1、浙江西子置业杭州市阡陌路项目前期策划浙江西子置业有限公司 营销策划部2011-9-4目 录第一章 项目概论 .- 2 -一、项目概况 .- 2 -二、可行性研究初步结论 .- 3 -第二章 项目投资环境可行性分析 .- 5 -一、经济发展背景 .- 5 -二、钱江新城区域规划概况 .- 10 -三、总结 .- 12 -第三章 市场可行性分析 .- 12 -一、杭州市区房地产市场发展概况 .- 12 -二、项目周边区域市场概况 .- 23 -三、竞争楼盘分析 .- 25 -第四章 项目自身可行性分析 .- 31 -一、项目概况 .- 31 -二、项目周边配套 .- 34 -三、项目 SWOT分析
2、 .- 35 -四、结论 .- 36 -第五章 项目构想与建设规划 .- 38 -一、项目构想 .- 38 -二、项目主要开发节点时间计划 .- 41 -三、工程实施进度 .- 41 -第六章 经济可行性分析 .- 43 -一、销售价格估算 .- 43 -二、投资估算 .- 44 -三、财务分析 .- 45 -四、敏感性分析 .- 46 -五、方案二测算 .- 46 -附件：1、主要楼盘个案表第一章 项目概论一、项目概况（一） 地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅
3、区；东至西兴路。项目地理位置图（二） 经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积 38100 平方米容积率 2.4总建筑面积 118452 平方米地上建筑面积 91440 平方米其中住宅 88590 平方米项目地块项目地块会所 2000 平方米物业及其他 640+210 平方米地下建筑面积 27012 平方米建筑密度 22%绿化率 30%户均面积 149 平方米总户数 600 户车位配比 1：1车位个数 600 个车位面积 45 平方米注：本项目代建幼儿园，建筑面积 1936平方米；考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为 2000平方米；不考虑 70/90政策的限制。项目户型结构建
4、议表户型面积段（平方米） 户型结构 所占比例 户均面积（平方米） 户数（户）90以下 两室两厅 10% 90 90-140 三室两厅 30% 130 140-180 三/四室两厅 55% 145、170 180-200 四室两厅 5% 185 合计 100% 二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08 年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是 09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。
5、从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09 年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到 18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁 1号线江陵路站仅 800米。项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市
6、场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在 11%左右的情况下，推算土地价格。做中档精品项目，中档装修成本按照 3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为 13万元/个；推算出土地总价为 83466.36万元，按照 2.5的容积率，建筑面积为 91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。（四）项
7、目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体市场情况：09 年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到 90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，
8、档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。第二章 项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年，全市实现地区生产总值（GDP）4781.16 亿元，按可比价格计算，比上年增长 11.0，连续 18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值 2389.38亿元，第三产业增加值 2213.14亿元，比上年分别增长 3.6、9.0和 13.8。三次产业结构由上年的4.050.245.8 调整为 3.750.046.3。全市按常住人口计算的人均 GDP为 60414元，按户籍人口计算的人均 GDP为 70832元，分别增长 9.4和10.1
9、，按国家公布的 2008年平均汇率计算，人均分别达到 8699美元和10199美元。2、非公经济活跃，比重不断提升。在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到 68.6，比上年提高1.2个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的 47.8上升到 49.2。2008 年末，全市共有私营企业 12.82万户，从业人员 123.56万人;个体工商户 27.53万户，从业人员 50.25万人。3、财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。全年完成财政总收入 910.55亿元，比上年增长 15.5，其中地方财政一般预算收入 455.35亿元，比上年增长 16.3。在税收收入中，增值税 30
10、5.44亿元，增长 16.5；营业税 143.74亿元，增长 13.2；企业所得税 203.64亿元，增长 13.1；个人所得税 68.11亿元，增长 15.8。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长 25.0。其中：教育、科学技术支出 92.8亿元，增长 23.9；社会保障和就业支出 40.31亿元，增长 34.6；医疗卫生支出25.95亿元，增长 31.7；环境保护支出 7.46亿元，增长 43.7；城乡社区事务支出 68.25亿元，增长 26。财 政 收 入 （ 单 位 ： 亿 元 ）329.7 395.7820.8624.5788.4 910.6150.4 197.5 250.5
11、301.4 391.6 419.702004006008001000总 财 政 收 入 329.7 395.7 820.8 624.5 788.4 910.6地 方 财 政 收 入 150.4 197.5 250.5 301.4 391.6 419.72003 2004 2005 2006 2007 20084、人口增长平稳，市区人口比例高。2008年末，全市常住人口达 796.6万人，比上年末增加 10.4万人。其中户籍人口 677.64万人，比上年末增加 5.29万人。在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口 340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.09，人口自然增
12、长率为 2.77。户 籍 人 口 （ 单 位 ： 万 人 ）642.8651.7660.5 666.3672.4 677.6620630640650660670680690户 籍 人 口 642.8 651.7 660.5 666.3 672.4 677.62003 2004 2005 2006 2007 20085、固定资产投资保持稳步增长，略高于 GDP增长。2008年，完成全社会固定资产投资 1961.72亿元，其中限额以上固定资产投资 1863.52亿元，分别比上年增长 16.5和 17.7。从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资 3.08亿元，比上年增长 32.4；第二产业投资
13、570.57亿元，增长 7.9，其中工业投资 569.34亿元，增长 8.0；第三产业投资 1289.86亿元，增长 22.5。房地产业。2008 年全市完成房地产开发投资 596.63亿元，比上年增长15.0。房屋施工面积 4953.68万平方米，比上年增长 3.7；竣工面积893.24万平方米，下降 5.8。全年商品房销售面积 716.38万平方米，下降 37.7，其中住宅销售 627.48万平方米，下降 39.9。市区公开摇号销售经济适用房 9771套，建筑面积 82.5万平方米。固 定 资 产 投 资 /房 地 产 投 资 （ 单 位 ： 亿 元 ）1007 12051387 1461
14、 16481962258 329 411 443 51959705001000150020002500固 定 资 产 投 资 1007 1205 1387 1461 1648 1962房 地 产 投 资 258 329 411 443 519 5972003 2004 2005 2006 2007 20086、国内贸易继续活跃。2008年，实现社会消费品零售总额 1558.38亿元，比上年增长 20.2。其中城市消费品零售额 1481.49亿元，增长 20.2；县以下农村消费品零售额76.89亿元，增长 21.4。分行业看，批发零售贸易业零售额 1377.77亿元，增长 19.9；餐饮业零售额
15、 176.42亿元，增长 23.3；其他行业零售额 4.19亿元，增长 0.6。2008年末，全市共有商品交易市场 691个，其中亿元以上商品交易市场134个，实现成交额 2201.91亿元，比上年增长 14.2。社 会 消 费 品 零 售 总 额 （ 单 位 ： 亿 元 ）588 704975 1112129615580500100015002000社 会 消 费 品 零 售 总 额 588 704 975 1112 1296 15582003 2004 2005 2006 2007 20087、居民收入和消费能力不断提升，储蓄存款稳步增长。2008年，市区居民人均可支配收入 24104元，
16、比上年增长 11.1，扣除价格因素，实际增长 5.9。按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。其中 20低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长 18.4，比平均水平增幅高 7.3个百分点。市区居民人均生活消费性支出 16719元，比上年增长 12.2。市区居民年末人均住房建筑面积29.83平方米,比上年增长 3.6。市区每百户居民家庭拥有汽车 17.84辆、空调器 195.53台、移动电话 180.87部、家用计算机 81.74台、微波炉69.06台、热水器 93.34台、助动车 36.05辆。全市农村居民人均纯收入 10692元，比上年增长 12.0，扣除价格因
17、素，实际增长 6.8。人均生活消费性支出 8446元，增长 11.6。农村居民人均居住面积达 69.74平方米,比上年增长 2.5。年末农村每百户居民家庭拥有洗衣机 77.45台、电冰箱 90.64台、空调器 90.82台、热水器 73.09台、微波炉19.36台、移动电话 178.64部、家用计算机 30.18台。2008年末，城乡居民储蓄存款余额达 3476.59亿元，比上年末增长31.8。居 民 可 支 配 收 入 /居 民 消 费 性 支 出 /城 乡 居 民 储 蓄 余 额（ 单 位 ： 亿 元 ）12898 14565 1660119027 21689 241049950 1121
18、3 13438014896 167191590 1835 2192 2555 2635 34770100002000030000居 民 可 支 配 收 入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居 民 消 费 性 支 出 9950 11213 13438 0 14896 16719城 乡 居 民 储 蓄 余 额 1590 1835 2192 2555 2635 34772003 2004 2005 2006 2007 20088、旅游业保持快速发展。全年接待入境旅游者 221.33万人次，比上年增长 6.1；接待国内游客4551.67万人次，增长 10.7。旅游总收入达到 707.22亿元，增长 12.2。市民出境旅游人数为 28.26万人次，比上年增长 4.4。旅游基础设施日趋完善。至年末，全市各类旅行社达 437家，其中国际旅行社 41家；星级宾馆达到
