1、目录第一章：调研概述1：本次市场调研的目的2：市场调研具体实施的内容3：调研的内容与形式4：调研内容的形式第二章：整体环境分析1：郴州市概述2：郴州市人文历史3：郴州市经济发展状况4：2010 年经济发展状况及特点5：郴州城市的规划和发展第三章：房地产市场分析1：城市建设面临的问题2：房地产整体市场发展态势3：商品住宅供应分析4：商品住宅销售分析5：商品住宅时常总结第四章：项目条件分析1：区域简介2：项目地块自身条件分析3：项目地块交通状况4：项目配套分析5：项目优劣分析6：本章总结第五章：消费者需求调查问卷分析1：消费者购房选择分析2：住宅内部结构需求特征分析3：房屋购买预算分析4：住宅结构
2、外部特征需求分析5：消费者群体特征分析6：问卷附表第六章：郴州市典型项目调查与分析1：郴州市典型楼盘调查2：楼市状况与分析第一章：调研概述1：本次市场调研的目的（1） 为编制房地产开发项目可行性研究报告所进行的市场调查与分析（2） 为选择项目的施工单位、材料和设备供应单位、中介服务单位所进行的市场调查与分析（3） 为编制房地产开发项目营销策划书和进行具体营销工作所进行的市场调查与分析2：调研的内容（1） 房地产投资环境的调查与分析（2） 项目概况调查与分析（3） 房地产产品供给、需求的调查与分析（4） 消费者的调查与分析（5） 竞争者的调查与分析（6） 房地产投资与费用的调查与分析3：调研内容
3、的课题调研爱莲湖畔项目的可行性4：调研内容的形式（1） 询问法（2） 观察法（3） 统计分析法第二章：郴州市整体环境分析一、郴州市概述郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉中段与罗霄山脉南段交汇地带，东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市，北交衡阳市及株州市，距省会长沙市 350 千米。地理坐标东经 1121311414，北纬 24532650，南北长 217 公里，东西宽 202 公里，总面积 19388 平方公里，总人口 455 万（2003 年） 。中文名称 郴州市 面积 19388 平方公里外文名称 Chenzhou City 人口 455 万行政区类别 行政市 方言 郴
4、州话所属地区 湖南省 气候条件 大陆性气候下辖地区 苏仙区、北湖区著名景点 苏仙岭政府驻地 五岭广场东侧五岭大道 9 号火车站郴州站电话区号 0735 车牌代码 湘 L邮政区码 423000 行政区划代码 431000地理位置 湖南省东南部二、郴州市人文历史悠久的历史沿革 郴州，具有悠久的历史。在桂阳县境内发现的旧石器时代晚期的刻纹骨椎表明，早在一万多年前，郴州一带就有原始人在这块土地上繁衍生息。“郴”字独属郴州，最早见于秦朝，为篆体“郴” ，由林、邑二字合成，意谓“林中之城” 。 “郴”字见之于史传，是汉代司马迁所写史记 ，其中记载（项羽） “乃使使徙义帝长沙郴县” 。从此， “郴”字赫然纸
5、上，脍炙人口。郴州有文字可考的历史，已有两千余年。公元前 221 年，秦始皇统一天下，分天下为三十六郡，在湖南置黔中、长沙二郡，在郴州一带设置郴县，郴县属长沙郡；西汉时，分长沙南郡为桂阳郡，领县十一；南北朝时，宋、齐、梁称桂阳国，陈时又称桂阳郡；隋文帝开启九年，一度废桂阳郡，置郴州；唐玄宗天宝元年，又称桂阳郡；宋称郴州桂阳郡，设知军；元改郴州路，设总管；明洪武元年改路，置郴州府，设知府；清为直隶州，设知州；民国改州为县。历代治所一直在郴州。优越的地理位置 郴州拥有独特的区位优势。郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。 “北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”
6、，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉” 。既是“兵家必争之地” ，又是“文人毓秀之所” 。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门” 。境内地貌复杂多样，其特点以山丘为主，岗平相当，水面较少。山地丘陵面积约占总面积的近四分之三。地势东南高西北低，东南部以山地为主体；西北部以丘陵、岗地、平原为主。郴州市 2001 年末总人口为 455.96 万人，其中，城镇人口占总人口的 26%，乡村人口占 74%，现辖两区（北湖、苏仙） 、一市（资兴） 、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东） 。总面积 1.94 万平方公里，占全省面积的 9.2%；人平
7、土地面积 7.09 亩，比全省人均多 1.7 亩，居全省第三位。郴州市城区，古谓林邑，位于郴州市中部，为历代郡、州、军、路、直隶州、督察区、专（地）区和郴县的治所，是全市政治、经济、文化、科技和教育中心。1959 年 11 月，析郴县之郴州镇为地辖郴州市。1963 年改为郴州镇。1977 年，恢复县级市。1995 年，设立地级市。郴州市位于北纬 24532650，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,冬寒期短的特点。多年平均气温 17.4，多年平均降水
8、量 1452.1 毫米，比全省平均数多 19.7毫米，为全国多年平均降水量的 2.22 倍，为世界大陆多年平均降水量的 1.3 倍。由于气候温暖湿润，郴州山青水秀，风光旖旎，历来被誉为“四面青山列翠屏，山川之秀甲湖南” 。正如“郴”字从林从邑，邑在林中，森林和城市融为一个和谐的整体。有诗为证：“郴山郴水，幽香醉人” 。宋代诗人阮阅诗云：“万紫千红一径深，胭脂为地粉为林” 。便利的交通、通讯 郴州历来被称为“楚粤之孔道” ，目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路 107 国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往
9、的人流、物流提供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入 21 世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼” ，南北交通，更为便利。省道 1806 线、1803 线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。到2001 年底，通车总里程达到 16152 公里，通村公路率 99.19%，居全省第一位。其中，全市高等级公路累计达 232 公里，11 个县（市、区）中已有 6 个通了高等级公路，居全省领先地位。电信网络遍布全市城乡，电波传送沟通海内外。郴州建成了大容量、高速度、四通八达的现代化的电信传输交换网、宽带接入网、多媒体
10、综合信息服务网、七号信息令网、数字同步网、数字数据网、集中监视监控网等现代化电信通信网络，电信通讯光缆已覆盖绝大部分乡镇，全市程控交换机总容量达到 62 万门，电话主线用户户数达 46.2万户。拥有电脑 2 万多台，是 1995 年的 20 倍。郴州移动和郴州联通构架起空中通信网络，除为客户提供移动电话话音通信业务外，还先后推出了话音信箱、储值卡、移动 IP 电话、短消息服务、手机上网、移动秘书、移动资讯通、126/127/198/199 无线寻呼、193 长途电话、165 国际互联网等综合业务，形成了有线和无线相结合的立体通信网络。三、地理位置郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地
11、理座标为东经 1121311414，北纬 24532650。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。东界江西省的遂川、上犹、崇义 3 县，南邻广东省的仁化、乐昌、乳源、阳山、连县 5 县，西接零陵地区的蓝山、宁远、新田 3 县，北连衡阳市的常宁、耒阳、衡南、衡东 4 县市和株洲市的攸县、茶陵、酃县 3 县。汉高帝五年（公元前 202） ，分长沙郡的南部地区置桂阳郡，其区域除含今郴州地区（不含安仁）外，还包括今耒阳、蓝山和粤北的部分地区。三国吴甘露元年（265） ，分桂阳郡南境的曲江、桂阳（连县） 、阳山、含氵匡、浈阳等地置始兴郡，桂阳郡境域缩小为郴县（今郴州市、郴县、桂阳县） 、阳安
12、县（今资兴、汝城、桂东） 、临武县、便县（今永兴） 、南平县（今蓝山） 、耒阳县的范围。明洪武九年（1376） ，桂阳州、临武、蓝山均度属衡州府，郴州直隶州的辖区进一步缩小，仅保留今郴州市、郴县、资兴市、桂东县、汝城县、宜章县、永兴县等区域。嗣后几经盈缩，至 1949 年，总面积约为 2.12 万平方公里。1954 年划入耒阳、安仁、酃县、新田 4 县，面积扩大到2.83 万平方公里。后来上述 4 县又相继析出，至 1988 年，总面积1.94 万平方公里，占全省面积 9.2%。人平土地面积 7.09 亩（其中林地人均 4.38 亩） ，比全省人均数多 1.7 亩，居全省第三位。区内太阳辐射强
13、度、年均气温，均居全省首位。多年平均降水量，除低于零陵地区东南部、怀化地区雪峰山北麓之外，高于其他地区。早在秦代，郴地已是沟通中原与岭南的水陆交接之处。民国时期，粤汉铁路及长广公路开通，成为促进南北交流的要途。而今京广铁路和一七国道公路，纵贯南北，南达广州、深圳，北通株洲、长沙，是内地连接港澳的捷径。一六国道公路和郴（州）茶（陵） 、郴（州）道（县）公路线，横连东西，扼江西赣州转往广西桂林之要冲。郴州成为湘南、赣南、粤北交通枢纽和物资集散要地。四、资源丰富郴州资源丰富，素有“中国有色金属之乡” 、 “南方重点林区” 、“湖南能源基地”之称。全市已探明各种金属矿物类 70 多种，有色金属储量占湖
14、南全省总储量的三分之二。其中钨、铋、钼储量居全国第一，锡、锌储量居全国第三位、第四位。柿竹园多金属矿被誉为世界“有色金属博物馆” 。此外，区内石墨储量占全国储量的一半以上，煤炭储量(8.12亿吨)，占全省储量的四分之一。全市水能资源丰富，水能理论蕴藏量 151 万千瓦，可开发量 138.5 万千瓦，已开发105 万千瓦。全市森林覆盖率达 59.1，是华南地区天然的绿色宝库。宜章县莽山 10 万亩原始次森林是中国南北动植物的汇集地，被誉为“第二西双版纳” ，现为国家级森林公园。郴州旅游资源尤为丰富，集奇、险、秀、美、幽于一体，汇山、水、洞、穴、热于一市，有“天下第十八福地”苏仙岭、 “世界洞穴奇
15、观”万华岩、蓄水 82 亿立方米的“南国洞庭”东江湖、 “中国生态旅游第一漂”东江漂流等。郴州是贯通南北的交通要冲，交通便捷，通讯发达。京广铁路、107 国道、106 国道、京珠高速公路贯穿全境。程控电话、无线通讯、可视会议电话等现代通讯网络齐全。新中国成立以来，特别是改革开放 20 余年和撤地建市以来，郴州经济建设和社会发展取得了翻天覆地的变化。至 2000 年底，全市国内生产总值达 256.25 亿元，居湖南省第位；财政总收入16.82 亿元，其中地方财政收入 13.38 亿元，居湖南省第位；城镇居民人均可支配收入 5871 元，农村居民人均纯收入 2430 元。全市已有 4 个县(市、区
16、)176 个乡(镇)达到小康标准；建成了以冶金、电力、煤炭、建材、化工、机械、食品、烟草、纺织、造纸等十大行业为主，其它新兴行业和高新技术产业不断崛起的地方工业格局。五、风土人情郴州是个多民族地区，有汉、瑶、蒙、畲、回、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、水、东方、纳西、柯尔克孜、土、仫佬、仡佬等 27 个民族。在长期的社会发展中，郴州形成了独特的文化艺术和传统风俗。至今仍广为流传的戏剧有：昆剧、祁剧、京剧、越剧、花鼓戏、花灯戏、皮影戏及杂技等。其中尤以 2001 年月被联合国教科文组织批准为“人类口头遗产和非物质遗产代表作”的昆剧最负盛名，拥有全国六大昆
17、剧院团之一的湖南省昆剧团。郴州传统习俗极为丰富，计有安仁赶分社、瑶族起春节、瑶族团圆节、瑶族盘王节、伴嫁哭嫁及遍布农村各地的赶圩场等。六、风景名胜 南国明珠-东江湖，位于湖南省郴州市资兴境内，是湖南十佳旅游景区。景区面积 200 平方公里，160 平方公里的湖面烟波浩淼，81.2亿立方米的湖水晶莹透澈，数十个岛屿星罗其中，被称为“东方瑞士”。景区内有东江湖、兜率灵岩、龙景游乐园、雾漫小东江、猴古山瀑布、东江大坝等景点， “中国生态旅游第一漂”东江漂流、水上跳伞、水上飞机、水上飞艇、水上滑道、温泉沐浴等项目融参与性和观赏性为一体。这里交通便捷，四季宜人，是广大游客游览观光的天然胜地。东江大坝七、
18、城市新貌“九五”期间，湖南省郴州市坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的运作方式，共投入城镇基础设施建设资金 37.6 亿元，完成大小工程 300 多个。中心城区投资 9 亿多元，建设和改造了环城南路、苏仙南路、五岭大道等 20 多条城市主干道，兴建了烈士公园，建设和改造了五岭广场、火车站广场。新建了国际、五连冠、金叶、晶星等星级宾馆，市政功能日趋完善，市容日新月异。三、郴州市经济发展状况及特点一、2009 年郴州主要经济指标在全省及毗邻 6 市排位情况（一）经济总量居全省第 6、毗邻 6 市第 4，增速跃居第 1 位。郴州完成 GDP821.5 亿元，低于长沙、岳阳、常德、衡阳、株洲和赣州
19、、清远，经济总量继续保持居全省第 6 位、毗邻 6 市第 4 位；同比增长16.0%，增幅在全省排位由 2008 年的第 14 位跃升为第 1 位，在毗邻6 市排位由 2008 年的第 6 位跃升为第 2 位。（二）财政总收入在全省和毗邻 6 市总量均居第 4，增速在全省和毗邻 6 市分居第 4 和第 2；一般预算收入总量在全省第 4、在毗邻 6 市第 3,增速均跃居第 2 位。郴州完成财政总收入 80.21 亿元，低于长沙、株洲、岳阳和清远、赣州、韶关，总量继续保持全省第 4 位、毗邻 6 市第 4 位。增长 22.0%，增幅低于张家界、株洲、怀化和清远，增幅在全省排位由 2008 年的第
20、13 位跃升为第 4 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 6 位上升为第 2 位。完成一般预算收入 48.84 亿元，低于长沙、株洲、常德和清远，超过岳阳，总量在全省排位由 2008年第位上升为第 4 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 2 位下降到第 3 位；增长 27.1%，低于株洲和清远，增幅在全省排位由 2008 年的第 14 位跃升为第 2 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 6 位上升为第 2 位。（三）全社会固定资产投资总量在全省和毗邻 6 市分居第 4 和第 3 位，增速均跃居第 1 位；城镇以上固定资产投资总量在全省和毗邻 6 市分居第 5 和第 3
21、位，增速均跃居第 1 位。郴州完成全社会固定资产投资597.0 亿元，低于长沙、岳阳、永州和清远，超过邵阳、衡阳、湘潭、株洲和赣州，总量在全省排位由 2008 年第 8 位跃升为第 4 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 5 位跃升为第 3 位；增长 99.5%，增幅在全省排位由 2008 年的第 13 位跃升为第 1 位，在毗邻 6 市排位由2008 年的第 6 位跃升为第 1 位。完成城镇以上固定资产投资 465.3亿元，总量低于长沙、永州、岳阳、株洲和赣州，超过邵阳、湘潭、衡阳和清远，总量在全省排位由 2008 年第 8 位跃升为第 5 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第
22、 4 位上升为第 3 位；增长 109.2%，增幅在全省排位由 2008 年的第 12 位跃升为第 1 位，在毗邻 6 市排位由2008 年的第 6 位跃升为第 1 位。（四）社会消费品零售总额在全省和毗邻 6 市分居第 6 和第 2 位，增速分居第 8 和第 3 位。郴州实现全社会消费品零售总额 349.9 亿元，低于长沙、岳阳、常德、衡阳和株洲，总量继续保持全省第 6 位和毗邻 6 市第 2 位；增长 19.3%，低于怀化、长沙、株洲、湘潭、邵阳、常德、永州和清远，增幅继续保持全省第 8 位，但在毗邻 6 市排位由2008 年的第 6 位跃升为第 3 位。（五）外贸进出口总量在全省和毗邻
23、6 市分居第 6 和第 5 位，增幅分列第 6 和第 1 位；外贸出口总量在全省和毗邻 6 市均居第 5，增幅分列第 6 和第 5 位。郴州外贸进出口总额 5.52 亿美元，低于长沙、湘潭、株洲、娄底、衡阳和清远、赣州、韶关，总量继续保持全省第 6位、毗邻 6 市第 5 位；下降 2.4%，降幅高于张家界、怀化、岳阳、邵阳和株洲，但在全省排位由 2008 年的第 9 位上升为第 6 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 4 位跃升为第 1 位。外贸出口总额 4.3 亿美元，低于长沙、衡阳、湘潭、株洲和清远、赣州、韶关，总量继续保持全省和毗邻 6 市第 5 位；下降 18.9%，降幅高于张
24、家界、怀化、岳阳、邵阳、株洲和清远、赣州、韶关，在全省排位由 2008 年的第9 位上升为第 6 位，但在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 3 位下降为第4 位。（六）新增贷款总额在全省和毗邻 6 市分居第 6 和第 4 位；实际利用外资规模在全省和毗邻 6 市分居第 2 和第,增速在全省和毗邻 6 市分居第 6 位和第 1 位。郴州新增贷款总额 90.32 亿元，低于长沙、株洲、湘潭、娄底、衡阳和清远、韶关，超过永州和赣州，总量在全省排位由 2008 年的第 7 位上升为第 6 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 5 位上升为第 4 位。实际利用外资总额 4.65 亿美元，低于长
25、沙和赣州、清远，总量继续保持全省第 2 位、毗邻 6 市第 3 位；增长19.3%，低于张家界、怀化、岳阳、湘潭和株洲，在全省排位由 2008年的第 13 位跃升为第 6 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 4 位跃升为第 1 位。（七）城镇居民人均可配收入在全省和毗邻 6 市分居第 8 和第 3 位；增速分居第 11 和第 4 位；农民人均纯收入在全省和毗邻 6 市分居第8 和第位，增速分居第 10 和第 4 位。郴州城镇居民人均可支配收入 13727 元，低于长沙、株洲、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳和清远，总量被衡阳和益阳超过，在全省排位由 2008 年的第 6 位下降到第 8 位
26、，在毗邻 6 市排位继续保持第 3 位；增长 9.9%，增幅在全省排位仅高于邵阳、张家界和娄底，也低于清远，但在全省排位由2008 年的第 14 位上升为第 11 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 6位上升为第 4 位。农民人均纯收入 4519 元，低于长沙、湘潭、株洲、衡阳、岳阳、益阳、常德和清远、韶关，总量继续保持全省第 8 位、毗邻 6 市第 4 位；增长 10.2%，低于长沙、衡阳、永州、湘潭、株洲、张家界、岳阳、湘西、常德和清远，但超过韶关和赣州，增幅在全省排位由 2008 年的第 13 位上升为第 10 位，在毗邻 6 市排位由 2008 年的第 6 位上升为第 4 位。
27、二、从主要经济指标排位对比情况看郴州经济发展中存在的主要差距和不足之处（一）经济发展基础与发达地区比仍较薄弱。从 GDP 总量看, 2009年，长沙、岳阳、常德、衡阳和株洲先后均进入全省“千亿”元 GDP方阵，清远和赣州也将于 2010 年过千亿，郴州经济综合实力仍处中等水平。从人均 GDP 看，长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、清远和韶关均已先后突破 3000 美元大关，均先后进入后工业化、城镇化时代，加速发展趋势明显，预计郴州将在 2010 年实现这一目标。从财政总收入看，长沙、株洲、赣州、韶关和清远均已先后突破 100 亿元大关。从城镇化水平看，郴州落后于长沙、湘潭、株洲、岳阳、衡阳和韶关，
28、其中郴州中心城区人口预计只有 47 万人左右，远低于上述 6 市（均先后已突破 100 万人） ，也低于常德、永州、益阳和赣州、清远，城区聚集扩散能力明显不足。（二）具强力带动作用的核心企业和增长极明显不足。一是核心大中型工业企业缺乏。郴州大中型工业企业 52 户，低于长沙、株洲、衡阳、常德、韶关、清远和赣州，户平实现增加值 1.6 亿元，低于岳阳、常德、长沙、衡阳、株洲、湘潭、韶关和清远，明显缺乏像长沙三一重工、中联重科，株洲冶炼集团、南车集团、硬质合金，湘潭钢铁集团，衡阳星马重汽，岳阳石化，常德卷烟，益阳益鑫泰，永州长丰汽车，娄底涟源钢铁那样具有强力带动作用的核心制造企业。二是上市公司少。
29、郴州仅郴电国际 1 户上市企业，从数量、规模、股本、上市时期与长沙（22 户） 、株洲和岳阳（各 7 户） 、湘潭、永州和韶关（各 3 户） 、衡阳、赣州和清远（各 2 户）等相比，存在明显差距。三是以开发园区经济为代表的增长极带动能力偏弱。郴州省级以上产业园区 9 个，已开发面积 24.9 平方公里，分别占全省的 11.7%和 8.9%左右。但平均每平方公里实现技工贸总收入约 9 个亿,不到全省平均水平的 50%；平均每平方公里上交利税总额约 0.85 亿元,不到全省平均水平的 60%。郴州经开区与长沙经开区、株洲高新区、湘潭九华经济区、常德德山开发区、岳阳经开区、益阳高新区、衡阳高新区、韶
30、关莞韶产业转移园和赣州经开区等比无论在规模、核心企业、技工贸总收入、实现利税等方面均存在较大差距，对当地经济增长的带动能力也明显偏弱。另据 2009 年度全省高新技术产业主要指标通报看,全省七大高新区（长沙、湘潭、衡阳、岳阳、益阳株洲、郴州）总产值、增加值、销售收入、出口、利税及利润等六大指标，郴州高新区均居末位。（三）资金对经济加快发展的保障力度仍需加强。从贷款支持看,2009 年郴州新增贷款额虽然居全省第 6 位，但贷款余额总量仍只占全省的 3.3%，贷款余额在全省排第 9 位，居毗邻 6 市之末；每亿元GDP 占用贷款余额系数只有 0.38，在全省列第 12 位，也居毗邻 6 市之末。从
31、招商引资看,近 4 年（2006-2009）来，郴州累计新批外资项目 225 个，低于长沙（741） 、衡阳（351）和株洲（231） ，列全省第4 位；累计实际利用外资 14.5 亿美元，低于长沙（65.4） ，列全省第2 位，招商引资总体水平在省内较好，但与省外的清远和赣州比，差距甚远,其中：累计新批外资项目分别比清远和赣州少 130 个和 563个,累计实际利用外资分别少 3.9 和 16.9 亿美元。（四）扩大消费对经济增长的拉动受到城乡居民收入水平增长不快的制约。郴州与消费增长密切相关的居民收入水平、消费水平和消费品零售总额 3 个指标明显落后于全省水平。2009 年末，郴州城镇居民
32、人均可支配收入和农民人均纯收入总量分别比全省平均水平低 1357元和 391 元，郴州城镇居民人均消费支出和农民人均生活消费支出分别比全省低 1300 元和 600 元，在“3+5 城市圈”的长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、益阳和娄底 8 市中，均只高于娄底，总量均居全省第 8 位的水平。与毗邻韶关和清远比，农民人均纯收入分别少800 元和 1000 元。社会消费品零售总额总量也低于“3+5 城市圈”的长沙、株洲、衡阳、岳阳和常德 5 市，居第 6 位；2009 年增速只达到全省的平均水平，居全省第 8 位。三、正视差距，主攻薄弱环节，采取切实有效的措施确保 2010 年全市主要经济指标实
33、现又好又快发展（一）增收入、促消费，做强消费增长引擎。消费是我市经济发展中的一条“短腿” 。如何有效扩大消费需求，促进我市经济的内生性强劲增长必须引起高度关注。一是增加收入提振消费意愿。积极改善民生，增加就业，提高居民收入水平，努力实现居民收入增速与 GDP 增速的基本同步。二是完善保障性住房、教育、医疗、养老、失业等社会保障体系，解除居民消费的后顾之忧。三是推动消费结构升级促进消费增长。2009 年郴州城镇居民家用汽车、电脑、照相机、微波炉等消费水平落后于全省平均水平 1-3 年以上；农村居民人均居住、交通和通讯等消费水平也比全省平均水平落后 3-5 年以上。因此要继续重点培育汽车、家电、旅
34、游文化休闲和餐饮等消费热点，通过消费结构的改善扩大居民消费增长的空间，促进消费增长。四是加快城镇化进程增加消费品市场规模。据测算，2005-2009 年，我市城镇化率每提高 1 个百分点，能新增城镇人口近 5.6 万人，按城乡居民人均消费水平差距 6600 元计算，可新增消费支出近 4 亿元。因此，要力争2010 年城镇化率达到 45%，努力完成“十一五”工作计划目标。（二）抓项目、增投资，保持投资和建筑业的稳定较快增长。2009年，郴州全社会固定资产投资额占全省比重达到 7.8%，但建筑业增加值占全省 GDP 比重只有 4.1%，比投资所占比重低 3.7 百分点。一是要全面完成“千亿投资计划
35、” 、 “百亿城建计划” ，深入开展城市、交通、产业“三大会战” ，确保项目建设按进度、高标准又好又快推进。二是规范完善投融资平台。提高资本运作能力和平台风险管理能力，继续加强银企、银政合作，有效扩大贷款规模。三是进一步深化拓展、用好用足先行先试政策，促进招商引资项目上规模、上水平。四是狠抓本地资质等级四级以上建筑企业的生产管理。争取外地建筑施工企业在本地注册登记，确保建筑企业建安产值稳定较快增长，为省局评估认定我市建筑业增加值增长提供有力的支撑数据。（三）调结构、转方式，继续保持工业的快速增长。2009 年，工业对郴州经济增长的贡献率达 54.9%，拉动经济增长 8.8 个百分点，是经济增长
36、的主要动力。 “工业兴则经济兴” 。2010 年，要努力确保工业增加值增长 20%以上、规模工业增加值增长 24%以上。一是全面改造提升有色、能源、化工、机械、建材、农产品加工等传统优势产业，稳步做大工业总量。二是大力培育电子信息、新能源、新材料、生物医药、节能环保、现代物流等战略性新兴产业，加快做大工业总量。三是抓好省级产业园区建设，提高园区综合承载能力和吸引力，形成强有力的增长极。四是扶持郴电国际发展壮大，加快推动部分优势企业的上市步伐，促优势企业做大做强。五是夯实统计基础工作，力争2010 年新增 100 家规模以上工业企业，通过增加数量快速增加工业总量。（四）多投入、快创新，提高技术进
37、步对经济增长的推动能力。一是要加大科技投入、科技开发、科技成果转化的力度，进一步推动技术进步。二是要大力承接产业转移，搞好技术、设备和管理水平的引进，促进我市工农业产品品质、档次和科技含量迅速提高，增强产品核心竞争力。三是要进一步做大做强高新技术产业，提高其对经济增长的拉动力。2009 年，郴州高新技术产业增加值占 GDP 比重只有 8.3%，比全省平均低 2.7 个百分点，比长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳和娄底分别低 3.8、11.7、12.7、2.6、3.2 和 3.5 个百分点。四是要积极引进、培养和发掘各方面人才，为郴州使用。一切竞争归根结底是人才的竞争，是人才素质的竞争。我市每万人拥有
38、的专业技术人员只有174 人，比全省平均少 24 人。特别是拥有大量涉外知识，能面向国际市场适应国际竞争的高素质外向型、复合型人才严重偏少。因此要大力培育和发展人才市场，采取各种措施发掘和引进高素质人才，建立激励机制，促进人才资源的合理配置。（五）强统计、促三产，确保 GDP 第三产业相关部门数据的支撑和匹配。2010 年，国家季度 GDP 报表审核程序将进行较大的修改，省里对 GDP 数据的下算和评估认定也会更加严厉。因此相关部门统计上报的数据能不能支撑或匹配，将直接影响到全市 GDP 数据的完成。从现在起，各第三产业相关部门都要按照求真务实的原则，按月紧密配合抓好各项有关统计工作上报。初步
39、测算：我市 2010 年 GDP 过千亿元需要以下数据作强力支撑。一是工业增值税增速要达到 20%以上；二是全社会用电量增速要达到 15%左右；三是一般公共服务支出增速不低于 20%；四是不含电信业的营利性服务业营业税增速不低于 25%；五是客货运输换算周转量增速不低于 15%；六是电信业务总量不低于28%；七是金融机构存贷款增速不低于 25%。四、郴州市城市规划（一）郴州市市城市规划与布局1、市域经济区布局郴州市的地理特征、城镇发展和社会经济活动客观上将市域划分为四个经济区域：以中心城市为核心的中部经济区；西南部经济区；市域最北端与市域核心联系较为薄弱的北部经济区；经济实力最为薄弱、交通最为
40、不便的东南经济区。中部经济区具有优越的区域交通优势，东南、西南、北部经济区与中心城市的联系相对较弱，为扭转郴州市工业布局分散和工业结构趋同的局面，必须整合区域规划，优化全市工业布局，实施优势互补、错位发展。把郴、资、桂一体化区域建设成为全市知识经济的先导区、新型工业化的示范区、沿海产业梯度转移的重要承接区、工业经济发展的核心增长极，重点发展能源、化工、医药、建材、机电、新型材料、烟草食品等产业。形成以工业园区为基地的集约化生产、规模化经营、簇群化发展的现代工业布局。2、市域城镇空间发展结构市域城镇空间发展为“一脊七轴、一区多中心”布局结构，通过发展郴、资、桂一体化核心区以及沿主要交通走廊的发展
41、轴线，加强县域中心城市的发展联系，带动市域城镇的协调发展，形成“强化中心、核心圈层与外围圈层分工协作”的极核圈层体系。从投资效益、土地集约利用、资源利用效益等方面综合考虑，需要将有限的投资在地域内相对集中。而郴州市目前的城镇化水平还相对较低，大部分地区属于较难开发建设的山区，城镇发展不可能遍地开花，应该集聚发展，以提高城镇化的质量。规划围绕交通主轴按照一定间距组织发展极核，形成“点轴脊”发展体系。3、市域城镇体系等级结构市域城镇分为五个等级：市域中心城市郴州中心城区，全市的政治、经济、文化中心。郴资桂一体化区域次中心城市桂阳县城、资兴市区。县域中心城市永兴县城、宜章县城、桂东县城、安仁县城、临
42、武县城、嘉禾县城、汝城县城。县域重点城镇辐射范围超过镇域，起到县域内片区中心作用。县域一般城镇。（二） 、郴、资、桂一体化区域1、总体规划构想快速打破行政壁垒，积极优化资源配置，逐步实现生产要素的合理流动和优化组合，促进生产力在区域内的合理分布，加强郴资桂地区的协调发展，形成一个快速发展的城镇密集区。（1） 、整合区域经济通过构筑一体化区域，引导每个城镇的产业发展方向，城镇间形成产业上的协同和互补关系，从而达到整合市域经济的目的；（2） 、协调空间结构通过构筑一体化区域，空间由原来各自独立分散的发展状态转变为相对集中、整体发展的态势。通过整合区域内有发展潜力的城镇，组成空间上有联系的城镇发展区
43、，远期可考虑变为城市组团；（3） 、强化核心区实力将郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核，成为城镇化发展的核心，二、三产业发展的载体；（4） 、构筑边界中心充分发挥城镇发展的合力，打造郴州成为珠三角北翼门户城市；（5） 、共享基础设施基础设施是城镇发展的命脉，构筑都市区，使区域范围内的主要城镇沿重要的交通和基础设施走廊聚集，从而促进整体性联动发展。2、布局发展方向 “携手资兴、极化桂阳，东部连片、西部点聚” 。郴州市区与资兴经济联系度较高，产业结构互补性较强，用地空间上郴州新城区可以与资兴城区逐步实现连片发展，形成紧密联系的城市连绵区域。西部至桂阳方向目前仍处于
44、点轴发展阶段，应以点状聚集为主。3、城镇化的核心“一区四极” 。一区指郴资桂一体化区域的核心发展区；四极指郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核。4、产业的偏重与分工三大走廊与七大产业区（1）三大走廊产业走廊：由中心城区向东、南两个方向延伸，以高新技术产业、现代加工业为主，包括了高等教育产业基地以及市开发区、有色金属工业园、市农产品加工示范园等多个重要的大型产业园区；生态农业走廊：沿郴桂方向延伸，以现代农业为主，重点发展郊区农业、生态旅游农业，建设优质烤烟、花卉苗木等专项农业基地；生态旅游走廊：以湖光山色的特征为主，包含山地旅游带和旅游水环线。山地旅游带由郴州主城
45、区周边向永兴方向延伸，水环线连接东江湖、欧阳海水库等在一体化区域外围延伸。（2）七大产业区有色金属加工产业区：以有色科技工业园、桂阳子龙工业区和黄沙坪矿为主；高新技术产业区：以市科技工业园及规划的槐树下工业区为主；加工贸易产业区：以国家出口加工区、资兴东江开发区、桂阳工业园、石盖塘省级工业小区、苏仙区良田工业园为主；电力能源产业区：以鲤鱼江桥口一带为基地；石墨加工产业区：以桂阳工业园太和、鲁塘为主；高等教育产业区：以湘南学院为主形成产业孵化器；农产品加工产业区：以市农产品加工园为基地5、交通设施的一体化同城模式交通的便利性是郴资桂三市一体化发展的前提和基础，构筑快捷便利的半小时交通联系，可使三
46、市形成充分的通勤趋势，达到类似于同城的就业、服务和设施共享。沿城镇体系十字发展轴线构筑方便快捷的带形交通体系，加强郴资桂区域城市间的联系，统筹考虑区域交通设施的规划、建设和运营，促进大型交通基础设施区域共享。区域交通运输枢纽布局与城市交通系统良好衔接，实现区域交通与城市交通一体化，引导城市空间与区域空间结构协调发展。加强郴资桂之间快速交通走廊的和货运通道建设。6、社会公共服务设施的便利共享高端需求统筹考虑商贸基地、教育科研基地、休闲度假基地、文化体育基地、医疗卫生基地。谋划商贸、教育科研、休闲度假、文化教育、医疗卫生等公共设施的统筹配置。7、基础设施的一体化供应资源共享对本区域内供水设施作合理调整和统筹安排。淡化污水处理的行政区划界限，实现最为优化的排水分区和污水处理工程。以区域协调、统筹规划、联合建设、资源共享为原则，合理布局供电设施，避免重复建设和资金、资源的浪费。建成并完善城际干线传输网和信息高速
