1、http:/ 录1 总论 .12 工业区建设的背景及必要性 .73 工业区建设的可行性 .134 园区建设规划设计方案 .205 工业区近期拟建项目选择 .296.工业区机构设置及运作 .327. 项目管理和实施进度 .348. 投资估算与资金筹措 .389效益 评价 .4510结论与建议 .51附图一：某某工业园区总体规划图附图二：项目总体平面规划图：某某工业园标准厂房（一）地块规划总平面图某某工业园标准厂房（二）地块规划总平面图 http:/ 2 -1 总论1.1 概况1.1.1 项目名称：某某工业园区标准化厂房工业区1.1.2 项目建设单位、法人代表：项目承办单位：LYS 某某工业管理服
2、务局法 人 代 表 ：高 安1.1.3 项目拟建地点：LYS 某某工业园 1.1.4 可行性研究报告编制单位编制单位：AAA 国际印象建筑设计有限公司证书编号：192902-SJ1.2 研究的依据与范围1.2.1 研究依据1.编制本项目可行性研究报告的委托书；2.河南省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；3.LYS 国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4.LYS2005 年、 2006 年政府工作报告；5.LYS“十一五”工业发展规划；6. LYS 城市总体规划；7.国家有关设计规范和规定；8.项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。1.2.2 研究范围根据国家对建设项目可行性研究阶
3、段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设http:/ 3 -的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。1.3 工业区综述1.3.1 工业区建设的背景及必要性随着 LYS 经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为 LYS 项目投 资依托和新的经济增长点的某某工业园区也取得了长足发展和显著成就。某某工业
4、园创建于 年，经过 年来的开发建设， 现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。园区不仅成为了 LYS 最具活力的地区之一，而且也成了促进 LYS 区域经济发展的强有力的推动器。随着某某工业园的发展，工业园的环境.，服务得到社会广泛认可，更多新的高新技术企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张， 这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动 LYS 经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以难以发挥应有的带动作用。为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，工业园区管理局在
5、大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本工业园区建立标准化厂房工业园，即 LYS 某某工业园区标准化厂房工业园。建立标准化厂房工业园区是 LYS 经济社会发展的客观要求，有利于拉动某某工业园区以及附近区域的经济增长，有效推进 LYS 城市化进程和 LYS 经济结构的调整、优化和升级，大力促进 LYS“科教兴市”、 “开放带动”、“可持 续发展” 和“ 城市化 ”战略的实施，对促 进 LYS 经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此， 项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整体工业化http:/ 4 -水
6、平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。1.3.2 工业区开发规模和园区性质某某工业园区标准化厂房工业园规划总用地为 353 亩。本次规划拟把该区定位为一个以引进高新技术产业为主，重点发展电子、信息、半导体硅材料及电子材料、生物工程等技术含量较高的高新技术工业区。依托现有资源，建设某某工业园内的“高科技 创业园” 。1.3.3 工业区建设规划设计方案概述某某工业园标准化厂房工业园规划总用地 23.53 公顷（353 亩）。其中建筑面积 28.37 万，厂房面积 26.84 万，公建面积 15288。厂房采用多层框架结构厂房，
7、 标准化建设，配套标准化生产设施、设备。厂区规划作到三通一平。1.3.4 工业区机构设置与运作标准化厂房工业区内的工作仍由某某工业园管理服务局统一领导和管理。工业区运作一要理顺各种关系，除明确由当地政府实行属地管理的工作外，工业区在 规划区域内实行区域化管理，业务上接受 LYS 某某工业园区和当地政府有关职能部门的领导；区直各个部门必须设立的派出机构，应接受某某工业园管理服务局的统一协调和监督管理。二是要营造宽松环境，设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，完善落实园区优惠政策；对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自
8、主权；设立招商中心，建立一支精干、高效的招商队伍；对工业区实行相对独立的管理，设立工业区综合执法机构；三是高标准规划建设，制定切实可行的园区发展建设规划；高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出新区特色。1.3.5 实施进度安排http:/ 5 -项目承办单位为 LYS 某某工业园管理服务局，由服务局下属各住管机构具体负责项目的建设实施，确保按实施进度高质量、高标准完成项目。项目一期建设周期为 24 个月。1.3.6 投资估算与资金筹措本次工业区投资估算内容包括标准化厂房工业区的厂房、道路和公用工程。工程总投资为 28197.6 万元，其中固定资产总投资 27897.6 万元。工程投资主
9、要以政府引导招商引资，吸收社会资金为主、银行贷款为辅，综合利用多方经济来源。1.3.7 效益评价建立 LYS 某某工业园标准化厂房工业区，能取得良好的经济效益，以工业区形式发展工业能有力推进“四个结合” ：一是与推 进城镇化结合，优化布局结构；二是与推进工业化结合，优化产业结构；三是与推进专业化结合，优化区域结构；四是与推进集约化结合，形成规模效益。建立某某工业园标准化厂房工业园，将 为企业创造良好的发展环境，能有力地推动政府更新观念，转变作风， 强化服 务；将形成 LYS 又一个技术创新和管理创新的策源地；将大幅度增加社会就业；将成为精神文明建设的重要基地，社会效益显著。建立某某工业园标准化
10、厂房工业区对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有 显著的生态效益，是实现经济建设和环境建设的协调发展，走可持续发展道路的有效途径 。工业区的建设，有利于生态环境建设和经济发展结合起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、 经济 效益和社会效益的协调统一。由于实行多层厂房的建设，有利于充分利用土地资源，缓解解决园区的土地紧张问题，更 进一步实现其经济和社会效益。1.4 结论及建议1.4.1 结论http:/ 6 -建立 LYS 某某工业园 标准化厂房工业园符合全省对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构， 对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、
11、辐射和示范作用。因而是适 时的、可行的。建立某某工业园标准化厂房工业园符合国家的有关规定，基 础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。工业区内部硬件建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析， 该项目是必要的、可行的。建立 LYS 某某工业园 标准化厂房工业园，是 LYS 经济社会发展的客观要求，符合工业布局规律，有助于科学技术的进步和劳动者素质的提高，对加速 LYS 工业化、城市化 进程， 实现经济结构的调整、优化和升级具有特别重要的意义。标准化厂房工业园也势必成为某某工业园乃至 LYS 经济发展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。
12、1.4.2 建议1. LYS 某某工 业园区 标准化厂房工业园的 战略定位。结合 LYS 实际，标准化厂房工业园战略定位应为：具有 LYS 特色的外向型经济的窗口、基地与试验田。2. 工业区的招商引资 。招商引资坚持内外并 举，在加大引 进外资力度，大力引进外资的同时，要转变观念，拓宽思路，面向全国全方位、多层次、宽领域对内开放、招商引资。3. 工业区建设及未来运作中需要处理的几种关系。要处理好全面规划与分期建设之间的关系；要处理好经济发展和环境保护的关系。最后，建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥
13、项目应有的社会及经济效益。2 工业区建设的背景及必要性2.1 项目建设背景http:/ 7 -随着 LYS 经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为 LYS 项 目投资依托和新的经济增长点的某某工业园也取得长足发展和显著成就。LYS 工 业园区始建于 1992 年 8 月，时称某某经济技术开发区，1996 年 5月经 LYS 人民政府批准为 LYS 某某工业园区，2004 年 10 月更名为某某工业管理服务局。某某工业园区位于十三朝古都LYS 西郊 LYS 与新安县交界处，距洛阳火车站 10 公里，距东西方向公路干网连霍高速公路不到 15 公里，距环城高速公路 1 公里，3
14、10 国道在工业园区内穿过，规划建设面积 6.68 平方公里。十几年来，某某工业园区坚持“筑巢引 凤” 的方针，始终抓住“招商引资，设施建设， 诚信服务” 这一主线，按照“总体规划，分步实施，建成一片，发展一片” 的办法，克服困难，开拓进取，全方位加快某某工 业园区建设步伐，区域经济和社会事业建设成效显著。现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。不仅已成为 LYS 最具活力的地区之一，而且也成了促进 LYS 区域经济发展的强有力的推进器。但由于 LYS 某某工业园面积相对狭小，相连向周边扩张又受到区域限制，不仅大大弱化了工业园的功能，而且经济发展势头
15、受到遏制。区域发展空间一直受限，已远远落后于省内外先进开发区。与先进的开发区相比，某某工业园发展空间尤其偏小，工业园的窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动洛阳经济结构的优化升级、加快区域经济 发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。为了更好贯彻“十六大 ”精神， 紧紧抓住二十一世纪头二十年这一可以大有作为的重要战略机遇期，充分发挥工业园区的集聚效应和带动作用，走新型工业化道路， 强化对 LYS 老工业基地的改造，强力推进城镇化进程，重振LYS 老工 业 基地的雄风，LYS 某某工业园服务局在大量调研和反复研究讨论的基础上，决定建立某某工业园标准化厂房工业园（以下简称标准化厂房工业
16、http:/ 8 -区）。2.2 项目建设的意义及必要性1.建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径；美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场; （2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职
17、工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会 2005 年国际投资报告指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开
18、发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2.建立标准化厂房工业区，将大大强化开发区的功能和作用，拉动 LYShttp:/ 9 -经济增长，富民强市；就当前某某工业园发展现状而言，有限的发展空间遏制了工业园的纵深发展，使工 业园的政策优势、体制优势、 对外开放优势无从施展。标准化厂房工业园建成后，将极大拓展了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推 进某某工业园的发展。将会使企业在园区
19、内集聚成群，形成群体优势， 产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、 创造就业机会等，有效拉动 LYS 经济的增长。同时，在园区内降低门槛，放 宽限制，完善政策， 强化服务，激 发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全市经济快速增长，达到富民强市的发展目的。3.建立标准化厂房工业园，使 LYS 加快新型工业化进程，强化老工业基地改造，实现经济结构优化升级的客观要求；党的十六大报告指出：“实现工业化仍然是我国现代化进程中艰巨的历史任务。信息化是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。坚持以信息化带动工业
20、化，以工 业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污 染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。 ”但从 LYS 实际看，作为 国家的老工业基地，其产业结构不合理，第三产业发展相对滞后；工业基础较好，但技术装备落后陈旧，工业化进程缓慢；传统产业所占比重过大，新兴产业 及高新技术产业所占的比重较小。运用电子信息等高新技术和先进实用技术改造提升传统产业，以产品结构调整带动产业结构和企业组织结构调整，发 展壮大新兴产业，使重振 LYS 老工 业基地雄风的关键所在。而根据市场经济规律和我国经济发展的趋势，靠国家投资竞争性领域实现经济发展基本上是不可能的，更多的要依靠社会力
21、量，大力发展外向型经济，走以信息化带动工业化、以工业化促进信息化的新型工业化道路，实现经济的可持续发展。因此，拓展某某工业园的发展空间，建立标准化厂房工业园，将为社会资http:/ 10 -本搭起一个发展的平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、国内外市场主体来洛阳投资创办高新企业，使 LYS加快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。4.建立标准化厂房工业园，对推进 LYS 的城市化发展具有战略意义，是LYS 加快城市化进程的必然要求；在经济全球化的新形势下，国际间的竞争越来越来表现为城市为核心、以城市为载体、以城市为平台的综合实力的竞争。
22、一个国家也好，一个地区也好，只要全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高参与国际竞争的能力，进而在未来发展和竞争中赢得主动。而目前 LYS 城市的现状是，由于历史原因，LYS 为带 状城市，涧西、西工、老城、瀍河四个城区从西向东依次排列， 东西长 17 公里，南北宽仅 3-4 公里。东西长，南北窄的 现状，使 LYS 的优势资源无法聚集，城市建设和管理成本增大。另一方面，近年来，LYS 经济保持了强劲的发展势头，城市建设日新月异，现市内已无可供成片开发的土地，企业新建、扩建缺乏场地，制约了 LYS 的发展，急需寻找新的发展空间
23、。总之，LYS 城市框架相对较小、综合功能也不够完善，城市化水平不高等因素已制约 LYS 的发展。要 实现市委、市政府提出的城市化目标，任务非常艰巨。建立标准化厂房工业园，一方面工业区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为市区的一个功能区，构成市区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，工业区企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转移，同时，被征用土地的另外一部分农村人口将利用转让土地的收益成本，从事第二、三产业的生产与经营，从而提高城市化水平，加快 LYS 的城市化进程。5. 建立标准化厂房工 业园，构筑平台，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作，促进经济发展；
