1、1广州市北京路商圈商业规划及大型商业设施调查报告、 商圈规划情况：北京路国际商贸旅游区（也就是商圈的雏形）：北接省财政厅、南达沿江路天字码头、西接起义路、东至文德路，整个区域面积 1.2万平方米。根据北京路国际商贸旅游区发展规划（2006-2011）内介绍：北京路商圈遵循“ 强化核心、突出主 险、拓展空 间、优化功能、分片设计、循序渐进”的 发展思路，将打造成 现代休闲产业 和商贸业发达、岭南特色鲜明、 现代交通便捷、服务设施完备、融岭南传统文化与都市时尚体验于一体、具有一定国际知名度的商贸旅游区。而通过有关部门主要了解到商圈部分在建重点商业物业情况：1.大佛寺周边改造（未建）大佛寺位于惠福东
2、路惠新中街 21 号（北京路西侧、广百新翼正南方）。越秀区将全面规划大佛寺，将寺庙广场与光明广场、西湖路广百广场、名盛广 场连成一个整体，以增加北京路的公共空间，拓展步2行街的功能和发展空间。根据大佛寺周边地区城市设计，大佛寺的规划范围北临西湖路，南至惠福路，东侧为北京路，西侧为惠新西街，占地约 2.5 公顷。南北两侧以城市广场打开界面。北广场面积 2051 平方米，功能调整为休闲广场，为北京路步行街向西拓展提供停驻点；南广场面积约 1479 平方米，规划为城市绿化，同时加强交通功能，为到大佛寺和北京路步行街的人们服务。由于紧邻步行街，复建将为周边交通组织带来变化。惠新西街规划建设为 10 米
3、从南向北的单行路。该路与光明广场东侧 7 米规划路形成交通环。在惠新西街与惠福东路交界处设置旅游车停靠站，惠福东路西行道路一侧设置出租车停靠站。考虑到周边地段停车难的问题，将在目前大佛寺大雄宝殿前至南广场地下建设一个 5000 平方米的地下停车场。复建计划总投资约为 2 亿元，由市建委出资建设。据了解，大佛寺北广场的建设需要进行征地拆迁，拆迁预算资金估计约 1.03 亿元， 由于造价太高等原因，市建委至今仍未安排实施该项目。市财 政局表示，大佛寺的扩建征地拆迁项目预算，须送市财政投资评审中心评审。根据 评审结果，政府将按征地拆迁总经费的 60%补偿大佛寺。 大佛寺负责人表示，如果政府的 60%
4、拆迁补偿能够及时到位，大佛寺争取 2010 年亚运会前完成扩建。3分析：大佛寺北部建设绿化广场，与西湖路广百新翼广场、名盛广 场共同组成北京路步行街重要的开敞空间和节点，将 对广百的地理位置优势和人流聚集具有重要的提升作用。2. 大小马站书院群复建（未建）大马站、小马站、流水井位于中山五路附近，是明清时期的南北走向的旧街巷。大小马站古书院群，分布于北京路西边的大小马站、流水井街巷两侧约 20000 平方米的范围内，现存书院 12 间。上世纪 90年代初，由于旧城危房改造和地铁上盖物业开发，该地区已划出 4 块用地（其中包括现广百临时停车场、中山五路和教育路交界地块），共28000 多平方米，大
5、小马站书院群中 11 间书院分布在 4 个开发地块中，被列入旧城改造规划，书院群面临灭顶之灾。为此，市政府在市人大代表强烈呼吁下，制定了保护规划。保护范围是：东至大马站，西至教育路，南至西湖路，北至中山五路。区域将 进一步降低建筑密度、容积率和高度，使绿化面积由零提高到 25。分别在中山五路、教育路和西湖路打开三个出口，在药洲遗址北侧开辟一个城市小公园，还将开辟两个休闲广场、增加绿地。同时，通 过地下连通，形成北通地铁、南连北京路的地下空间，并在地下建大型停车场，解决这一地区的人流、人防和停车难题。按照方案，原 规划红线继续由原开发商负责拆迁，拆迁后的土地地上部分交政府用于书院建设，地下由开发
6、商进行4开发。计划分三期用 8 年的时间保护、复建、改造大小马站书院群。目前，前期的拆迁、规划的完善、 书院修复的设计等已基本完成，并已搬迁近 3000 平方米的住宅，腾出近 1000 平方米书院用地。但由于资金困难，已划出的 4 块地都已停止开发多年。政府有意通过政策引导社会力量投资，多元化解决资金不足问题。分析：大小马站书院群复建规划将增加北京路商圈的旅游观光元素，而且紧邻 广百广场西侧，有利于广百客流的进一步集聚。另一方面，该规划所包括的“中信地块”（广百临时停车场）、中山五路和教育路交界地块将作为该项目的商业配套。广百临时停车场地块由中信和景兴房地产开发有限公司（凯旋会发展商，已在大马
7、站口开发了大马站商业中心一期项目）合作开发；中山五路和教育路交界地块为地铁公园前站上盖物业，由捷荣房地产开发有限公司开发，目前已拆迁，建围墙围敝，但尚未动工。3.地下商业街建设（完成首段）北京路地下商业街项目规划已取得国家人防办的立项批复。地下商业街的起点是人民公园地下“动漫星城 ”与公园前地铁站，并将在5地下空间沿着中山五路向前延伸，接着转入大小马站路，然后进入西湖路，最后再由西湖路到达名盛广场。该地下商业街有意在地下把广百广场、光明广场、 名盛广场、新大新商 场以及五月花广场等大型商城联接起来，并与北京路地面商业带在商业流线上形成一套完整的商业立体回环体系。商 业 带 经 过 其 他 商
8、业 广 场 时 会 设 有 通 往 各 个方 向 的 出 口 ，使 进 入 商 业 带 的 人 不 仅 可 以 在 其 中 购 物 ，而 且 可以 通 过 商 业 带 到 达 最 方 便 乘 坐 公 交 车 的 公 交 车 站 。地下商业街的起点“动 漫星城” 是 广 州 市 地 铁 总 公 司 和 广 州 天 源 投 资 有 限公 司 共 同 开 发 的 地 铁 公 园 前 站 地 下 商 场 项 目 ，总 投 资 6 亿 元 ，总 建 筑 面 积 约 3.2 万 平 方 米 ，共 包 括 三 层 地 下 商 场 ，使 用 面 积约 2 万 平 方 米 ，停 车 场 面 积 约 8000 平
9、 方 米 ，设 有 200 多 个 车位 。动 漫 星 城 的 经 营 面 积 达 4 个 足 球 场 之 大 ，其 规 模 是 目 前 广州 同 类 地 下 商 场 中 最 大 的 。除 了 动 漫 星 城 ，地 下 商 业 街 首 段 人民 公 园 和 公 园 前 地 铁 站 至 五 月 花 广 场 段 已 经 完 工 ，并 作 为 地 铁出 口 通 道 投 入 使 用 。据在地铁站现场看到，通往五月花商业广场的通道位于地铁站的 F 出口旁 边，通道全长约 140 米，通道的另一端与五月花商业广场 B2（负二层）连通，目前该商场 B2 层商铺正在招商，计划 6 月 25 日开业。另据了解，
10、地铁公司也正在对通道首段五间新商铺进行招租。 分 析 ：地下商业街建设将使北京路商圈进一步扩容，增加商铺资源，加剧竞 争，同 时实现 商圈的商业立体回环体系，有利于地铁和公6交人流的流动，有助于商圈购物环境的改善，对广百的经营影响是把“双刃剑”。4.北 京 南 大 型 商 业 项 目 （未 建 ）项目位于北京路以东、万福路以北、文明路丽都酒店以南，是地铁六号线北京路站上盖商业项目，由广州金东源房地产开发公司（联系地址：广州市中山五路 219 号中旅商业城 1316 室，是香港正顺集团控股的大型房地产开发企业）开发建设。项目为现代化商厦，采用美国商业设计意念，回旋停车场，可驾车直达目的楼层，占地
11、 4.5 万平方米，总建筑面积 20 万平方米，其中商业部分八层，总投资数十亿港元，规划建 设兼具商务和商业功能的楼宇。项目有助于改善北京路南段的居住环境，吸引以地铁为主要出行方式的人群在此地集散。目前，项目与地铁北京路站工程同步施工，正在打桩。地铁北京路站将于2008 年 12 月 31 日竣工。7分析：该商业项目地理位置较优越，如果步行街向南扩延，项目则处在步行街的中部，而且是步行街的唯一地铁上盖物业；项目影响力较大，建设单 位为香港房地产公司，投资巨、 规 模大，设计新颖，而且已经开工，项 目的建成将可以容纳多种商业元素，补充现在北京路元素不够多元化的缺欠。由于该项目的商业面积和商业策划
12、未明朗，难以客观评价对广百的经营影响，但可以预计的是进入该物业的租金成本将不低，如果该物业引入知名百货公司作为主力店，将是广百的强劲竞争对手。5.锦源国际（又名丰业大厦，内部装修）8锦源国际位于北京南路与泰康路交会处，是地铁北京路工地的正西面。总 楼高 36 层，其中， 负四层至负二 层为地下停车场，车位226 个，负一 层至裙楼八层为商场，面积 2.5 万平方米，10-36 层为公寓。目前，项目已经封顶，并出售公寓部分，共 642 套，均价在 1.2 万元/平方米左右。分析：该项目正在进行内部装修，加上地铁北京路站今年底建成，因此商业部分可争取今年招商开业，但单层经营面积约 2000 多平方
13、米，不宜做百货店。96.高第街许地地区（部分拆迁）“锦源国际 ”北则的高第街及周 边有密集的沿街商 铺和旧民居，有“广州第一家族 ”许 氏家族永久居住地“许地”， 为延续高第街的建筑风格和文化内涵，政府规划对高第街及“许 地” 进行保护性改造，置换出临铺及破旧房屋，建设总用地面积 3.69 万平方米，集许广平故居、祠堂、酒店、地下博物馆、停 车配套于一体的特色文化展示、体验、消费中心，作 为整个功能区的辐射源。沿街店铺更新改造为 2-3 层建筑，引入科技、康体、创意 产业等的品牌专业店。分析：依托地铁 6 号线的出入口设置，这一地块的改造项目将成为北京路步行街中段的重要节点。目前，从高第街至锦
14、源国际段有一个全新的大型综合性商业大厦项目“名珠广场”正在北京南路加紧展开前期拆迁工作，其建成投入使用后，将聚集起北京南路目前零散的商业气氛，对北京路步行街由北往南拓展至北京南路、沿江路具有推动作用。7. 大马站商业中心（内部装修）大马站商业中心位于中山五路和大马站交汇处，由广州市景兴房10地产开发有限公司开发，是商场和写字楼的综合商业项目，工程一期已于 2006 年竣工，目前已完成外立面装修，拆除棚架，正在内部装修。一期项目规划包括地上 20 层，建筑面积 16821 平方米，地下 3 层，建筑面积 3044平方米，其中商业裙楼五层，计划 2007 年 6 月开业。商业裙楼的经营规划是：首至五层为零售商铺和餐饮店铺，其中首 层采用全街铺的设计，二层部分是商铺，部分经营餐饮，三至五 层全部经营餐饮（六至二十层是商务写字楼）。商业部分单层面积 500 平方米，租金为首层租金 14001500元/平方米月，二层约 300 元/平方米 月；物业管理费：35 元/ 平方米月；商铺实用率 76。分析：该项目以写字楼为主，可带来更多的商务客源；而商业面积较少，以经营 散铺和饮食为主，对广百的经营影响不大，而且可以有助于把人流从中山五路引入大马站、广百。8.北京路地块北京路东边、青宫至太白商场之间约 9000 多平方米地块已被顺德市顺基房地产公司取得，目前尚未进行规划设计。
