价收入比明显偏高，深圳、杭州、北京、厦门和上海2011 年房价收入比分别达到15. 60、14. 10、12. 94、12. 48 和12. 40 倍。而伦敦房价收入比为6. 9倍，首尔为7. 7 倍，纽约为7. 9 倍，悉尼为8. 5 倍。可见我国一线城市的房价收入比远高于国际水平。鉴于房地产市场中存在的泡沫现象，政府从2005年至今，出台了密集的宏观调控制度，新老国八条、国六条、国十五条包括现在的限购令、房产税等等。这些调
6、控措施在实施初期取得了一定的成效，遏制了房地产开发投资过快增长的势头，住宅结构有所改善，房价涨势趋缓。但过一段时间后，政策已逐渐失效，出台的种种措施并没有收到预期效果，房价仍延续此前疯狂上涨的势头。最新出台的房地产宏观调控措施再次成为“雷声大雨点小”的闹剧。一次又一次的宏观调控成为“空调”充分说明政策措施面对房地产市场时的软弱无力，宏观调控的威力在房地产市场中一次又一次的失灵。我国房地产调控现在可能创下了几项世界纪录: 调控时间最长、调控力度最大、调控效果最差。那么是什么原因使得我们花了这么大的精力、资源调控房地产市场却收效甚微呢？我认为房地产市场中不同利益主体之间的博弈是使房地产业泡沫依旧的
7、重要原因之一。3 中央政府、地方政府、商业银行与开发商的博弈概述在房地产开发过程中，中央政府、地方政府、商业银行和房地产开发商都是独立的利益主体。一定时期内的国家利益总量是一定的，而各个利益主体都想争取更多的份额，这使得每个利益主体都从利己角度出发相互争夺相关利益。这种现象实质上是一种利益关系，即国家整体利益与局部利益、社会普遍利益与地方特殊利益的分配比例关系。中央政府：中央政府作为国民经济宏观调控者，肩负着使房地产经纪持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、保障居民住房等责任。必然从宏观的角度考虑房地产市场的发展，实施必要的金融政策等手段来规范房地产的经营过程，保持房地产市场稳健发展。其在博弈
8、中的地位也是凌驾于其他参与者之上的,通过制定一定的博弈规则,规范参与者行为,实现社会福利最大化目标。地方政府：地方政府主要经济职能是促进本地区的经济增长和总量平衡。由于地方房地产业的发展与地方经济增长、地方财政收入增加甚至地方官员政绩有着密切的关系，地方政府往往出于促进本地区的经济增长和自身利益的考虑而有选择性的干预地方房地产市场的发展。商业银行：以商业银行为主体的金融机构既是国家通过货币政策实施宏观经济调控的重要执行者和政策传导者;作为市场中的经济利益主体 , 又是参与市场利益分配的经济人。自房地产宏观调控以来, 房价持续上涨 ,房地产市场参与主体的利益博弈格局和博弈程度日趋激烈, 商业银行
9、在与政府、开发商和购房者的合作与非合作博弈中, 其经济行为关系着自己作为独立经济利益市场主体的可持续发展, 也影响着房地产宏观政策的调控实施效果预期。房地产开发商：房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权,在博弈规则许可的前提下,自主经营,追求利润最大化来实现其目标。值得一提的是,在我国现阶段,开发商群体具有一定的垄断地位。主要是因为开发商几乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下,开发商拥有商品房定价权。3.1 中央政府与地方政府的博弈自中国分税制实施以来，地方政府对地方GDP增长和财政增收的追求成为第一要务。据有关研究，中国财政总支出的大约65%集中在省以下
10、的地方政府，然而，在收入方面，地方政府却没有取得相应的权利，因此地方收入与支出严重不成比例。因此，无论是迫于发展地方经济还是地方财政压力，地方政府会尽力用直接掌控的资源去推动经济增长和财政增收。这使得地方政府对土地财政具有严重的依赖性和成瘾性，卖地成为获取财政收入最简单、有效的手段。土地出让金收入占地方财政收入比重从1999年的9. 19% 上升到2009 年的43. 75%，最高的2003 年达到55. 04%( 见图1) 。所以在当前经济增速下滑的背景下，很多地方政府希望微调中央的房地产调控政策，以获取资金，刺激经济。并且，在房地产一级市场，地方政府是受益对象，其目标与开发商是一致的，土地
11、交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道，土地收益也成了地方政府的一项主要收入。地方政府不仅能取得土地出让金以及相关的房地产业税，还能通过低成本拆迁，把获得的土地出售而获得收益。中央政府的目标是国民经济的持续稳定健康发展，其应当采取一系列的政策措施使房地产降温，避免泡沫经济的发生，并且支持房地产业的健康发展。在当前房地产过热的情况下，中央政府的理性选择是采取调控措施给房地产降温。地方政府的目标则是地方GDP 的增长、地方税收的增加和土地收益的增加等。地方政府处于自身利益最大化的考虑，通过土地增加预算外收入，大力建设形象工程，追求GDP 的增加，将官职晋升作为奋斗目标。由于中央和地方利益的不一致性
12、，导致中央政策经常得不到地方政府切实的落实，即“上有政策，下有对策”。3.2 地方政府与房地产开发商之间的博弈在房地产开发过程中，与房地产开发商密切相关的是地方政府。地方政府作为辖区内管理者与必要设施和服务的提供者，在房地产开发中起着重要作用，其通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产开发商的行为。作为博弈的一方，地方政府的目标是获得民众的支持，而获得支持的一个重要指标就是地方财政是否健康，于是，地方政府便把房地产的发展作为利益最大化的目标。在房地产市场中，地方政府对城市一级的土地进行垄断经营，一些地方政府为了追求经济目标和提高政绩往往通过提高地价来
13、获得更多的财政收入和提高GDP。而对于房地产商而言，其目标是尽可能降低开发成本以提高利润率，土地价格就是房地产商在开发成本中最重要的一项。因此，房地产商如何获得土地，以怎样的价格获得土地等都对房价有着重要的影响。从实际上来看，地方政府和房地产商会在一定程度上谋求个共同的利益点以寻求共同利益最大化。虽然，中央政府已经明令要求对房地产用地实施招标、拍卖和挂牌出售政策，但是目前，招标、拍卖和挂牌出售的土地占比例较小，而较大部分土地都以协议出让的形式售予房地产商。而这种协议出让就会导致房地产商的寻租行为，和地方政府达成协议或者私下的默契，大量囤积土地。由于大量土地得不到开发，就在供求关系上导致了房价的
14、不合理上涨；且这些囤积的土地在计算房地产开发成本时往往采用重置成本计算，使得房产成本虚高，并最终以房价的形式转嫁到消费者头上。3.3 中央政府与地方政府、房地产开发商组成的利益集团之间的博弈根据 1994 年的分税制的设计，城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税等均归地方政府所有。在城市化经营的口号下，地方政府大量征集集体用地，发展城市建筑业和房地产业，在高地价的推动下，房价急速上升，与土地相关的税收也随之快速增长，房地产业成为地方税收的最主要来源之一。其中，房地产业营业税、企业所得税和土地增值税成为房地产业税收的增收贡献率达到88.2%。正因如此，地方政府才会主动充当房地产商的保护者
15、。与此同时，房地产商在公关过程中也会拉拢官员入股房地产，地方政府与房地产商便形成了一个利益集团，共同抵制中央下达的政策。在地方政府与房地产商的博弈中，地方政府为了达到高收益的目的，与房地产商相互勾结，使得房地产拍卖后付出的成本提高，地方政府会取消限价等措施使得与地方政府勾结的开发商得到高利润，从而抬高房价。3.4 银行与中央政府关于房地产金融政策的委托代理博弈如果银行能够很好地执行国家的政策, 就有可能减少房地产开发商的利润, 进而影响银行自身的经济利益, 不积极执行国家的政策, 可能影响国家经济形势, 从而影响银行自身的经济安全和长远利益。在信息不完全或不对称条件下, 银行在执行国家金融政策
16、时就存在一定程度的道德风险。银行不努力执行国家的房地产金融政策,就会使国家的房地产调控政策不能达到预期结果。由于房地产市场的总体形势是多种因素相互作用结果, 不是完全由银行的积极努力决定的, 这就为银行不积极执行政策提供了借口。如银行积极执行政策时, 其积极执行政策得益大于不积极执行政策时得益,银行选择积极执行政策, 从而政策执行达到预期效果,反之将削弱政策效果。银行与政府博弈中的均衡路径是“委托积极努力” , 这是效率最高的均衡结果。但事实上, 如果银行只注重短期的经济利益而不重视社会利益和长远的经济利益, 最有效率的均衡路径就难以实现。不执行国家的政策, 银行可能受到惩罚,但是银行积极执行
17、国家金融政策, 就可能使开发商利益受到损失, 从而银行的利益也会受到影响, 积极执行国家的政策可能要付出较大的成本, 这样激励相容约束条件就可能不能满足, 于是银行就可能采用隐蔽的不可监督的方式不积极执行国家的金融政策。3.5 商业银行与开发商之间的逆向选择在现实中, 信息的不对称和不完全是普遍的, 基于信息的不对称,交易会存在非合作的博弈, 其主要表现为逆向选择和道德风险。道德风险和逆向选择在本质上有共同之处,都是博弈的结果有利于信息优势方, 所以我们这里仅以逆向选择问题为例进行分析。假设一家银行面对一些开发商, 每一开发商都需要相同的投资额, 需从银行借款, 每一开发商都有相同的预期回报,
18、 开发商开发项目有成功概率 , 不同的开发商具有不同的概率。银行贷款的利率是银行的决策变量, 银行将选择使自己的利益最大化的利率水平。开发商知道自己项目成功概率具体是多少, 而银行不知道, 但银行知道项目成功的概率分布, 因此博弈是信息不对称的。我们不考虑资金以外的其他成本, 而且认为开发商只要有利润就会决定开发。根据以上条件分析可知, 开发商会根据银行的利率的大小来选择项目, 如果利率较高, 就选择成功率小的项目, 因为成功率小的项目预期利润高 , 归还银行贷款后会获得自己认为满意的预期利润;相反, 如果利润较低, 开发商就会选择成功概率较高的项目。对于银行而言, 它想通过高利率吓退那些高风
19、险的项目, 结果却使开发商因利率高而选择了高风险, 这就是银行在房地产开发项目贷款中所面临的逆向选择。产生逆向选择的原因是银行不知道开发商项目成功概率的具体大小, 而只能给以概率的估计。现实的情况是, 由于银行相对于企业是信息劣势,银行只能根据企业的平均风险水平, 将潜在的开发商分为有限的几类风险等级, 给每一个等级的借款人给予平均的贷款利率。由于信息的不对称, 导致低风险的开发商因贷款利率高而退出, 导致在市场上只有高风险的房地产开发商。因为从事高风险的房地产开发商才能获得高的利润来支付利息, 高风险的房地产商接受贷款条件, 使不良资产上升, 银行风险加大, 所以房地产金融市场就会缺乏效率。
20、4 博弈原因分析（1）分税制改革的不完善。自1994 年分税制以来，各级政府之间财力的纵向上移与事权的相对下移，造成履行事权所需财力与可用财力不对称，加剧了其财政困境。地方政府为解决财政困难，必然寻求新的财政收入来源，促进地方经济发展。（2）目标冲突中央政府对房地产宏观调控的目标是实现房地产价格同国民经济同步稳定增长，而地方政府则是出于自身利益的考虑，为地方谋取利益，为自己增加晋升的资本。目标的冲突导致了中央和地方政府之间的利益博弈。（3）政绩考核指标体系不完善在目前的财税体制下，土地财政仍然是地方政府收入的主要来源。在以GDP 为重要经济指标的政绩考核下，地方政府投资冲动导致其对土地财政的高
21、度赖，使其考虑自身利益的最大化与中央政府展开博弈，并且和开发商组成利益集团，抵制中央政策的贯彻实行。（4）商业银行具有逐利性特征就我国目前的房地产市场实际情况而言, 随着房地产商自有资金的提高,相对于房地产市场, 银行资金其他好的运用机会不多 , 也即利率相对不高。这样,如果商业银行是追求自身利益最大化的, 那么利用高利率抑制房地产市场过热的政策就有可能受到银行自觉的抵制, 这种抵制或明或暗。5 政策建议（1）厘清中央与地方的财权与事权自1994 年分税制改革以后，地方政府的财权和事权严重不平衡，地方政府逐渐作为一个独立的经济主体与中央进行博弈。中央政府应该补充“财政补贴”、“税收返还”等与之
22、相适应的措施，是地方在财权和事权上保持一定程度的平衡，消除地方政府在地方财政上的后顾之忧后才能保证中央政策的严格执行。（2）完善对地方政府的政绩考核体制目前中央政府对地方政府的考察主要依靠GDP增长速度等指标，导致地方政府的短期行为，寅吃卯粮，盲目追求短期内经济总量的增长。中央政府应该将环境保护、促进就业等民生指标纳入考核体系中去，重新设计和建立以经济的可持续发展为目标，兼顾社会和环境效益的政绩观。（3）加强中央宏观调控的执行监督机制出台调控政策的配套措施，降低地方政府制定政策和执行政策的成本，避免地方政府害怕得不偿失而采取的敷衍态度。（4）进行系统化的财政体制改革首先，加强对地方政府预算内收
23、入的监管，保证财源；其次，使地方政府预算外收入公开化、具体化、规范化；最后，完善政府间的转移支付制度，确保各个地方政府有足够的资金来管理地方的公共财政支出。（5）建立以公共社会职能为中心的政府政府在房地产市场上担任着决策者、生产者、监控者甚至利益获得者等多种角色，既是裁判又是运动员。政府应当合理界定政府与市场的边界，确立以公共服务为主体的政府职能，这样，在信息不对称的房地产市场上，政府才能维护好公共利益。另外，在房地产领域，中央政府要改革和完善土地收益和土地的招拍挂制度，适度限制地方政府对当地土地收益的的权力，适当收归部分土地收益权，以减少地方政府对土地收益的强烈依赖。（6）改革商业银行绩效评
24、估和激励方式建立长远利益发展的考核机制。商业银行应建立长远利益发展与业务可持续增长发展的约束机制, 避免短期行为, 从单纯追求规模、市场份额及管理层任期绩效增长评估改为考虑业务效益与质量并重, 长期可持续盈利能力、资本增加值的考核机制, 并将管理层及从业人员报酬激励与风险挂钩, 提高整体从业人员职业道德素养, 防范道德风险。并改革监管方式, 加大对商业银行房地产业务监管力度, 强化约束惩戒机制。6 总结在房地产市场上，中央政府、地方政府、商业银行、开发商四者围绕房价展开利益博弈。其中，中央政府与地方政府围绕分配政策展开博弈，中央政府会在保证自身利益的前提下，结合实际赋予当地政府一定的财权、事权
25、，也会采取相应的政策对地方政府的权限和利益加以限制；地方政府则在房地产市场中攫取利益，增加地方政府预算外收入，在保证自身利益最大化的前提下，与中央政府展开博弈。当中央政府的政策触及地方政府以及房地产开发商的利益时，地方政府与开发商组成的利益集团便尽量规避中央政策，使中央政策得不到贯彻实行，减弱中央政府对房地产的宏观调控。参考文献1戴双兴.土地财政与地方政府土地利用研究J. 福建师范大学学报, 2009, 157: 21-22.2彭方平, 方齐. 云房地产开发商与地方政府的博弈分析J.价值工程, 2003, 5: 10-12.3沈琼.房地产市场中央政府与地方政府开发商之间的博弈分析J. 金融经济, 2010, 14: 12.4 国家信息中心宏观政策动向课题组. 房地产调控需抓紧建立长效机制A.发展研究, 2012, 09001135 曹刚锋, 徐佳伦. 房地产市场博弈中银行行为对宏观调控的影响及对策A. 国家行政学院学报, 2010，05011905.
