1、房地产成交价格与房地产估价关系探析（一）摘要：房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格，但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。关键词：房地产；价格；估价一、房地产成交价格的特点(一)从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，1994 年、1995 年平均售价在 5000 元平方米，而到 1 997 年、1998 年平均售价仅为
2、4000 元平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。(二)从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济
3、条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：1.房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。2.房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就开始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。3.房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠(从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值)。4.房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发
4、商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。5.房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。二、房地产评估价格的定义综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是 4000 元平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格?其期房价格是 4000 元平方
5、米还是现房价格是 4000 元平方米?如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于 4000 元平方米?因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：1.不同的评估目的具有不同的价格定义。例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险因素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格
6、不同。2.房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。3.在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素(包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况)、个别因素(临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况)等因
7、素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面：1.同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。2.市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。3.房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地
8、产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。四、不同目的时房地产价格定义的探讨房地产估价的目的主要有房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产分割析产评估、企业合资股份制改造等价格评估，本文对不同目的时房地产价格评估的定义做简要分析；房地产转让价格评估：因该价格评估为房地产转让提供依据，大宗房地产评估价格应是整宗出售、一次性付款时的价格，该价格应适当低于零散出售时的价格。房地产抵押价格评估：房地产抵押评估价格应是整体出售、一次性付款、销售速度较快、考虑各种优惠条件时的价格，评估结果趋于保守。房地产政策调控与房地产市场分析（二）摘要：
9、2010 年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了“量跌价涨”的局面，本文分析了这一局面产生的原因，并提出相应的政策建议。关键词：房地产政策 房地产市场 调控 政策建议1 房地产新政与房地产市场表现2009 年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过 2007 年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009 年年底，中央政府加大了对市场的调控，以 2010 年 1 月 7 日出台的“国十一条”为标志，2010 年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控
10、”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010 年 1-2 月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3 月份全国商品房销售面积为15361 万平方米，同比增长 35.8%。3 月份，全国 70 个大中城市新建商品住宅价格同比上涨 15.9%；二手住宅销售价格同比上涨 9.5%；1-3 月商品房综合销售均价为 5193 元，同比上升 16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。2010 年 4 月 14 日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收
11、和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后 4 月 17 日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局发布的最新数据表明，4 月份，全国70 个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上 17.3%，涨幅创下纪录，其中，90 平
12、米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到 22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与 3 月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约 1.5%。2 房地产政策调控失效的原因分析不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳
13、的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查
14、”，也停留在一句口号上。其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的 50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。比如
15、，深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻发布会上为出台更温和的实施细则造势，宣称调控已初显效果，4 月下半月“新开楼盘实际成交价格出现 10%至 20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明，南京市新建 90 平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了 25.1%。最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在 2010 年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和
16、公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着 2010 年 580 万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。3 政策建议3.1 加快实施细则中重要概念的界定 国十
17、条实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。3.2 完善土地“招拍挂”制度 土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从 2007 年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像 2007 年那样，形成一种面粉贵过面
18、包的困局。要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。3.3 积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位 保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性
19、住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套
20、型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。总而言之，对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，本轮房地产新政主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。浅议房地产开发过程中遇到的若干问题（三）摘 要：在市场需求不断提高、市场竞争日趋激烈的情况下，加强房地产开发的项目管理，改善及解决管理过程中存在的问题，既能提高企业
21、管理水平,也是提高项目质量、盈利水平与市场竞争力的需要，更是满足市场、服务客户的需要。本文对项目管理过程中遇到的问题进行分析探讨，结合实际工作情况，提出个人见解，不当之处，请大家指正。关键词：项目管理 主要问题 改善对策房地产开发存在着前期手续繁琐，开发周期长，投入大，收益往往都在1、2 年之后等特点，具有一定的风险，尤其是当前国家政策一再调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，由开发商说了算的卖方市场已经结束，限购令的出台更加剧了这一变化，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，整幢楼整幢楼的买，更多的是选择开发商的品牌，小区环境，楼盘的品质和物业服务，作为开发
22、商，应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。那么在实际开发过程中，如何发现管理存在的问题，完善管理过程，使最后的产品能达到开发商预期的目标，满足用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人根据当前存在的一些普遍情况，并结合工作实际进行探讨。一、主要问题分析（一）项目决策前，不重视可行性研究在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，开发风险明显加剧，但某些开发商认为调控会很快过去，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业人士对市场和政策做一个深入的分析研究，把自己的经验代
23、替可行性研究，增加自己的投资风险。另一方面未能提前对地块本身的特点和周边情况的配置以及规划条件进行了解，尤其是不清楚当地的规划要求，导致在做方案时才发现问题，但已成事实，无端增加成本。（二）方案规划和施工图设计改变随意性开发商对方案和施工图不够重视，随意性大，认为在施工阶段改也来得及，却不知道这是本末倒置的行为。在设计阶段甚至更早发现问题，并给予解决，对以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行大量变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生大量索赔情况，更引起很多项目的价格重新审核，如果是招标工程，很多报价项目就是无效报价，容易使工程造价
24、脱离控制，超出概算。（三）项目的现场管理有缺陷现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员做不了主，不敢做主，事无巨细均要请示汇报，尤其在工程变更签证方面，不能及时对工程变更作出意见，为不影响工期，很多时候都是施工已成事实，联系单还没下达，时间一长，当事人就容易忘记当时情况，造成索赔和决算困难，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，还会引起索赔。（四）对前期物业重视不足，物业服务不到位物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家，即使能
25、在项目完成后请到好的物业公司，那也是在亡羊之后了，对项目有可能形成永远也无法弥补的遗憾。另一方面，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环。二、改善对策（一）必须十分重视项目的可行性研究俗话说万事开头难，可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预测今后一段时期内的走向，了解市场的活跃程度，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边情况，当地的规划
26、要求，避免经验主义而造成错误判断，三要根据公司的资金流，做好资本运做和融资方式及投资决策分析，尤其是做好风险预测。（二）不能忽视项目方案和设计磨刀不误砍柴工，做好方案和施工图设计，认真对待每个细节，对以后工程的开展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑风格，平面布局，主要材料等方面更要认真讨论，一旦确定就不更改。在实际中就遇到这样情况，在外墙材料上当初没有重视，导致临近施工时才发现不合适，需要更改材料，结果重新考察厂家，确定价格，还要处理材料变更引起的后续问题，花了大量时间，不仅工期延长，承包单位还要索赔相关费用。（三）加强开发建设的过程控制施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。现场签证
27、程序要明晰，责任要明确，公司要适当放权给现场管理人员，规定现场签证的权限，及时处理一些问题，在紧急情况下，可以先报告设计单位，获得口头许可，事后及时补办手续。（四）物业公司需提前介入有经验的物业公司可以提出实用的甚至建设性意见，不仅提升项目档次，还能使在功能上更加人性化，使用更合理，对整个项目的运作是十分有利的，同时开发商应充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。物业公司应明确服务范围，制定岗位职责，定期公布收入支出，严格按合同办事，处理好与用户的关系。三、总结开发商是项目开发过程的组织者，同时也是投资者和收益者，不能一味追求利润的最大化而忽视了用户的利益，应在品牌上下功夫，做好项目各个过程的管理，实现项目的成功建设和各方利益的“共赢”
