1、第 1 页 共 21 页南益十里河地块项目初步定位报告一、本体分析1、地块区位 地块位于济南中心城区东部，花园路、化纤厂两侧；距离东部高新区约 3 公里，洪楼广 场约 3 公里，名士豪庭 约 5 公里，奥体中心约5 公里； 地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大；第 2 页 共 21 页2、地块交通条件 项目紧邻城市主干道花园路、奥体西路，次干道化纤厂路等，交通便利； 项目道路为花园路东首，路况环境相对较差；第 3 页 共 21 页3、地块现状：地块分为两部分:花园路北侧地块为厂房和宅基地，尚未拆迁；花园路南 侧为十里河村村民居住区，尚未拆迁。4、地块周边环境限制条件：第 4
2、页 共 21 页 地块内的大辛河暂时尚未改造，河道环境较差； 目前地块所在的花园路东首及周边整体环境尚处于提升之中；优势条件： 地块隶属于历城区成熟区域，紧连历下区， 为周边客户置业首选区域； 周边已形成较大的生活居住区，一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源； 地块东沿大辛河，目前济南市政府重点整治市内河流及沿岸风景带，为项目提升生活品质奠定基础；5、周边成交土地情况第 5 页 共 21 页编号 土地位置 土地面积（） 用途 容积率 竞得单位 成交价格（万元） 单价 （万元/亩）楼面地价（元/）2009-G057华阳路以东，华能路以南 13118 居住 地上2.4，地下 0.7济南市
3、鑫达房地产 8600 437 27322009-G066体育西路以东、正丰路以西、康虹大街南侧112089 居住 地上2.3，地下1.1济南东拓置业有限公司 68000 404 26382010-G089历下涵源大街北侧，体育西路 东侧19593 商业金融业地上4.0，地下1.68963.95 305 11442010-G090历下涵源大街北侧，体育西路 东侧34569 住宅 地上2.6，地下1.2山东力高房地产开发有限公司11407 220 12702011-G057历下区涵源大街北侧、贤文路西侧20204 居住 地上3.2地下1.5山东贤文集团总公司 15800 521 24432011-
4、G007历下区奥体中路东侧 76622 居住 地上1.25地下0.610918.35 95 11402011-G008历下区奥体中路东侧 144368 居住 地上1.4地下0.622088.1 102 10932011-G009历下区黄台南路南侧、正丰路西侧37954 居住 地上1.23地下0.4济南市历下区国有资产运营有限公司9507.31 167 20362011-G029历下区涵源大街北侧、贤文路西侧14625 商业 地上5.5 地下2.5祥泰实业有限公司 20800 948 25862011-G093华阳路东侧 21010 居住 地上3.0地下0.75济南市旧城改造投融资有限公司693
5、2.2 220 11002011-G104历下区中林路以南，体育西路东侧65221 居住 地上3.0 地下1.4山东北大资源地产有限公司39132 400 2000第 6 页 共 21 页2012-G036历下区花园路以南、化纤厂路以东71834 居住 地上 .45地下 .0山东莱钢建设置业有限公司54000 501 30686、地块经济指标目前仅有地块建设用地面积 495.31 亩（330209.2），详细开发指标尚未确定。7、地块属性界定：城市成熟地段 全功能配套 高端品质楼盘二、济南市场现状与后市预测1、房地产政策环境、从 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准
6、备金率 0.5 个百分点。 这是近 3 年来，中国存款准 备金率首次走出“上调”区间。、12 月 12 日，中央经济会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促 进房价合理回归，推进房产税。、2012 年 2 月 18 日，中国人民银行宣布从 2012 年 2 月 24 日起，下 调存款类金融机构人民币存款准备金率 05 个百分点。、芜湖、上海楼市新政发布数日后被紧急叫停，地方政府缓和楼市政策被中央严控。、2012 年 3 月 14 日，国务院总理温家宝就目前房价表态“ 房价调整还远未到位”。、2012 年 5 月 12 日，中国人民银行宣布从 2012 年 5 月 18 日起，下 调存款类金融机构
7、人民币存款准备金率 05 个百分点。第 7 页 共 21 页从上述政策来看，目前中央政府依然执行房地产市场从紧的政策，但从年后开始，政府逐步展开差异化政策，针对首套的刚性需求，政府加大了支持力度，存款准备金率的不断下调， 释 放了大量流动资金，各地 银行针对首套房房贷利率由上浮 10%回归至 85 折甚至 7折，楼市刚需将会从中受惠。2、目前济南总体市场情况上半年，在刚需的带动下，各项目通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；至 6 月份，济南市住宅成交量开始稳步上升，成交价格缓慢上涨。 限购、限贷政策造成的观望影响基本消除， 刚需客户纷纷出手； 因限购影响，市场购买结构调整，投 资需
8、求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角； 在售名盘大盘销售较好，价格缓慢提升。第 8 页 共 21 页4、2012 年济南房地产市场预测 2012 年下半年，济南将有中建凤栖地、中 铁国际城等十余个新盘入市销售， 这些项目大多数位于济南东部，受下半年新增项目入市，供应量加大的影响，各项目为完成业绩，不排除再现价格战，甚至会 进一步加剧； 以目前中央政策来看，房地产政策依然从紧， 仅在刚性需求的首套房放松政策， 为了赢取有限的刚性需求客户，在下半年的时间里，各开发企业将主推以刚性需求为主的产品，改善型及大户型豪宅产品将会延迟开发； 价格方面，由于政策依然从紧， 预计受客户追捧的刚性需求产品将会
9、有小幅的上涨空间，而大 户型的豪宅产品将会延续前期的销售价格甚至降价促销。第 9 页 共 21 页三、区域市场分析1、区域范围及规划布局项目所在区域属于科技城片区，规 划 突 出 “双 轴 双 心 、四 沿 四 区 ”的 空 间 布 局 结 构 ，区域交通体系逐 渐完善，为项目带来有利因素；区域定义为商务居住混合功能区，对项目后期物业的发展产生积极影响。 规 划 范 围 东 至 二 环 东 路 ，西 至 大 辛 河 ，北 至 胶 济 铁 路 ，南 至 工 业 南 路 ，规 划 城 市 建 设 用 地 面 积 845 公 顷 。规 划 定位 为 集 科 技 研 发 、商 业 商 务 、高 新 产
10、 业 、生 活 居 住 为 一 体 的 现 代 化 综 合 片 区 ； 规 划 突 出 “双 轴 双 心 、四 沿 四 区 ”的 空 间 布 局 结 构 。“双 轴 ”指 花 园 东 路 发 展 轴 ，华 信 路 发 展 轴 。“双 心 ”指 在 花 园 东路 与 华 信 路 交 叉 口 形 成 片 区 商 业 服 务 中 心 ，在 华 阳 路 与 华 能 路 交 叉 口 形 成 科 技 研 发 中 心 。“四 沿 ”即 沿 二 环 东 路 、工 业 南 路 的 商 务 设 施 带 ，沿 大 辛 河 、胶 济 铁 路 的 城 市 绿 化 景 观 带 。“四 区 ”指 辛 甸 居 住 区 、祝
11、甸 居 住 区 、葡 萄 园 居住 区 和 丁 家 庄 居 住 区 等 四 个 居 住 区 。2、项目所在区域与周边区域关系伴随城市空间拓展，项目辐射半径逐渐扩大 本案位于城市中心的东部，紧邻奥体片区和高新区，处于城市高速发展的黄金地段； 随着城市规划的发展，该区域发展潜力大；第 10 页 共 21 页3、区域项目1）周边项目概况在售项目受到整体市场大行情不佳影响，大多项目市场表现平平 祥泰森林河湾、绿城百合花园为该区域市场认可度较高项目，保利海德公馆是该区域售价最高的项目。目前祥泰森林河湾已全部销售完毕，2012 年 3 月 31 日交房。 绿城百合花园前期受到市场行情的影响， 销售业绩不理想，自四月份市 场有所好转之后，销售量开始攀升。而保利海德公馆前期因价格与市场脱节，去化较差，二期 调整销售策略，以毛坯房源推出市场，市场认可度尚可， 销售较前期有较好的转变； 本区域紧邻的奥体片区，其代表项目中海奥龙观邸以及本司名士豪庭，也具有较大的参考性。
