1、http:/ 66 第 页http:/ 报告摘要1 开发企业2 项目简介3 项目经济效益指标4 结论、风险及建议二、 项目概况1 项目综述1.1 项目位置2 项目用地2.1 用地面积2.2 地块形状2.3 地块现状2.4 项目经济技术指标3 项目发展状况3.1 项目发展单位简介3.2 项目法律手续三、 项目投资环境1 宏观经济分析http:/ 66 第 页http:/ 全国整体经济环境1.2 东莞经济环境2 寮步镇概况2.1 寮步镇经济2.3 寮步镇城镇规划四、 区域地产市场分析1 市场总体特征2 市场供给分析2.1 住宅供给2.2 商业供给3 市场需求分析3.1 住宅需求3.2 商业需求五、
2、 项目发展定位1 项目 SWOT 分析2 发展战略3 形象定位4 产品定位5 户型定位6 客户定位7 价格定位http:/ 66 第 页http:/ 营销策略1 营销策划2 营销计划3 场地布置4 营销费用七、 物业管理策略1 物业管理的前期介入2 管理费的确定3 具体对本小区的物业管理的建议八、 项目可行性研究1 项目投资估算及资金筹借计划1.1 投资与成本费用估算1.2 开发费用估算1.3 总成本费用汇总分摊表1.4 资金筹借、投资计划及借款利息2 项目销售和租贷收入测算2.1 住宅销售单价的确定2.2 商铺销售单价的确定2.3 车位销售单价的确定2.4 总收入估算3 项目财务评价http
3、:/ 66 第 页http:/ 税金计算3.2 损益表及静态盈利分析3.3 现金流量表及动态盈利分析3.4 资金来源与运用表的货款偿还能力4 项目不确定分析4.1 盈亏不确定分析4.2 敏感性分析4.3 决策概率分析4.4 风险规避和控制措施5 项目效益评价5.1 项目社会效益评价5.2 项目环境效益评价6 结论与建议一、 评估结论二、 有关说明及建议一、 报告摘要1.1 开发企业东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币 3，200 万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。1.2 项目简介http:/ 66 第 页htt
4、p:/ 7，397，74 平方米（指 E 和 D 型） ，建筑面积 91，968，80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17 层以下。1.3 项目经济效益指标项目总投资：211,816,962 元项目销售收入：309,548,886 元（别墅/住宅销售率：95%） ；商业销售率：100%税后利润 54,114,992成本利润率：25.55%财务内部收益率(FIRR)：34.27%财务净现值(FNPV): 45,560,272动态投资回收期：1.87 年贷款偿还期：2 年1.4 结论、风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的
5、分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。http:/ 66 第 页http:/ 项目概况2.1 项目综述2.1.1 项目位置项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。2.2 项目总规划用地面积 336,088 平方米,项目总建设用地面积 280052 平方米,容积率不大于 2.5, 建筑高度控制在 28 层以下。2.2.2 地块形状地块呈四边形,整体形状较规则。2.2.3 地块现状项目用地地势平坦,五通一
6、平,具备建设条件.图 7：地块现状之一 图图 8：地块现状之二 图http:/ 66 第 页http:/ 项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:项目 规划指标建筑占地面积(只指 D、E 型) 7,397,74m总建筑面积(只指 D、E 型) 91,968,88m用地性质 商住用地土地使用年限 70建筑密度 29%建筑高度 17总户数 666 户绿化率 38%2.3 项目发展状况2.3.1 项目发展单位简介东莞市时富花园开发有限公司成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No0064908; 住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:
7、朱正贤;注册资本:3200 万元;企业类型:合作经营(港资); 经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业期限: 自一九九四年九月二日至二 OO 四年九月一日。http:/ 66 第 页http:/ 500 亩土地.项目法律手续本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。三、 项目投资环境.宏观经济分析.全国整体经济环境（）2002 年国民经济良好发展势头全国国内生产总值 102,398 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增长 2.9%；
8、第二产业增值 52982 亿元，增长 9.9%；第三产业增值 34,533 亿元，增长 7.3%。（）全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企http:/ 66 第 页http:/ 66 第 页http:/ ，通知要求：
9、加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限最长不得超过年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，收付款比例仍执行的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。东莞市宏观市场环境分析东莞市概况东莞位于珠江三角洲东北部，东临惠州、博罗，南连深圳，西与番禺隔海相望，北距广州公里，南距香港公里，地处穗深港经济走廊的中间，
