1、 武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 1 -（ 秘 密 ）恒大华府首期项目 A-2 可行性研究报告建设地点: 武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面武汉东湖恒大房地产开发有限公司二七年三月武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 2 -目 录第 1 章 总 论 .41.1 项目概况 .41.2 项目建设单位简介 .41.3 可行性研究主要范围 .8第 2 章 市场需求分析 .92.1 中国经济持续稳定地增长 .92.2 国内房地产市场发展展望 .92.3 武汉经济及城市建设发展 .102.3.1 2006 年武汉经济发展指标 .102.3.2 2006 年武汉经济发展趋势和状况 .102.4
2、武汉市房地产市场概况分析 .132.4.1 武汉市经济发展对房地产市场强劲推动 .132.4.2 房地产开发投资总额增幅收窄 .142.4.3 武汉市武昌区东湖高新区 2006 年房地产市场情况见下表 .152.4.4 武昌楼盘市场分析 .152.4.5 市场总结 .162.5 武汉市房地产发展趋势 .162.6 武汉市房地产产品趋势 .182.6.1 郊区化、自然化、社区化、智能化 .182.6.2 市政建设巨大投入带动了近郊住宅热销 .182.6.3 质优、价廉、升值拉动了消费热 .192.7 市场分析结论 .19第 3 章 项目建设的依据及合法性 .20第 4 章 恒大华府首期项目分析
3、.214.1 本项目所在区域概况 .214.1.1 产业基础： .214.1.2 基础设施 .224.1.3 经济状况 .234.2 区域规划情况 .244.2.1 马鞍山森林公园 .244.2.2 07 年光谷重点建设项目 .25富士康项目 .25中芯国际项目 .25国际学校项目 .25同济光谷医院项目 .25光谷步行街 .264.2.3 相关市政工程建设项目 .26武汉二环线东湖隧道工程 .26“构建大东湖水系 ”规划 .26武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 3 -轨道交通二号线 .2943 本项目优劣势分析 .3044 项目分析结论 .31第 5 章 恒大华府项目市场定位 .335.1
4、目标客户群定位分析 .335.2 价格定位 .335.2.1 销售参考价格 .335.2.2 东湖高新技术开发区板块楼盘价格走势 .355.2.3 销售价格预测 .35第 6 章 恒大华府项目建设内容 .366.1 规划理念 .366.2 建筑设计风格 .366.3 项目建设内容 .37第 7 章 营销组织 .387.1 本项目市场营销模式简述 .387.2 本项目营销组织机构及人员构成 .38第 8 章 投资估算及资金来源 .398.1 投资估算 .398.1.1 投资估算范围 .398.1.2 投资估算的内容 .398.1.3 投资估算结果 .398.1.4 投资估算依据及说明 .398.
5、2 资金筹措 .408.3 借款还本付息计划 .40第 9 章 工程建设进度及资金使用计划 .419.1 工程建设进度 .419.2 资金使用计划 .41第 10 章 经济评价 .4210.1 经济评价的依据、原则及评价基础 .4210.1.1 依据 .4210.1.2 原则 .4210.1.3 评价基础 .4210.2 财务基础数据 .4210.2.1 项目筹建期、建设期及计算期 .4210.2.2 经营收入及税金附加测算 .43第 11 章 结 论 .45武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 4 -第 1 章 总 论1.1 项 目 概 况 项目名称：恒大华府项目； 项目公司：武汉东湖恒大房地产
6、开发有限公司； 项目地址：武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面； 项目总用地面积：488.5 亩（325667 平方米） 项目总净用地面积：430 亩（286671 平方米） 项目总建筑面积：459189 平方米 项目住宅建筑面积：429189 平方米 项目公建建筑面积：30000 平方米其中：商铺 20800 平方米幼儿园 2000 平方米会所 7200 平方米 首期项目 A-2 可建设用地面积：65.16 亩（43442 平方米） 首期 A-2 总建筑面积：43068 平方米其中：首期 A-2 住宅建筑面积：36138 平方米首期 A-2 车库建筑面积：6930 平方米首期 A
7、-2 车库车位数：154 个1.2 项 目 建 设 单 位 简 介 武汉东湖恒大房地产开发有限公司成立于 2006 年 12 月 22 日，注册资本 1,000万元，是一家以经营房地产开发为主的房地产开发公司，是恒大地产集团武汉有限公司的下属项目公司。公司现有一个股东：恒大地产集团武汉有限公司（占股 100%） 。 恒大地产集团武汉有限公司是恒大地产集团于 2006 年 7 月 20 日在武汉设立全资子公司。 恒大地产集团具有一级的房地产开发资质，成立于 1996 年 6 月 24 日，注册地址在广州市工业大道南 821 号金碧花园 18 号单元三楼，注册资本人民币六亿元。经过近 9武汉东湖恒
8、大房地产开发有限公司- 5 -年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为广州市房地产界知名的民营企业之一。恒大地产集团以敏锐的市场目光，超前的战略决策，以人为本的经营理念、科学的管理模式，优秀的企业品牌，实现了企业超常规的发展。 恒大地产集团拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，现有员工 3,021 人，其中管理人员和技术人员 1,752 人，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占 80%以上。 恒大地产集团以“金碧”品牌享誉地产界。其开发的金碧花园，占地 52 万平方米，是广州规模最大的超大型成熟社区，1999-2000 年连续两年位居广州楼盘销量第二，20
9、01 年位居广州市区楼盘销量第一，是广州众多大楼盘中唯一连续四年获选“广州十大明星楼盘”的项目。被媒体誉为面向广大消费群体定位最准确的楼盘。金碧花园目前入住户数达 9,000 余户，居住人口 2.7 万人，是广州市区规模最大、环境最美、配套最齐、服务最优的超大型成熟社区，金碧花园被国家建设部列为“全国城市住宅建设试点小区”和“中国著名城镇化社区 50 佳” 。 恒大地产集团开发建设的金碧华府，是地处广州新城市中心-珠江新城之高尚住宅区，地理位置优越；全部一梯一户设计，户户座北朝南；每户获赠中空高达 6 米的空中花园，是市区内罕见的空中低密度住宅；金碧华府中庭为耗资 3,000 万元、由贝尔高林
10、设计的中庭花园。以上诸多独特的设计使金碧华府成为国际大都市标志性住宅建筑，被誉为现代都市豪宅领袖，2003 年获“中国（广东）豪宅低密度住宅社区成功开发典范”称号。 继成功开发了金碧花园、金碧华府后，恒大集团积极响应广州市从“云山珠水”到“山城田海”跨越的城市规划，特别是白云区“北优”发展战略的方向。恒大地产集团 2003 年在白云区推出了一个适宜创业发展、配套齐全、适宜居住生活的山水型生态，令人心驰神往的澳洲风情的社区金碧新城。该楼盘刚推出就成为白云区的销售热点，成为众多工薪大众的置业首选，销售场面轰动羊城。 金碧御水山庄是恒大地产集团开发的超大型高尚低密度住宅区，是汇集世界经典低密度住宅的
11、山水新城。项目位于广州芙蓉嶂风景区，占地 3,000 余亩，由 1,380 栋高级低密度住宅组成。低密度住宅呈梯级分布，环绕香格岭、水云间、风铃林、飞花谷四大主题公园，与自然景观融为一体，堪称东方威尼斯。金碧御水山庄凭借着白云新国际机场、广州北站以及芙蓉嶂得天独厚的自然原始风貌，创造全新的生活理念，体现了现代居住全新标准，是 21 世纪人类居住要领的完美展现，2003 年获“中国山林海景社区成武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 6 -功开发典范”称号。 金碧世纪花园及金碧湾是恒大地产集团推出的两个新盘，由于新颖的设计风格、福利式的开盘，使其一经推出就成为广大消费者追争相购买的对象，在广州房地产业
12、界刮起了“金碧旋风” 。 2004 年 9 月份推出金碧雅苑楼盘是恒大地产集团从 2004 年 5 月份提出“打造金碧精品，塑造国际品牌”活动之后，第一个以全新面貌出现在广大消费者面前的“金碧精品楼” ，该楼宇的一经推出就销售一空，再一次向广州房地产业证明“金碧旋风”的神奇。 “金碧系列花园”已成为广州改革开放宏伟画卷上的众多亮丽景点，恒大地产集团作为中国房地产业的一颗璀璨明珠已受世人瞩目。 2001 年 8 月 27 日，恒大地产集团董事局主席许家印先生与李嘉诚等 100 名著名企业家荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的“21 世纪封面人物”英才称号。 2002 年 8 月恒
13、大地产集团正式成立党委，是广州地区首家成立党委的民营企业，开创了广州市非公有制经济党建工作的先河。 2003 年恒大地产集团成为“广州市纳税信誉 A 级企业房地产类第一名”及“广东房地产资信二十强”企业之一。 2003 年恒大地产集团在广州市地税 20 强中名列 18 位。 2003 年 9 月恒大地产集团董事局主席许家印先生作为广州唯一的民营企业家当选为中国企业联合会及中国企业家协会副会长。 2004 年恒大地产集团又被由国务院发展研究中心、清华大学和搜房门户网站三家权威机构评选为“中国房地产百强企业”第五名。 2005 年恒大地产集团董事局主席许家印先生成为首批荣获“全国劳模”的民营企业家
14、。 恒大地产集团是中国名列前茅的房地产住宅物业开发商之一。从 2004 年至 2006年连续三年被中国国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及搜房中国指数研究院联合评定为中国房地产 10 强企业，分别位居第 5 名、第 5 名、第 6 名。连续多年跻身中国企业 500 强、中国民营企业 20 强、中国房地产企业 10 强，多次荣获广东最具竞争力房地产企业 10 强第一名。 为顺应恒大地产集团立足广州，辐射全国的战略布局和从规模、数量扩张向质量、武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 7 -效益提升转变的需要，恒大地产集团审时度势做出拟 2007 年内实现境外上市的战略决策，并从 2006
15、 年开始未雨绸缪地策划境外上市的前期工作。在海外上市的筹备过程中，恒大地产集团的发展战略、管理模式、企业文化、人才储备及管理架构均得到了国际投资业界各大权威机构的高度认可。通过众多国际一流上市中介团队的竞争，恒大地产集团最终筛选聘任全球最大的投资银行美国高盛、四大国际会计师事务所之一的普华永道、戴德梁行，以及境外盛德、富而德律师事务所和境内通商、金杜律师事务所组成了强大的上市筹划中介团队。目前，上市前期的重组和私募这两个重要步骤已完成。在众多国际顶级的潜在私募投资者中，位于国际最顶级的十大投资银行前列的三家投资者新加坡的淡马锡基金、美国的美林投资银行和德国的德意志银行最终成为恒大地产集团的战略
16、投资者。截止2006年12月12日，上述三家战略投资股东的资金4亿美元已全部到帐，合计占恒大地产集团总股权的8。 恒大地产集团创造了国内企业海外上市私募阶段速度之最。根据美国高盛专家团队的建议和估算，恒大地产集团境外上市正式启动时间为 2007 年 4 月-6 月，预计募集资金将达到 15 亿美元。 恒大地产集团武汉有限公司秉承恒大地产集团强调项目运作速度的作风，坚持快速开发原则，力求“工地一天一个样，三天不见大变样” ，并确保实现“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益” 。 “八个当年”必将加快楼盘整体开发速度，扩大整体规模，降低开发成本，加速资金回
17、笼，充分赢得市场。 恒大地产集团武汉有限公司属恒大地产集团重要组成部分，恒大地产集团武汉有限公司全体员工积极响应集团董事局发出的“打造金碧精品，塑造国际品牌”的庄严号召，在新一轮的发展进程中，将继续发扬“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神和“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风，用科学的发展观把握未来，励精图治，必将再创恒大辉煌。武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 8 -1.3 可 行 性 研 究 主 要 范 围根据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括： 项目市场需求分析 项目建设的依据及合法性分析 项目建设规模及建设条件分析 项目工程技术方案 项目投资估算 经济效益评价 可行性研究结果武汉东湖恒大房地产开发有限公司- 9 -第 2 章 市 场 需 求 分 析2.1 中 国 经 济 持 续 稳 定 地 增 长2006 年上半年国经济运行继续朝宏观调控预期方向发展，总体形势良好。经济运行中存在的突出问题，主要是农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不合理；部分行业受原材料、燃料、动力购进价格上涨的影响，利润空间缩小。展望 2006
