1、1哈尔滨市中兴广场项目调研报告一、项目概况区位及规划项目位于哈尔滨市南岗区哈西新区，紧邻哈尔滨市长途客运站，距哈尔滨市高铁火车站 500 米，距传统秋林商圈 9km，距中央大街商圈10km，距哈尔滨市政府距离 12km，见下图：南岗区是黑龙江省党政军机关所在地，是全省政治、经济、商贸、文化、科研、金融中心。区域内有中直、省市直机关 83 个，团以上驻军（警）部队 26 个，有大专院校 11 所，中等专科学校 30 所，科研机构 51个。哈西新区隶属南岗区，是哈尔滨市政府 2004 年启动的老工业改造区域，总占地面积 52.6 平方公里，市政府对哈西新区规划的总体目标是：2将哈西新区建设成为基础
2、设施完善、生态环境优良、产业布局合理、服务功能配套的“城市副中心”。项目规划条件宗地净用地面积约 31300，容积率、绿地率、商业与停车场用地比例等可根据我司方案调整。 政府设计方案及规划条件： 345交通条件地块所在区域交通便捷，通过周边交通体系可快速进入全市各地。 道路：项目地块四周均为新建道路，目前哈尔滨大街、中兴右街、西站大街西侧部分均已竣工通车。南侧中兴左街因拆迁问题尚未完工，预计 2013 年内贯通。项目西侧道路是连接哈西新区和群力新区的必经之路，经该道路 5 分钟可直达机场高速，30 分钟可到达哈尔滨机场。 地铁：地铁 3 号线途经宗地、并在宗地北侧 200 米设有哈西客站站点。
3、3 号线贯通市内四区主要商圈。该线路目前在建中，预计 2017 年通车。同时，地块东侧 2.5Km（中兴大道、学府路交口）为地铁 1 号线黑龙江大学站点，该地铁线年内即将通车。 公交线路：宗地北侧为规划哈西 BRT 终点站。目前已开通公交线路有611 路、31 路、120 路、124 路、203 路和 602 路共 6 条公交路线，可抵哈站、秋林、红旗大街、松浦大桥等商圈及阿城区。配套条件教育：项目周边有哈尔滨市知名小学花园小学哈西校区、继红小学哈西校区（前期手续办理中），中学有六九联中和哈市著名私立中学松雷中学。医疗：3km 范围内有四所医院，分别是哈尔滨医科大学附属二院、中国人民解放军第二
4、一一肿瘤医院、哈尔滨市五院、哈医大一院群力分院。商业商务：区域内商业体系发达。项目东侧 230 米为万达广场综合体项目，项目总建面 86.35 万平米，包括一栋五星级酒店和一座快捷酒店，一栋甲级写字楼和一座地上面积 16 万平米的万达广场 mall；东侧 900 米为在建西城红场综合体项目，总建面 40 万平米，其中购物中心部分超过20 万平米，目前已有部分商业开业。3km 内范围内有福顺尚都商圈，包括已经开业运营多年的学府服装城和 2012 年 10 月开业的新加坡凯德广场项目。7周边影响因素项目周边市政配套完善，各影响因素如下： 电力：项目正南侧 1.5km 处即为哈西 220KV 变电所
5、。 给水：项目周边哈尔滨大街、中兴右街、西站大街均为 2011 年竣工通车道路，均修建有给水管线，可从任意道路接入给水管网。 排水：周边新建道路均设有排水管网，可从任意道路接入。 电讯：周边新建道路均设有电讯管网，可从任意道路接入。 燃气：可项目地北侧由中兴右街接入。 热力：达尔凯阳光热电，规划供暖能力 1700 万平，目前哈西区域所有供热均由该公司承担，供暖可以满足。不利因素 项目地块地势较高，与地块东侧道路形成的竖向标高差值较大，土方量很大，造成前期工程成本增加。8市政条件现状 规划及实施方案 我司需承担费用道路项目地块周边四条道路，已有 3 条道路竣工通车。项目南侧中兴左街已建 30%，
6、其余待拆迁净地后方可继续修建。哈尔滨西客站地区建设办公室实施无强电距离项目南侧 1.5 公里有 220kv 变电站 1 座.由政府实施 无用地现状宗地现状基本为净地，地上无拆迁，物高压走廊，地下无需要迁移的地下管网，地块周边已基本实现“五通”，但未完成地表平整，土方量较大。二、城市及房地产市场研究全市常住人口 1064 万人，户籍人口 992 万人，市区常住人口 588 万人，户籍人口 476 万人；2012 年 GDP 约 4608 亿元，人均 GDP 约43308 元。哈尔滨市属于准二线城市，哈尔滨市主城六区 2009 年到 2012 年供销两旺，2012 年商品房成交 902 万。成交均
7、价为 6289 元/ 。整体市场以刚性需求为主，辐射整个哈尔滨市乃至周边区域，市场稳步上升。9哈尔滨房地产主要分为五大板块，包括主城区板块和香坊老动力片区、新区包括哈西、群力和松北。其中主城区近年来土地供应偏少，商品房供应量较少，2012 年主城区销售面积仅 19 万 ，成交均价 9200 元/；香坊老动力片区因旧城改造带来土地供应和商品房的供应较多，是供销均较旺的区域，但受制于区域的客群结构，价格相对较低，2012 年香坊老动力片区销售面积达 56 万，成交均价为 6300 元/ ；松北区是上届市政府重点打造的新区，是华润欢乐颂项目所在地，土地供应量大，竞争激烈，量、价均较低，2012 年松
8、北全区商品房销售 40 万，销售均价 5500 元/。群力新区临近道里核心区，近年来土地供应量偏大，且区域自身无产业支持，商品房市场竞争激烈，2012 年群力板块销售面积达 45 万，销售均价由 2011 年 9100 元/降至 2012 年 7600 元/ ，下滑严重。10哈西新区是城市副中心，作为哈尔滨商品房市场新兴区域，凭借高铁优势及区域整体商业规划，吸引了大连万达、北京纳帕等众多知名企业争相进驻。哈西板块在哈尔滨几大新兴地产板块中发展最快，年均去化百万平米以上（如下表所示，区域 8 个典型项目年销售面积达 77 万），住宅销售均价达 8150 元 /，单盘消化速度 6-10 万。 哈西板块典型项目情况楼盘名称占地面积（万）建筑面积（万）主要产品类型销售率备案单盘销售速度万/年外地购房比例当前均价（元）2012 年销售面积万哈西万达 18.6 86.4高层住宅、精装住宅、精装商业公寓、商服、写字楼74% 20 30毛坯 9000精装 11000公寓 900023纳帕英郡 13.9 44.9 高层住宅、 商业 63% 6 15 毛坯 8500精装 9000 6辰能溪树 22.3 54.6 高层、小高 70% 7 15 9500 6
