1、http:/ 录第一篇 总论 .11.1 项目名称及概况 .11.2 研究工作的范围和总体规划设想 .21.3 研究结论与主要经济指标 .21.4 问题和建议 .3第二篇 项目提出的背景和建设意义 .42.1 项目提出的背景 .42.2项目的建设意义 .6第三篇 市场调查分析与市场定位 .73.1 湖南省及常德市经济发展现状 .73.2 常德市酒店业及旅业发展现状 .83.3 客源调查分析与市场规模预测 .193.4 本酒店市场定位 .20第四篇 项目总体规划方案 .214.1 规划设计理念 .214.2 总平面布局及酒店综合体方案 .214.3 交通系统 .224.4 景观系统 .234.5
2、 绿化、生态及水系统 .234.6 技术设计 .23第五篇 项 目实施进度计划 .285.1 项目实施进度建议 .285.2 项目进度计划表 .28第六篇 投资估算与资金筹措 .296.1 投资估算表 .296.2 资金筹措计划 .29第七篇 投资收益与经济效益分析 .317.1 销售收入估算 .31http:/ 项目财务经济评价 .337.3 项目不确定性分析 .34第八篇 综合评价与结论 .39第九篇 附件 .40http:/ 行 性 研 究 报 告第一篇 总论1.1 项目名称及概况1.1.1 项目名称：钓鱼台国际饭店、钓鱼台国际公寓（暂定名）1.1.2 主办单位：常德市万马置业有限公司1
3、.1.3 项目概况本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中（德山书院旧址） ，是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。项目占地 147.33亩，其中钓鱼台国际饭店占地 103亩，钓鱼台国际公寓占地 44.33亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾；西面的孤峰公园（德山） ，古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺、孤峰塔，承载着常德数千年的文化积淀，据传“善卷”因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。气象条件:常德属亚热带湿润气候，平均气温 16.7度，极端最高气温 40.1度，极端最低气温-13.2 度。年
4、平均降雨量 1373mm，全年主导风向北东北风（NNE） ，风速 2.1m/s，历年最大风速 22m/s，静风频率较高，历年土壤最大冻结深度 20mm。地质条件:常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料，地基土层很可能由第四系全新统（Q4）杂填土，粉质粘土、粉土、圆砾、卵石组成。常德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。根据有关规定，拟建工程可以按基本烈度七度抗震设防。http:/ 150km，离世界级旅游胜地张家界 160km，是长常高速（长沙常德） 、常张高速（常德张家界） 、
5、常吉高速（常德吉首） 、常荆高速（常德湖北荆州）的交汇处，也是进出常德市区的必经之地，交通便利，地理位置优越，勘称常德门户。供电、供水:常德已成为湖南最大的能源基地。工业用电均价 0.47元/度，重点工业 0.41元/度，低谷电价 0.17元/度。常德水资源丰富，项目所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价 1.5元/T，服务业用水均价 2.3元/T。1.1.4 项目建设规模 本项目酒店部分建筑面积约 70625m2，其中餐饮 9715平方米，会议中心 3243平方米，娱乐中心 8879平方米，商业 3138平方米，酒店办公辅助 2880平方米，大堂 2758平方米，客房 40012平方米。基地
6、面积94408平米，容积率 1.88，建筑密度 30，绿地率 30。总投资约23680万元，建设期 2005年 11月至 2007年 11月。本项目公寓及住宅部分总占地面积约 44.33 亩，即 29570 ，则可开发建设面积 30000，用地性质：商住楼，总用地面积：29570，规划净用地面积:20699，容积率： 1.0，总建筑面积：30000，10-15 层小高层，道路面积：3000，绿化面积： 5871，户型：公寓 80-150，二室二厅、三室二厅、四室二厅为主，层数：10-18 层小高层，层高 3-3.6 米，总高度小于 55 米。1.2 研究工作的范围和总体规划设想本项目可行性研究
7、报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。钓鱼台国际饭店总高约 84.9m，具客房、美食、康体、娱乐休闲及商务金融于一体。酒店将与孤峰公园互通，有一个天然的休闲景区，酒店开发与人文http:/ 研究结论与主要经济指标主要经济指标指标项目名称 所得说前 所得税后内部收益率（%）因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值（I=12%） （万元） 5044
8、.7 3367.4动态投资回收期（含建设期） 5.61 7.2静态投资回收期（含建设期） 5.58 7.1投资利润率（%） 48.64投资利税率（%） 72.87 上缴税金（万元） 8521.3根据上述指标，该项目经济财务评价可行。1.4 问题和建议关于项目名称：“钓鱼台国际饭店”为项目暂定名称，项目实施时需进一步优化。关于总体规划：因编制时，各方意见尚未统一，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进一步细化和优化。关于德山的区位：德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍了其与主城区的流通，建议政府尽快撤消该收费站。关于基础设施：本项目周边的市政基础设施已列入德山总体规划，建议开发区政
9、府务必与本项目进度同步实施，还有水利设施也务必同期规划施工。关于政策扶持：因德山开发区尚未形成规模，对本项目的影响显而易见，恰恰该项目的实施对提升德山乃至常德的市的城市品位有明显的促进作用，本http:/ 项目提出的背景和建设意义2.1 项目提出的背景2.1.1 常德市总体城市定位目标与战略思想把常德建设成滨水生态园林城市;全国旅游城市;构筑高科技产业群；营造都市文化氛围。进一步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到 2020年，基本实现社会、经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。2.1.2 常德市域城市空间结构布局新版规划中确定常德市城市空间布局为：一市三镇。
10、即江北城区；江南城区；德山开发区。常德市整体交通体系构建：公路：借新建和原有 207、319 过境段，组织市区干线外环路，把国道207、319 和省道 1804、1801 及常张高速公路通过立交形式组织在一起，保证出城口畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站，新建德山站。常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。铁路：规划拟定三条铁路专用线：由常德东站引出的盐关港区铁路专用线；由常德东站引出的货场铁路专用线；由德山站引出的地区粮库铁路专用线。水路：（1）通行 500吨级的船舶，规划把沅江航道改造为三级航道。（2）港口布局:取消大西门码头，重点发展盐
11、关港区，新建八房河港区和德山专用码头。（3）德山港区：保留现有泊位 11个，规划建设 1个集装箱专用码头和一个有害物资专用码头，货物吞吐能力 200万吨，是常德港重点发展的综合港区之一，主要承担件杂、重件、煤炭等物质的进出。航空：桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。2.1.3 市区人口规划http:/ 1999-2020和湖南省人民政府对该规划的批准，至 2010年，都市人口扩容增量为 66万，2020 年为 85-100万。其中江北城区 55万，江南城区 15万，德山开发区 15万。2.1.4 常德市近期城建方向:A、江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主要完善武陵大道北段两
12、侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城市建设；B、江南城区：城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设；C、德山开发区：主要向南发展，在现状建设用地与崇德路之间形成一定的城市规模。2.1.5 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口的增容膨胀速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的出台及交通网络的构建，以及常德经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水平的将不断提高，在 20062007 年将出现人口较高的增长期，户籍人口年增长量达 15000人,到 2010年，中心区人口达到 66万，2020 年，达
13、到 85-100万。2.1.6 德山城市发展对酒店服务的要求德山开发区发展主方向是：在沅水和崇德路之间形成一定的城市规模。根据常德市整体规划方案，按照“一城三镇”的思路，主要沿沅水方向向一级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。近期建设重点：主要是两园、两带、两路的建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中含 500吨级集装箱码头、步行街 善卷广场、善卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站、汽车客运站、德山物流中心、机电汽车贸易城、会展中心和五一工业园、五一居民新
14、村、木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦等近期重点建设项目。由此可知，常德五星级大酒店项目既处于一级城镇发展轴带体系的中心点，又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位优势。http:/ 满足城市消费和促进经济增长近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市至今无一家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。2.2.2 促进城市建设、提高城市品位随着城市的发展，该地段的商业网点、学校、集市必
15、将形成，交通、购物、通讯、储蓄、就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设、提升城市品位。http:/ 市场调查分析与市场定位3.1 湖南省及常德市经济发展现状20世纪 90年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目的经济成就， “八五”时期经济增长速度年均达 10.5%“九五”时期经济增长速度年均达9.7%,20012003年经济增长速度分别为 9.0%、9.0%、9.6%，到 2003年湖南经济总量已达 4638.73亿元。在追求 GDP增长的过程中，粗放型的增长方式还没有根本转变，湖南经济在高速增长的同时，资源的消耗也在高速增长。经济的
16、高速增长在很大的程度上是靠资源的高消费实现的，根据湖南投入产出表测算分析，19972002 年间，GDP 总量由 2993.01亿元上升到 4340.94亿元，增长1.45倍，而同期各产品部门对能源的消耗（石油及核燃料加工业） 、钢材的消耗（钢压延加工业） 、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造业） 、电力（电力的生产和供应业） 、水资源（水的生产和供应业）的消耗分别增长了 1.78倍、2.04倍、1.32 倍、3.19 倍、2.32 倍，各部门对资历源消耗的增长大都快于经济总量的增长。2003年国民经济主要统计指标指标名称 计量单位 2003年 比上年增长%人口和居民生活年底总人口 万人 6662.8 0.25其中:市镇人口 万人 2232.04 5.23城镇居民人均可支配收入 元 7674.2 10.3城镇居民人均消费性支出 元 6082.6235.5 9.1城镇居民恩格尔系数 % 35.8 -农村居民人均收入 元 2532.9 5.6农村居民人均生活消费总支出元 2139 3.4
