旧城改造与房地产关系.doc

1、成都市旧城改造与房地产市场的关系按 照 成 都 市 委 、 市 政 府 经 营 城 市 的 指 导 思 想 和 具 体 工 作 部 署 ， 成 都 市 全 面 启 动了 城 区 危 旧 房 改 造 工 程 。 从 2002 年 开 始 ， 计 划 用 三 年 时 间 完 成 城 区 二 环 路 以 内 约410 万 平 方 米 的 危 旧 房 改 造 任 务 。 大 规 模 的 旧 城 改 造 对 房 地 产 市 场 的 影 响 涉 及 到 土 地供 应 ， 住 宅 供 应 及 需 求 等 与 房 地 产 息 息 相 关 的 因 素 ， 结 合 到 成 都 市 2003 年 商 品房 供 不

2、应 求 ， 房 价 水 涨 船 高 的 现 象 ， 有 必 要 仔 细 分 析 成 都 市 旧 城 改 造 与 房 地 产 市 场的 关 系 。在 旧 城 改 造 方 面 ， 2002 年 成 都 开 始 全 面 提 速 ， 2002 年 拆 迁 面 积 为 124.3 万平 方 米 ， 比 照 2001 年 的 47.82 万 平 方 米 ， 增 长 率 达 到 159.93 ， 拆 迁 户 数 也 由2001 年 的 11735 户 激 增 到 2002 年 的 24492 户 ， 增 长 率 为 108.7 。 2003 年 的 拆迁 户 数 也 有 23720 户 ， 由 此 而 带

3、来 的 安 置 问 题 对 房 地 产 业 的 影 响 将 是 巨 大 的 。成 都 市 五 城 区 房 屋 拆 迁 统 计年度 拆迁户数拆迁面积(万)拆迁户平均面积（） 安置户数安置面积（万）安置房平均面积（）1998 3953 12.95 32.8 5929 27.1 45.71999 4344 19.31 44.5 6569 44.4 67.62000 7535 30.18 40.1 10929 73.3 67.02001 11735 47.82 40.8 15256 91.5 60.02002 24492 124.3 50.8 11021 69.4 63.02003 23720 151

4、.12 63.70 4121 28.0 68.04资 料 来 源 ： 成 都 市 房 地 产 管 理 局由 成 都 市 房 地 产 管 理 局 统 计 的 数 据 看 ， 2002 年 可 以 看 成 一 个 分 水 岭 ， 在2002 年 前 ， 安 置 户 数 大 于 拆 迁 户 数 ， 拆 迁 面 积 小 于 安 置 面 积 。 而 在 2002 年 ， 安置 户 数 仅 为 拆 迁 户 数 的 45 ， 2003 年 拆 迁 户 为 23730 户 ， 而 只 有 4121 户 得 到现 房 安 置 。 拆 迁 面 积 也 远 大 于 安 置 面 积 。 这 样 ， 拆 出 的 土 地

5、 如 何 利 用 ； 未 安 置 的 拆迁 户 在 失 去 了 房 产 之 后 是 放 弃 安 置 ， 利 用 补 偿 款 买 新 房 ； 还 是 先 租 房 等 待 安 置 ,都 是 值 得 考 虑 的 问 题 。从 房 管 局 了 解 到 的 信 息 ， 2003 年 以 前 约 50 的 拆 迁 户 选 择 了 不 要 安 置 房 而 要货 币 补 偿 ， 2003 年 ， 选 择 住 房 货 币 补 偿 的 占 到 68.52 ， 非 住 房 货 币 补 偿 的 占 了87.63 。 可 以 看 出 ， 选 择 货 币 补 偿 的 拆 迁 户 越 来 越 多 。这 些 补 偿 款 的

6、流 向 值 得 关 注 。 对 于 失 去 了 住 房 的 拆 迁 户 ， 利 用 这 笔 钱 购 置 房 产是 顺 理 成 章 的 事 。 但 和 安 置 户 不 同 ， 他 们 可 以 自 由 选 择 需 要 的 房 产 ， 可 选 择 的 有 新房 或 二 手 房 ； 可 以 选 择 市 区 或 郊 区 。 也 会 有 一 部 分 选 择 租 房 ， 把 资 金 用 来 投 资 。 但是 无 论 拆 迁 户 选 择 用 何 种 方 式 获 得 住 房 ， 他 们 的 需 求 必 须 在 短 时 间 得 到 满 足 ， 否 则就 会 失 去 住 所 。 因 此 ， 拆 迁 对 房 地 产

7、市 场 带 来 的 不 仅 是 有 数 可 查 的 安 置 需 求 ； 还 有能 进 入 市 场 自 由 选 择 ， 有 强 烈 住 房 需 求 并 持 大 量 资 金 的 拆 迁 人 口 。对 选 择 安 置 房 和 选 择 货 币 补 偿 的 拆 迁 户 ， 他 们 对 住 房 的 需 求 在 时 间 有 一 些 差 异 ，安 置 户 由 于 安 置 房 到 位 有 一 定 时 间 段 ， 他 们 的 需 求 伴 随 着 安 置 房 的 交 付 得 到 满 足 。如 在 2003 年 ， 除 现 房 安 置 4121 户 外 ， 有 2330 的 拆 迁 户 属 于 期 房 安 置 ， 他

8、 们 目 前必 须 通 过 各 种 方 式 得 到 过 渡 用 房 。 而 拿 到 补 偿 款 的 拆 迁 户 ， 他 们 的 住 房 需 求 需 要 马上 得 到 满 足 。通 过 对 相 关 房 地 产 数 据 的 分 析 ， 发 现 了 旧 房 改 造 对 房 地 产 市 场 在 以 下 两 个 方 面有 较 大 的 影 响 ：1 对 住 宅 需 求 的 影 响2003 年 ， 成 都 市 市 区 商 品 房 成 交 面 积 741.33 万 平 方 米 ， 同 比 增 长21.90 ， 其 中 住 宅 成 交 面 积 632.04 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 20.66 。 全

9、 年 商 品 房供 应 （ 批 准 预 售 ） 面 积 为 689.06 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 22.78%， 其 中 住 宅487.36 平 方 米 ， 同 比 增 长 9.93。 供 销 总 量 较 为 平 衡 ， 但 是 住 宅 需 求 非 常 强 劲 。 这说 明 了 成 都 市 目 前 的 商 品 房 市 场 特 别 是 住 宅 市 场 上 存 在 着 供 不 应 求 的 状 况 。 旧 城 改造 产 生 了 需 求 ， 这 种 需 求 有 多 大 ， 下 面 进 行 一 些 分 析 。2003 市 区 各 类 物 业 供 销 对 比 表 (单 位 ： 万 平 方 米

10、资 料 来 源 ： 成 都 市 房 地 产 管 理 局将 成 都 市 房 地 产 管 理 局 统 计 的 2003 年 拆 迁 安 置 面 积 28.0 万 平 方 米 与 2003年 住 宅 商 品 房 供 应 量 487.36 平 方 米 比 较 ， 可 知 拆 迁 安 置 面 积 占 商 品 房 住 宅 供 应 面积 的 5.7%， 考 虑 到 有 些 拆 迁 户 没 有 选 择 安 置 ， 而 是 利 用 补 偿 款 购 买 新 房 ， 因 拆 迁 而购 置 商 品 房 住 宅 的 比 例 还 将 上 升 。2003 年 成 都 市 区 新 建 住 宅 中 成 都 本 地 人 购 买

11、面 积 为 345 万 平 方 米 ， 用 2003年 拆 迁 安 置 面 积 28.0 万 平 方 米 与 之 比 较 ， 可 知 拆 迁 安 置 面 积 占 成 都 本 地 人 购 买 面积 的 8%。由 于 2002 年 以 前 的 安 置 户 大 于 拆 迁 户 ， 未 安 置 的 拆 迁 户 的 激 增 从 2002 年开 始 ， 按 房 管 局 的 统 计 ， 2002 年 约 50 的 即 约 12246 户 拆 迁 户 选 择 货 币 补 偿 ，2003 年 有 68.52 即 约 16253 户 拆 迁 户 选 择 货 币 补 偿 ， 这 样 ， 拆 迁 在 2002 和20

12、03 年 产 生 了 28499 户 持 有 补 偿 款 ， 有 实 际 住 宅 需 求 的 人 口 。 他 们 的 需 求 主 要 通 过购 置 商 品 房 或 二 手 房 得 到 满 足 。 假 定 他 们 新 购 的 住 宅 面 积 和 拆 迁 前 一 样 ， 且 在 拆 迁时 不 久 买 房 ， 就 会 在 2002 和 2003 年 分 别 产 生 约 62 万 平 方 米 和 103 万 平 方 米 的需 求 。 这 样 与 安 置 户 相 加 ， 旧 城 改 造 拆 迁 户 在 2003 年 市 区 住 宅 市 场 中 约 有 130万 平 方 米 的 份 额 ， 占 交 易 面

13、 积 20%。 在 成 都 本 地 人 购 置 中 占 38%， 成 为 成 都 人 购房 的 主 力 。假 定 他 们 新 购 的 平 均 住 宅 面 积 和 当 年 安 置 房 平 均 面 积 一 样 ， 且 在 拆 迁 时 不 久 买房 ， 就 会 在 2002 和 2003 年 分 别 产 生 约 77 万 平 方 米 和 110 万 平 方 米 的 需 求 。 这样 与 安 置 户 相 加 ， 旧 城 改 造 拆 迁 户 在 2003 年 市 区 住 宅 市 场 中 约 有 138 万 平 方 米的 份 额 ， 占 交 易 面 积 22%。 在 成 都 本 地 人 购 置 中 占 4

14、0%， 成 为 成 都 人 购 房 的 主 力 。加 上 2004 年 原 定 拆 迁 面 积 140 万 平 方 米 ， 用 前 两 年 拆 迁 户 平 均 面 积 57 平方 米 估 算 ， 约 有 24000 户 左 右 将 要 拆 迁 ， 用 安 置 房 平 均 面 积 64 平 方 米 的 标 准 推算 ， 2004 年 的 旧 城 改 造 拆 迁 户 将 共 产 生 超 过 150 万 平 方 米 的 住 宅 需 求 。除 了 手 持 补 偿 款 的 拆 迁 户 对 住 房 的 需 求 要 在 短 时 间 得 到 满 足 ， 由 于 安 置 需 要 时间 ， 暂 未 安 置 的 拆

15、 迁 户 和 原 来 在 拆 迁 地 租 房 的 人 将 需 求 大 量 的 可 出 租 房 屋 ， 但 由 于旧 房 拆 迁 导 致 可 出 租 的 廉 价 房 屋 供 应 减 少 ， 政 府 提 供 的 廉 租 房 毕 竟 有 限 ， 势 必 导 致租 金 上 涨 。 由 于 租 金 是 影 响 房 地 产 买 卖 与 租 赁 的 主 要 因 素 ， 根 据 房 地 产 对 租 金 变 化的 调 节 规 律 ， 当 租 金 提 高 时 ， 资 金 将 大 量 流 向 房 地 产 市 场 ， 将 造 成 两 种 结 果 ： 一 ，房 地 产 的 需 求 增 加 使 楼 价 不 断 升 高 ；

16、 二 ， 自 住 成 本 相 对 租 住 成 本 较 低 ， 吸 引 部 分 租客 转 向 购 置 房 产 。2003 年 成 都 市 住 宅 市 场 的 情 况 和 上 述 两 种 结 果 很 相 似 。 楼 价 稳 定 上 升 而 且 需 求旺 盛 。2002， 2003 房 价 比 较 图 ( 元 /平 方 米 )资 料 来 源 ： 成 都 市 房 地 产 管 理 局由 于 2004 年 是 旧 城 改 造 的 最 后 一 年 ， 新 增 的 拆 迁 户 和 前 两 年 还 未 安 置 或 购 房 的拆 迁 户 将 可 能 在 2004 年 达 到 最 大 数 量 ， 使 因 拆 迁 导

17、 致 的 住 房 需 求 达 到 顶 峰 。 将 对成 都 房 地 产 市 场 产 生 深 刻 的 影 响 ， 进 一 步 推 动 成 都 房 地 产 的 发 展 。 但 是 当 拆 迁 户 基本 得 到 住 房 后 ， 成 都 市 的 住 宅 需 求 会 怎 样 变 化 ， 还 需 要 结 合 未 来 多 方 面 的 形 势 另 作分 析 。2 对 土 地 供 应 的 影 响2003 年 ， 成 都 土 地 的 供 应 出 现 紧 缩 ， 土 地 供 应 增 速 下 降 ， 所 以 拍 出 的 土 地 价 格很 高 成 为 2003 年 成 都 房 价 上 涨 的 主 要 原 因 之 一 。

18、 在 国 有 土 地 拍 卖 中 ， 拍 卖 地 块 主要 在 市 区 内 。 旧 城 改 造 土 地 成 为 拍 卖 主 角 ， 在 拍 卖 土 地 中 占 60%。 2004 年 大 规模 的 旧 城 改 造 还 将 继 续 ， 所 拆 出 的 土 地 仍 然 将 占 到 土 地 供 应 的 很 大 比 例 ， 能 一 定 程度 上 缓 解 开 发 商 对 市 区 土 地 的 渴 求 。 但 是 旧 城 改 造 的 土 地 毕 竟 有 限 ， 且 含 金 量 高 ，在 土 地 交 易 进 行 市 场 化 运 作 后 ， 土 地 的 暗 箱 操 作 等 问 题 有 望 得 到 进 一 步 遏

19、 制 ， 这 些土 地 的 价 格 将 水 涨 船 高 。旧 城 改 造 带 来 的 土 地 是 暂 时 性 的 ， 虽 然 在 近 两 年 因 旧 城 改 造 带 来 了 一 定 量 的 土地 ， 甚 至 在 拍 卖 中 比 例 超 过 了 郊 区 地 块 面 积 ， 但 当 这 些 地 块 完 全 利 用 后 ， 新 的 旧 城改 造 工 程 规 模 多 大 ， 能 为 房 地 产 开 发 供 应 多 少 土 地 ， 取 决 与 政 府 的 决 策 。但 要 说 旧 城 改 造 完 成 后 市 区 土 地 供 应 会 急 剧 下 降 还 为 时 尚 早 。 据 成 都 市 的 发 展规 划

20、 ， 未 来 几 年 成 都 市 将 大 力 向 东 向 南 发 展 ， 一 些 政 务 部 门 向 城 市 副 中 心 的 迁 移 又将 给 市 区 房 地 产 开 发 提 供 为 数 不 少 的 土 地 ， 加 上 新 的 旧 城 改 造 还 将 继 续 ， 市 区 土 地的 供 应 量 不 会 急 剧 下 降 。2002-2004 年 的 大 规 模 旧 城 改 造 工 程 已 进 入 第 三 个 年 头 ， 它 给 成 都 市 房 地 产 市场 带 来 了 巨 大 的 住 宅 需 求 量 ， 在 未 来 的 几 年 内 ， 因 旧 房 改 造 带 来 的 的 住 宅 需 求 将 在很

21、大 程 度 上 刺 激 着 成 都 房 地 产 市 场 ， 而 其 带 来 的 有 限 的 土 地 也 会 成 为 开 发 商 争 夺 的焦 点 。 可 以 预 料 在 短 期 内 ， 巨 大 的 需 求 将 会 让 成 都 房 地 产 市 场 继 续 快 速 发 展 。 但 是从 长 远 来 看 ， 这 种 大 规 模 的 旧 城 改 造 不 会 经 常 出 现 ， 小 的 改 造 虽 将 继 续 ， 但 不 大 可能 向 2003 年 一 样 ， 成 为 城 区 土 地 供 应 的 主 要 来 源 。旧 城 改 造 给 成 都 市 房 地 产 市 场 的 影 响 是 巨 大 的 ， 但 是 由 于 它 并 非 完 全 的 市 场 行为 ， 且 具 有 暂 时 性 和 不 确 定 性 ， 因 此 在 预 测 未 来 发 展 趋 势 时 ， 必 须 把 握 政 策 的 动 向 ，结 合 当 前 实 际 ， 因 地 因 时 制 宜 ， 而 不 能 拘 泥 于 过 去 的 情 况 ， 才 能 利 用 好 时 机 ， 更 快更 好 的 发 展 。