1、山东迦拿置业股份有限公司青州 迦拿国际商务中心项 目 申 请 报 告山东衡泰工程咨询有限公司二一二年十二月目 录第一章 总 论 .1第一节 项目名称及承办单位 .1第二节 报告编制单位 .1第三节 工作依据与研究范围 .1第四节 报告简要结论 .2第二章 项目申报单位情况 .5第三章 项目概况 .6第一节 项目建设背景 .6第二节 项目建设的必要性 .6第三节 项目市场需求分析 .9第四节 工程建设规模 .11第五节 总图运输 .11第六节 建筑工程设计 .12第七节 公用辅助工程 .13第八节 物业管理 .20第九节 实施计划 .21第十节 项目招标 .22第十一节 投资估算 .24第十二节
2、 资金筹措 .26第四章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .27第一节 发展规划分析 .27第二节 产业政策分析 .28第三节 行业准入分析 .28第五章 资源开发及综合利用分析 .30第六章 节能方案分析 .32第一节 用能标准和节能规范 .32第二节 能耗状况和能耗指标分析 .33第三节 节能措施和节能效果分析 .35第四节 节能建议 .37第五节 节能效果结论 .38第七章 建设用地和征地拆迁分析 .39第一节 项目选址及用地方案 .39第二节 土地利用合理性分析 .39第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 .40第八章 环境和生态影响分析 .41第一节 设计依据及标准 .41第二节 场
3、区周围环境质量现状 .41第三节 设计原则 .41第四节 生态环境影响治理措施 .42第五节 生态环境影响分析 .45第六节 生态环境影响结论 .46第九章 经济影响分析 .47第一节 经济效益分析 .47第二节 行业影响分析 .50第十章 社会影响分析 .52第一节 社会影响效果分析 .52Comment 微微微微1: 要附上规划设计条件、土地成交确认书及房地产开发资质第二节 社会适应性分析 .52第三节 社会风险及对策分析 .52第十一章 结论和建议 .54第一节 结论 .54第二节 建议 .54附件附表：1、山东省建设项目招标方案2、企业法人营业执照附图：1、平面布置图2、区域位置图青州
4、迦拿国际商务中心项目申请报告第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称：青州迦拿国 际商务中心二、项目建设性质：新建三、项目承办单位：山东迦拿置业股份有限公司通讯地址：青州市尧王山东路 2658 号 11 号楼 10 号房邮 编：262500第二节 报告编制单位山东衡泰工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级证书编号：工咨乙 11820060072发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第三节 工作依据与研究范围一、工作依据1、山东迦拿置业股份有限公司与山东衡泰工程咨询有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法、 城市规划编制办法、 城市居住区规划设计规范3、
5、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要青州迦拿国际商务中心项目申请报告山东衡泰工程咨询有限公司 24、潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、 潍坊服务业发展规划纲要5、青州市城市总体规划、 青州市城市规划管理办法6、房地产开发项目可行性研究与经济评价7、建设项目经济评价方法与参数、 投资项目可行性研究指南8、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料9、有关部门提供的证明和资料等二、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地和征地拆迁分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析第四节 报告
6、简要结论一、建设地址青州迦拿国 际商务中心项目位于青州市花都大道与青临铁路交叉口西北侧，项目规划用地面积 19969 平方米。该地块为青州市新打造的区域商务中心，东临青临铁路，西临正在新建的青州农村青州迦拿国际商务中心项目申请报告山东衡泰工程咨询有限公司 3商业银行，南面为青州市城市主要干道-花都大道，北临正在建设的青州综合商业区-宏源大厦。市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设商 务 办 公 楼 的 理 想 地 段 。二、建设规模青州迦拿国 际商务中心项目规划用地面积 19969 平方米。规划总建筑面积 81136 平方米，其中地上建筑 59227 平方米；地下建筑21909
7、平方米。地上建筑：新建地上 22 层商务中心 2 栋，建筑面积53900 平方米；地上 3 层裙房 2 栋，建筑面积 5327 平方米；地上停车位 86 个。地下建筑：面积 21909 平方米，地下一层为设备用房；地下二层共建停车位 472 个。三、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政府发布的山东省物业管理条例等有关规定为用户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。四、实施计划本项目建设期 3 年，该项目计划一期工程于 2012 年 12 月份开工建设，于 2014 年 5 月底完成南部 1 栋 2
8、2 层高层商务中心楼和西临 3 层裙房的建设。计划二期工程于 2014 年 6 月份开始建设北面的 1 栋 22 层高层商务中心楼和东临 3 层裙房的建设，到 2015 年 11月底总项目全部竣工完成。五、投资估算该项目建设总投资为 15000 万元，其中建安工程费 9742.0 万元，青州迦拿国际商务中心项目申请报告山东衡泰工程咨询有限公司 4区内配套设施工程费 1058.0 万元，其他费用 3450.0 万元，基本预备费 750.0 万元。项目资本金 4800 万元,占项目总投资的 32%。六、资金筹措项目建设资金由建设单位自筹解决。七、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和
9、青州市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地各个行业的投资办公环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。八、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 数量 备注1 规划用地面积 平方米 199692 总建筑面积 平方米 81136 商务中心 平方米 269502=53900 裙房 平方米 5327 地下一层设备房 平方米 10950 地下二层车库 平方米 109503 停车位 个 地上 86+地下 472=5584 建筑密度 % 22.295 容积率 2.976 绿化率 % 35.67 总投资
10、 万元 15000.08 项目计算期 年 6 建设期 年 3 运营期 年 6青州迦拿国际商务中心项目申请报告山东衡泰工程咨询有限公司 59 劳动定员 人 2010 总经营收入 万元 2705011 总成本费用 万元 1770512 税金及附加 万元 315313 利润总额 万元 619214 所得税 万元 154815 税后利润 万元 464416 财务分析 财务内部收益率 % 36.3 所得税后 财务净现值 万元 2614 所得税后 投资回收期 年 5.4 含建设期 3 年 投资利润率 % 41.3 投资利税率 % 50.2第二章 项目申报单位情况山东迦拿置业股份有限公司成立于 2012 年
11、 7 月 11 日，注册资本为人民币 1000 万元，企业类型为有限责任公司，公司资质为暂定房地产开发资质。公司主要经营范围是房地产开发，商品房销售，物业管理等，公司设有办公室、财务部、工程技术部，项目开发部等六个科室，管理青州迦拿国际商务中心项目申请报告山东衡泰工程咨询有限公司 6机构健全，现有人员 20 人，其中高级职称 2 人，中级职称 18 人，都是大专以上对口学历。专业技术人员实力雄厚。近几年来，认真贯彻落实科学发展观， “忠于 职守，用心用力，少说多干，狠抓落实” 在打造“ 东方花都、文化青州 ”，推动城市化和“ 三区” 建设中 发挥了积极作用，公司 优势强 大，实力雄厚，抢抓机遇
12、，快速发展，具有独立开发品质卓越，品格非凡，质量出众的高层、多层住宅小区、公寓、会所的优势和能力，连续几年来，建筑工程质量合格率达 100%，项目竣工 综合验收合格率达 100%。公司自建立之初就确定了“质量塑造精品，服 务成就品牌” 的经营宗旨，树立了“ 打造区域内一流的房地 产公司” 的目标，始终坚持以市场为主导，以效益为目的，以人才为根本的管理理念。公司上下员工将为把迦拿置业房地产打造成为山东省现代化建设的主力军而团结拼搏，为青州市城市建设工作及建设平安山东，和谐潍坊作出贡献。第三章 项目概况第一节 项目建设背景青州市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现青州市经济的超常规、跨越式发展，市委、市
