1、本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 年 9 月 22 日本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，
2、请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 录第一部分 项目简介 一、项目名称 二、项目的地理位置 三、项目的交通状况 四、项目规模 五、业主的基本情况介绍 六、项目的其他情况 七、项目的进程 第二部分 项目的现状分析 一、项目实施的原因1 二、项目实施的影响 三、项目的现状分析 第三部分、项目的业态分析 一、项目业态分析 二、项目的业态的确定 第四部分 项目所处商圈竞争对
3、手分析 一、项目所处商圈商业物业分析 二、主要竞争对手分析 第五部分 项目 SWOT 分析 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 二、项目劣势 三、外部环境机会分析 四、项目威胁分析 第六部分 项目的经营设想 一、
4、项目开发的思路 二、项目经营布局设想 第七部分 项目的效益评估 一、项目主要合作条件 二、福星市场现有经营状况分析 三、项目经营效益评估 第八部分 项目风险与对策 第九部分、项目的组织与实施 一、项目的组织 二、项目的实施 三、投资估算与资金筹措 第十部分、综合评价与结论 第一部分 项目简介一、项目名称本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985
5、688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 项目” ）二、项目的地理位置裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路 180 号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约 1 公里即到。示意图卫星图 三、项目的交通状况本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑
6、修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 650 路 755 路 758 路 781 路多条公交线路可以直接到达。交通实景四、项目规模项目建筑面积 28494.70 m2，共有四层，每层楼高 5.1 米。首层建筑面积为 7931.07 m2 ，楼板荷载 300 KG。第二层建筑面积为 7664.65 m2 ，楼板荷载 300 KG 。第三层建筑面积为7654.92m2 ，楼板荷载 300 KG。第四层建筑面积为 5244.06m2 ，楼板荷载 300 KN 。合计
7、 28494.70 m2。另有露天停车位 160个。本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什
8、么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在
9、其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 2004 年开业至今已有 5 年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜
10、索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 1000 米辐射范围内建筑以工业区厂房、村民自建房及厂房宿舍为主。沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站一带，项目周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。目前除首层华源门诊、大地通讯、中国移动、海王星辰、肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于 2009 年年内到期。（二）租金成本本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期 20 年，原始租金 15 元/平方米，合共 417000 元/月，每五年递增 15%。目前该商场开业已将近五年。租金单价时间段原合同条件 约定条件20042009 年 15 元/m 2/月 15 元/m 2/月2
11、0092014 年 17.25/m2/月 15 元/m 2/月20152019 年 19.84/m2/月 17.25/m2/月20202024 年 22.82/m2/月 19.84/m2/月由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 word 文档，可以任您自由编辑修改，如果您需要本人的文档，QQ：332985688，豆丁网精品文档，尽在其中，如果您需要什么文档，但没有
12、找到，请告知，本人将竭力搜索，并且免费为您提供。昵称：红枫，主页 1300 多万元。七、项目的进程我司从 2009 年 7 月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍下，与丁家取得联系，并对该项目进行初步的调研与考察，并要求广州市总商会提供了一份较为详尽的项目初步可行性研究方案。在了解了项目基本情况后，我司拓展小组认为，由于该项目位于沙井镇次商业中心区，且商场的大部分区域用于生活超市的自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化的趋势，导致对方决定出让该项目的经营权。通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项目由于主要面向外来务工人员，虽有一定的商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百百货、新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为，由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的一个主力商场，实行统一打造、统一推广、统一物管、分租经营的方式，赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优
