1、http:/ 总论 .11.1 项目单位基本情况 .11.1.1 概况 .11.1.2 财务预算状况 .11.2 项目建设方案 .21.2.1 物流园区的建设和经营 .21.2.2 建设规模及主要产品（或经营）方案 .21.3 投资结构及资金来源 .31.4 项目效益 .31.5 可行性研究报告编制依据 .3第二章 背景及必要性 .52.1 项目建设的背景 .52.1.1 国家的产业政策 .52.1.2 物流园区发展规划 .52.1.3 区域发展的自身需要 .52.2 项目建设的必要性 .52.2.1 落实区域发展规划的需要 .52.2.2 实现自身发展、带动农村劳动力的需要 .62.2.3
2、实现当地企业的压力，实现第三方物流 .6第三章 建设条件 .73.1 项目区概况 .73.1.1 建设地点选择 .73.1.2 自然条件 .73.1.3 社会经济条件 .73.1.4 本行业及关联产业发展现状 .83.2 项目建设条件优劣势分析 .83.2.1 政策、资源、市场、科技、基础设施条件等 .83.2.1 主要障碍因素及解决方案 .9第四章 市场分析 .114.1 市场分析 .114.1.1 湖南物流园的市场供求现状及前景分析 .114.1.2 湖南物流园的市场竞争优势分析 .114.2 湖南物流园建设的总体目标定位、实施方案、建议策略 .124.2.1 总体目标定位 .124.3
3、市场风险分析 .15http:/ 建设方案 .195.1 建设原则 .195.2 建设规划 .195.3 建设布局 .195.4 工艺技术方案 .205.5 设备建设 .205.6 节能减排措施 .21第六章 环境影响评价 .236.1 坏境影响 .236.2 环境保护与治理措施 .246.3 评价与审批 .24第七章 项目组织与管理 .257.1 组织机构与职能划分 .257.2 劳动定员 .257.3 经营管理措施 .267.4 技术培训 .267.5 劳动安全、卫生与消防 .27第八章 投资估算及资金筹措 .288 . 1 投资估算依据 .2882 投资估算 .288.3 资金来源 .2
4、88.4 资金使用与管理 .29第九章 财务评价 .309.1 财务评价依据 .309.2 销售（营业）收入、销售（营业）税金和附加计算 .309.3 总成本及经营成本估算 .309.4 财务效益分析 .319.5 不确定性分析 .329.5.1 盈亏平衡分析 .329.5.2 敏感性分析 .329.6 财务评价结论 .33第十章 社会效益分析 .35第一章 总 论1第一章 总论1.1 项目单位基本情况1.1.1 概况物流园区是现代物流发展的产物，是由设施齐备、功能齐全的物流基础设施及服务完善的第三方物流企业在空间上的组合。“湖南国际物流园”的开发建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将
5、市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带，为本市乃至本省区域经济的发展提供有力的支撑。湖南国际物流园项目拟建在远离闹市区、运输条件较好的长张高速公路出口附近，具体位道以南置在 319 国、东四线以东、东八线以西的地区，距离当地产业集中的技术经济开发区 10 公里。物流园总体规划占地 3000 亩，总投资10.8 亿元。项目第一期工程总面积 21.8 万平方米，其中：仓储面积 14 万平方米，综合办公大楼 2.8 万平方米，集装箱堆场面积 5 万平方米。1.1.2 财务预算状况投资项
6、目明细表序号 项目名称投资额（万元）折旧费(万元) 备注1 房屋建筑 17391.00 521.732 机械设备 2560.00 256.003电子信息设备1500.00 300.004 土地费用 3800.005 流动资金 800.00 从第三年开始投入使用投资成本项目明细表第一章 总 论2序号 成本项目数量（人数、度、吨）单价（元） 投资额（元）备注1生产人员工资及福利 125 15000 18750002管理人员工资及福利 20 20000 4000003企业管理人员工资及福利 5 45000 2250004 电力耗用成本 70000 0.7 490005 水耗用成本 80 1.85 1
7、486材料成本（包装物）3000007 燃料成本（柴油） 4000008 修理费 26351009 房屋建筑 521.7310 机械设备 256.0011 电子信息设备 300.001.2 项目建设方案1.2.1 物流园区的建设和经营物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近 10 年发展起来新事物。因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。1.2.2 建设规模及主要产品（或经营）方案物流园总体规划占地 3000 亩，总投资 10.8 亿元。项目第一期工程总面积21.8 万平方米，其中：仓储
8、面积 14 万平方米，综合办公大楼 2.8 万平方米，集装箱堆场面积 5 万平方米。第一章 总 论3“湖南国际物流园”的开发建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带1.3 投资结构及资金来源投资结构：项目建设投资估算 26351.00 万元，其中房屋建筑 17391.00 万元，机械设备 2560.00 万元，电子信息设备 1500.00 万元，土地费用 3800.00 万元。从第三年开始投入流动资金 800.00 万元资金来源：自有资
9、金占总投资的 30%，银行贷款1.4 项目效益项目销售收入估算经营项目 第 1 年 第 2 年 第 310 年装卸收入 2835.00 4725.00 9450.00仓储收入 604.80 1008.00 2016.00集装箱堆存费 86.40 144.00 288.00综合楼租赁收入 108.00 180.00 360.00集装箱吊装费 21.60 36.00 72.00理货包干费 56.70 94.50 189.00信息提成费收入 540 900.00 1800.00信息查询费收入 120 200 4001.5 可行性研究报告编制依据（1）国家发展与改革委员会发改办经贸【2003】51 号
10、“国家发展与改革委员会办公厅关于湖南国际物流园一期工程项目审批问题的复函”；（2）湖南省发展计划委员会湘计经贸【2003】256 号“关于湖南国际物流园一期工程项目建议书的批复”；第一章 总 论4（3）长沙市发展计划委员会长计经贸【2003】335 号“长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会关于湖南国际物流园一期工程项目建议书的批复的通知；（4）湖南省某事业发展有限公司某实业【2002】021 号“关于申请湖南国际物流园一期工程项目立项爱那个的报告“；（5）国家、湖南省、长沙市国名经济和社会发展第十个五年计划；（6）长沙市商贸流通业发展“十五“计划；（7）长沙经济技术开发区“十五”期间产业发
11、展规划及 2010 年产业发展纲要；（8）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；（9）土地使用意向书；（10）湖南国际物流园总体规划；（11）湖南国际物流园公共物流信息系统规划方案；（12）其他文件、协议等。第二章 背景及必要性5第二章 背景及必要性2.1 项目建设的背景2.1.1 国家的产业政策近几年随着社会经济的快速发展，物流业作为一个新兴产业在中国的经济中迅速稳步，成为国家经济的重要组成部分。特别是作为物流的承载地物流园区的建设，得到了国家领导的高度重视，国务院在物流业调整和振兴规划中就提出到，要优化物流业发展的区域布局，把物流园区列入九大重点工程之一，并且得到了国家的财
12、政支持。湖南国际物流园的建设，由国家发展和改革委牵头，抓紧制定全国物流园区专项发展规划。2.1.2 物流园区发展规划物流园区的市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。物流园区总体结构的发展设想：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统；通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物流园区的三大服务运作功能平台，即区域物流中心区、城市配送中心区和公路联运中心区。2.1.3 区域发展的自身需要湖南作为毛泽东的故乡，在这几年有了显著的发展
13、，娱乐、交通等个发面都有了不错的成绩，但相对于其他比如说江苏的发展，就相差比较大，物流是一个通吃行业，很多领域都用到了，所以很能带动经济的快速发展。2.2 项目建设的必要性2.2.1 落实区域发展规划的需要湖南物流园的建设是实施湘潭市委、市政府关于把湖南长沙建成“湘中南现代物流中心”战略决策的需要。第二章 背景及必要性6现代物流业在我国也得到了较快的发展，尤其是近几年来，从中央到地方都十分重视发展现代物流，国家有关部门明确物流配送与连锁经营、电子商务一起，作为大力推进流通现代化的三大重视之一，全国 20 多个省市和 30 多个中心城市已经或正在制订物流发展规划和相关配套政策。湘潭市委、市政府
14、对我市“物流中心”的建设高度重视，要把湘潭打造成“湘中南现代物流中心” 。2.2.2 实现自身发展、带动农村劳动力的需要现在三农问题依旧是重大问题，特别是农民问题，大量劳动力的剩余，使得农村的经济力停滞不前，在此地建设物流园，可以充分利用劳动力，增加弄明收入，实现其价值所在。2.2.3 实现当地企业的压力，实现第三方物流物流园可以作为一个区域的一个交流互换平台，可以承担与外界企业的沟通联系，承担配送、包装、运输、装卸的工作，可以让企业有更多的经历去研发自己的新产品，而且很多也由于机制冗余，导致决策失去机遇，通过物流园的建设会更加快捷方便。第三章 建设条件7第三章 建设条件3.1 项目区概况3.
15、1.1 建设地点选择项目建设地点位于 319 国道以南、东四线以东、东八线以西的地区，远离闹市区、运输条件较好的长张高速公路，距离当地产业集中的技术经济开发区10 公里。3.1.2 自然条件长沙市位于湖南省东部偏北, 湘江下游和长浏盆地西缘，东西长约230 公里，南北宽约 88 公里。全市土地面积 11819.5 平方公里，其中城区面积556 平方公里。属亚热带季风性湿润气候，气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明，年积温为 5457，市区年均降水量 1361.6 毫米。夏冬季长，春秋季短，夏季约 118127 天，冬季 117122 天，春季 6164 天，秋季 5969天。春温变化大，夏初
16、雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。3.1.3 社会经济条件总面积 2 11 8 万平方公里，在全国排第 11 位，人口 6662 万，在全国第三章 建设条件8排第 7 位。下辖 13 个市、1 个自治州，122 个县(市、区)。自上世纪 80 年代以来，湖南经济以年均 9以上的速度增长，2003 年 GDP 达到 4634 亿元，居全国第 12 位 ，目前，全省已与 160 多个国家和地区建立了经贸往来，开发出口商品 3000 余种。2003 年，全省进出口总额为 373 6 亿美元，其中出口 2146亿美元，进口 159 亿美元。全省协议利用外资 2376 亿美元，实际利用外资179 亿美元，
17、其中外商直接投资 1489 亿美元；实际利用内资 335 亿元。世界 500 强跨国公司已有 2 8 家来湘落户。初步测算，2005 年长沙市全年实现 GDP1519.90 亿元，同比增长 14.9%。在 GDP 中，第一产业实现增加值 112.59 亿元，同比增长 6.9%；第二产业实现增加值 655.27 亿元，同比增长 18.5%，其中工业实现增加值 469.28 亿元，同比增长 17.0%；第三产业实现增加值 752.04 亿元，同比增长 13.0%。在 GDP 增幅中，第一、二、三产业分别拉动 0.5、7.9、6.5 个百分点，三产业对 GDP 增长的贡献率分别为 3.3%、52.8
18、%、43.9%。三产业的比例为 7.4:43.1:49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低 0.6、0.7 个百分点；二产业提高 1.3个百分点。3.1.4 本行业及关联产业发展现状目前，物流园区的概念在国内物流届还没有得到清晰、准确和统一的界定。一般情况下，人们把它和综合物流中心等而视之。我国企业的物流成本较高。资料显示 19912008 年物流成本占 GDP 的比重，中国从 24%下降到 18.5%，期间平均值为 20%左右。美国则从 10.6%降到 8.5%，期间平均值为 10%左右。根据中国物流与采购联合会的调查统计，2006 年全国有 207 个物流园区，2008 年增加到 475 个，2009 年又新增近 200 家规划、在建和建成的物流园区。短短三年，全国物流园区的数量就增加了 226%。随着物流产业的兴起，企业物流外包的扩大，特别是促进了提供综合性服务的第三方物流企业得到长足发展，物流网络得到有效的扩充，综合服务能力显著提高，出现了一些既有规模又有效益的物流企业。其中主要还是由传统的有着“中”字头的国有企业发展而来，他们有着先天的网络和资源优势。
