1、1农村居民点用地集约利用成因分析基于土地资产角度及农户行为角度的思考马佳 1 韩桐魁（ 1、华中农业大学土地管理学院 武汉 430070）摘要与告白 本文运用 Logit 回归分析法、实证分析和规范分析法从土地资产角度和农户行为角度对农村居民点用地集约利用成因进行探讨。得出研究结果：（1）被调查者年龄、受教育时间、农户家庭老人比例、农户住房满意度、农户年均纯收入、对新农村建设的认知在集中居住意愿中起着非常重要的作用。 （2）农户年均纯收入对集中居住意愿的影响最强。 （3）土地价值的显化、经济的发展、惠民政策的落实是农村居民点用地集约利用的最重要的推动力。关键词 土地利用；Logit 模型;农村
2、居民点用地；成因一、引 言近年来，经济和城镇化的快速发展使建设用地供需矛盾日益突出。然而，由于长期以来农村建设缺乏科学规划和足够的资金，加上村民多占宅基地、双重占地等的影响，导致农村居民点占地规模过大，人均用地多，土地利用率低，严重制约了农业用地和非农建设用地规模优势的形成和发挥，阻碍了经济发展和城镇化、现代化进程。因此，农村居民点用地的集约利用显得尤为重要。现有的对农村居民点用地的相关研究主要集中在农村居民点用地变迁、农村居民点用地变化的驱动机制、农村居民点用地集约利用的激励机制、农村居民点用地产权问题、农村居民点用地整理。上述这些国内外研究，对农村居民点用地的相关探讨基本集中在经济较发达地
3、区或生态脆弱地区，对中部地区涉及较少，且对农村居民点用地集约利用的形成机制研究尚不成熟。本文探讨的农村居民点用地就是农村用于居住的土地，包括居民点内的农户主房用地、附房用地、宅旁绿地、庭院、晒场用地等。本文将从经济学角度和农户角度思考农村居民点用地集约利用的成因。基金项目：湖北省土地利用总体规划修编项目1 马佳（1981-） ，女，安徽安庆人，博士生，从事土地经济与规划管理研究2二、农村居民点用地集约利用的成因（一）从土地资产角度思考农村居民点用地集约利用成因从理论上说，要素投入的相互替代性是保证市场经济效率的基本前提之一，也是资源能够得到最优配置的前提之一。理想状态下，应该是土地使用者根据土
4、地与资本的相对价格，来选择最优的土地投入量和资本投入量，以达到效用最大化。当其他条件保持不变，在一定技术条件下，土地与资本可以相互替代。当地价升高，资本就变得相对便宜，土地使用者为获取最大效用，应该会增加资本的使用量，相应减少土地使用量，这样就提高了资本集约度和建筑密度；当地价降低，资本变得相对昂贵，土地使用者在最大效用目标驱使下，就会增加土地使用量，减少资本投入量，这样的结果是降低了资本集约度和建筑密度。图 1 资本市场与土地利用集约度 Fig.1 Capital Market and Land Use Intensity在图 1 的坐标体系中，横纵坐标分别表示土地要素投入和资本要素投入，直
5、线 LA 代表资本市场变动前的等成本线，生产者均衡点为 E1，此时的土地利 资料来源：刘新卫.中国土地资源集约利用研究M. 北京：地质出版社，2006土地资本 U2U1C2C1E2E1L1 L2 LBA3用集约度为 C1/ L1；当资本利率下降时，用地者倾向于以更多的资本替代土地，等成本线 LA 就会移动到 LB，生产者均衡点位于 E2，此时的土地利用集约度为C2/ L2。由图中可知，C 2/ L2 C 1/L1，表明资本利率下降后，土地利用集约度将会上升。相应的，理想状态下，作为农村居民点用地的主要使用者农民，在利用农村居民点用地建房时，以达到农户效用最大化为前提，也应通过土地与资本的相对价
6、格来决定要素的投入量。然而，我国目前的农村居民点用地属于农民集体所有，是农民从农村集体经济组织分配取得的一项权益，是福利性质的。一般的，农村居民点用地在经济发达地区和城市近郊区，受城市化影响较大，遵循地租竞标曲线规律，土地价值得以显化，具有很高的经济价值。然而，在中部地区和城市远郊区（农村腹地） ，受城市化影响不深，经济发展缺乏利益因素的驱动，其价值就相对偏低，得不到显化，导致农村居民点用地的粗放利用。（二）从农户行为角度思考农村居民点用地集约利用成因上面讨论了在农村居民点用地价值显化的条件下，农村居民点用地集约利用的形成机制。然而，受到现实国情的种种制约，农村居民点用地的集约利用仍任重道远。
7、当前，一些地区在推进集约利用农村居民点用地的实际工作中，把实现农民居住向中心区和居民小区相对集中作为一项重要工作，它决定着农村居民点用地的集约程度，其实现很大程度上受到农户行为的影响。因此，这里从农户角度分析农村居民点用地集约利用的成因。1、农户集中居住模式农户集中居住主要有三种模式：集中居住小区模式、小城镇集中居住模式和中心村建设模式。其中，第一种模式是城市规划控制范围内以及因工业园区、开发区占地搬迁而产生的农民集中居住的主要形式，适合于已失去耕地或仅有少量耕地的城郊型农村；第二种模式是完全脱离农业的农民集中居住的主要形式，本文中不作详细探讨；中心村建设模式一般是根据镇村布局规划重新调整农村
8、居民的布局，引导农民新建住房向新规划的区域内集中，逐步退出原居住点。中心村建设一般以规模较大、区位较好、基础设施相对齐全的村庄为基础，通过整治、扩建等措施提高基础设施、公共服务能力，增强带动辐射能力，引导周边及偏远分散的自然村住宅集中到一起。这种模式适合距离城市规划控制区相对较远的、以农业生产为主的一般农村地区。2、推行农户集中居住的争论4（1）推行农户集中居住的好处集中居住小区模式的优点是没有原来村庄布局的限制，可以完全按照需要进行科学布局、房屋设计、基础设施、公共配套服务设施以及社区管理等都采用城市小区标准，是一种城市化了的农民新社区。中心村建设模式的优点是有利于保留原村庄的特色和农村村庄
9、的形态，避免了大拆大建，成本相对较低，农民的传统习惯改变较少，生产、生活相对方便，农民比较容易接受。由此看来，集中居住不仅可以控制人均占地、增加建筑密度、节约用地、节省投资、增加耕地面积，还可以提高农民生活质量，使得环境优美、布局更合理、基础设施和公共服务设施更完善。（2）推行农户集中居住的弊端尽管集中居住有上述优点，但集中居住过程中还是存在不少问题：存在片面扩大建设用地来源的倾向；破坏乡村自然形态特征、原生态的生活与生产环境；忽视了农村生产生活的实际，对农民房产、宅基地补偿不到位；城乡规划不衔接，基础设施不能实现有效对接，降低了公共设施的利用效率；因为引导农民集中居住、住房建设和基础设施及公
10、共设施需要耗费巨资，资金来源可能没有保障；生活习惯不适应，比原来农村生活成本高。如以前蔬菜等可以自种，但集中居住后可能要去市场买，加大了生活成本。有些集中居住区离耕地远，农具、粮食等存放不便。对于养殖业农户，其牲畜圈养也很不方便；有些老人习惯单家独院，上下楼不便；一些地区存在村庄撤并力度过大的问题，很多农民负债建房居住。农村应该保持其原有的景观特色，维持其低密度的特点，而不是千篇一律的复制城市。农户集中居住的过程可以看成是农村居民点用地由粗放走向集约的过程，分析农户在集中居住模式推行过程中的意愿及其影响因素，是从微观角度对农村居民点用地集约利用成因的思考。本文采用 Logit 模型进行具体分析
11、。3、Logit 模型简介通常在研究某一社会现象发生概率 P（ ）时，很难直接研究 P 和相01关变量的关系，一是 P 的取值范围使其难以用线性模型描述，二是 P 在取值接近 0 或 1 时，P 值的微小变化难以衡量。此时就对其进行 Logit 变换，把分类的因变量通过转换成为连续的有区间限制的变量：Y= ，其中()1pLogitn1210YcXXLogit 模型适用于因变量为二分变量的回归分析，是分析个体决策行为的理想模型。该模型采用极大似然估计法检验模型拟合效果，回归系数检验根据Wald 统计量检验，Wald 检验值越大表明变量的作用越显著。其分析的出发点是5因果观点，即一个行为或者一个选
12、择结果的出现一定是由于许多因素共同作用而造成的（陈琨等，2006） 。本文根据理性选择和效用理论，假设农户会以自身利益最大化作为行为决策依据，采用 Logit 模型分析影响农户集中居住意愿的各因素及其影响程度。以集中居住意愿作为因变量 Y，将“愿意集中居住”定义为 Y=1，将“不愿意集中居住”定义为 Y=0，以探讨影响农户是否愿意集中居住的主要因素以及各因素的影响程度。4、研究区域、数据来源及变量选择湖北省孝感市孝南区地处江汉平原北部，是孝感市唯一的建制区。区境东邻武汉市黄陂区，南连汉川市和武汉市东西湖区，离武汉市中心约 50 km2，距天河国际机场 40km2，京珠高速公路、107 国道、京
13、广铁路纵贯南北，汉十铁路、汉十高速公路、316 国道横穿东西，交通便利。2005 年末全区辖八个镇、两个场和四个街道办事处，一个南大管委会，土地面积 103500hm2，其中农村居民点用地 7048.75hm2，占土地总面积的 6.8%。孝南区地形东北高、西南低，以平原湖区为主，地貌主要分平原、丘岗两种类型。平原湖区分布在陡岗镇、肖港镇、朋兴乡、新铺镇、三汊镇、祝站镇、闵集乡、毛陈镇、卧龙乡、朱湖农场、东山头原种场等，平原面积 696 km2，占全区面积的 67.3%；丘陵岗地则主要分布在杨店镇、西河镇一带。 2孝南区是江汉平原的代表性地区，再加上与该区域密切的项目合作关系，资料获取更方便、全
14、面，因此本研究选择孝感区作为调查对象，于 2007 年 7 月进行了相关调查。此次采用问卷调查的方式，问卷内容包括三个部分：农户家庭特征、农户财富特征、相关政策，共得到有效调查问卷 277 份。从理论上说，农户家庭特征、农户财富特征、政策等是影响集中居住意愿的重要因素，本文选取被调查者性别、年龄、受教育时间、农户类型、农户家庭人口规模、农户家庭老人比例、人均住房面积、农户住房满意程度等作为反映农户家庭特征的变量；选取农户年均纯收入反映农户财富特征；选取农户对新农村建设政策的认知作为体现政策影响的变量。各变量在模型中作如下处理：男性=1，女性=0。本文的农户类型参考梅建明（2003）的分类，将农
15、户分为纯农户和兼业农户两种，家庭收入由农业收入和非农收入构成。纯农户指家庭收入全是农业收入的农户。兼业农户又分为 I 兼农户和 II 兼农户，前者是从事农业为主，兼作非农经营，非农收入在总收入中所占比例小于 50%的农户，后者是从事非经营为主，兼作农业，非农收入在总收入中所占比例超过 50%的农户。纯农户=0，I 兼农户=1，II 兼农户=2。2 数据来源：http:/ “不满意” 、 “较满意” 、 “满意”这三个层次的分值分别为0 分、0.5 分、1 分，按选择频次加权得出满意度分值，从而将主观满意度进行合理量化。公式为： 22 2(*0.8*.60.4*)/SABCDEI其中， 为满意度
16、分值； 、 、C、D、E 分别代表有效问卷中选择2AB“很满意” 、 “满意” 、 “无所谓” 、 “不满意” 、 “很不满意”的样本数； 为有效2I问卷的总样本数。 ） 。参照农业统计资料 2005 ，根据农户家庭年人均纯收入，将农户划分为最低收入（8000） 。5、基本情况分析根据调查，从总体情况看，孝南区表示愿意接受集中居住的农户达到了47.1%。不同特征的被调查者对集中居住的意愿如下：不同学历和收入的农户其意愿差距较大，按收入情况分析，最低年纯收入的农户其愿意集中居住的比例为18%，而最高年纯收入的愿意集中居住的比例为 68%；孝南区农户总兼业率相当高，其中 I 兼农户占主导地位。被调
17、查者的基本统计特征见表 1。表 1 被调查者的基本统计特征Tab.1 Basic statistical characteristics of the interviewees个人特征 类别 人数 百分比%男 219 79.06性别女 58 20.9418-35 34 12.2336-55 196 70.77年龄55 47 17.000 3 1.081-6 78 28.166-9 181 65.34受教育时间9 15 5.42农户年均纯收入8000 68 24.546、Logit 回归分析运用 SPSS 统计分析软件对所调查的截面数据进行 Logit 回归处理。在对集中居住意愿的影响分析模型中
18、，将所有变量引人回归方程，进行回归系数的显著性检验，检验结果见表 2 。表 2 模型检验结果Tab.2 Verifying results of the model自变量 Coef. Sig.性别 -0.715 0.395年龄 -46.132 0.000受教育时间 9.281 0.002农户类型 -1.750 0.186农户家庭人口规模 0.480 0.489农户家庭老人比例 -26.901 0.000人均住房面积 -0.711 0.399农户住房满意程度 -20.590 0.000农户年均纯收入 220.901 0.000对新农村建设的认知 23.388 0.000截距项 35.155 0.
19、105Chi-square 182.576 0.000Nagelkerke R2 0.26-2 Log likelihood 662.43从理论上说，女性的集中居住意愿会强于男性，因为女性对集中居住的整洁环境更加向往；年龄较大的农民受思想观念等的局限，对于集中居住的意愿较弱，而年轻人习惯或喜欢集中居住的方便和整洁，应该有更大的动力；从受教育时间来看，受教育时间越长者，对于政策的理解更快，变化接受能力越强，集中居住意愿会更强烈；农户类型中 II 兼农户由于基本脱离了农户，对在耕作服务半径内居住的要求没有其他类型农户那么强烈，因而其集中居住意愿应该比其他类型农户要强；对于农户家庭人口规模，由于生活
20、方式、价值观念以及计划生育政策的执行，我国农户家庭规模日趋小型化，核心家庭成为当前农村8主流家庭模式。根据笔者的调查，孝感市孝南区的农村家庭人口一般为 4 口人左右。家庭规模的小型化，会使得人们对集中居住更加向往；农户家庭老人比例：考虑到老人居住高楼会给生活带来不便等因素，农户家庭老人比例越高，集中居住的意愿就会越小；对于目前人均住房面积比较大的农户，会考虑到集中居住后所能享受的人均住房面积会缩小，没有当前的舒适度高，趋向于较抗拒集中居住；农户住房满意程度越高，其愿意集中居住的意愿就越低；农户年均纯收入：随着农户纯收入水平的提高，对集中居住的需求也随之增强，这样比较符合马斯洛的需求层次理论；农
21、户对新农村建设政策的认知程度越高，对集中居住带来的好处会认识得更透彻，那么其集中居住的意愿会越强。对比回归结果，可以看出，自变量中性别、农户类型、农户家庭人口规模、人均住房面积并未通过检验，从一定程度上说明这几个变量并未对农户集中居住意愿造成很大影响，与理论上的预期有所出入。原因可能是女性对集中居住后环境的改善没有深刻的认识，或者是男性在这方面与女性的差别不大，对环境的要求没有预期的那么强烈；农户家庭人口规模变量的影响不显著，可能是由于目前孝南区的家庭人口规模基本趋同，绝大多数在 4 口左右，没有明显的落差；人均住房面积变量究竟是否对集中居住意愿有影响，还有待于进一步的研究。被调查者年龄、受教
22、育时间、农户家庭老人比例、农户住房满意程度、农户年均纯收入、对新农村建设的认知通过了检验，并且十分显著，说明这些变量在集中居住意愿中起着非常重要的作用，符合理论推理。其中，被调查者年龄、农户家庭老人比例、农户住房满意程度是负变量，表明年龄越大、家里老人越多、对目前住房满意程度越高，越不愿意集中居住，这与前面预期的比较吻合；受教育时间、农户年均纯收入、对新农村建设的认知的系数为正，其中农户年均纯收入对集中居住意愿的影响最强，说明在目前的条件下，对于孝南区农户而言，经济条件仍是制约其集中居住意愿的最重要因素。三、结论与讨论（一）结论土地价值的显化、经济的发展、惠民政策的落实是农村居民点用地集约利用
23、的最重要的推动力。通过笔者的调查，发现目前农村居民点用地比较集约的村庄，其经济条件都相对较好，新农村建设各项政策的执行力也较高，因而能在充分尊重农户意愿的前提下，较成功地引导农户集中居住，节约集约用地；9仍有相当一部分村庄经济实力跟不上，政策无法落实到位，致使集中居住模式推行困难重重，农村居民点用地的利用依旧较粗放。这部分村庄的农民对多层公寓式的居住模式不能充分接受，认为即便集中居住，也必须各户独立居住并拥有一定面积的庭院。对于中心村建设模式，表示如果集中居住区距离农地太远，则无法接受。新农村建设是为农民服务的，应充分尊重农民的意愿，以方便农民的生活为前提，而不是根据专家的闭门造车的想法，也不
24、是根据城市人的想法改造农村，做形象工程；要因地制宜的规划，保留农村的文化风貌和原有的特色，不能千篇一律，抹煞其原有风格。在推行集中居住模式时应挖掘出自然形成的村庄社会秩序安定，人情较浓的社会伦理特征，尊重原有村庄的相对独立性和完整性，避免盲目集中可能带来的社会问题。农民居住集中化是集约利用居民点用地的重要途径，当然，农民是否适合集中居住，是否愿意集中居住，在很大程度上取决于农民的收入水平以及当地的经济和社会发展水平。当农业仍为农民主要就业形式，农民收入水平还不足以支撑农民集中居住，养老保险等基本社会保障还没有覆盖广大农村的时候，农民一般不适合也不愿意集中居住。应遵循自然、渐进过程，不能违背经济
25、社会发展规律。（二）讨论样本量的大小会对结果产生一定影响，在今后的研究中要增加样本量的选取，以增强问题的说服力；局限于数据资料的可获得性，本文并未考虑农户财富存量、某些政策等变量对集中居住意愿的影响；部分变量数据的质量可能影响到本文的研究结果，有些数据可能存在无法避免被调查者出于某些心理而虚报的情况；再有就是任何一种方法都有其自身的缺陷，Logit 模型本身存在着一定的局限，这种局限性导致了分析结果的部分偏差，今后要在这些方面上加以改进。参考文献（References）：1 田光进.基于 GIS 的中国农村居民点用地分析J.遥感信息，2003，(2):32352 龙花楼，李秀彬.长江沿线样带农
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28、策研究以海淀区为例D，中国农业大学硕士论文，200410 杨庆媛，田永中，王朝科.西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式以重庆渝北区为例J.地理研究，2004，23（4）：46947811 高燕.农村居民点用地整理的适宜性评价、模式及政策选择D.杭州：浙江大学硕士论文，200412 樊琳，孙华强.紧扣规划 因地制宜 三种农村居民点整理模式的实践J.浙江国土资源，2005（11）：343613 陈琨等，Logit 模型在个体选择行为中的研究演进J，统计与决策，2006，10：138-14014 梅建明，工业化进程中的农户兼业经营问题的实证分析以湖北省为例J，中国农村经济，2003，6 ：58-66
29、15 中华人民共和国农业部，农业统计资料 2005，中国农业出版社，200616 叶敬忠，农民视角的新农村建设M，社会科学文献出版社，2006Analysis of Causes for Intensive Rural Residential LandFrom the Perspective of land Assets and Rural Household BehaviorMajia(College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China)Abstract: The purpose
30、of the paper is to analyze the causes for intensive rural residential land from the perspective of land assets and rural household behavior. Methods of Logit regression analysis, normative and positive research were employed. The results indicate that age, education, the elder proportion, the averag
31、e net income per year of rural household play an important part. The impact imposed by the average net income per year of rural household is the strongest. Conclusions: The distinctness of land value, economic development, the implementation of the policy are the most important driving forces.Key words: Land use; Logit model; rural residential land; causes
