1、,【本章学习目标】,第一节 物业装修管理规定,第二节 物业修缮管理规定,第三节 物业设备设施管理规定,【本章小结】,【复习思考题】,【案例分析题】,第七章 物业装修与修缮管理规定,【本章学习目标】,1 了解物业装修管理概念、作用和意义2 了解物业装修审报和审批管理3 掌握签订住宅室内装饰装修管理服务协议4 熟知违反装修管理的法律责任5 了解物业修缮的概念和作用6 了解物业损耗的原因7 掌握房屋完好等级的分类和标准8 掌握房屋修缮工程分类9 熟知物业修缮的法律责任10. 掌握房屋设备设施管理的概念、特点和分类11. 熟知住宅专项维修基资金的管理办法,【引导案例】,一、物业装修管理概述,二、装修申
2、报和审批管理,三、装修施工和验收的管理与监督,四、违反装修管理的法律责任,【引导案例解析】,第一节 物业装修管理规定,【引导案例】 要装修先交2000元保证金，物业做法引争议,某市价格监督管理部门接群众投诉，反映某小区业主在装修施工前，被该小区物业管理企业要求缴纳装修保证金2000元，理由是预防野蛮装修造成公共部位及设施设备的损害，如果业主不缴纳该费用，物业管理企业则对装修工作进行阻挠。物业公司能收物业装修保证金吗？价格监督部门该如何处理?,（一）装修,（二）物业装修管理,（三）物业装修管理的重要作用和意义,一、物业装修管理概述,(一) 装修,1.装修概念 装修是业主和使用人（也可合称为装修人
3、）在办理完入住手续后，为了提高物业居住或使用质量，根据自己生活或工作的特点和要求，在正式入住之前，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等活动。2.装修与建筑装饰装修区别 装修不同于建筑装饰装修。建筑装饰装修是为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰处理的工程建筑活动。这里所说的装修仅限于住宅室内装饰装修，根据住宅室内装饰装修管理办法是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。,（二）物业装修管理,物业装修管理是物业管理人根据国家有关法律、法规及条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的
4、业主或使用人在装修过程中，监督施工符合规范、结构安全、物业管理、消防、给排水、强弱电供给，天然气、通讯宽带、环境保护要求等行为装修的定义,（三）物业装修管理的重要作用和意义,物业装修管理的好坏直接关系到物业的保值、增值，良好的物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大的提高。 假如没有物业装修管理，业主随意进行装修，在梁、柱、楼板上打眼、开孔、拆除承重墙，破坏房屋承重部位，擅自占用共用部位，损坏公共设施、设备，空调外机乱挂，空调管线乱拉，燃气热水器排烟孔乱开孔，破坏楼宇外部形象，装修管理一塌糊涂，物业的价值马上贬值。由此可见物业装修管理具有十分重要的
5、作用和现实意义。,（一）申报登记,（二）审批申报,（三）签订住宅室内装饰装修管理服务协议,二、装修申报和审批管理,（一）申报登记,1.房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）。2.申请人身份证件。3.装饰装修方案。4.变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。5.搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，需提交城市规划行政主管部门批准文件。拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位批准文件。拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位批准文件。住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等
6、级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。6.委托装饰装修企业施工的，装饰装修企业应具有相应资质等级，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,（二）审批申报,1.装修申报的审核 （1）检查装修方案是否有对房屋结构、外墙立面、共用设施设备的改动、破坏。（2）检查装修方案是否有严重的消防及其他安全隐患。（3）是否有其他违章违规情况。（4）安全协议书。2.装修申报的批准 在确认装修方案没有对建筑安全、共用设施设备及房屋外观造成不良影响后，给予批准。3.告知注意事项 物业服务企业应当将房屋室内装
7、饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主和使用人及其委托的装饰装修企业。,（三）签订住宅室内装饰装修管理服务协议,业主和使用人，或者业主、使用人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议一般包括下列内容： 1.装饰装修工程的实施内容； 2.装饰装修工程的实施期限； 3.允许施工的时间； 4.废弃物的清运与处置； 5.住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； 6.禁止行为和注意事项； 7.管理服务费用； 8.违约责任； 9.其他需要约定的事项。,（一）装修活动中禁止的行为,（二）环境质量管理,（三）装修施工管理,（四）装修施工人员的管理,（五）装修工
8、程的验收,三、装修施工和验收的管理与监督,（一）装修活动中禁止的行为,1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 5.其他影响建筑结构和使用安全的行为。另外未经批准，业主不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。,（二）环境质量管理,装修期间因使用材料、作业方式等因素，会对物业环境和业主及使用人的工作生活有产生一定的影响
9、，甚至会造成环保、安全等方面的隐患，因此，物业服务企业一定要加强环境质量管理。1.住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，需袋装处理，封装不漏。应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运，一般由物业服务企业统一清运。2.严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道、户门外或公共场所。3.严禁高空抛物，违者予以处罚，并由肇事者承担由此引致的全部责任。4.装饰装修企业遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。,（三）装修施工管理,施工管理涉及施工安全、施工操作、施工标准和新增项目等内容。1.检查装修项目是否为核查过的项目。2.检查新增项目是否经过审核批准
10、。如没履行申报手续，需指导业主和使用人及时申报。3.施工现场使用工具设备是否合格可靠，无安全隐患，工具设备操作是否符合安全要求。严禁使用煤气罐、电炉、碘钨灯等。 4.施工期间，如要使用电气焊或动用明火时，须配备防火设备，应遵守国家有关消防管理规定，要向物业公司提出申请，批准后方可使用。5.检查施工人员的现场操作是否符合施工规范要求，如埋入墙体的电线是否穿管，是否用合格的套管，是否破坏了墙、梁等。6.装饰装修企业应严格遵守有关装修规定，如业主要求违章装修时，应解释说明，不予装修。7.装饰装修企业施工负责人要保证各楼层公共设施完好。出现任何问题时，施工负责人应及时与物业管理企业联系，双方协商解决，
11、不得擅自作主。,（四）装修施工人员的管理,装修工人的来源有极大的不确定性，施工过程中的自我约束不足，物业装修管理中应要求装修施工人员佩带施工标牌（识），严格施工人员的出入管理，杜绝物业区域装修期间的不安全问题和无序化状态。1.施工单位应在装修前将装修施工人员的资料申报到物业服务企业，并办理出入证。2.装修施工人员凭证出入项目辖区。出入证实行专人专证，专户专用，不得涂改或转借。3.装修施工人员不得串户装修，不得侵扰其他业主，不得从事招揽生意等与本户装修不相关之行为，不得在楼道内闲逛或在其他楼层里停留。4.装修施工人员留宿须经业主和使用人、装饰装修企业、物业服务企业三方同意，并办理暂住手续后方可留
12、宿。5.装饰装修企业的电工、焊工等特殊工种应持证上岗，严格遵守安全操作规程。6.施工现场禁止吸烟。,（五）装修工程的验收,装饰装修工程竣工后，物业服务企业应按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，协同业主和使用人按照住宅室内装饰装修合同、国家相关质量标准进行验收。对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求业主和使用人、装饰装修企业纠正，并将检查记录存档；必要时，可追究违约责任。,（一）业主和使用人的法律责任,（二）装饰装修企业的法律责任,（三）物业服务企业的法律责任,（四）行政部门工作人员的法律责任,四、违反装修管理的法律责任,1.业主和使用人的民事责任,2.业主和使用人的行政责任,（一
13、）业主和使用人的法律责任,1.业主和使用人的民事责任。,（1）业主和使用人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记，并与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。业主和使用人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。（2）业主和使用人不得拒绝和阻碍物业服务企业依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。（3）业主和使用人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不
14、合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。（4）业主和使用人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业并与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。（5）因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，业主和使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主和使用人可以向装饰装修企业追偿。,2.业主和使用人的行政责任,业主和使用人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由业主和使用人负责赔偿，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。（1）业主和使用人因住宅室内装饰装
15、修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 （2）业主和使用人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。 （3）业主和使用人将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处500元以上1000元以下的罚款。 （4）业主和使用人将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。（5）业主和使用人未经原设计单
16、位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处500元以上1000元以下的罚款。（6）业主和使用人在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗，未经城市规划行政主管部门批准的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。 （7）业主和使用人违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。 对于业主和使用人在进行室内装饰装修时如有违法违规行为，由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正。如果造成损失的，违法违规业主和使用人应
17、当赔偿损失。业主和使用人不服从以上处理的，可按照有关法律和管理规约等提请有关部门处理。因装饰装修房屋发生纠纷，当事人可以向房屋所在地的房地产行政主管部门申请调解，调解不成可向人民法院起诉。造成重大人身伤亡和财产损失，构成犯罪的，还应按照刑法承担相应的刑事法律责任。,（二）装饰装修企业的法律责任,1.装饰装修企业承接住宅室内装饰装修工程，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。 2.装饰装修企业应当与业主和使用人签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。3.装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，
18、确保装饰装修工程质量。 4.装饰装修企业在装饰装修工程竣工验收合格后，应当出具住宅室内装饰装修质量保修书；装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。5.装饰装修企业将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，城市房地产行政主管部门可责令其改正，并处1000元以上10000元以下的罚款。6.装饰装修企业损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，城市房地产行政
19、主管部门可责令其改正，并处1000元以上5000元以下的罚款。7.装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。 8.装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。9.装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1000元以上10000元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处10000元以上30
20、000元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，业主和使用人可以与装饰装修企业协商或者调解解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。装饰装修企业违反装饰装修规定，造成重大人身伤亡和财产损失，构成犯罪的，还应按照刑法承担相应的刑事法律责任。,（三）物业服务企业的法律责任,在装饰装修管理过程中，物业服务企业应承担一定的法律责任：1.物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。2.物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修
21、管理服务协议的，应当要求业主和使用人、装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。 对已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对业主和使用人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。3.禁止物业服务企业向业主和使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。 4.物业服务企业发现业主和使用人或者装饰装修企业有违法违规行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。,（四）行政部门工作人员的法律责任,有关部门接到物业服务企业关于业主和使用人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及
22、时到现场检查核实，依法处理。接到物业服务企业对业主和使用人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。对于物业装饰装修过程中的违法行为，情节严重构成犯罪的，还应由司法机关依法追究刑事责任。,【引导案例解析】,依据现行的价格政策，物业管理企业不得以任何名目向业主、非业主使用人收取入住预备金、抵押金或保证金等。经查，举报人反映的情况属实，该企业单方约定，业主在实施房屋装修前每户必须交纳2000元的装修保证金，否则，将对业主的装修采取限制行为。该物业管理企业向业主收取装修保证金的行为违反有关价格政策规定，某市物价局按照价格违法行为行政处罚规定的有关的规定，责令该企业立
23、即停止收取保证金的行为，退还已收取的保证金并对该企业实施了行政处罚 。,【引导案例解析】,【引导案例】,一、物业修缮的概念和作用,二、物业损耗原因,三、物业完损等级的评定,四、物业修缮的规定,第二节 物业修缮管理规定,【引导案例】 屋顶漏水,某业委会主任反映：小区 由于建筑施工技术质量问题，导致小区 30 幢房屋屋顶在保修期（ 5年）内大面积漏水，在业委会成立前，开发商已经维修了其中的 22 幢，还剩下8幢没有及时修理。现开发商认为保修期已过，而且业委会已经成立，剩下的 8幢房屋应动用维修资金修理，维修之事应由业委会负责。但业主委员会向业主大会报告后，业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用
24、。请问这个问题如何解决？,一、物业修缮的概念和作用,（一）物业修缮的概念物业修缮是指对建成的物业进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响逐渐破损，使用价值逐渐降低，为了全面或部分的恢复失去的使用功能，防止，减少和控制其损害程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理公司需要的房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行修膻，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好的为业户的居住，生活和工作服务。 （二）物业修缮的作用1.延长物业的寿命，保障住用安全2.促使物业保值增值，节约建设资金3.建立
25、企业信誉，塑造良好形象4.改善住用条件，完善使用功能,（一）自然损坏1.气候因素2.生物因素3.地理因素 4.损坏因素,（二）人为损坏人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下三种情1.使用不当2.设计和施工质量的低劣3.预防保养不善,二、物业损耗原因,（一）自然损坏,1.气候因素房屋因经受自然界风、霜、雪、雨和冰冻的袭击以及空气中的有害物质的侵入与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干度和湿度的变化会有所不同，但会使构件发生风化削落，质量发生变化。例如木材的腐烂糟朽，砖瓦的风化，铁件的锈住，钢筋混凝土的涨裂，塑料的老化等等，尤其是部件的外露部分更易损坏。 2.生物因
26、素主要使虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。3.地理因素 这主要指地基土质的差异引起的房屋不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。 4.损坏因素主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争所造成的损坏。自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发性的。,1.使用不当由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及生产设备、生活日用品承载的大小、摩擦、抨击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建；不合理的改变房屋用途，使房屋的某些结构造成破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而造成的破坏。此外，还有由于周围设
27、施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏响应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。,2.设计和施工质量的低劣这是先天不足。房屋在建筑或修缮时，由于设计不当，施工质量差，或者用料不符和要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求，下雨时排水造成泄露；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构的木材质量差，或制作不合格，安装使用后不久变形、断劣、腐烂；有的水泥晒台、阳台因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等。,3.预防保养不善有的房屋和设备，由于没有适时的采取预防保养措施或者修理不够及及时，造
28、成不应产生的损坏，以至发生房屋损坏，倒塌事故，如钢筋混凝土露筋，铁件、白铁漏水设备尚未油气保养、门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养，都可以酿成大患。,（二）人为损坏,（一）物业完损等级的分类及标准1完好房2基本完好房 3一般损坏房 4严重损坏房 5危险房,（二）鉴定物业完损等级的一般做法 1.定期查勘鉴定2.季节性查勘鉴定3.工程查勘鉴定另外，当发生需改变房屋使用功能时；房屋可能发生局部或整体坍塌时；房屋需改建、扩建或加层时；毗邻房屋出现破损，产权双方对破损原因有异议时等情况，必须先作技术鉴定。,三、物业完损等级的评定,（一）物业完损等级的分类及标准,1完好房完好房是指正规房屋其结构完好，屋
29、面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。2基本完好房基本完好房是指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。3一般损坏房一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。4严重
30、损坏房严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。5危险房危险房是指房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。,1.定期查勘鉴定即每隔1-3年对所管房屋进行一次逐幢普查，全面掌握完损状况。季节性查勘鉴定，即根据当地气候特征（雨季、 台汛、大雪、山洪等）着重对危
31、险房、严重损坏房进行检查，及时抢险解危。工程查勘鉴定，即对需修项目，提出具体意见，确定单位工程修缮方案，其中包括房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新检查，评定完损等级；接管新建房屋后，要进行检查，评定完损等级。2.季节性查勘鉴定均由基层房屋经营管理单位组织实施，上级管理部门抽查或复查。3.工程查勘鉴定由经营管理人员填写报告表，若因未填报而发生事故的，经营管理人员要承担责任。,（二）鉴定物业完损等级的一般做法,（一）物业修缮的范围,（二）物业修缮的原则,（三）物业修缮工程的分类,（四）物业修缮管理的内容,（五）物业修缮的法律责任,五、物业修缮的规定,（一）物业修缮的范围,根据房屋
32、修缮范围和标准规定，物业的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但业主和使用人因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由业主和使用人负责赔修；业主和使用人因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由业主和使用人自理；因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，业主和使用人应负责修复。市政污水（雨水）管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、保坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。物业修缮时，应注意做到：与抗震设防相结合、与白蚁防治相结合、与预防火灾相结合、与抗洪防
33、风相结合、与防范雷击相结合。在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住条件。,（二）物业修缮的原则,1安全、经济、合理、实用的原则安全，就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固，保证业主(使用人)的使用安全。这是房屋维修的首要原则。经济，是指在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱，多修房，修好房。合理，是维修计划与方案要定得合理，要按照国家的规定与标准修房，不扩大维修范围。实用，是从实际出发，因地制宜、囚房制宜地进行维修适应业主(使用人)在使用功能与质量上的需求 2维修房屋不受损坏的原则即能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养的原则。3不同建筑区别
34、对待的原则对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则。4为业主(使用人)服务的原则 在房屋维修管理上，切实做到为业主或使用人服务，建立、健全科学合理的房屋维修服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为业主(使用人)服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决业主(使用人)急需解决的维修问题。5有偿服务的原则在社会主义市场经济条件下，经济等价有偿原则进行活动。,（三）物业修缮工程的分类,根据房屋损坏的程度，按维修工程的性质，可分为五类。 1.大修 凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25以上。大修后的房屋必须符合
35、基本完好或完好标准的要求。大修工程主要适用于严重损坏房屋。2.小修 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1以下3.中修 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20以下。中修后的房屋70以上必须符合基本完好或完好的要求。中修工程主要适用于一般损坏房屋。4.翻修 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。翻修工程主要适用于：主体结构严重
36、损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。无修缮价值的房屋。基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。5.综合维修 凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。,（四）物业修缮管理的内容,1.掌握房屋建筑的完好情况，根据房屋的建筑设计用途定期地对房屋质量进行评定，按照房屋的完好情况进行经营，保证业主或使用人
37、的住用安全。2.制定和执行维修原则、维修范围和维修指标，有计划地组织房屋按年轮修，维护房屋的使用价值，合理地延长房屋的使用年限。3.制定和执行每年的维修计划，分配年度维修投资，审核维修方案和工程预决算，以最小的消耗，取得最大的维修成果。4.监督施工部门按图施工，按规定要求进行操作，对重要部位与隐蔽工程及时验收，确保工程质量。5.组织自营施工的维修养护工程的施工管理工作，要根据年度计划和施工任务的情况，按季、月编制施工作业计划，把各项工作都纳入计划管理的轨道，使之协调发展，并进行工额消耗和质量考核。 ：6.做好房屋维修资料的收集整理工作，妥善管理房屋技幕档案，保持房屋技术资料的完整，以便查阅使用
38、,（五）物业修缮的法律责任,有下列行为之一的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以给予当事人行政处罚：1.房屋所有人和其他房屋修缮责任人不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或者危害他人生命财产的。2.无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的。3.无证或者越级承担房屋修缮任务的。4.中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的。5.房屋修缮工程发生质量、安全事故的。具体处罚办法由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制订，报同级人民政府批准后执行。当事人对行政处罚决定不服的，可以申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议又不向人民法院起诉，也不履行处罚决定的， 由做出处罚决
39、定的房地产行政主管部门申请人民法院强制执行。,【引导案例解析】,考虑到本案例小区房屋交付使用发生在 1997 年，有关保修期应根据当时有关规定确定。 1993 年建设部令第 29号建设工程质量管理办法规定，房屋屋面防水工程保修期为 3 年；当时上海市有关规定新建商品房保修期从交付之日起不少于2年。销售合同有约定的从其约定。建议业主举证房屋屋面渗水是在当时保修期 3年内发生、且要求开发商维修但没有彻底解决问题。最好委托房屋检测机构进行专项鉴定。如果由于房屋结构质量问题造成渗漏水，则不受 3年保修期的限制。如果业主不能证明房屋屋面渗漏是由于开发商屋面防水工程质量原因造成的，且不是发生在保修期内，而
40、是屋面防水工程正常损耗所致，开发商可以不承担维修责任。此时应该按照国务院物业管理条例规定，经8 幢房屋 2/3 业主同意后动用维修基金对房屋进行维修。如果 8幢房屋业主中多数业主不同意动用维修基金，业委会或者位于六层的业主可以向法院起诉，要求 8幢房屋业主维修漏水的屋顶，败诉的业主将承担诉讼费和其他经济损失。另外房屋漏水属于急修项目，业主可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方。如果业主或业主委员会向开发商要求维修或索赔，还应注意把握诉讼时效。,【引导案例】,一、物业设备设施管理的概念和特点,二、物业设备设施的分类,三、物业设备设施管理的内容,四、物业设备设施维修工程的分类,五、
41、住宅专项维修资金的法律规定,【引导案例解析】,第三节 物业设备设施管理规定,【引导案例】 电梯坠楼,谁负责?,一部“老爷”电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。 2001年月的一天深夜，胥某回到光新路某小区号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损
42、失费等共计1.3万余元。电梯坠楼,谁负责?,（一）物业设备设施定义,（二）物业设备设施管理概念,（三）物业设备设施管理的特点,一、物业设备设施管理的概念和特点,（一）物业设备设施定义,物业设备设施（房屋设备设施）是房屋主体构造以外的附属于房屋建筑的各类设备设施的总称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。物业设备设施是实现物业功能和价值的物质基础和必要条件，房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产、生活的需要并提供卫生而舒适的工作和生活环境。随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备设施功能的要求越来越高，房屋建筑附属的设备设施功能日臻完善，价值不
43、断攀升，影响着人们的生活、工作质量,（二）物业设备设施管理概念,物业设施设备管理是物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个安全、高效、舒适的环境。物业服务企业的物业设施设备管理工作是物业管理活动的重要基础。物业设备设施管理水平，直接决定物业设施设备功能的能否正常，影响到人们的生活、工作活动。因此，物业工程管理人员必须熟悉和掌握房屋设施设备，通过维修和保养，保持所有的房屋设施设备处于良好的技术状态，并尽可能地减少人力和能源、材料的消耗，有效地发挥其使用功能，延长其使用寿命，以达到保证人们生活、
44、工作正常需要、促进物业保值增值的目的,（三）物业设备设施管理的特点,由于物业设备设施自身具有价值高，技术含量高、使用频率高等特点，导致房屋设备设施管理具有以下特点。1设备设施投资大导致设备维修成本高。 在房屋建筑中，房屋设备设施一次性投资大、成本高，且因使用而发生有形损耗，以及由于技术进步导致更新频繁发生的无形损耗，致使房屋设备设施使用年限较短，导致房屋设备的维修更新间隔期的缩短，致使维修更新成本增加。2维修技术要求高。 由于物业设备设施专业化程度越来越高，要求灵敏程度和精确程度较高，在物业设备设施维修管理中，对维修技术的要求自然不断提高。而维修工作的质量会直接影响设备设施在运行中的技术性能的
45、正常发挥，因此，必须配备专业技术人员，才能保证维修质量。3随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备设施因平时使用不当或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使房屋设备设施的维修有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备设施又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。,二、物业设备设施的分类,（一）供水设备 （二）排水设备 （三）热水供应设备 （四）消防设备（五）卫生与厨房设备 （六）供暖、供冷、通风设备（七）燃气设备 （八）电气工程设备,（一）物业设备设施
46、使用管理,（二）物业设备设施维修管理,（三）物业设备设施安全管理,（四）物业设备设施技术档案资料管理,三、物业设备设施管理的内容,（一）物业设备设施使用管理,设施设备使用管理主要通过制定、实施一系列规章制度来实现。设备设施使用管理制度主要有:1.设备运行值班制度;2.设备保养制度;3.交接班制度、4.设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备设施根据使用时间的不同，可分为日常使用设备（如给排水、供电、电梯等）、季节性使用设备（如供暖供冷设备）、紧急情况下使用设备（如消防、自动报警设备）等，各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。,（二）物业设备设施维修管理,设备设施维修管理的内容包括:1.设备的定
47、期检查制度;2.日常保养制度;3.维修制度;4.维修质量标准、维修人员管理制度等。,（三）物业设备设施安全管理,设备设施安全管理的内容包括:1.国家对安全性能要求较高的设备设施实行合格证制度;2.要求维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度;3.以及消防通道管理、电梯安全使用管理等。同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。,（四）物业设备设施技术档案资料管理,设施设备技术档案资料管理是设备的基础资料管理，内容包括：1.登记卡片2.技术档案3.工作档案4.维修档案,（一）物业设备设施保养的分类,（二）物业设备设施维修的分类,（三）物业设备保养与维修的原则,四、物业设备设施维修工程的分类,(一)
48、物业设备设施保养的分类,物业设备设施（房屋设施设备）的保养是指物业服务企业和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制（即日常维护保养、一级保养和二级保养）。1日常维护保养日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括:定期检查、清洁保养、发现小故障、及时排除、及时做好维护工作、 进行必要记录等。2一级保养一级保养是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括:对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。3二级保养二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达
49、到完好状态。设备点检是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。,（二）物业设备设施维修的分类,1零星维修工程零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。2中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为1030左右。3大修工程大修工程是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30。4设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性
50、能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。5故障维修故障维修通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。,（三）物业设备保养与维修的原则,1以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备经常处于良好状态。 2对房屋设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是指对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质。3实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。4完善设备管理和定期维修制度。5修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。,
