1、东方国际广场答客问1 你们的价格出来了吗？价格什么时候出来？你们估计价格会是多少？（1）、现场 接待串 词 ：（你们的价格出来了吗？）价格暂时还没有出来，我们现在只是做预约登记；（那你们价格什么时候能出来呢？）我们的价格估计在 5 月份左右出台；（你们的价格估计会是多少？）现在价格我们都不好估计，因为房地产的价格随着时间的推移在阶段性的变动，我们 要根据价格出台前酒泉当地的市场价来确定我们的价格；但有一点信息我可以透露给你，我们项目开始预订时的价格肯定是全市最低价，但我们不敢保证每个人都能买到开盘时的低价房，我们要根据客户排号顺序进行预订，如果你需要登 记的的话请出示一下你的身份证。 。；（登
2、记完说）请收好你的证件，你的个人信息和购买需求我们已经做了详细的登记，请你随时关注我们项目的相关信息，等我 们的价格出来后我们会在第一时间按你提供的联系方式会给你打电话通知的。（2）、来 电 咨 询 串 词 。接 电话 前 该 主意的几点1.所有来电，必须在铃响三声内接听。2.接电话先问好，然后报出案名，要求声音柔和情切 3.接听电话时如须与他人交谈或接听另一个电话，应用手捂住话筒，并说“ 对不起，请 稍等一下” 。轻放电话；将另一个电话接起后，及时处理或交其他同事处理，避免客户的长期等待； 继续接听电话， 应再次表示道歉；4.听电话时要做好记录，通话要点要问清，然后向 对方复述一遍，耐心地回
3、答顾客的提问，使用礼貌用语 ；针对顾客提问重点， 对 楼盘进 行简单介绍，吸引客 户来现场咨询登记。5.对方挂断后，方为通话完毕，不得先于 对方挂线。6.在上班时间，不得长时间占用电话，以免耽 误工作（每次通话尽量控制在三分钟）。7.详细填写电话接听记录表。接听 电话 串 词 ：你好！东方大明地产， （很高兴为你服务）；（你们的房子在哪儿呢？），我们的项目在酒泉市城市最中心标志性建筑钟鼓楼东北侧；（你们房子是咋卖的，开始发售了吗？）我们的价格暂时还没有出来，我们现在只做预约登记;( 那你们价格大概是多少呢？) 现在价格我们都不好估计，因 为房地产的价格随着时间的推移都在变化，我们要根据预订前酒
4、泉当地的市场价来确定我们的价格；（那你们项目是么时候开始预订呢？）估计在四五月份根据工程的进度来决定我们开始预定的时间；你看，这部电话是我们的营销热线， 电话量比较大，如果你方便的 话带上你的身份证来我们行销中心做个登记，由我们营销人员给你做详细的介绍，好吗？（你们营销中心在哪儿呢？）我们营销中心在大明步行街北侧东方国际大酒店迎宾楼一楼接待大厅，我们从上午 9 点到晚上 8 点都有接待人员为你服务。 （那个地方我知道）嗯，那好吧，请你抓紧时间来登记和进一步咨询，再 见 2、你们项目是哪里人开发的？酒泉市东方大明房地产开发有限公司开发的3、你们的设计单位是？是由北京建工建筑设计研究院建设计的4、
5、项目的位置在哪里？我们项目在酒泉市最中心标志性建筑钟鼓楼东北侧5、接待中心的地址在哪里酒泉市东方国际大酒店迎宾楼右侧接待大厅，大明步行街北侧6、建筑施工单位是谁7、监理单位8、总用地面积多少？约 167 亩 111491.429、总建筑面积多少总建筑面积 431893.3 万平米，其中地上建筑面积 325266.7 平方米，地下建筑面积 106626.6 平方米，容积 率低于 2.92，建筑密度 为 35%，绿化率将超过 30.7%，项目由小高层、高层住宅和大型综合商场、步行街等多种建筑群组和多业态组成，10、住宅面积有多大？商铺面积有多大？商场面积多大？，整个住宅部分有 22 万多，区分 为
6、七个既独立又相互贯通的小区，小区由 25栋小高层及高层组成，沿街一到二层为底商，二 层以上为住宅， 结构从两室到四室，面积从 80 多平米到 150 平米都有，有 2134 套 18 种户型供大家选择，商 业面积有 11 万多，因为我们的商业部分都是框剪结构的，商铺的大小可根据客户的需求在不改变主体的前提下随意分割，所以具体有多少商铺，每间多大还没办法统计，基本从几十平米到几百平米都有。 有 11 万多平米的商业面积，商场单体面积有 2 万多。11、总体分几期开发？我们东方国际广场，东方明都项目基本同期进行施工建设12、容积率是多少？层高是多少？容积率是低于 2.92 层高 2.9 米13、有
7、几种户型？具体面积是多少？我们共有 18 种户型 面积 80-150不等，具体每个户型的面积、布局都不一样，这 个关键看你要多大面 积的，喜 欢什么样的户 型？看您需要多大面积的，我就好给你介绍。14、总共多少户？将居住多少人？全加起来约有 2100 多套，我们不说其他，如果平均每户四口人的话，最少可以入住 8000 多人以上。15、项目周边有哪些交通道路本项目由东大街，共和街，北市街，北环路四条横街和北大街、卫生街、邮电街、民主街四条纵街围和而成，整个地块处于酒泉市最中心的绝版地段，学校，医院，酒店，幼儿园，商场，超市步行街等等城市配套硬件 紧邻项目周边，配套齐全， ，交通十分便利。16、房
8、子 25 万，但想在合同上写 15 万，这样的话我就可以少交一点 办证费？这个是这样的如果从理论上讲是不可以的，根据我们国家的经济法是不允许的。说轻一点属于商业作弊，严重一点是商业贿赂，要承担刑事责任的这是第一。第二，您实际交了 25 万，开发商给您开 15 万的发票，您放心吗？最主要的你现在合同写是 15 万，再过几年你要不想住了，你要 35 万都不好卖，您不可能按原价卖吧,这样岂不是很不划算？就是办证你只少交了千把、两千块钱，您的损失就大了啊，你说是不是？17、你们这里的销控不真实？这个是不存在的，我们上面登记的确实都已经卖出去了。有卖的为什么不卖给你呢？我们就是卖房子的，你说是不是？这个
9、您多虑了。18、怎么你们有的地方卖的好？有的地方卖的不好？（指的销控表上的）这个怎么好说呢？每个人的喜好、要求、标准都不一样，有的喜 欢东面的，有的喜欢西面的，也有人喜欢中间的。你喜 欢不代表别人喜欢， 别人喜欢你也不一样中意啊。同样都一件衣服，布料都是一样的，因为款式不同，卖的也就不一样。我给你推荐一个好的户型怎么样？19、车位如何解决？有多少车位？我们打造的是河西地区配套最完善的智能化小区，在设计前期都反复充分考虑了每个小区的停车位，每个小区都有地下车库、室外车库加室外车位， 绝对够用，这个您放心好了20、最近的学校在哪里?这边有*幼儿园、*幼儿园等几家幼儿园，小学，初中，高中都有。步行也
10、只需要十分钟左右，子女读书出行都很方便。21、有什么医院在这里？南面*医院近在咫尺，*医院也是几分钟的路程。22、买菜在哪里买？*菜市场离我们很近的，您步行 5 分钟就到了，况且我们我们小区有大型的超市（驻马店爱家）在家门买菜购物的便利性就更不用说了。23、电梯如果坏了怎么办？这个您就不用担心了，我们小区基本都是小高层高层，电梯作为我们小区的重点维护对象。绝对保证电梯的正常运转，再 说电梯的供应商都定期的过来检修，到目前为止还没有听说电梯不能运转的。就算是真的有一个坏了，我们每栋楼都有两部电梯，而且还有安全通道，这绝对保证您的安全。24、如果客户对我们小区内部配套不给予信任感， 说怕买房后和沙
11、盘不一样怎么办？其实您担心的这个问题是多余的，你要知道别人模型公司也没办法靠想象来做出这么漂亮的沙盘啊，他 们是根据我们的图纸来做的。而我们的图纸肯定要经过设计院报批、规划局图审 等等各级监管部门的审批。也就说在办理完相关手续后，才允许你建设。要是建成后和图纸不一样的话， 轻则罚款，重者是要承担法律责任的，我们公司是不敢冒这个险的，你 说是不是？有一点不一样的就是沙盘和实物的色感效果及实物区位效果感觉上有点不同， （最主要的就是园林式绿化亮化层次和选材的不同）25、首付能不能少付一点？首付再不能少了，因为这个是我们公司根据甘肃省、酒泉市的房地产新政， 经过律师再三咨询和公司董事会协商后定下来的
12、。最低您要首付 XX%，低于这个比例我们真的再没办法协调了；再说你既然选择要在我们这里购房，占到了低的价格，同时又选到了自己满 意的户型、面 积和楼层，没必要为这点不多的首付再顾虑，我感觉你人缘挺好的，向亲戚朋友想想办法不就解决了嘛。26、交房的时候有哪些配套的费用？ （商品房买卖合同的补充协议里都有详细的说明）在交房的时候您除了交公共维修基金、水电、煤气、有线初装费等杂项费用外，您只向有关部门申请办理就可以使用了。在办理产权证的时候要交契税、工本 费、印花税等相关费用。27、小区的配套是不是按规划来做的?这个您就放心好了，不按照规划做，所有 监管部门也不会让做的，我 们责任也承担不起啊，到时
13、候我们交房相关部门也不会给我们验收，你说是不是？28 你们外墙是什么材料做，楼房外墙是粉刷好还是贴瓷砖好? 外墙的最佳选择是外墙漆，外墙漆颜色丰富，品种繁多，可以作出跟瓷 砖（外墙砖）一样有质感的样子，国外早在很多年前就使用外墙漆了和普通涂料相比瓷砖更好一些，因为瓷砖更能经受外界环境变化，但成本相对较高，而且瓷砖选择面比 较少， 选得不好看很容易 让房子在美观方面打折。但如果楼层较高，请不要选择瓷砖，有关文件已 经表明高层禁止使用外墙砖，因为外墙砖不环保、浪费土地能源、危险系数高年久保养不好容易掉落打伤人等等所以外墙的最佳选择是外墙漆，外墙漆颜色丰富，品种繁多，可以作出跟瓷砖（外墙砖）一样有质
14、感的样子，近几年来外墙砖掉落的事件屡见不鲜，国外早在很多年前就使用外墙漆了，就算退一万步说就算脱落也只是很薄的漆，不会对你和周围居住的人生命财产构成威胁。29、客户觉得户型中的过道过窄过长，怎么 办？其实这也是个卖点，因为你是知道的，这个过道就是房子的玄关，玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外 门，也就是居室入口的一个区域。源于 日本，专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是 进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。在住宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处。设 玄 关 的 目 的 有 ： 1、是 为 了 保 持 主 人 的 私
15、密 性 。避 免 客 人 一 进 门 就 对 整 个 居 室 一 览 无 余 ，也 就 是 在进 门 处 用 木 质 或 玻 璃 作 隔 断 ，划 出 一 块 区 域 ，在 视 觉 上 遮 挡 一 下 。 2、是 为 了 起 装 饰 作 用 。进 门 第 一 眼 看 到 的 就 是 玄 关 ，这 是 客 人 从 繁 杂 的 外 界 进 入这 个 家 庭 的 最 初 感 觉 。可 以 说 ，玄 关 设 计 是 设 计 师 整 体 设 计 思 想 的 浓 缩 ，它 在 房 间 装饰 中 起 到 画 龙 点 睛 的 作 用 。 3、是 方 便 客 人 脱 衣 换 鞋 挂 帽 。最 好 把 鞋 柜 、
16、衣 帽 架 、大 衣 镜 等 设 置 在 玄 关 内 、鞋 柜可 做 成 隐 蔽 式 ，衣 帽 架 和 大 衣 镜 的 造 型 应 美 观 大 方 ，和 整 个 玄 关 风 格 协 调 。玄 关 的 装饰 应 与 整 套 住 宅 装 饰 风 格 协 调 ，起 到 承 上 启 下 的 作 用 。 玄 关 的 设 计 依 据 房 型 而 定 。可 以 是 圆 弧 型 的 ，也 可 以 是 直 角 型 的 ，有 的 房 型 还 可 以设 计 成 玄 关 走 廊 。 玄 关 作 用玄 关 有 以 下 三 方 面 的 作 用 ： 视 觉 屏 障 作 用玄 关 对 户 外 的 视 线 产 生 了 一 定
17、的 视 觉 屏 障 ，不 至 于 开 门 见 厅 ，让 人 们 一 进 门 就 对客 厅 的 情 形 一 览 无 余 。它 注 重 人 们 户 内 行 为 的 私 密 性 及 隐 蔽 性 ，保 证 了 厅 内 的 安 全 性和 距 离 感 ，在 客 人 来 访 和 家 人 出 入 时 ，能 够 很 好 的 解 决 干 扰 和 心 理 安 全 问 题 ，使 人 们出 门 入 户 过 程 更 加 有 序 。 较 强 的 使 用 功 能玄 关 在 使 用 功 能 上 ，可 以 用 来 作 为 简 单 地 接 待 客 人 、接 受 邮 件 、换 衣 、换 鞋 、搁 包的 地 方 ，也 可 设 置 放
18、包 及 钥 匙 等 小 物 品 的 平 台 。 保 温 作 用玄 关 在 北 方 地 区 可 形 成 一 个 温 差 保 护 区 ，避 免 冬 天 寒 风 在 开 门 时 和 平 是 通 过 缝 隙直 接 入 室 。玄 关 在 室 内 还 可 起 到 非 常 好 的 美 化 装 饰 作 用 。30、想买小面积的怎么办？是这样的，如果咱们的经济实力还可以的话，我 还是建议一步到位是最好了。小面积只是一种过度，到时 候您是不是有了孩子，或者家里置办的东西越来越多了，有一天您觉得小了，是不是还要换啊，房价上 涨 又这么快，远远要比你的工资涨幅快得多，到那时侯房价也长高了， 换房子是很吃力的很麻烦的。
19、大不了您现在承受点压力，也没有关系啊。现在房贷的政策又 宽松，首付一部分， 贷点款又有什么呢？你有一个舒适的家庭，你就是在外创业、工作累了，回来 毕竟有一个温馨的家。您说是不是呢？31、想买价格便宜点的怎么办？我觉得价格根本不是什么问题，你说是不是。如果您没看好房子，就算再便宜您也不会买。我相信你肯定考虑的是不是物有所值、物超所值。你 说是不是。说白了就我们的产品值不值这个价格；你可以和别的楼盘做个比较。 。（介绍项目优势，及周 边楼盘的优劣势比 较）32、客户还在观望，说房价还会跌怎么办？这个问题要看我们是怎么去分析了，你要知道房价没有大涨就没有大跌。不象一线城市，每个平方一万多甚至是几万多
20、，建筑成本都是差不多的， 。为什么他们卖的那么高？中间的利润可想而知。在我们西北这样二三线城市，卖也只卖到平均 5000 元/，除去营销 成本、公关成本、土地成本、建安成本、税收等等 费用，裸盘价平均都接近四千多了，只是按国家容许的最低 7%的地产利润都勉强保住，本身就没有跌的空间，开发 商不可能亏本卖的，您 说 是不是？所以，我 们西北的房价是很理性的，价格也严 格控制在国家和地方政府规定的范围内的33、进户防盗门是什么牌子的？入户门是什么牌子的，是双开门还是单开门？暂时未定34、小区以后是用院墙围起来还是用绿化围起来？35、建筑材料都是什么品牌？36、停车库是怎么卖的?37、如果有大型商场
21、超市会不会对挨着的住户有影响。这个是没有影响的。单纯的商场是比较安静的。不会对业主有任何影响的，反而他在大大方便业主购物的同时提升物业的升值空间。独立店面的营业时间也不可能到深夜才关门的。一般晚上都是营业到 9：00。这个你可以了解一下酒泉沿街的店铺和生活超市上面的住户你就知道了，这个没有任何问题的。同时，我 们小区所有的窗户都是双层中空玻璃，它是一种高性能隔音隔热玻璃。它是普通玻璃隔音效果的 25 倍，在家里只要窗户关好，基本听不到外边的声音的。38、五证是否齐全？包括哪些有些已经办下来了，有一两个正在办理中，有 国有土地使用证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证、 商品房销售（预售）许可证。39、土地使用年限是多少年？起始年月？50 年 从拿地的那天开始算起40、年限用完了怎么办？根据新的物权法第 149 条规定，住宅建设用地使用权期间届满，可以自动续期。物业的使用权是永久性可以延续的，使用的年限只是指土地的使用年限。再说了你看到有住 50 年的房子吗？农村城市化进程越来越快，城市的发展改造也在飞速的发展，尤其我们项目地处于酒泉市中心，等不到 50 年就会对这块土地进行拆迁改造，我们就是坐地户，充分享受新物权法赋予的全力，坐拥城市中心这块宝地，一旦拥有世代享受。所以您可完全不必顾虑了。41、小区建筑物有几栋？25 栋住宅 1 栋商业 共 26 栋
