1、1养老机构和养老地产合作的可行性分析一、 宏观环境分析1、 市场环境：随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 “十二五”时期，全国 60 岁以上老年人将由1.78 亿增加到 2.21 亿，约占总人口的 16%，其中上海的老龄化最为凸显，老年人口比重已经达到了 24.5%。关于老年人居住情况调查结果显示， “三代同堂”式的传统家庭越来越少， “四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。十八大报告首次提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服
2、务事业和产业”这是党中央针对日益严峻的人口老龄化形势做出的重大战略部署。实现“老有所有”需要政府、市场和社会的共同努力。人口老龄化是当今世界面临的一个重大社会问题，已经引起国际社会的普遍关注。“十二五”期间，我省人口老龄化将进入快速发展期。老龄化速度进一步加快，根据福建省 2010 年第六次全国人口普查数据，截至 2010 年 11 月 1 日，全省 60 岁及以上老年人口为 421 万人，占全省总人口的 11.42%。据推算，到 2015 年，全省 60 岁及以上老年人口将达到 539 万人，约占总人口的 14.16%。老年人口中的特殊群体多。空巢老人、高龄老人将大量增加。据测算，2010
3、年全省 60 岁及以上城乡空巢老人有 109 万人，约占老年人口的 25.8%；到 2015 年，将超过 130 万人。近 10 年来，80 岁及以上高龄老年人增加了近一倍，目前达到 60 万人。随着生活水平提高和人均寿命延长，高龄化的趋势日益明显。与此同时，失能、半失能老人也在快速增多，老年人照料问题日益突出。人口老龄化速度的加快、高龄化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，对经济、政治、社会生活等各方面必将产生重大影响，养老保障体系和为老社会服务体系建设面临巨大压力。面对日趋严峻的人口老龄化形势，全省应对准备仍然不足，养老服务体系建设比较滞后，老龄事业投入机制尚未形成，老龄工
4、作机构和队伍建设亟待加强，老年社会保障体系2建设有待完善。 （数据来源于福建省关于老龄产业“十二五”规划 ） 2、 地产行业现状随着 2011 年-2012 年国家对房地产行业进行宏观调控，出台的一系列限购政策，直接导致了国内大多数房地产开发企业开始寻找企业项目的转型，从一般住宅开发到商业地产、旅游地产、文化地产，甚至养老地产的尝试。3、 养老行业现状对于资本进入养老产业，曾经有过这样乐观的预计，全国 1.67 亿老年人口可撬动 1万亿元规模的养老产业，但事实上，由于老年人收入普遍偏低，真正需 要机构养老服务3的高龄老人、失能老人， 支付能力十分有限。而养老护理服务由于其特殊性， 人力成本和管
5、理成本高于一般的服务行业。 生存在这种夹缝中， 民营养老机构的市场有效需求不足，利润空间有限，不可避免会遭遇到亏损的难题。目前，中高端民办养老院的经营模式主要为租赁制和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一 种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用。按照房间的标准和规格，xxx 养老院标准房租金价格在 20005000 元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。 在北京的高端养老院中，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年 5 万至 10 万元的床位费并不少见。第二种是会员制，会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。
6、这种方式以燕达金色年华健康养护 中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满 5个月即可成为会员，可享受单间 9 折优惠价格，每月养护金额为 7200 元，入住 1 年-3 年即可成为银卡、金卡、钻石卡 会员，分别享受更低折扣。民营养老机构主要分为两个机构类型：一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站” 、 “老年大学” 的形式出现；二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。 与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。截止 2008 年 9 月，我国登记注册的民办
7、养老院已经有 4 千多家，总床位 41 万多张，此外还有很多没有办理登记注册的民办养老院。这是个结构性的问题，建设养老院有三种类型，第一种叫官办官营，就是政府办政府管；第二种叫官办民营；第三种叫民办民营。第一种类型管的是穷人，以上这两位老人应该住到这种政府办政府管的养老院里去。但是在中国，这种还比较少，尤其是它主要针对鳏寡孤独，所以在当地，可能这两个老人还不够鳏寡孤独，这种养老院比较少，而且有资格审查，服务也相对差。第三种当然是富人的了，民办民营，有钱你去买高档服务。实际上，真正养老院最需要大量的还是中间这部分，就是官办民营，政府跟非政府合作。合作有两种方式，一种是政府用地皮，政府盖养老院，然
8、后请专业的养老经营集团，像现在的物业集团，它来经营养老事业。第二种是给你地皮，你自己办可以有点税收优惠，甚至有点补贴，那你就自己办自己营，政府来帮助你，当然这是小规模的。最好的还是政府占地皮盖养老院，我们的土地是国有的，因为老龄化了，所以就拿出一些土地来让政府盖养老院，聘请专业的养老经营集团，这是大头。中国这样一个将近 14 亿人口的大国，又在迅速的老龄化，所以将来养老大量需要的还是民营养老院。现在人们对养老院的需求好像不是特别大，就是 4%的人愿意进养老院，4是因为现在还有孩子回家看看，还能买得起小时工的服务，还有老伴，所以这个居家还是个家，当这三个条件没有了，那这个家就是黑洞了。所以在这时
9、候，实际上 40%以上的人都会进养老院。如果以后没有孩子回家看看了，老伴又没有了，小时工又买不起了，那还是家吗？所以我们以后会从 4%到 40%，甚至 50%，60%，70%的人需要进养老院。在这种情况下，民营养老院的发展是非常大的一块。现在主要是两个问题，一个是我们国家现在还缺乏养老服务设施，养老产业的整体规划，所以民营养老院到底怎么用地，到底怎么税收？政府到底要不要补贴他们？我们在这个方面缺乏规划。如果有了规划，城市一块土地做养老事业，即使小产权归公以后也做养老事业，或者从个人产权里把它赎买过来，要给办养老院的人一个定心丸；另外一个问题就是服务，老年的餐饮、服务、私人医生、护工等等这些服务
10、，如果都是个体提供，那么成本会非常的高，如果国家面对老龄化，有老年服务产业链条，那么这样的养老院办起来的成本也会降低，所以关键的两个问题是，缺乏规划，服务昂贵。目前国内大多数养老院都还处于亏损经营状态，对于养老院的各项设施不能及时更新，虽然政府每年都有拨款，但对于养老院的正常运行来说还远远不够。对于未来的养老趋势，除机构集中养老外，也许我们还能探索到更适合我国国情的养老模式，目前国内的居家养老正在逐步正规化，这也许是更好的选择。4、 福州市政府“十二五”期间规划市县社会福利中心以提供养老服务为重点，集孤老供养、孤儿养育、优抚保障、社会救助、社会养老等功能于一体，主要面向城镇“三无”人员（无劳动
11、能力、无生活来源、无法定抚养人和赡养人,下同） 、孤儿和重点优抚对象（含革命“五老”人员，下同） ；乡镇敬老院主要为农村五保对象提供集中供养服务；居家养老服务中心（站）主要为居住在家中的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。到2015 年，原则上每个设区市、每个县（市）建成 1 所社会福利中心；每个乡（镇）建成1 所敬老院，人口少于 5000 人的乡（镇） ，可与地理位置临近、交通便利的乡镇共建 1 所规模较大的中心敬老院。加快建设覆盖城乡的居家养老服务网络，积极探索多种形式的城乡居家养老服务，到 2012 年，原则上每个城市小区建立 1 个居家养老服务中心（站）
12、；到2015 年，农村小区依托乡镇敬老院、老年公寓、老年活动中心（室） 、老年学校等现有设施，完善服务、增加功能，力争每个乡镇拥有一处居家养老服务场所，有条件的行政村通过村民自治组织、老年群众组织，开展以村民互助为主要内容的居家养老服务。5在建设规模上，设区市社会福利中心占地面积应在 100 亩左右，建筑面积 20000 平方米左右，床位 500 张左右，服务功能要覆盖所辖区。人口 50 万以上的县（市） ，社会福利中心占地面积应在 45 亩左右，建筑面积 9000 平方米左右，床位 300 张左右；人口3050 万的县（市） ，社会福利中心占地面积应在 35 亩左右，建筑面积 8000 平方
13、米左右，床位 250 张左右；人口 30 万以下的县（市） ，社会福利中心占地面积应在 25 亩左右，建筑面积 7000 平方米左右，床位 200 张左右。乡镇敬老院占地面积应在 5 亩左右，建筑面积 700 平方米以上，床位 40 张以上。居家养老服务中心（站）应坚持因地制宜，整合小区公共服务设施和为老服务资源，解决居家养老服务场所设施缺乏问题，达到“五有基本建设标准” （即有规范名称、有服务场所、有工作制度、有工作队伍、有工作人员职责）和“三个基本服务规范” （即服务对象、服务内容、服务方式） ，向城乡小区老年人提供居家养老服务。各地要充分考虑社会福利服务事业发展需要，科学制定社会福利机构
14、发展规划，并将市县社会福利中心、乡镇敬老院和居家养老服务设施场所建设作为重要组成部分统筹安排，纳入城乡建设规划，预留建设用地。规划选址要满足供养对象的特殊要求和方便老年人活动的要求，做到交通方便、环境良好、防灾避灾。市县社会福利中心、乡镇敬老院的建筑风格要与周边环境相协调，并具有自身特色，主体建筑物的显著位置要设置易于辨认的永久性统一标识。要按照国家制定的老年人、残疾人、儿童福利机构和救助管理机构等有关规范，适应不同服务对象的特点和需求，注重人性化设计，注重设施建设与功能需求相结合，合理划分功能区和不同对象的服务区，做到集中管理、合理布局、分类服务。二、 国外老年住宅养老的模式分析人口老龄化是
15、社会经济发展和科学技术进步的必然。早在 1965 年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20 世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲
16、取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方6面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。(一) 国外养老社区英国世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。现在，英国 65 岁以上的老年人超过 1000 万，约占全国总人口的 18，75 岁以上的老年人亦有 370 万。英国人的平均寿命，男性已增至 71 岁，女性更是增至 77 岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯
17、汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占 2050。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从 20 世纪 90 年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾模式。第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家7服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等 4 种形式。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。
18、如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则
19、，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。完善的配套设施与功能区划分日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。截止到 2002 年，60 岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的 24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，
20、4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。老年住宅分 3 种形式： 在宅养老、机构养老、两代合居在日本，据日本总务省 2001 年 6 月公布的人口统计，日本 65 岁以上的老人达 2227万，占总人口的 17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。8企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开
21、拓针对不同消费层的老年公寓。日本老年住房“两代居”模式：9同居寄宿型 同居分住型 邻居和住型 完全邻居型新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。10丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园
22、，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要 1000 欧元。西班牙旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24 小时安保等，每月费用在 2000 欧元左右（酒店经营形式），将于 2008 年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。异地养老、跨国发展养老
23、产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办 9 家联合企业，在英国开办了 1
24、5 家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达 4000 英镑（7917 美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了 32%。独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会 2006 年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值 110 亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有 10000 多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近 8 年内上升了 23%。美国美国于上世纪 60 年代末进入老龄社会，截止到 2002 年，60 岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的 16%。由于美国的经济实力强，70 年代中就开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此
