1、辽 宁 省 （ 鞍 山 市 ） 海 城 市 项 目 开 发可 行 性 分 析 报 告调 研 人 员 ： 李 夺 王 晓 东2011.3.2一 、 城 市 基 本 情 况 简 介1.1 城 市 简 介 ：海 城 位 于 辽 宁 省 南 部 ， 辽 河 下 游 之 左 岸 ， 辽 东 半 岛 之 北 端 。 北 靠 钢 都鞍 山 和 省 会 沈 阳 ， 南 邻 港 口 城 市 营 口 、 大 连 ， 东 接 煤 铁 之 城 本 溪 及 边 境 城市 丹 东 ， 西 与 油 田 新 城 盘 锦 隔 河 相 望 。 海 城 市 全 境 面 积 为 2734 平 方 公 里 ，总 人 口 113 万 人
2、 ， 市 区 人 口 40 万 ， 全 市 辖 5 个 管 理 区 、 2 个 开 发 区 、 22个 镇 ， 574 个 行 政 村 。 海 城 是 辽 宁 省 较 大 的 县 级 市 ， 是 全 国 粮 食 、 水 果 、 畜牧 业 、 柞 蚕 、 乡 镇 企 业 生 产 基 地 之 一 ， 素 有 “渤 海 奥 区 ”之 誉 。海城深居辽南城市群腹地，是辽宁沿海经济开发带和沈阳经济区之间的重要节点。境内铁路、公路网络交错。中国第一条高速公路沈大高速公路、哈大公路、长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西；中国联航鞍山机场座落在海城市的北郊。中长铁路，沈大高速，黑大公路，正在建设
3、中的哈大高铁和辽宁通海大道纵贯南北，大盘公路，沟海铁路，正在规划建设中的京丹高速，京丹高铁横亘东西；沈大高速和京丹高速共有 8 个境内出口。四通八达的交通网络，为海城的经济发展创造了有利条件。1.2 经济状况海城位居全国百强县第 32 位，东三省第 1 位，2009 年全市地区生产总值实现 530.6 亿元，同比增长 20%；财政一般预算收入 21 亿元，同比增长 50%；规模以上工业增加值 207 亿元，同比增长 37%；实际利用外资 1.15 亿美元，同比增长 27.5%；出口创汇 2.5 亿美元，完成鞍山市政府重新确定的任务；固定资产投资 350 亿元，同比增长 154.6%。2010
4、年海城市一季度经济发展呈良好态势，全地区生产总值完成 158 亿元，同比增长 20%；全社会用电量实现 10.06 亿千瓦时，同比增长 55.86%；固定资产投资完成 106.5 亿元，同比增长 108.7%；外资调入实现 825 万美元，同比增长 285%；全市开复工项目 145 个，同比增长 149%；一般预算收入实现 6.5 亿元，同比增长 51.1%。海城市国民生产总值从 2007 年的 333.2 亿元增长到 2009 年的 530.6 亿元，每年的增长率都有所提高，略高于全国县级市平均水平，且 GDP 的增幅每年都在递增，反映出近几年海城市国民经济的持续、强劲的发展。2009 年
5、530 亿，2010 年 650 亿，东北三省五强县级市之首。1.3 城市行政区域划分及商圈简介：区域 人口数海州管理区 14.05 万人兴海管理区 9.95 万人响堂管理区 3.7 万人东四管理区 6.66 万人海城市作为一个县级城市，拥有城市人口40余万，周边乡镇人口80余万。经济支柱产业包括开采及附属加工工业、服装产业、小工业企业、基础型农业、禽牧业及商品流通产业(包括批发市场四个，西柳服装批发市场、南台箱包批发市场、感王黄金市场、南台禽蛋批发市场（启动中） ；专业市场一个，建材市场等。从上面的表格可以看出，海城市内人口主要集中在海州、兴海两个行政区。2、海城市商圈介绍：2.1站前商圈概
6、述海城站前商圈是海城商业的最主要聚集地。其中既包括了普临、大和、巨伦、万和城这样的百货商场，也包括了苏宁、国美、成达、亨达这样的专营商场，还包括了二马路街边店这样的品牌专营、时尚精品、运动服饰和家具布艺类门市及酒店、餐饮、娱乐组成的大型商业综合体商圈。他们各自都有自己的经营方向、针对人群及经营方式。站前商圈也是海城市内唯一业态发展较为成熟的核心商圈。站前商圈2.2 站前商圈主要商场简介1.普临购物商场普林购物于1997年建成投入使用，经过几年的调整升级，已发展至三期，成为既万和城之前海城最大面积的百货商场，也是海城服装类消费最高端的百货商场，已经成为站前商圈吸纳城市中高档消费的商业主体。普临与
7、佳泰乐超市以及一诺羽绒的结合，也改善了经营业态不足的弊端和增加了竞争力。普临购物广场共有五层商业楼层，负一层主要是超市，另外有服装、百货、手机和针织品等经营项目，一层主营鞋、化妆品、珠宝首饰、眼睛和手表等品项，二层主要是男女品牌服装，三层是女装和内衣专卖，四层主要是餐饮还有少量的服装店。一方面由于普临购物商场坐拥站前商圈的核心位置，加之运营时间久远，有着稳定的顾客群。另一方面普临商场内部的经营品项十分丰富，商品齐全，这两方面导致普临购物商场在当地人心中有着非常高的认可度。2.2 大和购物广场大和2003年1月开业，为对应城乡中低档消费的商业主体之一。大和与百姓超市的联姻，加上4楼的三毛、一诺、
8、1楼得世都化妆品、萃华金店都成为大和购物的主体，而3楼大众消费区也成为吸纳客流的主要区域，从而奠定了其中低档市场的强大竞争力。根据对大和商场的初步调研，发现该商城业户大多都是海城本地人，而且具有多年的经营经验，并具有一定的经济实力。其中二层有很多品牌店无论是内部装修还是货品的质量都是很不错的。在商场三层北侧有多家店面装修的很精美，而且有不少档口的货品为广州、深圳甚至香港的货源，紧跟时尚潮流，是海城人了解服装最新趋势的一个窗口。3.巨伦商场作为一直延续至今的老商业体，现经营模式介乎于租赁与联营之间，管理水平低下。整体情况极不乐观，由于该商场缺乏统一合理规划导致布局混乱，上下通道不够突出，使顾客流
9、通不便的原因，以至于经营状况惨淡，目前一、二层属于扣点式经营。负一层、四层是产权出让。三层是租赁形式。三层租金200-250元/月/；四层个人承包转为扣点经营，进场费三千，按25%扣点。4.亨达鞋城共四层，一楼、二楼主要经营男女皮鞋，只有几家是运动鞋，全部为扣点式，客流量不是很大，风格跟巨伦很像。三楼整体为新华书店，四楼电脑城。地理位置很好，在整体商圈之内，但是从整体效果看来，人流不大，主要以卖鞋为主是规模也不大，主要是经营男女皮鞋，只有部分运动鞋，商场内装修一般。5.二马路街边店作为站前商圈中吸纳城市中高档客流的第二个主体，是早于普临购物而自然形成的商业聚集区，它包括两大类主流商品，一是服装
10、类，有品牌服装、休闲服装、精品服装、时尚服装、运动服装、内衣、鞋类等，二是窗帘和家居布艺类。各自独立经营的中型门市是其基本结构形式。主要在马路的两侧，同类聚集型分布。其特点是直观，各店具有独立性，经营运作方便，调整容易。6.站北街批发市场站北街是海城站前商圈内自发形成的一条以水果、针织批发为主，混合一些小型专卖店的商业街区。主要以街边店为主要存在形式，商业街没有规范的管理，日常经营较为混乱，街区内有很多市郊水果、干果小贩用驴车和三轮车在叫卖，存在脏乱差的现象。但是由于街区形成时间较早，而且所经营的品项全部是老百姓日常用品，价格低廉，所以经营情况比较好。2.2 重点商场数据调研商场名称 租金 主
11、力店面积 转租好处费 转兑好处费 开档率普临 180-300 15-120 6-15万 95大和 180-350 10-80 3.5-10万 90巨轮 160-240 8-60 6千-2万 1-2.5万 75三、投资环境分析3.1 拟建项目地3.2 总体规划拟建项目共分为三期 总计拟开发面积为 4.68 万。 （单层）1.拟建区域一：海州大街-海州大街环绕广场及路面（如图蓝色标注处）项目一期：广场站前广场环城西路环城北路海州大街路长：600m（海州街）路宽：20m（海州街） 广场面积：17000按单体建筑面积计算为：29000按地下双层建筑面积计算为：580002.拟建区域二：站北街-海城站广场-永安路（如图红色标注处）项目二期：路长：300m（站北街、永安路）路宽：20m （站北街、永安路）站前广场面积：3600按单体建筑面积计算为：9600按地下双层建筑面积计算为：19200 万3.拟建区域三：环城西路-环城北路（如图绿色标注处）项目三期：
