1、新物业管理条例解读,品质管理部,物业管理条例颁布背景和目的,背景一：我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。,背景二：在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。,背景三：2007年10月1日国务院期颁布并实行了物权法，有助于
2、更好的从司法角度解释原先的物业管理条例中无法解决或无法明确的问题。,目的：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。,新物业管理条例的构成,第一章 总则第二章 业主及业主大会 第三章 物业管理服务 第四章 物业的使用与维护第五章 法律责任 第六章 附则,第一章 总则,司法解释的角度增加了中华人民共和国物权法作为依据 “物业管理企业”转变为“物业服务企业” 行政管理部门依法必须履行的职责更加明确 业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理 物业服务企业和从业人员
3、的监督管理 专项维修资金归集、使用的指导与监督 物业使用和维护的监督管理 物业管理方案的其他监督管理职责,第二章 业主及业主大会 业委会筹备规则,业主大会成立申报对象由“区（县）房地产管理部门”调整为“乡、镇人民政府或者街道办事处 ”新增了业委会筹备组成立时限为接到申报的六十天内，且对于筹备组的成员以书面形式定义为“业主代表 ；建设单位代表 ；乡、镇人民政府或者街道办事处代表 ；房管办事处代表；物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成 ”，约定筹备组总人数为单数，业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，组长是由乡、镇人民政府或者街道办事处代表负责担任推延了筹备组成立后召开首次业主大会的时间
4、，由原先的三十天内调整为九十天内,确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 草拟管理规约、业主大会议事规则； 确定首次业主大会会议表决规则； 制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单； 制定业主委员会选举办法； 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作 前款内容应该在首次业主大会会议召开前十五天前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。,第二章 业主及业主大会 业主的计票权利,调整了原先的业主代表计票方式，从建筑面积占有量和业主总人数上双重设定了条件。,原先的：业主在首次大会会议
5、上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平米计一票；不足一百平米有独立房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。,调整为：业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。同时，业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过专有部分占建筑物总
6、面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。,改变带来意味着很大程度上抑制了开发商的投票权利，更好的维护了小业主的权利，在发言权上也更加趋于平衡,第二章 业主及业主大会 业委会成员职责,限定了业委会成员的任职的条件,业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员；担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。,明确了业委会成员的工作职责及要求,召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主
7、、物业使用人的意见和建议，督促业主缴纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行服务合同； 监督管理规约的实施； 业主大会赋予的其他职责 业主委员会应当结束业主大会和业主的监督。,明确了业委会主任及副主任的工作职责,召集和主持业主委员会会议； 提出业主委员会会议议题； 按照业主大会会议的决定，签署有关文书。 业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。,第二章 业主及业主大会 业主大会规程的引入,大量引入了“业主大会规程”，除了之前提到的业委会委员任职条件；工作职责外还增加了如下一些内容：,业主大会定期会议及临时会议召开的条件及必要工作内容对于会议召开的监管职责落实在了政府行政部门创建了业委会
8、的定期接待制度及信息公开制度修订了业委会期满成立后一些移交事项的规定，并有针对性的对过去积累的处理难点给予了明确的处理方法的指导,原来：只是粗略的在“业主大会规程”中有所描述为原业主委员会应当在其任期满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会，并做好交接手续。从未就这个过程由谁监管，如果发生拒交的情况下由谁负责协调处理,调整后：明确了整个业委会移交是在房屋行政管理部门监管的基础下进行移交，所有工作事项都是报备与行政监管部门的；一旦在限定期限内拒绝移交的，则应由相关行政部门负责督促其移交，并要求物业所在的公安机关协助进行移交移交。同样，对于出现个别
9、人员有拒交现象的一样参照同样的处理方法,第三章 物业管理服务 物业企业资质与选聘,开篇即严格强调了物业企业的管理资质和小区经理的任职资质物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。 物业服务项目经理应当取得相应的资格证书，物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范，由市房屋行政管理部门制定。 建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。,调整了原先可以选聘物业管理企业的条件，导向由行政管理部门督导开展公开招投标形式选聘物业企业去除了5万平米以下建设单位可以协议选聘的条件，从而改为只有在业主大会通过的情况下才能协议选聘物业管理企业市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业
10、管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。,第三章 物业管理服务 业委会与的物业企业权责,规范了物业管理企业与业委会之间服务合同的续聘和解除条件,物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。,物
11、业服务企业应当建立和保存下列档案和资料,小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱检测报告；住宅装饰装修管理资料；业主清册；物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。,第三章 物业管理服务 物业服务费,首次提出同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准的概念 首次定义了业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；同时，也首次
12、定义了物业服务企业可以作为诉讼主体依法向人民法院起诉。 明确了业主转让物业时，应当有义务与物业服务企业结清物业服务费；如果未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。首次列举了详细的业主自主管理物业的一些工作内容,自行管理的执行机构；自行管理的内容、标准、费用和期限；聘请专业机构的方案；其他有关自行管理的内容。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理
13、账目。,第四章 物业的使用与维护 维修质保金和房屋使用性质,提出了创建“物业保修金 ”的概念，明确约定该账户费用由政府统一监管，专项用于保修期内物业维修的保障 。这样做避免了开发商在保修期内存有故意拖延的情况。同时，在该新增条款中也提到了物业可以代开发商履行保修义务，只是作为不同主体双方应该签署相应的协议。新增了对于业主对于自身持有的物业如果想改变其使用性质时，是可以在一定条件下向相关部门申请的，当然这个过程也是分层次的。确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在
14、允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。,第四章 物业的使用与维护 维修资金的使用,新增了对于“公共收益”的公布也像“维修资金”一样需要每半年公布一次约定了专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核的方法也要求对于业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。 对于长期困扰大家的业委会没成立是否可以动用维修基金这个问题从两个角度给予了正面的回答。建设
15、单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。 发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告： 电梯、水泵故障影响正常使用的； 消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的； 外墙墙面有脱落危险、屋顶或
16、外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。 。,第五章 法律责任 部分条例的解读,第七十一条业主、使用人违反本管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。,第八十一条 建设单位违反本规定第五十六条第一款规定，不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的，由区、县房屋行政管理部门责令立即改正，并处一万元以上十万元以下的罚款。,第八十二条违反本规定第五十八条第一款规定，业主未按要求补建或者再次筹集专项维修资金的，由房屋行政管理部门责令限期改正。,第七十四条 违反本规定第三十三条第一款规定，物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的，由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。,第六章 附则,新增了“市房屋行政管理部门应当制定临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同等示范文本。 ”,感谢聆听！,Thanks for your time！,
