1、 凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 1 页 共 15 页人大经济学院提出调结构，首先是调整收入分配解析：房价这么高中国人能富吗 2009 发生了什么国民财富重整引子进一步调整国民收入分配格局，成为近期中央高层频频表态的“中心思想“ 之一。经过 2009 年，“调结构“的理解发生了巨大转变以往更局限于产业结构，现在的共识是，调结构，首先是调整收入分配问题，其次是消费不足储蓄过高问题，然后是内需不足、外需过高的问题，最后才是产业和区域问题。这样的逻辑重整，让人期待着在虎年春节之后，是否会有国民财富的新一轮重整。事实上，国民财富重整一直在进行着，但其间的张力却不断紧绷地王与蜗居，民资与国资，煤老
2、板与国有矿2009 年，金融危机之后投资的狂飙突进，更是让这种张力动人心魄。梦想与泡沫同在，欢呼与叹息齐鸣。年关当前，欢聚之余，人们必定会筹算一年来的所得所失。这一组稿件，我们希望通过一些热点人群的财富故事或是个人账单，粗粗勾勒财富分配的图景地产商、失地者、蜗居者、煤老板、电影大亨、创投玩家，乃至医生、教师以及从大都市逃离的异乡人。这样的图景，或许会在春节之后继续，有些部分甚至还会加码。我们期待，新的国民财富重整，能更关注社会平等与革新，建设社会安全网，防止财富结构巨变带来的冲击，让更多普通人有安放梦想之地。国民财富急盼重整未来 20 年，社会改革在中国经济主题中的重要性将不断提升，以此建设社
3、会安全网，防止财富结构巨变后带来的冲击临近春节，中央领导对调整经济结构密集表态。其中，调整国民收入分配格局首当其冲。2 月 3 日，中共中央总书记、国家主席胡锦涛在“省部级主要领导干部深入贯彻落实科学发展观，加快经济发展方式转变专题研讨班“开班式上说：“ 综合判断国际国内经济形势，转变经济发展方式已刻不容缓。“ 他就此提出了 8 点意见，在第一点中就提到“ 加快调整国民收入分配结构“。2 月 4 日，国务院总理温家宝提出：“我们不仅要通过发展，做大社会财富这个 蛋糕，也要通过合理的收入分配制度，把 蛋糕分好，让全体人民共享改革发展的成果。要不断提高城乡居民收入，改革分配制度，逐步扭转收入差距扩
4、大的趋势。“中央并就此提出三项举措。2 月 5 日，国务院副总理李克强发表讲话：“我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期。“他强调说，就业是民生之本、收入之源，社会保障是经济发展的安全网，要更加注重就业和劳动报酬在一次分配中的作用，更加注重社会保障和公共服务在二次分配中的作用，大力调整国民收入分配格局。此前，胡锦涛在以深化财税体制改革等内容为主题的中央高层学习会议上，财政部部长谢旭人在部署 2010 年财政工作时，都强调进一步调整国民收入分配格局。“经过 2009 年，大家对调结构的理解发生巨大转变，以往调结构更局限于产业结构，现在则认识到，调结构，首先是调整收入分配的问题，其次
5、是消费不足储蓄过高问题，然后是内需不足、外需过高的问题，最后才是产业和区域问题。对经济结构的逻辑关系认识凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 2 页 共 15 页得更为真切。“中国人民大学经济学院副院长、宏观经济分析与预测课题组负责人刘元春对瞭望东方周刊说。2009 年，宏观经济与社会问题关联愈发紧密。“国进民退“ 、“蚁族“、“ 蜗居“，这些滚烫的“热词“，背后是财富结构在财政刺激计划和信贷洪峰下快速调整，给社会一些阶层带来的冲击。“决策层已高度认识到社会结构脆弱性对宏观经济发展的制约。未来 20 年，社会改革将是中国经济重要主题，以此建设社会安全网，防止财富结构巨变后带来的冲击。“刘元春说
6、，“以往零敲碎打的改革已经不足以应对今日局面，应有整体性方案。“超高房价的两端2009 年究竟发生了什么？2009 年，全球经济经历了“二战“ 以来首次负增长。中国则调转宏观调控方向，实施了以“ 四万亿“为代表的财政刺激计划及 “适度宽松“的货币政策。由此，中国经济增长的投资主导型特点更为突出。根据央行 1 月 29 日公布的数据，2009 年新开工项目计划总投资同比增长 67.2%，增幅比 2008 年提高 61.8 个百分点，全年增速达 1997 年以来最高水平。房地产领域应声而起。大批国企手握大笔银行贷款，迅速突破了国资委关于“有进有退，做好主业“的原则，也大举进军房地产业。中国指数研究
7、院监测数据显示，成交总价前十名的地块中，国企独占八席，成交楼面地价前十名中，国企也独占八席。2009 年成交总价前十名的住宅用地，平均成交金额为75.76 亿元，单价前十名的住宅用地平均楼面地价为 26365 元/平方米，而 2007 年这两个数字分别为 51.93 亿元和 16234 元/平方米。国企大举进入，抬高了土地价格，加之通货膨胀预期，大批民营企业纷纷将资金投入楼市避险。2009 年 3 月份后，房价连涨 10 个月，12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%，2009 年全国商品房销售均价比上一轮暴涨时期的 2007 年高 20.8%。一线城市数据则更高。“房
8、子是要卖给有房子的人。“ 房产的居住属性弱化，投资属性强化，成为财富再分配器。由于涨速过快，拥有资本和房产的富人更富，“非富“ 人群也可以参与获利，但月供等门槛已高不可攀。北京师范大学收入分配与贫困研究中心主任李实等，于 1988 年、1995 年、2002 年、2007 年进行了四次全国范围内的大型居民收入调查：从 1988 年至 2007 年，收入最高 10%人群和收入最低 10%人群的收入差距，从 7.3 倍上升到 23 倍。根据中国人民大学经济研究所“宏观经济分析与预测“ 课题组的研究，1998 年的住房制度改革是中国消费支出模式的“拐点“ ，19941998 年消费占居民可支配收入比
9、重随着经济增长而出现不断提升的态势，由 52.4%持续上升到 1998 年的 58.2%，但 1998 年住房制度改革后，该比值从 1998 年的 58.2%直降到 2006 年的 52.0%。其核心原因就是居民对于住房投资的支出大幅度挤压了消费支出的空间。中国居民住房投资支出占总收入的比重，从 1998 年的 2.96%上升到 2006 年的11.2%，中国居民投资支出与消费支出的比例从 1998 年的 0.051：1 上升到 2006 年的0.215：1。虽然还没有 2009 年的最新统计数据，但房价史上最猛的暴涨，显然加剧了上述趋势。正因如此，2009 年，“地王 “超越了房地产界，也超
10、越了经济界，成为全社会最热词汇。那么，从居民消费中挤占出来的房地产资金又流向了哪里？据财经国家周刊对深凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 3 页 共 15 页圳的调研，2009 年深圳市 1944 亿元房价总市值分配去向中，包括 268 亿元银行利息、124.7 亿元房地产业税收和 130 亿元土地出让收益，余下部分，理论上归开发商分配，也包括中介机构和炒房者。$不对称的增长房价暴涨背后是国民财富结构的迅速调整。刘元春分析说：近年来，中国财富不仅在实物资产与金融资产的比重方面发生了革命性的变化，而且实物资产与金融资产各自的内在结构也发生着巨变。经济高速增长后，国民财富已积累到一定规模，要求更
11、多的金融工具来分散资产风险，资产结构多元化需求日渐强烈。居民大规模重新组合资产，包括在消费贷款创新的带动下，将银行储蓄资产提前转移到不动产上；将银行储蓄转化为股票、基金、保险以及债券等金融资产，出现居民储蓄活期化和大搬家的现象。2009 年，这一局面有强化之势。“原本用来进行固定资产投资的大量资金，却在金融系统打转。“ 刘元春说，2009 年新增信贷 9.59 万亿元，金融机构新增存款 13.1 万亿元。第四季度开始，存款活期化明显，货币大量流向资本和投机领域，从而导致房地产价格、股票价格以及黄金等投资品价格大幅上扬。比如，作为各种投资产品价格风向标的黄金价格，于 2009 年 10 月初突破
12、 1000 美元/盎司，超过金融危机前的水平。2009 年末上证指数收于 3277.14 点，与 2008 年底的1820.81 点相比，上涨 1456.33 点，涨幅达 80%。被中央领导再三强调的国民收入分配格局，则在 2009 年形成了史上最紧张的局面。收入分配格局是指政府、企业和居民三者在国民收入初次分配和再分配中的比例关系。根据国家发改委社会发展研究所社会管理研究室主任常兴华的研究，在 19922007 年间，政府、企业和居民部门收入分别增长了 9.83 倍、19.35 倍和 7.52 倍。政府初次分配收入增长速度超过其他主体收入增长速度；企业收入增长主要是本世纪以来比较快，超过了平
13、均增长速度；而居民初次分配收入增长速度始终是最慢的，且低于平均增长速度。这是一种并不对称的增长。结果，在高速经济增长过程中，居民可支配收入占 GDP 的比重不断下滑。2009 年，全国财政收入预计达到 68477 亿元人民币，增长 11.7%。根据国土资源部 2月份数据，2009 年全国土地出让总价款达 15910.2 亿元，同比增加 63.4%。2009 年我国土地出让金占财政收入的 23.22%。在 2009 年这轮房价暴涨中，政府收益最为明显。过高的企业留利和财政收入直接导致企业投资规模和政府基础建设规模高速增长，也导致中国投资-消费局面恶化。而这，也正是政府千方百计用投资扩大内需，内需
14、却难以真正启动的原因。“扩大内需 “与“扩大内供“看起来，要减少企业留利和政府税收在 GDP 中的比重。然而，财政刺激计划将形成大量政府赤字，让人联想到其结果之一可能会是加税。与此同时，经济要素也借财政刺激计划进一步向政府集中。据上海证券报报道，由于大规模基础设施建设，地方政府融资平台的数量和融资规模在过去一年中暴增，2009年末，全国有 3800 多家地方融资机构，在当年全国 9.59 万亿元的新增贷款中，投向地方融资平台的贷款占比高达 40%，总量近 3.8 万亿元。一些地方性融资平台的负债率达到 94%，有的地方甚至高达 400%。以至于在 1 月 19 日召开的国务院第四次全体会议上，
15、温家宝提出：“尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险。“凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 4 页 共 15 页一贯对中国经济体制富于信心的经济学家张五常，在新近出版的多难登临录记录了金融危机后对中国经济政策的思考：“政府大手加速项目肯定会扼杀无数半生不死的私营工厂的生存机会。“张五常提出，应将“扩大内需 “改为“扩大内供“，废除所有妨碍私营工业发展的制度，使之增加产出效率。比如撤销原料进口税，撤销“来料加工“ 这一制度安排，让企业自由内销，对内资外资一视同仁，简化税制等。“鼓励内供是鼓励每个人主动地积极参与产出，这是中国经改有成的要点，但从鼓励内需的角度出发，是由政府花钱鼓励，是
16、低产出的，性质是被动的。(财政刺激政策) 无可奈何地用作过渡可以，长此下去，中国改革前功尽废矣。“他这样说。多重冲突投资驱动型经济增长模式在本质上是一个资本不断深化的过程。根据央行 1 月 29 日公布的数据，2009 年新开工项目计划总投资全年增速达 1997 年以来的最高水平。2009 年 12月，重工业生产增速比轻工业生产增速快 9.3 个百分点，创 1998 年以来历史次高水平。目前整体投资以基础建设为主体、以资本密集型产业刺激为主体，使得经济反弹力度大，但就业的增长却与之不相匹配。刘元春所带领的课题组就此提出要防止“无就业复苏“的概念。中国人民大学“宏观经济分析与预测 “课题组认为，
17、当前中国经济处于 “进退两难“困境，面临多重冲突：其一，重工业主导的经济复苏与结构调整力度加强之间的冲突；其二，无就业复苏与增加就业的刺激方案之间的困境；其三，进一步出口刺激、出口快速回升与不平衡调整之间的冲突；其四，房地产作为民生产业与作为经济支柱产业之间的冲突；其五，作为地方政府核心财源的房地产土地与作为中央政府农业基础的土地之间的冲突；其六，结构调整进程中“存量调整“ 与 “增量调整“之间的冲突；其七，汇率政策调整中 “贬“与“升“ 两难选择；其八，被中长期投资项目和地方政府“双重绑架“ 的货币政策在“数量主导型退出“与“ 价格主导型退出“ 上的两难选择；其九，战略调整问题在短期战术层面
18、进行独立实施带来的“长“与“ 短“ 之间的冲突。刘元春认为，在“保增长 “、“调结构“、“扩内需“ 、“促民生“ 、“管预期“ 等多重目标的约束下，中国宏观经济政策可能面临政策组合无法完全实现“有效组合“ 的困境，宏观调控目标需要进行重新调整，其中部分目标需要弱化，部分目标需要舍弃。从最近中央领导的表态来看，高层已经做出了选择。$拿地操盘手的狂奔与转型2009 年定格为历史上最绚丽的盛大华年，仿佛要给 1998 年底开始的房改做一个十周年汇报演出地王年年有，去年特别多。从数据上看，2009 年定格为历史上最绚丽的盛大华年，仿佛要给 1998 年底开始的房地产改革做一个十周年汇报演出-2009
19、年全国土地出让总价款达 15910.2 亿元，同比增加63.4%。其中，70 个大中城市土地出让金共计 10836 亿元，同比 2008 年增加 140%。在 2009 年最后一个地王-富力、雅居乐、碧桂园联合体以 255 亿元拍下广州亚运城地块，刷新中国地王纪录之后，1 月 21 日，中海地产力挫群雄，以 66.9 亿元的总价接连拿下了北京丰台花乡两块土地，刷新了仅保持两个月的 50.5 亿元北京总价地王纪录。开发商狂飙猛进拿地，背后是什么逻辑？富力集团投资决策委员会会员、富力(北京)地产开发有限公司副董事长谢强春节前接受了瞭望东方周刊采访。这位在业界有北京“顶级拿地操盘手“之称的地产 CE
20、O，早在 1999 年组建北京珠江地产的两年内，就圈下了凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 5 页 共 15 页5500 亩地，总开发面积 370 万平方米，刷新京城房地产企业扩张速度。十年来，他经历了怎样的拿地故事？“地王“ 们，2010 年会走向何方？民企集团与国企集团的抢地拉锯战“2009 年地王两个特征，一是更凶猛；二是参加者出现了变化，大量国企进入，而且是大军团作战。“谢强说，“ 四万亿财政刺激计划中大量资金通过国企流入房地产市场，带来不平等竞争，这使大批小房地产公司从此拿不到地。“2009 年的大多数地王归属国企。中国指数研究院监测数据显示，成交总价前十名地块中，国企独占八席；成
21、交楼面地价前十名中，国企同样独占八席。土地储备是开发商的生命线。民营房地产企业显然不愿意在这轮抢地洪流中旁观。于是，2009 年 12 月 22 日，广州亚运城地块拍卖现场上演了一场“民营企业血性之战“ 。三大地产巨头富力、雅居乐、碧桂园联合组成“民企军团“ ，对决保利、万科、中海联合组成的“国企军团 “。“富力联合体 “这边，“出场选手“包括富力华南区总经理朱荣斌、雅居乐副总裁梁正坚等高层；而“保利联合体 “阵容也足够豪华，保利地产董事总经理宋广菊亲自督战，出席的还有万科集团执行副总裁张纪文、中海广州公司总经理刘显勇。该地块起始价 165 亿元，22 分钟内，47 轮竞价，双方拉锯激烈。一位
22、到场人士描述说：当富力将报价抬到 253 亿元时，“国企联合体“ 现场耳语了几句，随后，万科一位人士比划了一个抬手姿势，举牌者勉强加价到 254 亿元。“民企联合体“ 也埋头商议一番，出价 255亿元。保利联合体举牌者无奈摆手，示意退出。碧桂园一位到场者打电话回总部，激动得语无伦次：“我们，我们居然把保利给打下去了！“在此之前，少有人看好富力联合体。因为市场各方信息都或明或暗地显示广州政府已经“ 内定“了保利和万科。上演了整整一年的土地拍卖市场“国进民退“ ，在最后一次地王争夺战中给了民企一个安慰奖。除了广州亚运城，富力地产还夺得一个北京地王-广渠门外 10 号地。2009 年 5 月 21日
23、，富力经过 89 轮竞价，以 10.22 亿元击退 17 家同行竞得这一地块，而该地块出让底价仅为 2.99 亿元。“今年大多数地王竞拍我们都去了，但是大多没抢到。“ 谢强说，国企强大的资本实力给富力带来不少压力。广渠门外 10 号地最终得手，在于富力占据先机：该地块周边都是富力城项目，而且本身就是富力整理的土地。对于开发商而言，竞争首先就是抢地盘。“无地何以称大？“ 这是谢强在 2001 年提出的口号。但是，他也认为一些公司失去了理性。“比如天津外环有一块五十几万平米的地，我们出到楼面价每平米 3000 元，最终是被人以 3700 元拍走的。富力不愿意拿地王。因为富力是走低成本、规模化路线的
24、，地王提升了土地成本，而我们这些民营企业每一步都是精打细算。“1 月 21 日，中海地产力挫群雄，以 66.9 亿元总价拿下了丰台区花乡两块土地，刷新北京地王纪录。“这块地我们也去了，在北京西南四环以外楼面单价超过 1.5 万元，小公司必死无疑。中海是个品牌企业，但也风险极大，只能走高端产品路线，不可能是一般住宅项目。“醉翁之意在谢强看来，收益不能局限于成本视角。“拿地也是向资本市场发出积极信号，自2009 年初富力地产创下年内股价新低 2.299 港元以来，短短三个月富力股价已经回升到 17港元以上，总价较低的土地资产替代有贬值倾向的现金进入财务报表，应对改善公司的资凯程考研，为学员服务，为
25、学生引路！第 6 页 共 15 页产净值有好处，这也正是世贸地产、华润置地等几家同行在做的事情。现实说明了这些举措的有效性，这几家高负债率的地产公司股价反而跑赢了其他同行。“地王“堪称一个公司开拓新市场的王霸之器。当年富力就是用地王敲开江湖水深的北京市场大门的。2002 年 2 月 28 日，北京市土地交易市场的第一笔交易-广渠门东五厂国有土地使用权出让招投标。这块 48.78 公顷的土地比天门广场还大四分之一。富力地产总裁张力在招投标之前就宣布对这块地“志在必得 “，最终以 31.58 亿元夺得地王。谢强透露说，当日下午 2 点是封标时间，上午 9 点，张力给工作人员定的标底是 29 亿元，
26、后来听说几家公司要参加，就加了 1 亿元。上午 11 点多，潘石屹到现场转了一圈，并未投标，走了。张力获悉，立即给现场的副总打电话，让他把标的改回 29 亿元，但副总说来不及了，因为其他数字也得跟着改。张力一拍脑袋，决定将标书中 100%负责拆迁改为20%。不想，12 点多，潘石屹又过来了，在截止之前投下标书。但下午开标，富力却是最好的。此后，张力常提及此事：“我们标底是 30 亿，但其他几家都是 100%负责拆迁，我们只负责 20%，潘石屹一来一走，给我省了 1 亿多。“即使这样，当时的北京地产大佬都认为富力不可能赚到钱。比如任志强经过详细算账后认为这块地销售时得卖 8000 元/平米，显然
27、太高。但是，历史就是这样前进的，富力地产不仅以此打开北京市场，而且大赚了一笔，如今，那里的房价已翻了几个跟头。$草莽时代房改之后，北京最早一次近乎疯狂的圈地运动发生于 2001 年前后，其中的代表人物就是谢强。当年的财经时报一篇报道说：“以资金和土地为砝码的实力较劲成为楼市新时代的特征，那些一掷千金动辄圈下数千亩土地的大亨们已经取代以潘石屹为代表的项目精英而成为新时代下的地产英雄。来自广州珠江地产的谢强以圈地 230 公顷的成绩显示出了这种英雄气概。“当时，谢强任北京珠江房地产开发有限公司董事长，属于朱孟依的珠江系旗下。在第一年，“拿地操盘手 “谢强为珠江系拿下了北京五块大型开发用地，除了丰台
28、区永外果园的煤炭二厂项目珠江骏景外，先后又取得了朝阳区青年路煤炭一厂项目-占地 21 公顷、开发面积 55 万平方米的珠江罗马嘉园；朝阳区建国路梆子井项目-占地 24 公顷、开发面积 36 万平方米的珠江绿洲；位于通州区永顺镇占地 2000 多亩的土地，可开发面积超过100 万平方米的珠江国际城；还有朝阳区西大望路化工实验厂项目-占地 34 公顷，开发面积 90 万平方米的珠江帝景。两年内签下了 5500 亩地，总开发面积 370 万平方米，扩张速度之快，京城难有第二。相比之下，当时的万科在北京经营 10 年，开发了三个项目，面积不超过 100 多万平方米，且都在远郊。“那时常常一天就看八九块
29、地。“ 谢强说。那是一个英雄起于草莽的时代。1998 年底的房改，开启房地产市场化之门，而当时为了备战奥运等因素，大量城区污染扰民工厂被限期搬迁，谢强就是抓住了这个机会，“工厂土地允许协议出让，政府着急，工厂也着急，因为他们急需资金到城外建厂。“于是，谢强凭借对土地价值的敏锐触觉以及谈判能力，成为一名顶级拿地操盘手。也正在此时，一批有海南经历的企业家崛起，成为地产圈大佬。“海南经历给我们最大的收获是胆略、前瞻思想和新观念。当时北京观念相对落后，尤其在房地产市场，熟稔房凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 7 页 共 15 页地产市场链条所有程序的人很少。“谢强说。潘石屹的 SOHO 现代城也是
30、从搬迁工厂手中取得土地。而在广州起步的富力地产，也坚定了公司发展方向：“搬迁老城工厂，建设宜居社区。“ 富力逐步走进中国房地产业第一阵营。2009 年，富力地产增长 30%35%，销售额达 230 亿元。“2008 年销售收入是 167 亿元。2009 年的销售面积和 2008 年差不多，但价格提高了不少，主要是利润率提高了。“谢强说。目前富力已公布的利润率水平是 25%。大转折2002 年 7 月，谢强加入了富力地产。正是这个月，国土资源部规定全国经营性土地都要招拍挂。但是，部分地方政府并未执行。2004 年，国土部和监察部联合下文，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，200
31、4 年 8 月 31 日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。“8.31 大限 “是地产界的土地革命。从此后，已经初步成长起来的地产资本力量迅速通过招拍挂放大，更重要的是，由于单一竞价模式，地王从此成为主题词。2005 年，中国迎来第一轮地王大战。谢强代表富力参与了备受瞩目的北京清河毛纺厂地块拍卖。共有 7 家公司购买了现场竞价。18.08 亿元的起价经过一轮追赶后，谢强举牌22.35 亿，但是，华润和当时风光无限的顺驰迅速跟进，捉对厮杀，谢强无奈放弃。经过80 回合激战，华润以 25.65 亿元胜出。半个小时高出起始价 8 亿多，即便是主持了北京“8.3
32、1 大限“ 之后几乎所有现场竞价的北京市土地整理储备中心市场部部长叶向忠也认为“实在是有点高“ 。谢强透露说，事实上，为了避免“斗得太狠“ ，他在竞拍前曾和除华润以外其他几家竞买者沟通过，“希望大家多一些理性 “。“虽然没能避免更高的报价出现，但是有几家比较理性，在看着价码狂飙选择了放弃。“但是，许久没有土地入账的华润地产，以及被认为资金链条已近崩溃的顺驰却杀红了眼。拍卖之后，华润方面还表示，价格“远没有达到心理底线“ ，此语将国企的财大气粗展现得淋漓尽致。那时的疯狂价格如今看来一点也不疯狂，而且有其必然逻辑。“北京昔日地王的密集之地-大兴、昌平，基准地价早已翻番。老地王们带动着周边房价滚起了
33、雪球，催生出一个个新地王。而另一方面，这些老地王面积巨大，因此开发周期甚久，又可以通过坐享后辈们推高的地价而获得更大利润。由此，地王大战成为地产圈里的常态。“2009 年的事实证明，4 年前这次地王大战，仅是此后地王狂欢的预演。其中包含的国企资本实力、民营企业合众连横、企业资金链紧张等因素，都在 2009 年进一步放大。“操盘手“转型面对土地市场的激烈竞争和制度转变，“操盘手“ 谢强也在转型， 2001 年，他圈地数千亩，取代潘石屹等项目精英成为地产焦点；如今，他转而关注项目运营和经营重点城市各方关系。“富力目前的策略是以广州、北京、天津为中心城市，向周边辐射。“ 谢强说。对中心城市的深度耕耘
34、因此尤为重要。比如富力目前投入数亿元，在天津小白楼 CBD 建设一座220 米的高楼、在滨海新区响螺湾建设 400 米的高楼。这是富力首次建设这样的高楼，此前仅在广州建过 200 多米高的楼。“请美国、香港最好的设计院，单单设计就用了十个月。早期决策时公司内部有分歧，这些项目与住宅项目相比，回款慢，利润低、费心力。但是，它有助于我们长远发展，树立在重点城市的形象。“谢强说， “政府也希望我们建这样的高楼。企业要在地方有良好形象，要和地方政府有良好互动。比如天津富力城有五星级酒店，也是政府乐于看到的。“凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 8 页 共 15 页2009 年，富力在天津销售收入 4
35、2 亿元，占集团六分之一。富力希望将其打造成为主要盈利区域。对于中国的房地产市场，谢强的看法是，一线城市北京、上海、深圳、广州，必须单独提出来。这些城市土地局部稀缺，人口流动大，GDP 增长快，是各种经济要素的蓄水池。“一线城市的土地无论多贵都要争。比如现在北京四环内基本没有土地供应了，而北京原来有四五千家房地产企业，规范之后也还有二三千家，都嗷嗷待哺。而二三线城市，则由于这轮宏观调控，出现一些不确定性。“可以想见，2010 年一线城市地王争夺战可能还会愈演愈烈。谢强认为，房地产商们将分成四类：一种是走产品主义路线，比如星河湾、龙湖；一种走低成本、规模化路线，比如富力、碧桂园；一种走品牌路线，
36、比如万科、中海；一种发展城市经济体，做商业地产，比如万达。在这个过程中，小公司逐步被淘汰。“每种类别剩下几家专业化发展的公司， 各有特点，比如万科只是房地产管理公司，施工、设计、采购都交出去，而富力则设计、施工、采购、销售全链条掌握。富力是利润最大化，万科是规模最大化。“就像是跑马拉松，越跑人越少。“ 富力集团总裁张力回忆说， 1993 年时，广州大概有1900 多家房地产公司，而到了今天，还活跃着的就剩下二三十家，真正搞得好的只有 810家，这些地产企业，几乎控制了广州房地产市场 70%80%的销售量。“但是不可能出现寡头。因为国家队和政府的力量太强大了。“ 谢强说。$北坞村民“暴富“ 故事
37、宅基地对于张北青来说不只是住处，更是资本和依靠北坞村已经成为一片瓦砾，薄薄的细雪铺上去，显得格外空旷。远处，只有两座寺庙和一座留有文革痕迹的戏楼，作为海淀区的文物保护单位保存了下来。废墟甚至引来了一对安徽夫妇。他们放弃了回家过年，从废砖烂瓦里挑出完好的砖块，然后以每块 0.17 元的价格卖掉。两个人每天都可以挖出几百块砖，得到几十元钱，一个月下来就是一两千元。不过他们告诉本刊记者，这只是北坞村拆迁中最为渺小的收益。“一拆迁，这个村的人都是百万富翁了，不过他们还都不愿意拆呢。“ 他们笑着说。北京市海淀区四季青镇玉泉行政村下属的北坞村，在 2009 年成为北京市绿化隔离地区城乡一体化试点村。根据政
38、府规划，村民们将腾退宅基地，“上楼“ 。最终，这个建于辽代，拥有 800 多年历史的村子，将以北坞嘉园这样一个城市化的名字重新开始。失去农家院落的村民将以宅基地面积 1：1 的方式置换回迁安置楼房面积，除此之外，他们还将获得每平方米 3000 元的补偿以及每平方米 200 元的装修补助。几乎一夜之间拥有了两三套楼房，以及几十万乃至上百万元的现金，看起来的确是“暴富“ 了。“暴富？这也叫暴富？连日子都过不了了。“ 北坞村村民张北青 (化名)不无夸张地说。她家有一块 240 平米的宅基地，真是让人舍不得。从房子养人到人养房子北坞村其实是个漂亮的地方。它与颐和园、昆明湖紧邻，在村里就可以望见玉泉山上
39、的宝塔。就在这座村庄北边不远的地方，新开发的御园别墅现在每平方米已经卖到 22 万元。2009 年 2 月 20 日试点启动，3 月 18 日“北坞嘉园“ 开工， 3 月 24 日村民通过腾退方案，6 月 7 日开始腾退拆迁第一家民房?但张北青不太愿意再提拆迁。“都已经拆完了，还提它干吗。“ 她很不情愿与记者对话。他们家是村里比较早“配合政府工作 “的，二层楼房在 2009 年 6 月就被夷为平地。凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 9 页 共 15 页张北青家的二层小楼还是两年前举债建成的，总共有 20 多间房子，每个月能收到七八千元租金。“如果再晚拆一年，我的债就可以完全还掉了。“地处市
40、区边缘的北坞村常住人口 2600 多人，外来人口却达到了 16000 多人。租房是村民最主要的收入。虽然张北青的工资只有 1000 多元，但这些租金让他们一家生活得非常舒适。“你瞧瞧现在的他，这么大冷的天，自己就停了暖气了。“张北青指了指身旁的同事。两年前，这个 50 多岁的男子全家“上楼“ 。目前他的月工资也是 1000 多元，一年 1 万多元收入。新房子的物业费和暖气费一年要 4000 元。“以前是房子养着我们。现在是我们要养房子，我们的收入那么低，怎么养得起。“ 张北青细细地算着账，“老是说每平方米 2 万了，但这跟我有什么关系，卖掉房子，我住哪里？“张北青一家五口人：他们夫妇二人，儿子
41、儿媳，以及刚出生不久的孙子。儿子在一家肯德基店上班，收入不高。在这次“腾退“ 中，张北青家的 240 平米宅基地换了三套房子和80 多万元补偿金，包括两套两居室、一套一居室。这看起来是令人羡慕的。不过对于张北青来说，她宁要以前的“地“ ，不愿要现在的“房“-收入微薄，“这就要坐吃山空了“。80 多万确实是张北青这辈子拥有的最大一笔钱。但“上楼“ 的同事说，他当初也得了数万元补偿，早已在日常生活中消耗殆尽。从宅基地到小产权房从上个世纪 90 年代开始，张北青就在自家的宅基地上建房出租。虽然按照规定，村民的宅基地不能用于出租，更不能出售，但这并不能阻挡村民“分享“ 大北京发展的利益。城乡结合部一直
42、是“北漂 “生活的主要区域。“房租便宜，每个月就几百块钱，外来人都能够接受。“张北青说，这是北坞村外地人多过本地人的原因。虽然说“上楼 “之后张北青拥有了三套房子，但现在看来能用于出租的只有那套一居室。“怎么着也得租个千把块钱吧，外来打工的怎么能租得起呢？“ 张北青说，即便能租出去，与她过去的收入还是相差甚远。宅基地对于张北青来说不只是住处，还是资本和依靠。张北青还是“上楼“ 了。在政府的规划中，这是在提高他们的生活品质，摆脱以前环境脏乱差、人口密集的状况。政府希望在北坞村的土地上有所作为。据介绍，在此次北坞村城乡一体化试点中，北京市给予的产业用地相对较多，可以安置村民就业，并且有意让村民参股
43、村集体产业。此外，北坞嘉园参照经济适用房办法管理，可以上市交易。可在张北青看来，他们获得的仍然是“小产权房“ 。村民的理解是，经济适用房是用来安置低收入城市户口的家庭的房子，他们仍然是农民。虽然在一些文件中有了农民转居民的说法，但目前北坞村的老人还领着每月 500 多元的农民养老金，比市民标准低了一半还要多。而且对于农民来说，宅基地就是家产，“老宅子“ 可以代代相传。 “小产权房“却不知道是什么政策。即使参照经济适用房办法管理，这些房子在转让、出卖过程中都会有麻烦。对于“上楼 “后的变化，张北青还没有感觉到。他们家现在正以每个月 2400 元的价格租住在门头沟村。虽然有些不习惯，但拆迁期间的租
44、房补贴标准是每人每月 560 元。张北青算了算，每个月还能有 40 元的结余。“这还算不错。“ 她说。“让我们变成市民吧 “凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 10 页 共 15 页拿到 80 多万元补偿金，张北青花了八分之一给儿子买了一辆北京现代。“儿子上班离得远。我们只要能承受，就会满足儿子。“张北青说，补偿金还剩下五六十万。同村人都觉得，有钱之后生活上的开销身不由己地大了起来，这些钱花不了几年。他们也没有别的投资渠道。“再买房子？现在房价那么高，万一跌了我不就赔了？够住就行了。“张北青说，即使现在房地产投资火热，他们也不敢尝试。张北青实在没想到，北坞村这么快就变成一片瓦砾。2006 年
45、底的时候，北坞村刚刚改造过，修路、下水管和自来水管全是新的，路灯、厕所也都是新建的，砖也铺到了门口。现在，连下水井盖都被掀了去。“别再提拆迁了，实实在在的给我们涨点工资，让我们变成市民吧。“ 张北青说。处在北京城边缘的他们虽然户口本上标记着村民，但村里的自留地早就不知不觉地消失了。现在宅基地也没了。$“蜗居“内外“海萍“的困惑是，戏中小贝拉着她的手说： “姐，我现在明白了，亲情比钱更重要！“每次说到这里，观众都会哄堂大笑瞭望东方周刊记者刘耿、实习生林歆 | 上海报道立春。老天爷没在这天换上春天的布景。上海市安福路 288 号有一块海报也很久未换了。“话剧蜗居“ 的字样下行人匆匆而过，大门口挂着
46、“上海话剧艺术中心 “的牌子。电视剧蜗居2009 年的热度穿越了文化圈，演变成一个社会事件。同年 8 月首演的同名话剧一直以来也一票难求。搬上舞台的蜗居将冗长的剧情“蜗“ 在两小时内演绎。电视剧里反映了房子、 “小三“及官员腐败等问题，话剧则把侧重点放在了房子上。话剧蜗居更接近“蜗居 “主题，只有“借钱筹款买房“一个核心事件。在为春节档全国巡演排练间歇，“宋思明“ 、“海萍“和 “小贝“与本刊记者侃侃而谈：表演与生活的距离绝不是台上台下的几十米。房“缘“仅就住房条件而言，冯晖(话剧中饰演宋思明) 还不如自己在戏中包养的 “二奶“。一家三口，租住在一套 60 来平米的老公房，月租金 2500 元
47、。“太太都快像海萍一样了，天天在耳边念叨着买房“。蜗居里有场戏是海萍和苏淳差一点买了一套房子，但因为其他购房者哄抬价格没买成。这个桥段在冯晖的生活中真实再现。“2006 年，房价还没有像现在这么吓人，我和太太有空就去看房，有一天我们俩难得同时看上一套房子，那房子真是不错，125 平米，85 万，在莘庄，很方便。“他们没带定金，约好翌日一早送来，然后就欢天喜地回家了。天蒙蒙亮就动身，两头打车，中间地铁二号线倒一号线，从浦东横贯整座上海到达正西的莘庄时，房子已被买走。“那个买家直接加了 5 万就买了房，发生在我们堵在路上的时候。我当时还觉得，房子哪里都有，就不信还买不着了。“可他不得不信，房价像是
48、拆了刹车片的隆隆列车，将一大批一大批的持币待购者抛出车外、抛在站后。“错过这一次后，房价涨得就更厉害了，一直拖到现在。正像剧中台词 攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。 “冯晖苦笑。“我拖家带口的，太小的房子不够住，大的又很贵，我都离家 20 多年了，再向爸妈伸凯程考研，为学员服务，为学生引路！第 11 页 共 15 页手要钱，哪好意思啊！“除了“买房差一点儿 “，冯晖家 “拆迁也差一点儿“。妻子是支边子女，奶奶名下有一套30 多平米的老房子，邻近浦东世博园区，那片居民眼巴巴地等拆迁。然而在划定拆迁范围的时候，范围线只划到这个房子隔壁的一条街便戛然而止。冯晖苦笑着说：“这两个巧合是不是在暗示，
49、我和房子的缘分还没到啊！“买房子，要有胆量！ “孙宁芳 (话剧中饰演海萍)说。她不像剧中的海萍一样为房发愁，一家三口住在一套很经济适用的 82 平米小窝里，每月还贷 2500 元。2004 年，孙宁芳看中了一套房，手头只有两万：一万交定金、一万交了税。然后又向双方父母筹了首付。“当时是 6600 元每平米，现在就贵了，得 15000 到 16000 之间了。“房“辩“购房者身份和租房者身份使孙宁芳和冯晖自然地产生了分野。台下，他们展开一场现场激辩，像演出状态中一样字正腔圆。冯晖：“现在社会上的主流观点还是要买房，蜗居这个作品其实是在解构这种主流观点，看了蜗居，很多人看到了房子给人们带来的压力、痛苦和扭曲，反而不准备买房了。我自己也快放弃了，如果买房，我的生活水平就会从小康 一下降到贫民，挺不值当。“孙宁芳：“我不这么认为，房子还是要住自己的踏实，既然早晚要买，当然早买比晚买好。每个月交房租，那是交给别人的，买房还贷是还给自己的。“冯晖：“这你就错了，你还贷是还给银行的，还贷总是先还利息，等利息还得差不多了，才开始还本金。等于是你在为银行打工，这些钱干什么不好啊？借用剧中一句台词：如果30 年还完贷款，利息都滚出一套房子来了。租房子的好处是你还可以
