1、1众美地产农业主题阐述和香河农场项目规划2目录概念阐述香河农场与众美地产开发中的农业产业主题形成农业主题的必要条件社会效果市场潜力价值链农业项目的管理平台香河农场众美农业题材的投资试验区农场的等级将服务入住居民提升为服务北京市民的农产品销售系统把技术服务升级为技术支持香河农场的背景用地方案与建设内容场地规划的基本原则园林化农场用地方案和建设项目水资源利用和生态环境建设潮白河水质隐患在影响众美地产的潮白河上游筹建流域污水处理区流域污水处理厂和区域内的生物处理相结合生态环境标准劳动力组织和劳动力培训劳动力组织劳动力培训香河农场管理结构项目实施进度市场开发说明投资和效益估算不同预算情况下的项目配置概
2、念农场模式概念农场的管理结构规模经营模式投资估算初期投资说明风险分析和对应方式外围产业搭建和社会效益结论3概念阐述香河农场与众美地产开发中的农业产业主题我们将位于香河的众美国际健康城中的农业用地称为香河农场，这样未来还有鸡鸣驿农场、滦平农场（或者滦河农产） ；将众美地产在北京周边各个商业开发项目中的农业用地称为众美地产开发中的农业主题。对于香河众美国际健康城来说，香河农场可能只是一个附属产品，从用地比例、投入资金、尤其是以地产开发经营为主的盈利模式看的确是这样。单纯从一个农场看，即便它有两千亩的规模（大致相当于自然村平均耕地面积的两倍） ，我们也难以把它和农业产业联系在一起。如果众美地产中的每
3、个农场都被孤立看待，无疑会得出这样的结论。每一个农场都需要形成自身的技术系统，这是由不同地产项目的特点（偏重于旅游、居住） 、不同的气候条件（京南的华北平原特征、承德的冷气候条件） 、不同的水资源条件、不同的土壤条件（密云北部相对更适合经济林的生长）决定的。当这些技术系统完善之后，关键是这个系统具备条件进行商业推广的时候，农业主题就不仅是众美地产开发的辅助产品，而可能发展成一个独立的产业。这个产业不仅带有农业专业的许多特征，而且由于出自众美的土地开发模式，所以先天地带有众美的特征（我们把这个特点先简单概括为“资本介入” ） 。进一步观察，我们就会发现这个特征不仅蕴含巨大的经济潜力，而且可能成为
4、解决中国农业产业问题的有效方式之一。进一步说，众美的方法可以为全国范围内的农业产业开发提供新的商业模式。本文的目的主要有两个方面，第一个是探讨基于现有土地情况的众美农业产业开发模式，第二个是在这个基础上对香河农场（北京周边农场）进行规划。形成农业主题的必要条件中国大多数地级市都有自己的农业研究所，这类研究所会在辖区内管理一些实验田，通常一个地级市的试验田的总面积不过 5000 亩，少的只有不到 1000 亩。技术专家通过试验田的试种来检验某种农业技术的效果，然后再向辖区内推广（这种推广是基于相似的气候、土壤、水利条件） ，使农业技术惠及数百万亩农田。农业研究所的技术成果如何转化为生产力，对于政
5、府来说必须解决另外两个主要问题，一个是土地经营的方式，一个是资本的引入。当我们把这个可能的形式与日、欧农业产业情况进行对比，就发现这是发达国家已经走过并且取得成功的道路。4对于各级政府来说土地经营方式是铁板一块，原因是有超过六亿的人口附着在耕地之中，无疑资本会成为撬动土地经营方式的杠杆，而其中的关键就是合理解决农业人口与农业用地的关系问题。依靠廉价的石油资源，一战以后（主要是二战后）美国人建立起一种新的农耕形式。其特征是将土地进行区块分割，每个区块种植单一的品种，再用以石油为原料的化肥、农药提高产量，用大规模的运输完成全球范围的产品物流。这样可以最大限度节省农业劳动力，保证大量的人口服务于工业
6、和城市服务业。这就是所谓的现代农业。从 1995 年以来美国人开始反省现代农业带来的社会危害。农业劳动力的减少，使精耕细作已经不可能，这样就更加依赖能源和技术的投入，而所谓农业技术革命的转基因技术的主要动机并不是提高作物的天然品质，而是减少管理难度，从而可以通过更少的劳动力投入来解决产量问题。农产品品质的下降还只是一方面，石油价格的上涨已经使这种生产模式岌岌可危，更重要的是企业型的垄断已经足以威胁全美国人的食品安全（甚至是全球的粮食安全） 。在这种背景下，人们开始注意日、欧的农业形式中、小型农场模式。它的特点是在农业中投入更多的劳动力，以精耕细作的方式来提高农产品品质。也正式这样，日、欧国家在
7、农产品贸易上明显比美国有更多的保护色彩（它后面有庞大的农业劳动力群体） 。农场是将农业劳动力与土地结合在一起的一种形式，这基本符合中国的土地政策，区别在于中国是以家庭为主，日本形成的是农业生产联社，欧洲和以色列是家庭或家庭联合农场。但进一步观察，我们就会发现，当资本介入其中之后，以家庭为主的土地承包，就可以催化为以乡村为主的农场经营（农户可以出让土地经营权，也可以将土地经营与劳动作为资本共同参与到耕地的集约生产中） 。在这种情况下，资本的作用就可以得到体现。首先是新技术的应用。所谓新技术主要是两个方面，一个是新的品种和种植方法为主的生产技术，一个是将复杂生产环节组合在一起的管理技术。对于农户来
8、说掌握生产技术需要一定的专业知识，那么这种知识的掌握对于家庭规模的土地面积来说就显得不核算（比如一个人需要半年时间的学些能够熟练掌握一项技术，但如果这个技术只应用在他自己的家庭，那么土地的增值就很少，同样的时间去城市里打工要划算得多） ；而管理技术更需要多人的协作才能发挥效果，这又与家庭为单位的生产相矛盾。因此传统家庭承包形式与新的农业生产技术不对等，这也就是中国农业技术落后的一个重要原因。以往人们谈起农业技术，都是指是引进新的品种，特菜种植和特种养殖，这种技术在企业级的投入中或许可以获得一定的成功，但在家庭级的投入中，我们看到的却是更多的失败，直到今天大5多数农业区都没有认识到农业管理技术的
9、重要性。但是农场形式将土地集约使用，也要求农业劳动力在生产技术和管理技术上同步提高，这样就形成了高效率的生产组织。我们仅以农产品价格来看，采用这种方式进行生产的日本、以色列、西欧农场产完全可以让劳动者达到与城市相近的经济收入。实现这样的结果还需要市场的开发，这在中国是比较容易实现的。【土地劳动力】与【资本技术市场】之间形成了一种新的关系，这种关系可以简单概括为农场经济。从前面的分析看，在众美农业题材上，这些条件都已经基本具备，所需要的就是将它们进行有效的组织。社会效果市场潜力中国存在很多非市场经济因素，有正面的，也有负面的，而农场经济就可能利用其正面作用使自身得到快速发展。我们提出的方式不仅可
10、以解决众美地产中农业用地经营的问题，其中的经验一旦形成商品（输出管理或输出解决方案）就可以在更大的范围内被复制，并造福于社会。精耕细作型农业的特点是提高农产品的品质，在食品危机不断发生的今天，对于消费来说，这就意味着巨大的市场潜力。从另一方面看，由于管理的复杂程度提高了，也就避免了一个地区只提供单一产品的局限，事实上就减少了农业对能源的依赖，农产品的产地可以更靠近消费人群。这种距离的改变会催生新的营销方式，来满足消费者更复杂的需要。而在减少能源投入的同时，农产品价格就向生产而不是储运转移，这样在不提高价格的情况下保障了生产者的利益。精耕细作型农业会让更多的农民在家乡致富，而如果这个经验可以扶植
11、，那么其社会意义就不只是健康的食品和绿色的经济形态，而是基层社会的稳定和发展。从这个意义上看它有可能是一种政府愿意扶植的经济形态（起码在扶植阶段是这样的，而这个阶段农业产业调整的阶段恐怕要数十年） ，这对于率先提供这种模式的企业来说就是千载难逢的机会。与美国人在二战后建立的现代农业不同，上述方式被称为绿色农业。绿色农业绝不仅是使用有机肥和低毒农药的问题，它是一种产业思想的变化。它使农业生产变得复杂，这种复杂使整个农业系统需要更加密集的劳动、技术、资金、市场，把整个国家的农业系统拉到现代经济的轨道上。6价值链绿色农业产业遵循的基本原则就是通过新技术提高农业劳动力的生产效率，使资本能够进入农业产业
12、。传统农业是劳动依附于土地，绿色农业的生产关系变成依靠掌握了现代农业技术的劳动力与有效的市场组织使土地资源得到充分利用，并使附着在土地上的资本得到升值。农业土地的资源化是符合中国土地与经济政策的可持续发展方向。传统的农业经济在国民经济中的作用主要是为全国人民提供必要粮食供应，为工业生产提供必要的原料，也就是说传统农业中更重视土地出产的产品粮食和经济作物。在绿色农业背景下，农业耕地资源的价值已经远远超出了作物本身。在这个价值体系中，第一级产品还是土地出产的作物与土地的可持续耕种潜力，第二级是土地与周边消费的关系（比如距离就是一个特殊关系，一块北京周边的菜地要比海南最好的菜地都要有价值，因为这里距
13、离消费者的距离更近，这就意味着运销成本的降低） ，第三级是土地本身所承担的农作物以外的消费吸引力（例如观光农业） ，第四是土地作为一个资本概念在资本市场中的价值（这个资本价值在不改变土地性质的前期下依然是升值的） 。从现在了解的众美地产中农业用地的情况，以及众美可能提供的资金保障看，我认为已经具备了创建这种模式的物质条件。以下将继续讨论采取什么步骤实施，和可能的周期与问题。7农业项目的管理平台这是一个三级管理的系统，每一级都有不同的职能和管理权限，在未来的资本运作中，也都有不同的市场出口。以下详细解读这个系统。香河农场众美农业题材的投资试验区在第一次去香河实地考察的时候，有一个说法很说明问题。
14、 “这里的农业用地每亩要支付 2000 元/年的租金，这些耕地究竟能产生什么价值呢？”仅从房地产角度估算，开发耕地的确有些不划算，即便是这些耕地都作为未来入住居集团公司农业地产管理中心农业和生物技术公司 市场营销公司农业技术研究所（种植、养殖等专业技术，并拥有多项专利）农业职业技术学校农产品销售企业（拥有一个或多个农产品品牌）农业旅游农业基地和农场管理公司香河农场 分布背景周边乃至全国的直营农场和农业基地以输出管理、提供技术支持与市场服务的合作农场众美集团8民的菜地，或者种植观光作物当作环境点缀都显得没必要和不划算。另一种考虑是把耕地当作入住居民的休闲区来使用，那么只要保持一定的低成本开发也就
15、可以了。再进一步，就是把农耕作为房地产销售的题材，营造出田园生活的景象也就足够了。我们把这些房地产开发的需要与比较理想的绿色农场进行对比，就可以看出它们之间的关系。房地产开发中农地的投入项目 绿色农场的投入项目灌溉系统 高效灌溉系统蔬菜大棚 蔬菜大棚景观植被 景观植被园区道路 园区道路公共照明 公共照明蔬菜大棚需要的电力和供热 蔬菜大棚需要的电力和供热服务设施会所 服务设施乡村俱乐部劳动力 劳动力和劳动力培训种植技术服务 种植技术支持农产品加工和对入住居民的服务 服务于北京市的农产品销售系统沼气系统有机肥生产水质、土壤检测旅游开发停车场从图表可以看出绿色农场相比原来的计划并非另辟蹊径，就初期的
16、工作量来说，香河农场原有的计划已经完成了六七成，绿色农场是在这个基础上提高等级，发挥投资的最大效益。两者主要的区别在三个方面：第一是技术指标不同，第二是绿色概念的营造，第三是销售的深度开发，除此之外建设房地产配套项目的开发程度与绿色农场的开发力度相去不大。这可能意味着在浅开发上并不意味着增加投入。但要达到众美农业题材的投资实验的要求，还需要补充这三个方面。9农场的等级所谓绿色农场是有一定标准的。在蔬菜消费中有三个概念：无公害蔬菜、有机蔬菜、绿色蔬菜。其中，无公害蔬菜主要是指适量使用化肥，不使用高毒性农药；有机蔬菜主要指种植采用有机品种（相对于转基因品种） ，使用有机肥和低毒无残留农药；绿色蔬菜
17、不仅要达到以上标准，而且根本不使用化学农药，要求土壤、水源、空气都达到比较高的标准，同时在生产过程中降低碳排放，使用可再生能源，对生产废料进行无害化处理和循环利用。按照这个标准，北京周边几乎没有这样的农场。以香河为例，绿色农场的基础建设需要达到如下要求：1. 保证灌溉用水的水质：这意味着需要对潮白河在众美流经水域进行水质改造。2. 土壤的农药和化肥残留降低到允许的范围内：首先要种植一些有利于改良土壤的作物，主要考虑景观作物：例如薰衣草、花卉、豆科作物、向日葵等；同时利用有机肥提高地力。3. 建造高效的沼气系统：沼气系统通过微生物发酵可以消耗大量厨余垃圾、秸秆、粪便，处理之后可以作为有机肥直接利
18、用，这个过程中生产的沼气可以为整个农场提供充足的清洁燃料，在全年大多数时间可以补充居住区的燃气需要（如果考虑使用燃气型制冷设备，那么沼气系统可以在夏天提供中央空调制冷的能源） 。4. 对农业劳动力进行技术培训：基础劳动力的培训大约只需要一个月的时间，初级农业标准则需要半年左右。5. 比较完备的技术支持：高级技术人员的工作主要是制定生产标准和流程，对一些先进的农艺技术进行引进和驯化，中级以下的技术人员直接负责农场的管理。根据土壤的情况，在第二年具备生产有机蔬菜的条件，大约在三年后可以提供达到标准的绿色蔬菜。在投资允许的情况下，可以先建立一个高等级的无土栽培工厂，基本在 6个月的时间就可以提供绿色
19、蔬菜。考虑到绿色农场的旅游资源开发，还需要在硬件设施上提高等级。1. 分批营建的乡村俱乐部建筑，主要是体现农村和田园生活情趣的设施，可供旅游、采摘、婚礼和乡村活动的开展。2. 景观植被：作为装饰使用的景观植被或者是花卉种植区。每个农场都需要专门的设计，许多设计是结合特殊的商业开发需要的，例如考虑在鸡鸣驿建设的葡萄种植园就可以与私人的葡萄酒作坊结合在一起，其旅游价值会超过种植项10目。将服务入住居民提升为服务北京市民的农产品销售系统绿色农场（从现在的情况看至少包括香河、鸡鸣驿、滦平三个项目）的生产达到预期标准的时候，可以为超过 20 万人提供日常的蔬菜供应。北京市民消费蔬菜的主要渠道是农贸市场、
20、超市、餐厅。在蔬菜供应上这三个终端都采用分级批发的方式。这种分级批发过程中的加价和运销成本，使产销两地的蔬菜价格相差 5 到 10 倍，其中的汽油成本将近一半。这样的价差就为蔬菜直销提供了足够的毛利。蔬菜直销就是我们考虑的主要经销模式。首先，我们从小范围人群开始试点，选择的对象是集中在某个社区居住的中高端消费群。销售服务系统先邀请这些人参加消费体验活动，带领他们参观农场，参与农场的休闲劳动。在确定了蔬菜供应关系后，销售服务系统将在他们居住的社区建立一个小型的蔬菜超市，一方面为这些客户提供配送服务，一方面满足其他消费者的需要。北京市的有机蔬菜主要通过超市经销，但消费者无从了解有机蔬菜的生产过程，
21、也无法判断这些高架菜品是否达到标准；而我们的销售方式可以让消费者长期跟踪蔬菜的质量。服务系统将建立一个网站，介绍每日的蔬菜品种，提供食谱，消费者甚至可以看到农场的实时情况。尽管这种推广方式比较慢，但却正好与耕作面积的扩大和农场产量的提升契合。而且可以掌握最忠实的消费者。这个过程为农业项目带来一个重要的增值产品，就是绿色蔬菜的品牌。未来，会出现一个品牌成熟阶段，届时将围绕品牌的提升进行新的市场定位。服务系统的另外一种定位就是进行生态旅游、休闲的推广。农业项目中的乡村俱乐部并非一味的高端服务，许多内容是指导居民参加农业劳动的。我们发现这种活动对于儿童、老人、自由职业者、在华侨民有着特别的吸引力。而
22、农场活动的参与性可以形成旅游资源的深度开发，也就是成为消费者一个长期参与的项目。农产品经销、旅游资源开发，将统一到市场部门进行组织和管理。未来的市场部门还需要在绿色农产品的品牌经营、建立互动消费社区（蔬菜配送的同时将回收客户的厨余垃圾，这些垃圾会进入沼气和有机肥生产系统被再循环） 、推广众美的绿色生态文化。11把技术服务升级为技术支持为香河农场提供的技术服务会是一个从粗到精，从简单到复杂的过程，在农场达到初期标准之后，技术服务系统将升级为技术支持系统，也就是建立其独立的农业和生物技术公司。进一步细分，农业和生物技术公司的运作可以分为四个发展阶段。第一阶段，为服务于项目团队的资料室。负责提供项目
23、所需要的资料编制工作，背景资料搜集和分析工作等。同时开始召集项目设计和技术负责人。第二阶段，主要为香河农场的实施提供技术保障，即服务于香河农场的前期开发和管理。第三阶段，从对香河农场的直接管理变为技术支持，并开始筹备独立公司，同时制定公司的运营计划。主要提供农场建设、规划解决方案；水治理和农业水务管理服务；沼气资源开发技术和工程服务；农艺服务；园艺服务；园林规划和管理方案；农业职业技术培训。第四阶段，在独立的农业和生物技术公司基础上，建立比较完善的学科系统，并邀请国内外高技术人才加入，跟踪和开发相关技术。2012 年到 2013 年，技术公司需初步组建完成，农业和生物技术公司将在北京市内办公，
24、为人才和技术密集型企业。管理公司将进行有针对性的资本战略研究。应该充分认识到农业技术之复杂和学科分类之庞杂。我们仅就香河农场来看，就涉及以下方面：1. 流域污水处理：工程技术2. 水源的生物治理：生物技术3. 灌溉系统设计和建设：灌溉技术4. 沼气有机肥系统设计：工程技术5. 沼气系统微生物发酵：生物化学6. 沼气收集系统：工程和燃气热力7. 土壤改造：土壤学8. 土壤和水资源检测9. 花卉种植：园艺1210. 蔬菜种植：农艺11. 食用菌种植：农艺12. 无土栽培：农艺13. 有机肥生产：废料工程14. 农业劳动力培训：职业教育15. 农场管理：16. 农用机械：机械工程17. 生物防治：生
25、物、农艺、化学未来随着其他地区农场的建立，还会涉及到：果树栽培、畜牧、兽医、饲料加工、农场系统规划、品种优选；甚至是无毒农药的生产、兽药的专利引进和生产等等。一个包括生产技术和管理技术的如此庞大系统，不能只为满足一个或几个农场而存在，这样就必须为其产业化发展进行战略规划。首先，技术公司可以为非直营农场提供技术解决方案，或者是将“技术市场”组合在一起提供托管式服务，也就是为某个地区提供从设计、开发到管理和技术升级一体化的服务。客户只需要解决土地和资金就可以了。在所有的技术服务内容中，还有一个比较特殊的项目，就是农业职业技术学校。农业和生物技术公司所积累的实用技术可以组织成职业技术培训课件。在这些
26、课件以及全球范围的农业技术跟踪的基础上，公司可以建立起全国性的技术培训网络。这种服务带来的直接效益是教育产业的市场价值，但间接的效果就远不止这些。当一名农艺师被培养出来后，只要他从事这个专业，那么就必须长期建立与系统的联系，使知识不断升级，接受系统提供的新技术和新产品；甚至由他辐射的农户也会成为技术消费的终端。这样技术公司就最大限度地发挥了潜力，而这个潜力就是从香河农场的高标准规划、设计、建造开始的。13香河农场的背景背景一：众美国际健康城香河农业地产属于众美国际健康城的组成部分，因此它既是一个相对独立的农业项目，又是服务于众美国际健康城的附属设施。对于房地产项目来说，农场不仅是为居民提供绿色
27、食品，而且是成为众美国际健康城社区概念的一部分，是其中的休闲农业园，体现绿色健康价值的特殊服务。这样农业项目就成为房地产项目价值链上的一个延伸。背景二：动漫产业基地和娱乐城项目在众美国际健康城的规划中，动漫产业基地和娱乐城是两个住宅地产以外的内容。农业项目中的观光农场将为以儿童、家庭为主要消费对象的娱乐城提供服务延伸。娱乐城提供的是以游乐设施为核心的儿童娱乐内容，而观光农业园区提供的是以绿色生活和家庭休闲为核心的娱乐，后者将为前者提供必要的补充，同时，在现代生活中，后者的开发潜力又优于前者。消费者以家庭为单位参与乡村俱乐部生活之后，组织者可以开发不同季节的娱乐内容，甚至可以引进高端的早教服务，
28、为家庭提供比较完善的绿色生活空间。而这本身又是在培养众美的潜在消费群体。动漫基地项目目前没有看到详细规划，需要集团公司考虑动漫基地的发展方向。出于对动漫产业的了解，认为应该进行专门评估。从未来动漫产业发展方向看，大致可以分为原创、加工、动漫营销、动漫教育和动漫技术研发四类。除动漫教育以外，在空间上将动漫产业各个部分集中管理的模式已经不适合。其中动漫原创主要是对动漫作家的服务和支持，动漫加工需要的主要是利用网络技术对分布在各地的动漫加工单元进行管理，动漫技术研发的核心是技术团队。背景三：银发中心银发中心是规划中的一个项目。在国内外的此类项目中，为老年居民提供什么样的生活内容是其经营的一个关键点。
29、结合中国文化的特点，回归田园将是香河农场为银发中心项目提供的一项专门服务。14背景四：香河家具城香河家具城在北京市民中的认知度高于香河市（或香河县） 。由于家具的消费属于家居消费，从这个角度看，以家庭为消费对象的花卉产品是比较适宜的短期项目。我们希望退出一个将花卉和家居融合起来的概念，让采购家具的消费者可以被景观农业和花卉超市吸引。由于种植有机食品所需要的土地改良需要一定的周期，在这个过程中，花卉种植既可以保养土地，又符合香河家居消费的大背景；同时，花卉种植的开发成本不高，并且可以为众美健康城的园林规划提供一定的支持，也容易打造比较良好的景观环境。计划中，花卉种植是一个与香河大环境和众美产业需
30、要契合的短期规划，但如果市场情况比较好，也可以成为长期的经营内容。针对这个计划，需要组织相关人员，主要是市场人员进行进一步的研究和定位。背景五：潮白河潮白河流经众美国际健康城区域内，这对于农业项目开发会有巨大的帮助。土壤和水是农地开发的两个重要基础条件，土壤改造相对容易，而水质改造，由于涉及整个流域的污染治理，一般比较困难。本文将以专门章节说明对潮白河众美段的水质处理方案，以及如何利用其服务于农业项目。背景六：北京周边的绿色农场这里以北京周边绿色农场的实例来说明农业项目对房地产、娱乐等项目的延伸效果，它也是农业开发的项目背景之一。附件一：京郊有机农场主的田园生活对北京已有的这两个有机农场的特点
31、概括如下： 由非农业专业人员组建和经营，他们都是具有现代绿色消费需求的群体，共同的特点是高学历、高收入、高文化素质。 建立了自己的消费社群，通过小众影响越来越多的人。影响的群体都是与农场经营者有相似文化诉求的群体，而且这些用户的忠实度非常高。 将绿色食品供应、观光农业、休闲农业、乡村文化社区结合在一起。其核心价值就是乡村俱乐部的生活和消费理念。15 采用实用型的农业种植、养殖技术，单纯就技术能力来说，因为农场规模比较小，所以并不需要特别的高技术支持，关键是在技术的使用和管理上非常细致和人性化。 具有巨大的市场潜力，但因为其规模比较小，所以只能针对小众进行开发，能力所及是确定一种生活方式，而不是
32、这个方式怎样迎合更大市场，以及怎样成为一种资本概念和产业模式。背景七： 配合房地产开发的时间表在具体的开发步骤中，即考虑到绿色农业发展的需要，又充分考虑房地产项目本身的需要。这主要是由三个时间表决定的。第一个时间表是房地产开发的时间表，几个关键点，分别是基础建设、销售、入住。第二个时间表是土地修养和整理的时间表，即根据土地的质量确定一个土地修养和整理的方案，在多长时间内完成土地的有机化，尤其是在这个过程中组织怎样的种植和开发。第三个时间表是绿色农产品进入北京市场的时间表，需要组建相关的市场营销团队，制定营销策略，以什么方式展开营销公关。这部分将在下文中具体阐述。16用地方案与建设内容场地规划的
33、基本原则园林化农场众美香河项目中的农业区在场地规划上按园林化农场标准设计。农场以种植为主（原则上不考虑养殖项目，这主要是担心人畜之间的防疫难度） ，初期以花卉种植兼顾土壤改造，同时划定一个区域进行无公害蔬菜种植、食用菌培养。全部种植项目都同时服务于观光农业和休闲农业，开发针对种植园的旅游项目。因此整体布局上需要达到园林标准。为此，场地中还将引入一部分景观农业，尤其是靠近公路、住宅区的土地会进行比较复杂的景观设计。用地方案和建设项目目前尚未得到项目农业项目具体的用地数据，这里根据相关比例要求进行说明 基础设施一、 灌溉系统1. 潮白河流域内灌溉用水源：潮白河流域水源在引入农业区后首先进行蓄水，在
34、这个阶段进行水质监测。2. 水塔：由于灌溉需要一定的压力，所以蓄水池的水需要先提升到水塔中。3. 备用井：如果出现大旱年份，将使用备用井辅助灌溉。备用井也需要进行常规水质监测。4. 常规灌溉系统：常规灌溉主要是喷灌，需要在场地内铺设专门管道与蓄水池连接，管道为预埋管路（保证冬季正常使用） ，铺设于道路以外不受重压的耕地下方。5. 滴灌系统：滴灌系统仅就灌溉来说造价比喷灌高，但滴灌系统的优点在于植物需要的营养可以通过滴灌系统到达根系周围，有利于土壤的保墒、保肥和节水。滴灌系统与主要管线连接，同时在每个作业区有独立的控制设备。6. 排水：为过度降雨的排涝设计一个水渠。二、 道路和停车场地1. 在农
35、业区与住宅区连接处安排停车场地。172. 农业区的道路按观光需要建设，初期可以为夯土地基沙石路面。三、 沼气与地产项目的生活污水结合进行设计1. 沼气池是绿色农业必须的基础配置，其设计需要考虑众美地产生活污水处理方案，如果众美地产项目有专门的粪便排污系统，那么这个系统可以和沼气池连接，在做好沼气安全处理之后有利于系统发挥作用。2. 沼气为可燃气体，与空气混合浓度达到 8.6%到 20.8%会形成爆炸性混合气体。因此沼气池必须远离居民区，并按高安全标准进行设计和管理。3. 沼气为再生能源，如果处理好沼气的开发利用，不仅可以满足香河农业地产中的能源需要，而且可以作为生活区的补充能源（其性质基本与天
36、然气相同） 。4. 沼气系有机物在厌氧环境下经过细菌发酵形成的气体，有机物发酵后可以作为重要的有机肥原料进行再利用，这些原料不仅可以满足农业地产中的肥料供应，而且可以作为产品（农业有机肥和化肥）进行销售。因此需要一定面积的有机肥加工区。如果条件允许建议这个加工区放在众美地产以外（下风口） ，可以由专门公司加工生产。5. 燃气控制系统：四、 光纤化的内网管理局域物联网1. 在农业区内需要铺设光纤网络（建议在住宅和商务区内也建设光纤标准的内网系统） ，并形成内网管理系统。2. 内网管理对于未来农地的高附加值开发有重要意义，用于满足自动化管理系统和未来的农产品销售。五、 热力管路：农场在冬季种植中需
37、要热力系统维持温室的反季节蔬菜种植。按照北方气温规律，大约在 5 个月。目前比较节能的方式是在太阳能加热的基础上利用燃气设备增温，具体的设计需要综合考虑沼气系统、住宅区供热系统的情况。如果沼气系统的设计达到标准，基本可以满足整个冬季的温室采暖需要。具体是向温室供应沼气然后再经过燃烧采暖还是集中供热再通过水媒传导，这需要结合其他条件另行考虑。六、 电力管路：区域内的电力主要支持照明系统和温室需要的动力系统。此外道路照明是需要独立设计的。 硬件设施18一、 乡村俱乐部会所办公区：在香河农业项目中需要首先规划建设一个集乡村俱乐部（会所）和办公区功能为一体的服务设施。1. 乡村俱乐部：服务于观光农业和
38、农场会员消费，主要是餐饮区（包括厨房等） 、会议区和休闲消费区。2. 办公区可以和俱乐部一体建设，可以作为整个香河项目的前期办公基地，以后可以作为农业区管理和教学使用。3. 需要说明的是未来的农业区不需要复杂的管理系统，也就不需要大面积的办公。4. 在设计上需要考虑消费人群的喜好，尽量接近自然，体现未来的人文风格。建议乡村俱乐部突出田园生活主题，因此不需要很高成本。二、 花卉大棚有机蔬菜大棚1. 前期出于土壤改良的需要以花卉生产为主，后期逐步改为蔬菜大棚。2. 花卉大棚和蔬菜大梦的建筑规格是一样的，因此不存在重建的问题。3. 整个农业区域内应该保证 70%以上的面积用于大棚建设。4. 农村自建
39、大棚的造价比较低，每亩从 400 元到 1500 元不等。考虑到观光农业的需要，我们的大棚设计标准比较高，建设成本顾及在每亩 1500 元以上。三、 花卉工厂1. 所谓花卉工厂是指在农业区的中央或靠近路口的地方建造一个高标准的温室大棚。2. 其用地规模根据需要在 4 到 8 亩之间，建筑高度为 8 到 13 米，钢架结构，玻璃外墙。3. 花卉工厂初期满足无土栽培、立体种植和花卉销售的需要，也就是种植和销售一体化。4. 花卉工厂一方面吸引直接来这里观光的京津游客购买家庭养殖的花卉，他们同时能够看到并参与花卉种植的过程。同时，花卉工厂也可以作为地产项目的销售中心来使用。到地产销售基本结束后，作为无
40、土栽培农场使用。因此它适合建在靠近园区入口的地方。5. 花卉工厂的建筑规模和投资比较大，建议与园区的娱乐设施综合考虑。这类建筑的设计方案目前比较成熟。19四、 景观植被1. 景观植被考虑的第一个方面是农业区本身需要的户外种植项目，例如：室外花卉、向日葵、薰衣草等。2. 第二个方面是在前期开发中，考虑到资金安排的需要，可以先通过景观农业使土地充分利用。3. 景观植被（景观农业）的成本比较低，技术简单，未来改造也比较容易。五、 有机肥培养区：与沼气系统配套建设。六、 有机肥加工区：这里的有机肥加工主要是针对农场以外用户进行生产的，建议在整个项目场地外，通过当地企业合作的方式进行生产，选地尽量原理居
41、民区。七、 菌类养殖区：在地块北侧有一条废弃的河沟，根据前次观察，河沟是高速公路林带和项目用地的边界，而且河沟已经废弃。可以改建为菌类养殖区。建设标准就低不就高，可以用地产建设的废料完成。八、 加工区：在蔬菜种植形成一定产量之后，需要一个加工区对蔬菜进行处理、分装。 说明：整体的用地内容上面已经介绍，具体规划需要参考香河项目的整体安排（尤其是道路、水系、管线等设施）进一步提出。农业用地的整体安排在设计难度上不大，但某些具体项目需要先完善技术方案（如沼气、热力等）再详细安排。20水资源利用和生态环境建设潮白河水质隐患在规划图中，潮白河是众美地产设计中的重要元素，也是农业项目和园林的主要水源。因此
42、潮白河水质就必然关系到地产价值和农业、园林用水安全。潮白河属于北京地区五大水系之一，根据 2009 年官方数据显示，潮白河水质是五个水系中最好的，但根据流域分析情况不容乐观：潮白河的上游是密云水库，密云水库的水都通过第九自来水厂供北京市饮用，下游的潮白河道内主要是降雨积存的水，有的地方比如顺义境内的潮白河段，现在已经变成了城市景观河，里面的水用橡胶坝拦蓄，大部分是雨水，少部分是地下水，其它的河段基本上是常年干涸的，有的甚至变成了排放废水污水的河道。这样的水质条件对房地产开发会带来很大的负面影响：1. 河水异味问题，这在夏天的雨季之后可能尤其明显，上游的污染物随雨水流入河道，在流速下降后沉积变质
43、。2. 细菌和病害问题，由于众美地产的规划中有意将河水引入社区内，因此细菌和病害就有可能威胁居民的健康。3. 污染饮用水和灌溉用水，污水可能通过渗透等方式影响饮用水质量，尤其在灌溉用水中可能导致作物和园林植物的问题。在影响众美地产的潮白河上游筹建流域污水处理区 首先在众美地产项目上游建设流域污水处理区。 在处理区到众美河段进行流域封闭管理，消除所有排污隐患。 完善众美流域内的水质检测。 与地方政府合作，使污水处理厂即满足众美地产项目的需要，也可能为地方政府的流域治理做贡献。 采用 BOT 方式投资：政府按照排污量向污水处理企业支付费用，经过 10 到 20 年，企业将整个项目向政府移交。 治污
44、成本大约为 0.20.4 元/立方米之间（根据水质情况和处理后的标准而定） 。这样治污企业可以在管理周期内回收成本。项目的初期投资根据处理量计算，从几百万到千万不等。21流域污水处理厂和区域内的生物处理相结合由于潮白河的季节变化和可能出现断流，在流域流速下降的时候，可能出现污染物沉积问题，因此应该考虑将流域污水处理场与流域内的生物处理技术相结合。用生物降解方式解决区域内水体污染问题。生态环境标准香河国际健康城中的农业项目将建立自己的生态环境标准监测系统，这个系统将以国际标准为依据，并尽快申请相应的国际证书。这个标准的建立不仅有利于农业项目的发展，也有利于提高房地产项目的价值。22劳动力组织和劳
45、动力培训劳动力组织项目所需劳动力可以从当地组织，也可以通过外地招聘进行补充。其中基础员工为本地招聘，技术职工通过农业技术公司招聘。属于本地招聘的员工分级：1. 基础服务：园区保洁、杂工等，需简单培训。2. 种植服务：种植项目，需三个月的培训和试工。3. 技术服务：电工、检测、沼气处理、灌溉管理等，需要专门培训并达到一定技术等级。属于农业技术公司招聘的员工：4. 园艺师：负责分类种植项目或地块管理负责人，全国招聘，并经过技术公司考核。5. 工程师：水务工程和沼气管理，需要专门人才或具备一定专业经验。6. 项目经理：香河农业项目的具体负责人，主要负责生产区管理。市场工作由更高级的市场部门负责和调派
46、。劳动力培训以上全部人员都需经农业和生物技术公司的专门培训。培训由技术部门（未来的技术公司）负责。达到考核标准的工人可以上岗。23香河农场管理结构香河农场是众美农业项目的第一个示范区，初期的管理尝试采用以下结构： 高级管理层 项目负责人 市场部 信息部 工程技术组长 水资源管理 沼气管理 基础建设（热力、电力等） 总农艺师（兼顾景观植被、土壤改良等） 花卉 蔬菜 食用菌栽培 总经理（类似物业经理） 行政和办公室管理 农业劳动力管理 会所经营 其他在制度健全和生产模式确定之后，香河项目的技术负责人进入农业和生物技术公司，对香河农场在提供技术支持基础上开始研究农业和生物技术公司的发展模式。市场部人
47、员组成市场营销公司，并开始落实市场营销计划。项目负责人将农场管理向总经理移交，然后由总经理组织日常管理。24项目实施进度对于新项目，以下实施进度只作为参考阶段 主要工作 进度招募核心团队 2011 年 6 月组建资讯中心 2011 年 5 月结合香河众美国际健康城总体规划确定农场区域水源区规划确认大棚区规划确认花卉工厂规划确认食用菌种植区规划确认乡村俱乐部规划确认沼气系统设计和规划确认2011 年 9 月前第一阶段：人员到位和项目细节论证市场调研工作开始 2011 年 10 月前水源治理系统的建设农地基础设施建设（结合整体地产基础设施建设）花卉工厂建设花卉和蔬菜大棚（不超过总量 20%）沼气系
48、统建设（结合有机肥企业）乡村俱乐部建设年内开始第二阶段（一）：项目建设景观农业区（80%） 年内完成准备花卉工厂的种植和营销计划花卉大棚（占已建设大棚 75%）营销方案蔬菜大棚（试验区）的种植和管理方案年内完成劳动力培训方案技术人员调整跨年完成第二阶段（二）：初期运营和管理乡村俱乐部和办公基本可用 2012 年春节前25沼气系统试运行俱乐部会员营销方案景观农业区完成种植农场管理手册编制2012 年 5 月水源系统试运行景观农业区完成种植花卉大棚和花卉工厂的试运营蔬菜大棚】和乡村俱乐部的试运营沼气系统的试运行2012 年 7 月确定有机蔬菜的市场战略并开始组建团队 2012 年 8 月第三阶段：
49、陆续完成基础建设和试运营完成各系统的专门管理手册 2012 年 8 月根据试运行情况对项目进行调整第四阶段：项目调整 完成技术改造，并编制完成全部技术手册2012 年 9、10 月间景观农业的退耕和第二期蔬菜和花卉大棚建设（达到总量的 70%以上）食用菌基地建设2012 年秋冬有机蔬菜完成试验销售，开始常规供应 20122013第五阶段：全区域实施完成观光农业、休闲农业等工作方案和准备，开始全面实施。2013 年春节后香河农业区开始按总经理负责制进行管理。完成下属各部门的人员配置第六阶段：管理交接技术支持、市场营销、农场管理三个环节独立运作2013 年暑期前26市场开发说明在农产品方面，2011 年内完成全部市场调研、战略设计和人员准备，在条件允许的情况下适度组织市场营销。在花卉方面引入合作单位进行市场推广。1. 乡村俱乐部会员推广：组织小众消费群了解农场概念，包括旅居中国的外侨、外侨社团、艺术家和自由职业群体。2. 与其他会员系统建立合作关系：通过已有的俱乐部联合体推广乡村俱乐部概念 1。3. 在试点区域投放无公害蔬菜：主要围绕北京的中、高端社区进行市场推广。4. 设计和运营公司网站，提供社群服务。5. 市场调研：a) 不同业态的超
