1、中关村 5 号地项目投资分析报告1目 录1. 项 目 情 况 简 介 22. 项 目 规 划 43、 合 作 条 件 54、 项 目 定 位 65、 项 目 经 济 分 析 86、 结 论 147. 附 件 14一 .项 目 情 况 简 介中关村 5 号地项目投资分析报告21.1 北京科技园建设股份有限公司简介：北京科技园建设股份有限公司（BSCC）是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于 1999 年 11 月 18 日正式成立，截至
2、2002年 6 月，已拥有控股子公司 4 家，参股子公司 5 家，对外投资 8.51 亿元人民币，总资产 62.4 亿元人民币。北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。1.2 中关村广场项目简介： 中关村广场(原中关村西区)是北京市“十五“规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城） ，北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积.公顷，总建筑面积 150
3、万平方米，地上 100 万平米，地下 50 万平米。它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。 中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区区内共划分为六个功能区，其中、区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV 区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；、为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达 7.1公顷。地下为
4、三层结构、总建筑面积达 50 万平方米的地下城。其中一层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层，二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊，同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。 工程于 2000 年 6 月 20 日正式启动，项目总投资 150 亿人民币。地下空间及基础设施于 2002 年 1 月 28 日完成，全部工程预计在 2005 年竣工。从 2000年 6 月开工到今年，以有鼎好电子城、法国家乐福、理想大厦等近 40 万平方米的面积交付使用。2004 年完成全部项目的 60%，到 2005 年中关村广场将基本建成。建成后的中关村广场将成为北京乃至全国的高科技商务中心，高科
5、技企业技术与产品交易中心；资本市场中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城区商业中心。中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理”六个方面进行规划与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”四为一体中关村特有文化。1.3 中关村广场综述由北京科技园建设股份有限公司开发 150 米高的中关村金融中心及其中关村科技广场左右侧的商业配套、展会设施、酒店公寓，形成一个功能齐全的综合体，必将是中关村广场无可争议的地标。其 10 公顷的亚洲最大的空中花园占据中关村广场的核心位置；中关村金融中心的一座 140 米长、彩虹状空中连廊即将飞架于空中花园中心，形成中关村广场
6、世界奇景展观。紧邻交通主干线如中关村 5 号地项目投资分析报告3北四环、中关村大街位置上分布着一幢幢极具现代感的高档写字楼，CEC 大厦、辉煌时代、CEO 首创拓展大厦等写字楼为国际一流高科技商务中心提供理想的办公条件。中关村广场将真正实现规划目标：高科技产品的管理决策中心、信息交流中心、研究开发中心；高科技成果展示中心；高科技产业金融服务中心；高科技产品集散中心。二 、 本 项 目 规 划本 项 目 占 地 面 积 为 4700 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 为 58500 平 米 ， 其中地 上 建 筑 面 积 45000 平 米 ：地 下 建 筑 面 积 13500 平 米 ：如
7、公 司 接 手 本 项 目 ， 可 化 分 如 下 ：总建筑面积为 5.85 万平米，地上建筑面积为 4.5 万平米，地下为 1.35 万平米，总用地面积为 4700 平米。考虑退线及地面回收的因素：地下设三层：单层面积为 4500 平米，地下二、三层为车库及设备用房共 9000 平米。其中：设 备 用 房 1000 平 米车 库 （ 含 人 防 ） 8000 平 米 ， 可做车位 260 个（按 30 平米/个车位） ；地下一层设为商业，面积为 4500 平米。地上共 21 层：地上 1、2、3 层设为商业，4 层以上为酒店式公寓。1、2、3 层单层面积设为 3500 平米，共 10500
8、平米，层高 5 米，共 15 米高。4 层以上总建筑面积为 34500 平米，层高设为 2.8 米，单层面积为 2000 平米，层数=34500/2000=17.25 层，设为 18 层，总高为 2.8*18=50.4 米。全楼总高=15+50.4=65.4 米，符合规划要求。面积分配如下：车库 9000 平米，车位 260 个；商业 15000 平米；公寓 34500 平米。建 筑 高 度 为 65.4 米绿 化 率 25.5%三 . 合 作 条 件北京科技园建设股份有限公司（简称建设公司）与中铁建设集团有限公司（简称公司）共同开发本项目，其中建设公司以中关村西区 5 号地入股（地上中关村
9、5 号地项目投资分析报告4面积楼面熟地价 5703 元/平米，共 25667 万元） ，公司负责开发（包括土地出让金、前期手续等所有开发事项） 。利益分配：1、 协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。2、 协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。但在一定的期限内，公司可以以成本价回收建设公司所分得的建筑面积合 作 方 式 分 析 ：1、 公 司 的 资 金 投 入 7500 万 元 ， 与 建 设 公 司 核 算 的 项 目 成 本 为67858 万 元 ， 建 设 公 司 资 金 为 25667 万 元 ， 占 37.82%的 股 份
10、 ， 分 得2.213 万 平 米 。 公 司 分 得 3.637 万 平 米 。 销 售 收 益 为 49500 万 元 。公 司 内 部 成 本 为 53894 万 元 ， 扣 除 建 设 公 司 的 资 金 25667 万元 ， 公 司 实 际 成 本 为 28227 万 元 ， 公 司 税 前 收 益 为 17673 万 元 ， 投 资收 益 率 为 17673/8000=221%， 成 本 收 益 率 为 17673/28227=62.6%。2、 公 司 的 资 金 投 入 7500 万 元 ， 公 司 内 部 成 本 为 53894 万 元 ， 扣除 建 设 公 司 的 资 金 2
11、5667 万 元 ， 公 司 实 际 成 本 为 28227 万 元 ， 公 司税 前 收 益 为 25706 万 元 ， 投 资 收 益 率 为 25706/8000=321%， 成 本 收 益率 为 25706/28227=91.1%。由 以 上 分 析 可 得 ， 公 司 采 用 项 目 销 售 回 款 后 ， 支 付 建 设 公 司 的 土 地 成本 的 合 作 模 式 收 益 比 较 大 。四 、 项 目 定 位 分 析4.1 区 位 分 析 ：中关村西区规划范围东起中关村路，西至规划的彩和坊路，北起建设中的北四环路，南至规划的海淀镇南街，总占地 51.44 公顷，总建筑面积 150
12、 万平方米。它是北京市海淀区的重点建设项目，一次性投资、统一拆迁建设、统一规划道路、绿化景观，是整体建设，而不是单体楼的建设。中关村客户还是以高科技企业为主。中关村西区写字楼地上供应量是 110万平方米。寄居中关村的企业一般来说有两种需求：一种是人力资源，海淀区中关村 5 号地项目投资分析报告5的高校、科研院所云集，优势自然不必说；一种是研发机构，它的第一市场就在这里，所以企业不会离开。2004 年初，对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。中关村核心区中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲 A 级写字楼将陆续封顶，进入全面市场销售阶段。 “2003 年的数据表明，
13、中关村广场的写字楼供应面积约有 40 万建筑平方米。根据目前的情况估算，2004年写字楼的供应面积必然会比 2003 年多，竞争激烈程度也比往年更甚。 ” 2004年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。同样在 2004 年，北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多，甚至有业内人士戏称，2004 年的北京为“写字楼放量年” 。对中关村广场的每一个写字楼来说，都面临着双重竞争格局：一是与区外写字楼的竞争，二是区内各大写字楼之间的竞争。与区外企业的竞争激烈程度大于区内企业的相互竞争。与周边项目相比较，在价位上，中关村广场的写字楼明显处于劣势。中关村广场周边的甲级写字楼平均售价一般都是 120
14、00 元/平方米，而区内的写字楼的售价则为 18000 元/平方米。从中可以看出，区内的写字楼售价远远高于周边的写字楼，幅度达到 40%-50%。这也是中关村广场写字楼竞争力受损的一个重要原因。中关村广场的写字楼之所以有这么高的价格，一个重要因素是土地成本高。中关村广场的土地一级开发是由北京科技园建设股份有限公司统一规划和实施的。立体交通系统、统一中水处理、大面积绿化、完善商务设施及供电、制冷采暖方面都是全面统一建设和配套。中关村广场的面貌在 2004 年年中将会发生根本性变化。据中关村管委会透露，2004 年年中，区内道路将会开通并进行试运行，市政管道、水电等基础设施都可以使用；2004 年
15、下半年，地下交通管廊也可以运行。并且，面积达 13万平方米的地下商城目前已经完成 60%-70%的招商，家乐福等几家大型商业企业都已在此落户。亚洲最大的空中花园也已经初具规模。对于具体项目的销售政策，也会根据市场情况不断发生变化。从总体供给结构来看，随着区域写字楼市场供应的进一步放大和有效需求不足的进一步持续，在竞争压力下，中关村广场的许多项目在销售上，从只售不租改为租售并举成为普遍现象。而且随着市场供应的不断加大，出售写字楼供给转为租赁的面积将继续增加。但据业内人士分析，在目前国内房地产信贷普遍紧缩、多层次房地产金融市场迟迟不能建立的情况下，本地区的多数开发商仍将处于短期资金运作长期项目的境
16、况，回收资金的压力和规避更大市场风险的需求将使市场新增项目的入市仍然以出售方式为主。4.2 项目定位：通 过 对 中 关 村 写 字 楼 现 状 的 分 析 和 了 解 ， 该 区 域 写 字 楼 集 中 度 过 大 ，而 酒 店 式 公 寓 的 供 应 量 相 对 较 少 ， 且 售 价 较 高 （ 区 内 酒 店 式 公 寓 的 售价 在 14000 员 /平 米 左 右 ） 。中关村 5 号地项目投资分析报告6故 项 目 定 位 采 用 酒 店 式 公 寓 兼 部 分 商 业 。五 .项 目 经 济 分 析项 目 投 资 估 算1、 开 发 成 本 估 算1.1 土 地 成 本项 目 土
17、 地 毛 地 价 25667 万 元 ， 项 目 土 地 出 让 金 为 1090 元 /平 米 ，地 下 部 分 出 让 金 为 地 上 的 1/3， 项 目 征 地 费 用 总 额 为 人 民 币 31059万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 31059/5.85（ 地 上 面 积 ） =5309 元 /平 米 。1.2 前 期 工 程 费 用包 括 土 地 出 让 金 契 税 、 可 行 性 研 究 费 、 设 计 费 、 工 程 勘 探 费 等 费 用 ，共 计 约 1451 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 1451/5.85（ 地 上 面 积 ） =2
18、48 元 /平 米 。1.3 基 础 设 施 及 配 套 设 施 建 设 费包 括 供 电 、 供 气 、 供 水 、 排 污 、 照 明 、 道 路 等 基 础 设 施 及 配 套 设 施 ，其 建 设 费 用 估 计 为 713 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 713/5.85（ 地 上 面 积 ） =122 元 /平 米 。1.4 建 安 费 用建 安 费 用 包 括 中 央 空 调 、 电 梯 等 费 用 。 按 建 筑 面 积 3000 元 /平米 计 算 共 17550 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 17550/5.85（ 地 上 面 积 ） =3
19、000 元 /平 米 。1.5 不 可 预 见 费取 以 上 四 项 费 用 总 和 的 1%， 共 为 508 万 元单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 508/5.85（ 地 上 面 积 ） =87 元 /平 米 。2 、 开 发 费 用 估 算2.1 管 理 费 用管 理 费 用 取 直 接 费 的 1%计 算 ， 管 理 费 用 为 169.97 万 元 。中关村 5 号地项目投资分析报告7单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 508/5.85（ 地 上 面 积 ） =87 元 /平 米 。2.2 销 售 费 用销 售 费 用 取 销 售 收 入 的 1.5%， 销 售 费 用
20、为 1194 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 1194/5.85（ 地 上 面 积 ） =204 元 /平 米 。2.3 财 务 费 用项 目 财 务 费 用 为 贷 款 利 息 ， 贷 款 8000 万 元 ， 贷 款 期 限 为 一 年 ， 利息 为 560 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 560/5.85（ 地 上 面 积 ） =96 元 /平 米 。3、 项 目 开 发 总 成 本项 目 开 发 总 成 本 估 计 为 53894 万 元 ，单 位 成 本 为 53894/5.85=9213 元 / 。项目投资成本估算汇总表序号 名称 成本总额（万元
21、） 备注1 土地费用 31059 含土地出让金 5396 万元，项目土地费 25667 万元2 前期工程费 14513 基础设施及配套设 施建设费 713 市政建设4 建安工程费 175505 不可预见费 508 占 15 项费用合计的 1%6 物业管理基金计提 351 建安成本的 2%7 财务费用 560 贷款 8000 万元，贷款期限一年， 利率为 7%8 管理费用 508 占 15 项费用合计的 1%9 销售费用 1194 销售收入（约 8 亿元）的 1.5%10 成本合计 53894中关村 5 号地项目投资分析报告8项 目 销 售 收 入 预 算1 销 售 单 价 的 确 定根 据 政
22、 府 相 关 政 策 及 对 项 目 周 边 楼 盘 的 调 查 结 果 ， 设 定 项 目 的 销 售均 价 为 ： 酒 店 式 公 寓 ： 12000 元 /平 米 ； 商 业 ： 22000 元 /平 米 ； 地 下车 位 ： 20 万 元 /个 。2 销 售 总 收 入 的 确 定销 售 总 收 入 预 测 表物 业 类 型 可 售 面 积 销 售 单 价销 售 总 收 入（ 万 元 ）酒 店 式 公 寓 3.45 万 12000 元 / 41400商 业 1.5 万 22000 元 / 33000地 下 车 位 260 个 10 万 元 /个 5200合 计 796003 经 济 分
23、 析项 目 损 益 表 （ 单 位 ： 万 元 ）销售收入及投资分析表(中关村项目）序号 名 称 公寓部分 商业部分 地下车库总收入 79600一 销售收入 41400 33000 5200可售面积(万) 3.45 万平米 1.5 万平米 260 个车位出 售 率 100% 100% 100% 销售单价(元/） 12000 22000 20 万/个二 投资成本合计 53893.63 面积(万) 5.85单位面积成本(元/) 9212.59 中关村 5 号地项目投资分析报告9利润 25706.37 三 营业税及附加 4378.00 四 营业税税后利润 21328.37 五 税前投资收益率 39.
24、57%六 所得税 7038.36 七 所得税税后利润 14290.01 八 税后投资收益率 178.63%4、工程进度安排序号 时间 进度安排1 2004 年 5 月 双方达成开发协议2 2004 年 5 月 成立开发公司3 2004 年 6 月 方案设计、前期4 2004 年 79 月 前期手续5 2004 年 10-12 月 地下结构施工6 2005 年 17 月 结构封顶7 2005 年 8-10 月 开始销售，室内初装修、外墙装修8 2005 年 11 月 销售、精装修9 2005 年 12 月 室内装修及小市政建设、交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号 时间 （1）费用支付
25、资金筹措账面余额2004年15-6 月签定项目协议，土地摘牌 2 2004年 支付土地出让金 2158 万元、前期工程费 1451万元，共计支出 3610 万元 项目融资8000 万元 4390中关村 5 号地项目投资分析报告103 季度2004年34 季度地下结构施工，支付不可预见费 102 万元、管理费用 102 万元，共支出 203 万元 41872005年41-2 季度交纳剩余的 60%的土地出让金 3237 万元、支付不可预见费、管理费 203 万元，共计支出 3643万元，结构封顶。 5442005年57 月支付结构建安费 4000 万元、管理 34 万元、不可预见费 34 万元、
26、销售费用 199 万元、利息560 万元、共计 4827 万元，销售回款 13267 万元，归还贷款 8000 万元，销售回笼13267 万元 9842005年68 月建安费 2710 万元、管理 34 万元、不可预见费34 万元、销售费用 199 万元，销售收入 13267万元，共计支出 2977 万元销售回笼13267 万元 112742005年79 月建安费 2710 万元、管理 34 万元、不可预见费34 万元、销售费用 199 万元，销售收入 13267万元，共计支出 2977 万元销售回笼13267 万元 215642005年810 月支付建安费 2710 万元、管理 34 万元、
27、不可预见费 34 万元、销售费用 199 万元、基础设施费238 万元，销售收入 13267 万元，共计支出3214 万元销售回笼13267 万元 316172005年911 月支付建安费 2710 万元、管理 34 万元、不可预见费 34 万元、销售费用 199 万元、基础设施费238 万元，销售收入 13267 万元，共计支出3214 万元销售回笼13267 万元 416702005年1012 月支付建安费 2710 万元、管理 34 万元、不可预见费 34 万元、销售费用 199 万元、基础设施费238 万元，支付土地费用 25667 万元、物业管理基金 351 万元、税金 11416 万元，销售收入13267 万元，共计支出 40645 万元销售回笼13267 万元 14292六 、 结 论根 据 对 本 项 目 所 在 地 区 的 客 观 市 场 分 析 ， 市 场 现 状 调 查 和 趋 势 研 究 ，中关村 5 号地项目投资分析报告11可 得 出 如 下 结 论 ， 在 该 地 域 酒 店 式 公 寓 项 目 可 行 。根 据 投 资 分 析 ， 项 目 各 项 经 济 指 标 优 越 ， 总 利 润 、 投 资 收 益 率 等 指标 均 可 行 。五、附件1、项目投资估算明细表2、项目现金流量表3、销售收入及投资分析
