1、http:/ 录第 1 章 项目总论 .11.1 项目名称及实施单位 .11.2 项目建设方案 .11.3 可行性研究工作依据 .21.4 可行性研究结论 .31.5 主要技术经济指标 .51.6 存在的问题及建议 .7第 2 章 项目背景和发展概况 .82.1 项目提出的背景 .82.2 项目发展概况 .102.3 项目建设必要性 .11第 3 章 市场分析与建设规模 .133.1 市场调查 .133.2 市场预测 .153.3 产品方案和建设规模 .173.4 产品销售收入预测 .17第 4 章 建设条件与厂址选择 .18http:/ 自然条件 .184.2 项目区基础设施 .184.3
2、社会经济条件 .214.4 其它应考虑的因素 .234.5 厂址选择 .234.6 资源和原材料 .24第 5 章 项目建设方案 .255.1 工艺技术方案 .255.2 设备选型方案 .305.3 规划方案提出与方案初选.315.4 总平面布置和运输 .31第 6 章 环境保护与劳动安全 .377.1 建设地区的环境现状 .377.2 项目施工期环境影响分析 .397.3 运营期间环境影响分析 .417.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议 .43第 7 章 企业组织和劳动定员 .458.1 企业组织 .458.2 劳动定员和人员培训 .46http:/ 9 章 项目实施进度安排 .489.
3、1 项目实施的各阶段 .489.2 项目实施进度表 .499.3 项目实施费用 .50第 10 章 投资估算与资金筹措 .5110.1 项目总投资估算 .5110.2 资金筹措方案及贷款偿还计划 .53第 11 章 经济与社会效益评价 .5511.1 经济效益分析 .5511.2 社会效益和社会影响分析 .57第 12 章 不确定性与风险分析 .5912.1 盈亏平衡分析 .5912.2 敏感性分析 .5912.3 风险因素分析 .60第 13 章 结论与建议 .6313.1 综合评价结论 .6313.2 存在的问题及建议 .64http:/ 1 章 项目总论1.1 项目名称及实施单位1.1.
4、1 项目名称江西财经大学周边大型房地产开发项目。1.1.2 实施单位江西钟灵地产股份有限公司，是一家专门从事镍铁合金生产和销售的公司，注册资本一亿元，法定代表人陈国锵。1.2 项目建设方案1.2.1 建设目标本项目将建设一个大型的花园式楼盘，提供城市消费者对远郊别墅型房屋的需求。1.2.2 建设地点江西省南昌市昌北经济开发区下罗。1.2.3 建设内容（1）建设配一整套居住体系。大型楼盘。（2）建设相关配套设施，学校，医院，超级市场，以及配套的环保设施。（3）房屋兴建总面积 25 万平方米，占地面积 2000 亩。1.2.4 投资估算及资金筹措项目新增投资为 12579.1 万元，其中：建设投资
5、 7952.9 万元、http:/ 4545.4 万元，建设期利息 80.8 万元。筹措方案为：企业自筹资金 10579.1 万元，银行贷款 2000 万元。1.3 可行性研究工作依据（1）国家发改委产业结构调整指导目录2005 年；（2） 城镇廉租住房档案管理办法（3） 城市房地产开发管理暂行办法（4） 城市房地产开发经营管理条例（5） 城市房屋拆迁管理条例（6） 房屋登记办法（7） 国务院关于修改住房公积金管理条例的决定（8） 中华人民共和国城市房地产管理法（9） 中华人民共和国城市规划法（11） 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（12） 中华人民
6、共和国土地管理法实施条例（13） 中华人民共和国物权法（14） 中华人民共和国土地增值税暂行条例1.4 可行性研究结论1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进http:/ 项目拥有成熟的技术我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多
7、技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。1.4.4 项目具有良好的社会经济效益房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。同时， 我们计划达到节能以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些） ，但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能
8、型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解，隆基房产开发的“枫华源” 使用了 EPS 板外墙外保温、双层中空玻璃等节能材料与技术，颇受购房者青睐。现在整个项目已销售 85，业绩颇佳。1.6 存在的问题及建议1.6.1 项目存在问题1.6.1 项目存在问题、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。如零陵怡港国际花园亩地，购地款万元。每亩万元。比早几年购买同一地段的土地价格高了 30%左右，由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水
9、泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查, 水泥由原来的元吨，上涨到元吨，最高时涨到元吨；钢材由元吨，上涨到元/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。http:/ 4 成，其余成按银行按揭贷款，分年、年和年归完。房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，是购房者停止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。1.6.2
10、 对策与建议1、不能操之过急，立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。这样，改革也要考虑社会责任。走稳一点，不是错。2、先完善法规，再出台改革。法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。还有调解机构问题，投诉机制问题。3、一投票了之不是真正农村自治。投票+权力监督+公开透明才是。应该淡化农村个人领导作用，推行村民代表集体决策。第 2 章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 国家和行业发展规划大 家 都 知 道 都 市 的 成 长 和 发 展 是 一 个 不 可 避 免 的 趋 势
11、 ， 我 们 必 须 要 面 对 这 个 现实 ， 城 市 发 展 跟 商 业 综 合 体 的 互 动 是 一 个 很 现 实 而 且 必 须 的 东 西 。 首 先 政 府 是 处 于一 个 监 管 机 构 ， 真 正 城 市 的 发 展 是 靠 各 位 开 发 商 ， 我 们 一 起 来 共 同 创 造 ， 我 们 如 何创 造 一 个 适 合 居 住 、 便 利 ， 而 且 利 于 环 保 的 项 目 必 须 要 注 意 这 个 问 题 。 因 为 不 管 是商 业 活 动 、 城 市 发 展 、 城 市 综 合 体 的 开 发 ， 真 正 最 后 的 目 的 就 是 提 高 人 的 生
12、 活 质 量 ，改 变 生 活 的 一 个 不 好 的 习 惯 ， 保 持 现 有 好 的 习 惯 。2.1.2 项目发起人简介（3）江西财经大学周边大型房地产开发项目创办于 2010 年 11月 24 日。共有五个人投资。在江西省南昌市昌北经济开发区下罗建http:/ 25 万平方米，占地面积 2000 亩。2.2 项目发展概况该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。同时，在购买土地这方面，得到了当地农民的同意。现在，我们经投资已经初步开始实施了。2.3 项目建设必要性1、带动昌北周边地区经济的发展。2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位
13、。3、充分利用昌北荒地资源，开发荒地。第 3 章 市场分析与建设规模3.1 市场调查3.1.1 产品现有市场供需现状房地产市场的供应可以从房地产开发投资额房屋竣工面积施工房屋面积房地产开发投资占全社会固定资产投资比率房地产开发投资占 GDP 的比率竣工房屋住宅套数本年完成开发土地面积商品房销售总额这八个可以量化的指标来度量。20002006 年，南昌市房地产投资额从 425904 万元增长到 531084万元，七年间净增了 105180 万元，增长率为 27.70%，年增长率为 3.53%。2000 年房屋施工面积为 462.38万平方米，到 2006 年增长到 1096.38 万平方米，净增
14、 634 万平方米，增长率为 137%。房屋竣工面积 2000年为 255.76 万平方米，到 2006 年增长到 400.82 万平方米，净增 145.06 万平方米，增长率为 56.72%。由此可见，随着时间的推移，房地产市场的投资是逐步上升的，这说明了房地产市场的供应是逐步上升的。具体见表 1。表 1 2000 2006 年南昌市房地产市场供给主要指标情况http:/ 年南昌市统计年鉴 房地产投资占全社会固定资产的比重从 2001 年 43.5%下降到 2005 年的 17.6%，下降了 25.9 个百分点，2005 年到 2006 年房地产投资比重又从 17.6%增长到 24.8%，上
15、升了 7.2 个百分点。房地产投资占 GDP 的比重也是从 2001 年的 19.7%下降到 2005 年的 6.1%，从 2005 年的 6.1%又增长到 2006 年的 8.1%，增长了2 个百分点。详见图表 1。房地产投资的增加使得房屋的供给量有了显著的增长。3.2 房地产市场需求状况分析由下表 2 可以看出，南昌市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势，具体表现在商品房销售面积和销售总额的整体上涨上面。商品房屋销售面积由 2000 年的 145823 万平方米增长到 2006 年的 413045 万平方米，净增了 3984635 万平方米。商品房销售总额则由 2000 年的 257483
16、万元增长到 2006 年的 735505 万元，http:/ 478022 万元。居民收入的增加是需求上涨的最主要的因素，收入的增加使人们有能力来支付上涨了的房价。表 2 房地产市场需求状况分析3.2 市场预测一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）1、土地供应总量南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。今年以来，随着政府积极应对金融危机的不利影响，认真贯彻落实中央扩内需、保增长的一系列政策措施，狠抓投资项目的落实，土地供应量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建设用地供应总量 493.47 公顷，同比增加了 107.89。同比，第一季度增加 40.24、第二季度 174.12%，第三季度 72.31%。2008 年以来土地供应总量变动情况见图 1-1。图 1-1 2008 年以来土地供应总量变动情况 单位：公顷（图片点击可看大图）2、土地供应结构土地供应结构调整明显，工矿仓储用地和其他用地大幅增加，商业住宅用地供应量有所减少。前三季度工矿仓储用地 184.77 公顷，约为去年同期的 30 倍；商业住宅用地供应 142.94 公顷，同比减少 36.11%；其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应 165.76 公顷，约为去年同期的 23 倍。三类用地供应量分别占土地供应总量的
