1、木兰项目前期可行性研究简述第一章 项目简介1、概况本项目地块位于龙潭总部新城附近，按照规划，龙潭总部新城就是为国际、国内企业量身定做的总部基地，整个总部基地不仅风景如画，而且已有上百家企业入驻，各企业都可拥有自己的独栋办公楼。建成后的龙潭总部新城就堪比美国曼哈顿，成为成都的一张“新名片” 。地块属于成都今后开发的热点区域，临近周边还有北湖国际渡假区、十陵风景区等规划园区。项目地块2、发展现状（1）交通环境20 路、112 路、531、532 、534、535、城乡 2 路、902 路、三环路环线公交车 337 途径北湖龙郡，紧邻规划中的七号地铁线，成金（青）快速通道。（2）人口构成成华区居住人
2、口中，主要有以下四类：a）成华区内的打工者，主要分布在龙潭工业区b）成华片区原有居民，主要分布在周边各乡村居住自留用地区域c）在成华区上班的人士，居住在近年开发的商品住宅区内d）部分外来务工、经商人员，主要是一些工薪阶层的人士（3）现有配套中小学：龙潭中心小学、龙青路小学、北大附小（龙潭维奥小学） 、北大附中特色教学实验示范中学、成都 38 中、成都理工大学、第四中学（将于今年6 月动工，明年 9 月正式招生） 。银行：中国农业银行、成都市农村信用社、中国建设银行、成都市工商银行超市：红旗连锁、老邻居、银佳超市医院：成华区第七人民医院一门珍部、规划中的成都三甲医院邮局：成都邮局其他：农贸市场和
3、北湖客运站4、片区地位龙潭区在成都的地位属于发展型区域。随着成华区以及龙潭区的发展、企业的不断迁入等，将有较大的发展扩大的可能，结合其居住区的开发，形成新的居民点，不再是单纯的村民居住地。其在成华区的商业和交通地位是：a)商业地位：居住区级商业中心为成华区龙潭片区的商业系统b)交通地位：次干道系统（与周边道路管网及地铁紧密链接）第二章 新政密集出台，市场反应强烈从 09 年 12 月以来政府为了遏制不断攀升的房价，密集出台了系列新政，政策的出台引起了市场的迅速反映，消费者普遍出现了观望情绪，因此本项目在操作中应充分考虑一下政策的影响。 12 月 5 日-7 日召开的中央经济工作会议涉及房地产行
4、业的内容：（1）“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度，加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。”（2）推进城镇化、放宽户籍限制，即“要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上,要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平。”解读：整体来看，中央经济工作会议为明年楼市定调：楼市政策总体稳定“有保有控”；首套房和改善性 购 房优惠政策有望延 续；未再提及房地产业“发挥支柱作用”。中央对于明年房地 产投资的调控作两手准 备、有保有控，其中特别指出着力保障性住房建设。另外，推进城镇化
5、、放宽户籍限制这一政策对房地产业的中长期发展是个较大的利好，城镇化进程的推 进对加快房地产业的发展将会起到积极的支撑作用，大量农民成为中小城市和城镇的新居民,必然带来大量的住房需求及商业用房需求等。12 月 7 日结束的中央经济工作会议中没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。如果说中央经济工作会议对房地产市场着墨不多，态度温和，但其后出台的一系列政策却一次比一次严厉，意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。 “营业税优惠政策取消”12 月 9 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议宣布：个人住房转让营业税征免时
6、限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施。这就意味着，房贷 7 折优惠继续执行，首次置业购买 90 平方米以下住房可享受契税 1%的优惠，但营业税减免优惠会全面取消，回归到证满 5 年以下按评估价全额征收 5.5%的营业税，证满 5 年以上的房屋免征营业税。解读：营业税优惠政策取消使得房屋流通中税费成本大幅提高，对个人投资投机性购房是个较大的打击，同 时产生阶段性平抑房价的作用，这也是抑制和打击楼市房价的初衷；另外在交易心理层面上，营业税优惠政策取消不但对二手房，也会对新房市场产生一定的震慑和影响，这对于目前过激的恐慌性购买需求会起到一定程度的平抑作用。 “国四条” 12 月 14
7、 日召开的国务院常务会议上，提出了“加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”等措辞公报原文 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。解读：增加普通住宅供应的说法较为笼通，中低价位、中小套型实质上是限价房的概念，与“70/90“密切相关， 预计后期有可能会重新 严格执行“70/90”政策。公报原文 二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。解读：这条是此次“ 国四条 ”
8、中较为重要的。温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”，国家 发改委主任 9 日也这么说，此处又加上“投资性购房”，可以看出抑制的力度将加大。就具体方式而言，营业税优惠已明确 2 年改 5 年，二套房贷明年可能还要进一步紧缩。公报原文 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；加强房地产信贷风险管理。解读：这条意在整治囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等行为。预计接下来，商品房预售将被严 格执行，可能会提高 预售 标准。公报原文 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012 年末，基本解决1540 万户低收入住房困难家庭
9、的住房问题。解读：2008 年“131 号文” 中的 计划是到 2011 年末解决 747 万户，现在激增至 1540 万户，可以看出住房保障又要提速，其中主要是廉租房建设提速。 12 月 17 日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知 明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清；首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%；如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。”解读：这则文件实质上就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会挤出开发商手中的部分资金，会对其资金链形成压力，进而遏制部分炒地、囤地
10、行为；同时亦促进 开发商加快商品房供应和销售，回笼资金。 “国十一条”2010 年 1 月 10 日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。涉及内容包括：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任等。整体评价：“ 国十一条 ”从内容、措辞上面，紧缩程度明显加砝。12 月 14 日“国四条”，对于住宅需求，主要是“有保有压”，属中性略偏空。而“国 11 条”则着重强调“压”的一面。其中，有一条重要内容与“国四条”中的界定不一致，那就是二套房贷政策。“国四条
11、”中规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行 2008 年“131 号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但 “国 11 条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)， 贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。”很明显，房贷政策已退回到“131 号文”出台之前，也即 2007 年 12 月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。这一转变意味着包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不
12、再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心， 这对市 场的利空性，明 显大于“国四条”。具体解读 1 防 炒 房 ，二 套 房 贷 首 付 比 例 不 得 低 于 40%【 政 策 】通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于 40%,贷款利率严格按照风险定价。通知要求,加大差别化信贷政策执行力度。另外,继续实施差别化的住房税收政策。【解 读 】提 高 二 套 房 首 付 对 抑 制 炒 房 有 作 用通知的明确规定也让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。这是国家货币政策在 房产领域由宽松转为紧缩的信号。提高二套房
13、首付比例,也就是提高了购房门槛,对于炒房有一定抑制作用。具体解读 2防 越 权 ，省 级 政 府 负 总 责 国 务 院 将 督 查【 政 策 】通知要求,各地要结合本地区房地产市场情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。通知明确,进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。【解 读 】清 理 和 纠 正 地 方 越 权通知提出要重点督查房价上涨过快的城市和地区,强调工作责任制,这在以往国务院下发的通知中较为罕见。可以看出,中央已经给了稳定房价不作
14、为或者积极性不高的地方城市一个明确的信号。遏制高房价、稳定房地产市场成为地方政府的责任。具体解读 3 防 捂 盘 ，须 明 码 标 价 一 次 性 公 开 全 部 房 源【 政 策 】通知要求,要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立相关网上备案制度,加大交易资金监管力度。【解 读 】有 利 打 击 捂 盘 惜 售这条政策这体现了国家对楼盘具体销售事项的关注,有利于房地产销售过程的透明化,消除某些开发商的自我炒作欺骗行为；同时对市场因为人
15、为因素而造成供应偏紧的局面将有所改善。具体解读 4 防 地 王 ，明 确 规 范 国 有 大 企 业 投 资 房 地 产【政策】通知要求,国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。【解 读 】 剑 指 “地 王 ”首 提 规 范 国 有 投 资2009 年“地王”频出的现象,引发了社会各界的高度关注。此次“ 国十一条”中，特别 提到国有资产监管部门,这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。国有大企业疯 狂拍地的行为,不利于房地产市场健康发展，也引起了国家相关部门的高度
16、重视。 房 企 融 资 须 过 国 土 部 国土资源部正配合证监会,对部分申请 IPO 和再融资房地产企业中的 25 个涉嫌违规用地项目进行清查,核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。解读：表面看,这次核查是例行核查,但从背后可以预见“目前国土部、 证监会、银监会等部委联手 遏制房价过快上涨的机制正在形成。 ”由此亦透露出2010 年房地产企业资本市场融资将变得比较困难。 人民币存款准备金率上调 1 月 12 日晚，中国人民银行宣布，自2010 年 1 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率
17、 0.5 个百分点，这是近 13 个月来央行首度调整存款准备金率，也是 18 个月以来，央行首次提高存款准备金率。解读：此次存款准备金率上调及近期多次调高银行间市场利率的行为，已经显现出适度宽松货币政策趋紧的信号。本次存款准备金率上调 50 个基点，相当于 3000 亿元左右的资金，按 现有的货币乘数关系，可能减少 1 万亿到 1.5万亿的货币增长。2009 年房价走高的最根本原因还在于货币供应量猛增，无论企业还是个人都比较容易从银行获得低廉资金，再加上其他行业回报率普遍低于房地产行业，导 致大量资金涌入房地 产市场以获取高额回报。而此次央行提高存款准备金率，通过数量手段调控 货币供应， 则将
18、直接触动 房价飙升的基础。市 场对未来货币政策进一步收紧的预期愈发强烈。在这一预期下，市场将变得谨慎，已经涌入房地产市场的资金可能会更快地回流银行，这将进一步加剧房地产行业资金面的紧张。从近期政府出台的各种政策背景整体来看，房产市场的新一轮宏观调控或将来临。商品房市场价格持续攀升，已经成为社会和政府关注的热点。如何使房产市场更加平稳运行，遏制房价过快上涨成为政府调控房产市场的首要任务。就短期而言，市场各方都在观望中央是否会出台后续政策，以及各地方政府如何落实“国十一条“，因此市场可能呈现胶着状态。但是，从中长期看，2010 年楼市在市场预期改变、资金面逐渐紧缩以及国家出台的其他有关房地产市场政策的共同作用下，很可能会步入新一轮调整。第三章 项目地块周边重点项目研究项目周边典型项目介绍:1、 北湖龙珠 2、北湖龙郡 3、北湖卡夫诺 4、东润豪庭5、 名企公馆项目名称 项目简介物业类型物业地址开盘时间入住时间项目均价 项目信息东润豪庭 北湖龙珠名企公馆北湖卡夫诺北湖龙郡
