1、市场真的误读了房地产贷款政策了吗？2010-7-13 现代快报房地产市场处于胶着期，房地产政策同样处于胶着期。房地产政策传闻，使得市场一天一惊。住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹澄清，“第三套房不放贷及没有社保人员限购政策可能退出”的消息纯属误读。7 月 12 号地产股的大涨，靠的就是三套房放贷的强心针，难道市场真的误读了房地产的未来？市场很理性。就是秦虹主任不澄清，三套房贷款放松也是现实。据媒体报道，杭州、上海、南京等城市各银行悄然改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。以杭州为例，前不久一些银行出台了三套房贷款细则。其中，对于第三套房，银行大多要求首付 5.5 成，利率以
2、基准为基础上浮1520。而上海对于二套房贷认定也开始“适度宽松 ”，在实际操作中以“认贷”，而不是三部委明确规定的“认房”作为认定标准。为什么大家认定房地产政策会略有放松？无非是因为有前车之鉴。2008 年房地产调控成效斐然，不料 2008 年爆发的金融风暴，使得紧缩变成了刺激，造就了前所未有的房地产价格井喷奇观。以往的数次调控无不无疾而终。这说明，中国的固定资产投资与内需，银行的利润与房地产贷款紧密相联。如今上半年的宏观经济数据出台在即，到目前为止的预测是，固定资产投资与 GDP 略有下降是大趋势，一些企业已经为了资源产品的下挫付出了真金白银的代价。这些企业的游说能力不容小覤。并且，上半年上
3、市银行如愿在资本市场融到了 3000 亿元人民币的资金，又有实力开始大手大脚对外贷款寻求下半年的业绩了。这就是所谓的银行吃饭行情。目前中国经济虽然不至于大落，但领先指标等显示有微落的趋势，加上银行放松贷款、房产税只听雷声不见雨点，大家抓紧机会享受房地产上市公司短期反弹的成果，在投机市场实在是再自然不过的逻辑。房地产市场的胶着同样反映了中国经济改革艰难。虽然有关方面试图将民间资金引入实体经济领域，但高高在上的行业壁垒、模糊不清的产权机制与奖励投机者的错误激励机制，无不促使资金进入投资领域。不要说民间资金，就是央企的一多半也大踏步进入房地产市场，而地方政府除了投融资平台之外，最积极的就是成立产业基
4、金，成为上市公司的大股东。如此一来，还有多少资金愿意留在实体领域打拼？事实上，银行的投资性住房的个贷按揭，从来都是各行争夺的优质资产，是贷款中的香饽饽。当然，银行也清楚一旦房地产市场真正转入熊市，房地产资产可能大幅折价。但机构对未来的风险总是漠然，对现实的收益总是不能做到无动于衷。看着其他银行通过房贷获得业绩，那些在资本市场补充了资金、那些存贷比还有空间的总是心痒难熬。目前房地产信贷被控制，是监管层强大压力下的不得不然，一旦压力稍有放松，反弹的动力将十分惊人，下半年的信贷20%流入房地产，就可能达到 8000 亿元之巨。表面上，银行给自己提供了金色的安全降落伞，对于第三套房，银行大多要求首付
5、5.5 成，利率以基准为基础上浮 1520。杠杆比率只有一倍，利率上浮，既安全又能赢利，何乐而不为？所有阻止银行在房地产贷款领域扩张的，恐怕会被贴上反市场的标签。之所以如此低的杠杆、如此高的利率，仍然可能让房地产价格反弹，只能说明，目前一些企业与个别人手中积压的资金太大，从农产品、房租可以看出，未来隐性通胀压力在增加。这是房地产价格反弹的温床。银行放松二、三套房信贷的本质是，银行是否应该支持投资性购房，银行是否应该开辟符合中国经济发展方向的赢利之道。如果银行无法跳出目前的融资放贷、扩张再融资的恶性循环，不仅中国的房地产市场调控难以见成效，就是中国的金融改革也难以收效。市场对于房地产政策的误读，
6、源于其本身的暧昧不清。出于理智的考虑，我们愿意相信，中国此次房地产调控不可能出现大幅逆转。注：此文刚写完，看到住建部与银监会坚持国十条的表态。周六在央视财经频道录财经论剑。四个银行业分析师有三个认为被低估。笔者提出，投机者可以入市，而投资者最好敬而远之。说什么价值投资，不过是刚圈到钱，有贷款的底气，财大气粗。一个反弹，投机者可以进入银行与地产股，现在已经嫌晚。多部委齐声否认调控松动 房价连涨 15月后转跌http:/ 年 07 月 13 日 01:52 新京报李航 张佩沛 我要评论( 0) 字号：T|T 导读住建部、银监会、国资委密集表态，否认楼市调控松动、三套房贷放开、授意央企拿地等传闻。与
7、此同时，6 月份 70 城市房价同比涨 11.4%，环比跌0.1%，是去年 3 月以来房价连续上涨 15 个月后首次转跌。038视频：国家统计局称 6 月份全国房价同比涨 11.4%近日，部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”，引起各界关注。昨日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；国资委昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。住房城乡建设部：坚决遏制投资投机购房昨日住房和城乡建设部发文回应传言。该部有关负责人表示，将督促各地继续坚定不移地贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房
8、价过快上涨的通知及相关配套政策措施，严格执行差别化的信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。住房和城乡建设部同时表示，下一阶段，还将继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。对于“新国十条”出台以来的效果，住房和城乡建设部表示，当前房地产市场运行整体上呈现积极变化，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。此前有媒体报道，中国住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹表示“第三套房不放贷政策可能退出”，秦虹 12 日下午也公开澄清，声称有关媒体纯属误读。【详情】银监会：严格
9、执行二套房贷政策另据昨晚央视报道，针对近期有媒体“个别地区放松三套房贷”的报道，银监会表示，对于各商业银行贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，以及住房和城乡建设部、人民银行和银监会关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知的政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。【详情】国资委：78 家房产央企加快退出昨日，国资委相关负责人告知本报记者，国资委没有要求以房地产为主业的央企在下半年加速扩张，相关媒体报道失实。7 月 11 日，有媒体发文，称 7 月 8 日从一位接近国资委的消息人士处获悉，国资委近期通过约谈等方式“授意”房地产央企下半年在各自专注的领域
10、加速扩张。原因是“关键时期，在能够快速拉动经济的行业内，央企的推动作用仍然相当重要。”该负责人介绍说，国资委目前正在按照 3 月 18 日新闻发布会上谈到的内容落实工作。该新闻发布会的重要内容即是，要求 78 家不以房地产为主业的央企集团的下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出房地产市场。【详情】 记者探访：三套房贷“开闸”疑云有媒体报道包括上海、北京在内的一线城市对三套房贷“开闸”，真实情况到底如何？记者昨日对京城多家银行走访，工行、农行、中行、招行、北京银行、建行等多家银行均表示，对第三套房不提供贷款。但也有部分银行表示“可以商量”。交通银行：停止三套房房贷
11、，但有三十多家企业是交行大客户，这些企业的员工可以接受交行的授信贷款，可用此贷款购买三套房。但贷款总量不能超过 100 万元，年限只有 1 年，利息上浮 10%左右。光大银行：北京分行相关人士表示，前不久该行还特别强调过不予发放第三套房贷款，即使业务员接下了单子也肯定批不下来。民生银行：不予发放三套房按揭贷款，只能发放抵押贷款。5 环以内结清房款的房屋，可提供房屋评估价值 70%的贷款，贷款利率需要上浮 15%。中信银行：可发放第三套房房贷，但首付款和利率都比二套房有所提升。中信银行广渠路支行信贷部业务员表示，第三套房的首付必须达到 5.5 成，利息为基准利息的 1.2 倍。 数据发布：连涨
12、15 月 房价首次“歇口气” 6 月份，70 城市房价同比涨 11.4%，环比跌 0.1%北京房价同比涨 13.5%，环比跌 0.4%昨日，国家统计局披露上半年全国房地产市场运行状况。6 月份，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点；环比下降 0.1%，而 5 月份为上涨 0.2%。6 月房价环比的下降是 2009 年 3 月以来房价连续上涨 15 个月以后，首次由涨转为跌。北京楼市 6 月涨价逾一成分地域看，6 月份，北京房屋销售价格同比上涨 13.5%，环比下降 0.4%；上海同比上涨 8.2%，环比下降 1.4%；广州同比上涨 5.8
13、%，环比下降 0.1%；深圳同比上涨 10.6%，环比下降 0.9%；杭州同比上涨 14.5%，环比下降 0.1%。分类别看，70 个大中城市新建住宅销售价格同比上涨 14.1%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点；环比价格与上月持平，而 5 月份为上涨 0.4%。二手住宅销售价格同比上涨 7.7%，涨幅比 5 月份缩小 1.5 个百分点；环比下降 0.3%，降幅比 5 月份缩小 0.1 个百分点。商品房销量增幅回落1-6 月，全国商品房销售面积 3.94 亿平方米，比去年同期增长 15.4%，增幅比 1-5 月回落 7.1 个百分点。1-6 月，商品房销售额 1.98 万亿元，同比增长2
14、5.4%，增幅比 1-5 月回落 13.0 个百分点。 观点：“环比下跌意味进入下行通道”专家认为，楼市调控效果开始显现，开发商降价动力仍不足70 个大中城市房价环比下降 0.1%。上海易居房地产研究院发布报告认为，这意味着全国房价拐点正式确立。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度房价会触底。该院综合研究部部长杨红旭表示，从历史规律来看，房价环比下跌意味着房价开始进入周期性的下行通道。如 2008 年受金融危机影响，70 大中城市房价在 8 月份首次出现环比下跌，跌势一直持续到 2009 年的 1 月份。但是 0.1%的跌幅，似乎远未到各方特别是买房人期待的效果。对此，中国房地产业协会
15、副会长兼秘书长朱中一认为，从开发商和买房人两端来说，目前仍处于市场观望期，双方的博弈仍然胶着。“政策都有一个滞后期，政策效果要到 9、10 月份可以更明朗一些。”朱中一说，从去年到今年 3 月份，开发商资金链不像 2008 年那样紧张，因此没有降价的内动力。北京思源经纪总经理陶红兵则表示，“如果不是宏观调控，恐怕就不是下降 0.1%，而是上涨 1%、2%甚至更多。”“一线城市调控政策不应动摇”专家认为，房价刚开始松动，调控政策应维持现有力度对于当前有关房产调控政策的议论，朱中一认为，前期房价上涨过快的一线城市，已出台的调控政策不应动摇，同时也不要再出台新的紧缩政策，“让市场在已有政策格局中自行调节。”杨红旭也表示，在这一轮房价下跌中，东部大城市房价将明显下降。他预计，大城市同一区域同品质楼盘下跌 30%左右、全国房价下跌 10%-15%左右，才达到政策调控的目标。现在房价才刚刚开始松动，需要经过 1 个季度的调整，4 季度将有明显下降。他同时表示，要实现调控目标，需要政策继续维持现有力度。（本版采写/本报记者 张旭 袁玥 张晓蕊 苏曼丽 赵谨 实习记者 李航 实习生 张佩沛）
