1、http:/ 1 页 共 52 页http:/ 碑 店 项 目可 行 性 研 究 报 告编 制 时 间 2010-4-20编 制 部 门 营 销 策 划 部目 录 第 一 章 市 场 研 究 第 二 章 项 目 研 究 第 三 章 产 品 定 位 及 发 展 建 议第 四 章 财 务 分 析 第 五 章 结 论第 一 章 市 场 研 究 1 高 碑 店 区 域 概 况 城 市 规 划随着北京市促进城市南部地区加快发展行动计划的出台，保定涿州市也制定出详细规划，计划在未来三年内投入 130 亿元，与北京“新南城”实现全方位对接。根据北京市的“新南城”规划，未来 3 年，北京财政将对崇文、宣武、丰
2、台、房山和大兴五区投资超过 500 亿元，并由此带动投资总规模 2900 亿元。这一规划被誉为孕育未来“新北京富有活力地区”的大手笔。http:/ 2 页 共 52 页http:/ 涿州市对接北京“新南城”的具体措施包括：主动承接产业转移北京建设世界城市的进程，必然伴随着大规模的产业升级和转移。而位于京南的涿州，则获得了承接产业转移的机会。据了解，截至目前，涿州开发区共有 115 个对接北京项目入区，总投资额达 362.5 亿元。为承接北京产业转移，涿州开发区扩区规划已经省政府批准。规划面积由原来的 7.9 平方公里，扩大到 17.5 平方公里。此外，由涿州市与北京房山区在涿州境内共建的工业园
3、区，也正在编制发展规划。涿州市松林店镇“京南保北机械装备制造基地”，已经有 9 个对接京津项目落户。 130 亿元打造新涿州今后三年，涿州将投资 130 亿元用于城市建设，为对接北京“新南城”打造城市架构。据悉，涿州市将以打造繁荣舒适的新涿州为目标，打造古城区、新城区、码头国家级旅游度假区，以及京石客运专线新涿州车站周边区域构成的城市框架，建设“京南保北现代化中心城市”。同时，涿州市在不断完善城市基础设施的基础上，将重点建好京石高铁新涿州车站、京南公交换乘站、北京轻轨涿州站三大交通枢纽，打造涿州“无水港”，实现与北京更加紧密的联系。http:/ 3 页 共 52 页http:/ 5 年内，涿州
4、市将在规划区内建设 1800 套度假房，吸引北京人购买入住，建成北京西南区域最大的旅游度假基地。 为北京都市圈当“菜篮子”近日，涿州市大石桥农产品批发市场正式由北京新发地农副产品批发市场托管。未来涿州市将围绕首都农副产品消费市场需求，打造“北京都市圈”农副产品生产供应基地。通过实施无公害食品行动计划，以蔬菜和畜禽为重点，加快建立农产品质量安全标准体系、检测体系和认证体系，实现与北京农产品市场的无缝对接。涿州距北京天安门仅 62 公里，随着涿州对接北京的不断升级，涿州与北京的“同城”目标渐近。到 2020 年，涿州将建成市域整治、经济、文化中心，大北京南部地区以现代制造业、旅游文化休闲产业为主导
5、的冀中北部区域性中心城市，成为服务北京和保定两个过千万人口的“健康服务中心”、 “教育服务中心” 和“商贸旅游服务中心”。目前，北京致远投资有限公司已于 2009 年取得涿州西部开发用地 500 亩，正在办理的开发用地 104亩；同时与中国农业大学涿州农业科技园区合作建设项目周边生态绿化用地 1000 亩；与东城坊镇及中国农业大学合作建设 30004000 亩设施农业项目，最终形成项目总占地面积 5000 亩，包含 70008000 户休闲度假公寓、养老公寓、休闲度假花园洋房、一个五星级休闲度假酒店、一个四星级综合会议中心酒店和众多设施农业的综合性休闲度假、养生、养老的综合社区。涿州近邻北京，
6、位于京、津、保三角区中心地带，具备北京高能资源聚集和商贸低成本优势对接的优http:/ 4 页 共 52 页http:/ 年京石高铁开通，大大缩短了北京和涿州的距离；首都第二机场已确定落户大兴区，按照国际发展规律，其周边区域将会形成带动地区性经济高速发展的“临空经济圈”，涿州作为邻近区域也将大大受益。据了解，2004 年，涿州市就瞄准京南保北现代化中心城市的发展目标，编制了新的城市发展总体规划(20042020 年)。为加快产业与北京的对接，该市积极与北京各区县开展多种形式的沟通，不断建立“新友好 ”关系，达成 “新共识”。近年来，涿州市抓住北京人“异地养老” 这一新动向，着力开发异地“养老型
7、” 房产，吸引了不少北京参观者、购房者。仅涿州就有 1 万多人，而且增速明显。来涿州购房的北京群体中，40 岁左右的中年置业者居多，大多是“享受型” 和“改善环境型”，对区位选择、价格选择和户型选择相对更实际一些。对于家中有老人的，要求环境更幽雅、适于养生。由北京市城南行动计划带来的投资热潮方兴未艾，南城的开发计划同样也带动了涿州的发展。复地、远洋、华业等数十家开发商都表示将涿州列入了重点的投资选择。而涿州西部土地资源丰富，存在大量河道砂石地形成的未开发利用土地，相对于涿州市区及东部城区的土地来说，西部土地价格较低；该地区被京珠、张石、京昆三条高速公路围绕，有涿涞、高尔夫大道一横一纵两条高标准
8、公路，通过在建的互通互交，形成涿州西部便捷的交通网络；涿州还对西部地区砂石料开采进行大规模治理，对原废弃砂石坑进行改造，引入河水形成人工水库和湖面，还将在与中国农业大学涿州农业科技园区合作建设的 1000 亩绿化带上，设立休闲绿化公园，进一步美化、绿化环境。涿州将依托地处涿州西部的中国农业大学涿州农业科技园区的农业技术优势发展现代设施农业，把中国农业大学涿州科技园区打造成“农业中关村”。这一系列举措都对该地区开发养老养生产业、休闲度假产业，吸引北京人来此购房提供了便利条件。而涿州西部已经形成京都高尔夫、京南高尔夫系列球场，更为这里打造休闲度假产业打下了坚实的基础。京都高尔夫俱乐部将在未来 5
9、年内继续投资 10 亿元在规划区内建设 1800 套度假房产、一座五星级精品酒店，规划建筑面积约 30 万平米，度假区建设完成后将成为北京西南区域最大的旅游度假基地。届时，京都度假区年接待旅游度假及商务活动能力可达 20 万人次，给约 3000 户北京、保定区域家庭在旅游度假区内提供置业http:/ 5 页 共 52 页http:/ 治 区 成 立 于 1947 年 5 月 1 日 ，是 我 国 最 早 的 民 族 自 治区 。#疆 域 辽 阔 ，跨 越 东 北 、华 北 和 西 北 三 大 地 区 ，东 西 蜿 蜒2400 多 公 里 ，南 北 跨 距 1700 多 公 里 。有 8 个 省
10、 区 与 之 毗 邻 ，并 同 俄 罗 斯 、蒙 古 等 国 家 接 壤 ，边 境 线 逾 4200 公 里 。全 区 总 面积 118.3 万 平 方 公 里 ，占 全 国 总 面 积 的 12.3 ，居 各 省 市 区 第3 位 。全 区 辖 8 个 盟 、4 个 市 、101 个 旗 、县 （市 、区 ），1553 个 乡镇 ，1396 个 行 政 村 。其 中 区 辖 市 *市 为 自 治 区 首 府 。 #大 部 分 是 海 拔 1000 米 以 上 的 高 原 地 区 。高 原 、平 原 、山 地 、丘 陵 、盆 地 、沙 漠 和 森 林 、草 原 等 ，境 内 河 流 和 湖 泊
11、 星 罗棋 布 ，数 以 千 计 。自 治 区 耕 地 面 积 531 万 公 顷 ，人 均 0.24 公 顷 ，居 全 国 首 位 。森 林 总 面 积 1406.6 万 公 顷 ，居 全 国 第 二 位 ；森 林覆 盖 率 达 13.8 ，高 于 全 国 平 均 水 平 。同 时 ，#还 拥 有 丰 富 的矿 产 资 源 和 旅 游 资 源 。 #是 以 蒙 古 族 实 行 区 域 自 治 的 少 数 民 族 地 区 。全 区 共 有蒙 、汉 、回 、满 、朝 鲜 、达 斡 尔 、鄂 温 克 、鄂 伦 春 等 49 个 民 族 。 #的 工 业 体 系 主 要 包 括 煤 炭 、纺 织 、
12、冶 金 、机 械 、电 力 、食 品 、建 材 、森 工 、电 子 、皮 革 、皮 毛 、化 工 、医 药 、造 纸 、酿 酒 、服 装 等 门 类 比 较 齐 全 的 工 业 体 系 ，其 中 冶 金 、农 畜 产 品 加 工 业 、油 、钢 铁 、机 械 、煤 炭 、建 材 、毛 纺 、水 泥 、羊 绒 制 品 、电 力 、森工 、食 品 等 是 #工 业 的 支 柱 产 业 。 http:/ 6 页 共 52 页http:/ 治 区 2000 年 的 产 业 结 构 分 布 为 ：第 一 产 业 占 25%，第 二 产 业 40%，第 三 产 业 占 35%。 高碑店市调整经济战略，致力
13、打造“京南工贸城” ，扶持受经济危机冲击的食品饮品企业发展，聚集环保优势产业，发挥工业园区的吸纳作用，促进全市工业经济在逆势中发展。截止到今年 9 月份，该市规模工业总产值达 49.8 亿元，同比增长 24.7%；全社会固定资产投资 25 亿元，同比增长 179.5%。在金融危机的不利影响下，区域经济实现逆势上扬。 项目拉动，发展开放型经济。作为“中国最具投资潜力中小城市百强 ”、“中国最具区域带动力中小城市百强”的县级市，高碑店市围绕 “扩张骨干企业、助长成长型企业、孵化催生小企业”思路，对康师傅、白象、娃哈哈等龙头型食品加工企业实施挂牌保护，投资新建企业前三年适当减免税，吸引众多食品饮品项
14、目落户高碑店。目前，娃哈哈、康师傅、白象等企业相继在该市追加投资，扩大生产经营规模。其中，杭州娃哈哈兴建的二期热灌装生产线项目，总投资 5.2 亿元，预计年底前完工投入试运营；白象方便面将把全国制造生产基地设在高碑店。 产业聚集，发展“ 块状”经济。按照城区“ 北移东扩”的战略要求，该市合理优化产业布局，发展附加值高、带动能力强、贡献率大的环保型优势产业和新能源产业，推动企业集群化、链式化发展，发展“块状”经济，着力壮大汽车、建筑建材、食品饮品、机械制造、箱包加工等五大主导产业。在城区东郊扶持以多晶硅太阳能电池为依托的光伏新能源，以新型节能门窗为依托的节能建材等新兴产业，推动产业集群式发展。此
15、外，该市还采取定期召开项目建设推进调度会、加大项目督察和跟踪力度，帮助新增项目解决建设中遇到的难题，促其早日建成投产。年产 600 兆瓦多晶硅太阳能电池项目，一期工程今年 9 月投产，年上缴税金将达 3 亿元；260 万平方米奥润顺达新型节能门窗项目建成后，年上缴税金可达 3.5 亿元。 园区吸纳，对接京津，打造经济发展优势。该市以建设 5 平方公里的核心商业区为中心，逐步由项目经济向园区经济转型，把园区经济打造成企业发展的龙头。目前，高碑店市重点规划打造“两区三城”（即工业新区、核心商业文化区、国际环保产业城、国际绿色建材城、国际门窗城），通过园区吸纳项目落地投产，促进经济发展。其中，西部为
16、市区产业集中区，发展汽车、新型建材、饮品食品、机械制造和商贸流通业。东部为“双辛” 产业集中区，发展塑料建材、新型能源、设施农业。东南为东马营泗庄产业集中区，发展箱包加工和辅料生产销售，在全市形成三极带动、三角支撑的经济格局。在园区吸纳带动下，今年，该市谋划实施投资超千万元的大项目 61 个，其中 13 个项目列入河北省重点项目，总投资 120 亿元；该市将“对接京津” 作为加快发展的战略选择，今年以来先后与北京洛娃集团、北京工业大学、北京华能国电有限公司等企业和单位接触洽谈，实施了 13 个对接京津项目，总投资 8.6 亿元河北高碑店市到 2020 年城区人口达到 35 万，城市建设用地达到
17、 36.8 平方公里的城市(20082020 年)规划，经河北省政府批准正式实施。新城市规划比原规划城区面积 22 平方公里增加了 14. 8 平方公里，人口增加 20 万。这一规划的批复，为该市实施“城镇容貌三年大变样”、创建高碑店市是河北省委、省政府确定的“十一五”期间该省优先培育的 12 个新兴中等城市之一。http:/ 7 页 共 52 页http:/ 其一，优化空间布局，构建现代化中等城市发展框架。重点将京珠高速公路以西的西部城区建设成为以生活居住、商贸金融为主的综合生活区。依托将建的京武客运专线站场，新建以高新技术产业、商贸服务为主的东部新区。 其二，完善城市基础设施，提升城市综合
18、功能。该市决定对市区内 4 条道路进行升级改造，完成污水处理厂、垃圾处理场建设。改善城市容貌，打造“燕赵高碑、督亢春早、斗门叠翠、水经新注、紫泉垂柳、世纪齐园、广场明月、锦绣新城”为主题的城市八景。同时，在规划期内改造 22 个城中村。 其三，做强城市经济，筑牢城市发展基础。利用城市基础、区位优势，规划建设四大基地。依托汽车、箱包、机械制造、食品饮品、新型建材等支柱产业，建设工业制造基地；依托商贸传统优势和北上南下、东联西进的区位交通优势，建设覆盖华北、辐射全国的商贸物流基地；借助周边白洋淀、温泉城等旅游资源，完善居住、餐饮、休闲、娱乐设施，打造旅游中转基地；整合现有医疗资源，引进京津资源，提
19、升医疗水平，建设康复医疗保健基地”。 其三，利用交通枢纽，京石高速客运线，沿线共建 北京西-涿州- 高碑店-保定-定州- 石家庄 以此拉动本市的经济2、 *市 经 济 发 展 状 况 和 城 市 发 展 状 况 分 析 21 产 业 结 构 及 经 济 发 展 趋 势 分 析 高碑店市支柱产业发展情况近年来，在省委、省政府和保定市委、市政府的正确领导下，高碑店市经济实力稳步提升，经济结构合理，产业特色突出。三次产业结构比例为：10.5：52.3：37.2。拥有汽车制http:/ 8 页 共 52 页http:/ 80以上。2008 年，全市规模工业增加值完成 52.7 亿元，增长 10.9。1
20、、汽车制造业。以长城华北为龙头，包括 3 家整车生产企业（长城华北、中客华北、新凯）和 20 多家汽车配件生产企业（主要集中在北城工业小区），规模企业有长城华北、中客华北、新凯、河北凌云机电有限公司、圣亚泰汽车模具有限公司。2008 年，生产各类汽车 3.5 万台，整个产业完成产值25 亿元。产品出口中东、非洲和俄罗斯等国家和地区，出口交货值近亿元（自营出口或通过其他外贸公司出口）。汽车工业是近几年来的利税大户，已成为我市推进工业化、带动国民经济增长的主导力量之一。2、食品饮品业。以豆豆集团、娃哈哈、康师傅、白象、养加加等为骨干，共有食品饮品企业 700 多家，从业人员 5700人。2008
21、年，全行业完成工业产值 10 亿元。形成了较为完整的产品系列，品牌效应明显，产业的整体素质不断增强。3、箱包制造业。共有箱包加工企业（户）1.2 万余家，品种达 33 大类 2 万多个花色，年总产量达到 2.5 亿只，2008 年全行业实现产值 80 亿元。箱包产品销往全国各地，在国内市场占有率达 35，在俄罗斯、德国、澳大利亚等 100 多个国家和地区设有销售窗口。http:/ 9 页 共 52 页http:/ 8 家。先后荣获“长城杯”、“鲁班奖”、“北京优质工程”等多项荣誉称号，并参与了奥运工程建设。施工涉及住宅、电力工程、房地产开发、制药工业、体育场馆、粮食储备设施等多个方面，从业人员
22、超过 7 万人，业务范围由京、津、高三地格局逐渐向西安、石家庄、保定、唐山、海南等地拓展。2008 年，仅在北京开复工面积就达 100 万平米以上，产值 80 亿元，劳务输出 8 万人，成为北京建筑市场的后援基地。5、机械制造业。以锅炉炉具、风机、铸造企业为主导，以北京一机床、鑫华新、华信、光磊为龙头，共有企业 632 家，主要产品有蒸汽锅炉、常压锅炉、民用采暖炉、各种风机等10 大类 30 个系列 400 余个规格型号，年生产各类炉具近 50万台。民用采暖炉占全省总产量的四分之三，产品销售涉及长江以北所有省、市、自治区，深受用户欢迎。“华新”、“光磊”等品牌先后获得河北省名牌产品、消费者信得
23、过产品、国际农业博览会名牌产品等荣誉称号。年产风机 3 万台，产品出口日本、波兰等 10 多个国家和地区。2008 年，全行业完成工业产值 18 亿元。6、建材业。以顺达公司为龙头，以水泥、塑料、铝包木、涂料、人造大理石等产品为主导，共有企业 779 家（规模以上http:/ 10 页 共 52 页http:/ 16 家），从业人员 12000 人。2008 年，全行业完成工业产值 12.5 亿元。表 1： 上 海 市 、#自 治 区 和 *市 主 要 经 济 指 标 对 比 年 度 ：2000 指 标 项 目 上 海 市 #自 治 区 *市国 内 生 产 总 值 （亿 元 ） 4551.15
24、 1400 179.15其 中 ：第 一 产 业 81.65 352 25第 二 产 业 2186.9 552 78.5第 三 产 业 2282.6 496 75.6人 均 国 内 生 产 总 值 （万 元 3.46 0.59 0.86财 政 收 入 （亿 元 ） 1141.6 155.6 20.45固 定 资 产 投 资 总 额 （亿元1861.17 430.01 67.13城 镇 人 均 可 支 配 收 入（元 ）11718 5120 5582城 镇 住 宅 竣 工 面 积 （万m2） *1476.86 965 43.36住 宅 开 发 投 资 （亿 元 ） 413.15 28.82 不 详保定 22 各县市区 GDP 排名
