1、目 录第一章 申报单位及项目概况 .1一、申报单位概况 .11、申报项目 .12、申报单位 .13、公司简介 .1二、项目概况 .11、项目建设地点 .12、项目建设规模及目标 .13、经济指标 .3三、研究结论 .5第二章 政策及市场分析 .5一、经济适用房政策 .51、概述 .52、宏观政策 .63、*市地方政策 .10二、需求分析 .12三、市场现状 .141、房价 .142、住房市场分析 .153、*市住房公积金使用情况 .19三、开发企业分析 .20第三章 建筑设计方案 .21一、建筑设计指导思想与原则 .21二、规划设计方案 .21三、建筑方案 .221、建筑单体设计 .222、辅
2、助工程 .25四、结构方案 .261、设计条件 .262、结构选型 .26五、配套设施 .271、给排水方案 .272、暖通专业 .283、电气专业 .28六、节能节水措施 .291、节能措施 .292、节水措施 .30第四章 项目选址及土地利用 .31一、项目选址 .311、项目位置 .312、项目周边环境 .313、项目地质条件 .31二、用地方案 .321、土地权属及占地面积 .322、土地现状及相关规划 .32第五章 征地拆迁 .33一、总述 .33二、原则 .331、评估原则 .332、征地拆迁原则 .34三、补偿 .34四、影响分析 .34第六章 环境分析 .35一、污染物分析 .
3、351、生活垃圾类别 .352、生活污水 .35二、环境影响及措施 .351、垃圾数量预测 .352、垃圾处理 .363、影响分析 .36第七章 经济分析 .37一、投资估算 .371、投资估算编制依据 .372、建设投资估算 .373、投资估算表 .38二、融资方案 .421、概述 .422、融资方案 .43三、财务评价 .431、评价依据 .432、评价范围及评价方法 .443、基础数据 .444、年收入和营业税金及附加估算 .445、成本费用估算 .456、财务评价指标 .46第八章 社会影响评价 .48一、适应性 .48二、社会影响 .491、经济适用房建设的宏观影响 .492、经济适
4、用房建设对*市的影响 .52第九章 结论 .53附表附图经济 适用住房建 设项 目可行性研究 报 告1 第一章 申报单位及项目概况一、申报单位概况1、申报项目*公司*经济适用住房建设项目可行性研究报告2、申报单位申报单位：*公司公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发及商品房销售。3、公司简介*公司，成立于二 000 年七月，公司注册资金 5000 万元，开发资质等级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工 36 人，其中工程技术人员 33 名，高级职称人员 2 人，中级职称人员 20 人，初级职称 11 人。公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。二、项
5、目概况1、项目建设地点该项目位于*市南三环路*。2、项目建设规模及目标2.1 建设内容本项目新建住宅 459.00 套，共 40137.00 平方米，物管卫居及公建 740.50 平方米，总建筑面积 40877.50 平方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、经济 适用住房建 设项 目可行性研究 报 告2 管网工程等配套设施工程。详见下表 1-1。建筑内容一览表表 1-1结 构形 式1 建 筑 物1.1 住 宅 M2 40137.00 框 架高 层 M2 40137.00 框 架1.2 物 管 卫 居 及 其 他 公 建 M2 740.50 砖 混2 其
6、 他2.1 自 行 车 车 棚 M2 540.272.2 地 下 车 库 M2 835.25 框 架2.3 地 上 车 库 M2 320.00 砖 混2.4 消 防 水 池 、 蓄 水 池 座 2.002.5 化 粪 池 座 2.002.6 道 路 硬 化 M2 10146.002.7 绿 化 M2 10680.002.8 室 外 配 套2.8.1 室 外 供 水 管 网 M2 40877.502.8.2 室 外 排 水 管 网 M2 40877.502.8.3 室 外 配 电 工 程 M2 40877.502.8.4 室 外 供 热 管 网 M2 40877.502.8.5 煤 气 管 网
7、工 程 M2 40877.50序 号 建 筑 物 、 构 筑 物 名 称 数 量单 位2.2 项目目标因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新经济 适用住房建 设项 目可行性研究 报 告3 型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。3、经济指标3.1 概况本项目总投资 8603.33 万元；其中建设投资 8603.33 万元，没有流动资金。资金筹措：企业自有资金 3303.33 万元；银行贷款 5300.
8、00 万元，均用于建设投资。年均利润总额为 238.65 万元，年均所得税 78.76 万元，年均税后利润 159.89 万元。3.2 主要经济技术指标项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表 1-2）。经济 适用住房建 设项 目可行性研究 报 告4 主要经济技术指标一览表表 1-2序 号 项 目 名 称 单 位 备 注1 总 占 地 面 积 M2其 中 ： 净 用 地 面 积 M2代 征 道 路 M22 总 建 筑 面 积 M2建 筑 物 M2住 宅 M2其 中 ： 高 层 M2物 管 卫 居 及 其 他 公 建 M23 拆 迁 补 偿 面 积 M2拆 迁 户 数 户4 户 型 套 中
9、 小 户 型户 型 1（ 80M2） 套 套 数 比 例 为户 型 2（ 83M2） 套 77.77%户 型 3（ 87M2） 套 中 小 户 型户 型 4（ 102M2） 套 面 积 比 例 为小 计 套 74.08%5 容 积 率6 建 筑 密 度 %7 绿 地 率 %8 劳 动 定 员 人9 总 投 资 万 元其 中 ： 贷 款自 有 资 金10 年 均 销 售 收 入 万 元11 年 均 总 成 本 费 用 万 元其 中 ： 年 均 可 变 成 本 万 元年 均 固 定 成 本 万 元12 年 均 销 售 税 金 及 附 加 万 元13 年 均 利 税 总 额 万 元14 年 均 利
10、润 万 元15 年 均 所 得 税 额 万 元16 年 均 税 后 利 润 万 元17投 资 利 税 率 %投 资 利 润 率 %借 款 偿 还 期 年税 前 税 后10.44% 8.96%税 前 税 后300.69 169.96税 前 税 后2.75 2.78自 有 资 金 利 润 率 %全 部 投 资 回 收 期285.30523.94年78.76159.89财 务 评 价 指 标全 部 投 资 内 部 收 益 率 %财 务 净 现 值 万 元6.09%2.77%2.12年7.22%40.00%26700.0040877.5040137.0040137.00102.001.53475.00
11、12.00102.00153.008.84%102.00459.00238.655300.003303.335117.474593.538603.3329.002508.572084.96740.50数 量26700.0040877.50经济 适用住房建 设项 目可行性研究 报 告5 三、研究结论该项目符合*市城市总体规划要求，结合*市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。第二章 政策及市场分析一、经济适用房政策1、概述经济
12、适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适经济 适用住房建 设项 目可行性研究
13、 报 告6 用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的 3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。 2、宏观政策经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种
14、形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991 年 6 月，国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知（国发 199130 号文件）中提出： “大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到 1997、1998 年房改的关键时刻，国家意识到在当时的
15、情况下，难以实施房产的完全市场化。市场经济 适用住房建 设项 目可行性研究 报 告7 上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在1998 年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年国务院关于
16、深化城镇住房制度改革的决定把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系” 。经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性:一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是
