1、某企业投资保障房项目可行性初步报告一、 保障房概述（一） 保障房定义和分类保障性住房（简称保障房） ，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。目前我国保障性住房主要包括五类： 廉租房、公租房、经济适用房、两限房（限制面积或价格）和城市、国有工矿棚户区改造等城市危旧改造工程。 （二） 五类保障房定义及主要区别分 类 定 义廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实
2、物配租和租金减免为辅。公租房是指由政府提供政策优惠，限定保障对象，限定租赁标准，向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等供应的保障性住房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。棚户区改造指对国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋
3、、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域进行危旧改造，属安居性保障房。分类项目 廉租房 公租房经济适用房 两限房棚户区改造性 质 保 障 性 住 房 政 策 性 租 赁 住 房 政 策 性 住 房 政 策 性 住 房（ 商 品 房 ） 政 策 性 安 居 工程适 用 对 象 低 收 入 住 房 困难 家 庭 中 低 收 入 住 房 困难 家 庭 、 新 就 业人 员 和 外 来 务 工人 员 等 中 低 收 人 住 房困 难 家 庭 中 等 收 人 住 房困 难 家 庭属 危 旧 棚 户 区家 庭 、 国 有 工矿 职 工 改 造 、拆 迁 安 置 家 庭保 障 方 式以 租
4、金 补 贴 为主 ， 实 物 配 租和 租 金 减 免 为 辅实 物 配 租 和 租 赁补 贴 相 结 合按 政 府 限 定 价格 出 售按 政 府 限 定 价格 出 售国 家 专 项 资 金改 造 、 产 权 调换 或 货 币 补 偿等房 源 筹 集实 物 租 配 ： 新建 、 收 购 、 腾退 、 捐 赠 等新 建 、 改 建 、 收购 、 在 市 场 上 长期 租 赁 等 新 建 新 建整 治 、 保 护 、改 造 、 新 建 安置产 权 政 府 所 有 政 府 所 有 或 公 共机 构 所 有 个 人 购 买 的 归 个人 购 房 者 购 房 者 个 人 购 买 的 归个 人 购 房
5、者获 得 土 地方 式 行 政 划 拨 行 政 划 拨 行 政 划 拨 出 让安 置 住 房 可 以划 拨 方 式 供 地 ，对 于 配 套 建 设的 商 业 、 服 务业 等 经 营 性 设施 用 地 ， 必 须以 出 让 方 式 供地 。土 地 出 让金 缴 纳 免 交 免 交 免 交低 于 普 通 商 品房按 房 屋 分 类 确定套 型 面 积 不 大 于 50m2 不 大 于 60m2 不 大 于 60m290 m2以 下安 置 房 按 经 适房 、 廉 租 房 等标 准上 市 交 易 只 能 出 租 只 能 出 租购 买 5年 后 购 房者 补 交 土 地 收益 等 （ 一 般 按原
6、 房 价 和 出 售价 价 差 的 70%）可 上 市 交 易购 买 5年 后 补交 土 地 收 益 等（ 一 般 按 同 地段 普 通 商 品 房与 限 价 房 价 差的 35%） 可 上市 交 易按 房 屋 分 类 确定房 屋 租 售价市 场 租 价 的 十分 之 一按 略 低 于 或 等 于市 场 租 价由 项 目 开 发 成本 、 税 金 、 利润 （ 3%-4%） 组成 ， 通 过 竞 价或 政 府 审 核 确 定以 项 目 综 合 成本 和 合 理 利 润为 基 础 ， 参 照同 地 段 、 同 品质 普 通 商 品 房价 格 ， 由 政 府研 究 确 定按 房 屋 分 类 确定收
7、 益 租 金 租 金 利 润 限 定 在 3%-4% 利 润 大 概 限 定在 10% 按 房 屋 分 类 确定二、 保障房背景（一）#市保障房现状及趋势“十一五”期间，#市在国家大力推进保障性住房的良好形势下，以建设廉租住房、经济适用住房、发放租金补贴和进行租金核减方式解决中低收入家庭住房困难。五年间新增廉租住房房源 6225 套，新建经济适用住房 556 套，新建公共租赁住房 270 套，实施廉租住房租赁补贴 11826户，实施城市棚户区改造 3505 户，累计解决 22112 户中低收入家庭住房问题。未来五年，依据全国计划筹建 3600 万套保障房，#省计划筹建 100 万套保障房的目标
8、，#市将建立和完善多层次住房保障体系，按每年至少筹建 1 万套的速度大力推进廉租房、公租房、经济适用房建设，加快棚户区和农村危房改造步伐。2011 年，计划筹建保障性住房 1.3 万套（廉租房 5000 套，经适房 1200 套，公租房 6000 套，限价房 500套） ，实施棚户区改造 2256 套，比 2010 年增加了165.31%。截至 2011 年 6 月，在建保障房约 5600 套。到“十二五”未，#市城镇保障性住房覆盖率将提高到 20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多住房困难家庭实现“安居梦” 。（二） 政策支持为切实推进
9、保障房建设，积极调控房地产市场，国家有关部门出台了很多配套优惠政策，通过宏观调控解决保障房土地供应困难，建设资金缺口大，建设进度不能保证等问题。同时，大力鼓励社会参与，并对涉及保障性住房的融资平台进行了特别处理，不将其列入清理整顿范围等。例如，#市府发200843 号文：“要将廉租住房建设资金纳入财政预算，积极争取中央财政给予廉租住房建设每平方米 400 元补助和省级财政配套补助，落实好配套资金，加快廉租住房建设。市级财政将对区级适当安排资金补助” 。 “ 对廉租住房、经济适用住房开发和经营的，按国家规定享受营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税减免；免征城市基础
10、设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。对廉租住房和经济适用住房建设项目，优先提供信贷支持。凡列入年度建设计划、土地供应计划的廉租住房和经济适用住房项目，区县国土资源管理部门要保证土地供应”2010 年以来，中央已经陆续出台了公积金建设保障房试点政策、保障性安居工程资金使用政策等数条利好保障性安居工程的政策。甚至在国务院发出“19 号文”以后，也将地方政府用于保障房建设的地方融资平台特别照顾，不将其列入清理整顿范围之内。 2011 年，保障性安居工程建设将会迎来更多政策“礼包” 。例如，保障房信托投资基金试点批准、政策性银行贷款、土地优先供应等。另外，养老基金和保险资金可能也将逐渐获得进入
11、保障性安居工程建设的资格。三、 投资保障房项目分类分析（一） 投融资情况1、 投资构成及资金需求预测从房地产投资额构成来看，主要由建安费用，土地购置费和土地开发费用组成，其中土地购置费的占比在 16-20左右（2009 年为 16.67，2010 年前十月为 21.03） 。从#市保障房建设成本来看，保障房单方投资额平均约 1600 元/m 2（含土地整理成本） 。2011 年#市计划筹建 1.3万套保障房，总面积约 780000 m2 ，筹建资金需求约为12.48 亿元，政府资金支持力度不够，建设资金缺口大，需多渠道融资。2、 融资渠道目前国内保障性住房的主要融资渠道为：银行贷款，发放企业债
12、券，政府财政补贴，地方政府债，房地产信托基金等。 4 月 28 日，央行最新公布的数据显示，房地产开放贷款新增 1678 亿元，保障性住房开发贷款新增 651 亿元，比年初增长 40.1，占到房地产开发贷的四成左右。特别是 2010 年以来，国家开发银行与各省市加强全面合作，加快推进保障性安居工程建设，为保障房建设提供建设资金支持。 6 月 9 日，国家开发银行与住建厅签署开发性金融支持保障性安居工程建设战略合作协议 ，双方将共同推进保障性安居工程的建设。一边是商品房开发贷款收紧，一边是保障房贷款趋热。一冷一热，一目了然。企业投资保障房的一个好处是能从金融机构获得较大规模的贷款，从而解决资金问
13、题。（二）分类建设投资额及收益分析廉租房、公租房廉租房、公租房均属于租赁性保障房，一般由地方政府或用工单位投资建设，土地通常为无偿划拨，建设和运营享受税费优惠政策。对于参与投资建设的企业而言，建设资金主要靠收取租金（可含租赁补贴）或政府、用工单位回购收回。现考虑以租金方式取得投资收益，以#市 2011年保障房建设数量为基数测算，未考虑建设资金成本，租赁房建成投用后的管理成本、财务成本等。1、 廉租房建设投资额：2011 年#市计划筹建廉租房 5000 套，约250000 m2，建设成本 1600 元/ m2，总投资约 4 亿元，争取到中央财政给予廉租住房建设 400 元/ m2补助和省市级财政
14、给予的一定配套补助，原则估计约 500 元/ m2，参与企业实际投资为 2.75 亿元。收益：若不考虑政府租金补贴资金，按每户每月租金40 元测算，建设资金回收期约 114 年；若考虑政府租金补贴资金，按每户每月租金 175 元测算（政府补贴标准为 2元/ m25 元/ m2） ，建设资金回收期约 26 年。静态推测，剩下的 44 年，每年可取得 1050 万元的租金收入，平均年收益率 2.39%据此分析，单一投资廉租房且政府不回购，回收期长且基本无经济效益。2、公租房建设投资额：2011 年#市计划筹建公租房 6000 套，约360000 m2，建设成本 1600 元/ m2，总投资约 5.
15、76 亿元，在廉租房建设资金保证之余，可争取到中央财政和省市级财政给予的一定配套补助（不确定暂不考虑） 。收益：因公租房主要面向工业园区务工人员、新毕业学生群体等，按照#市人民政府关于发展公共租赁住房的实施意见：“公共租赁住房针对不同承租群体可实行不高于市场租金的级差化租金” ，每户每月租金暂按 300 元估算，出租率 100%，建设资金回收期约 27 年，在剩下的 43年时间内，每年可有 2160 万元的租金收益，平均年收益为1337 万元，年收益率为 2.32%。据此分析，单一投资公租房且政府不回购，回收期长且基本无经济效益。扩展：若政府或用工单位回购，按照#发200837 号文：“用于投
16、资收购 50 平方米以下小户型普通商品住房和公房改造或新建廉租房。投资收购要按照公开、公平、公正原则，通过政府采购方式进行。收购价格按建安成本加 3以下利润控制，不含土地成本，土地采取置换方式解决” ，可获得 3%的利润。经济适用房建设投资额：2011 年#市计划建设经济适用房 1200 套，约 72000 m2，建设成本 1600 元/ m 2，总投资约 1.44 亿元。收益：按照 经济适用住房管理办法：“由政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润；由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得超过 3%”，投资 1.15 亿元，利润不超过 345 万。据此分析，单一投资
17、经济适用房，具有微薄利润。两限房建设投资额：2011 年#市计划建设两限房 500 套，约45000m2，成本为 2000 元/ m 2，总投资约 1.15 亿元。收益：依据政府已有的明确规定,即两限房利润率为8%10%。因售价限定，出售率可达 100%，能迅速收回成本并获得利润。按上述投资 1.15 亿元，利润率取 9%，利润为 1035 万元。据此分析，投资两限房，可获得较好利润。棚户区改造因棚户区改造注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与城市旧城改造相结合，与灾后重建相结合，与房地产开发相结合，可实施综合性开发建设。通过对置换土地商业性开发或安置地盈利性房建（如两限房、配套商业房）获得较
18、好收益。以一块 100 亩的地块为例，进行棚户区改造，商业房配比 8%。保障房建筑面积 60000 平方米，假定修建廉租房占比 35%（21000 平方米） 、公租房占比 15%（9000 平方米） 、经适房占比 50%（30000 平方米） 。即可建廉租房 420 套，公租房 150 套，经适房 500 套。建安成本为 1600 元/ m2，那么总投资为 9600 万元。再假定自有资金和贷款的融资比例为 3:7，自有资金为 2880 万元，贷款 6700 万元，贷款利息以年利率 6.65%计算（短期贷款） ，年利息支出为 445 万元。政府按 1800 元/ m2回购，则收入为 1.08 亿
19、元，商业面积 2400 平方米，假定 6000 元/ m2，则商业房收入为1440 万元，利润 100 万（按利润率 35%计算） ，总收入 1.14亿元，毛利润 1300 万元，净利润为 850 万，利润率为 8.85%。以上假定考虑出售率 100%，资金周转快，以商业房作为盈利点的较理想模式，未考虑拆迁补偿困难制约棚户区改造、改造规模较小等因素。四、 企业投资保障房项目可行性分析（一）投资保障房项目的盈利模式鉴于对各分类投资、收益的分析，可考虑以棚户区改造为切入点，借鉴参建保障性住房盈利企业模式，形成保障房和商业房综合开发的模式，以规模化、配套商业设施、开发置换土地作为盈利点。（二）SWOT 分析机遇：2010 年起，开始加大保障房建设。去年 4 月 17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，指出加快保障性住房工程建设。保障房资金来源不断扩充，政府鼓励企业参与保障房建设。其次，中央强化地方对保障房供地计划的落实，并在资金来源、土地供给方面给予一定的政策支持。按照国家和地方相关政策，政府将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程。另外，国家采取积极创新财政支持方式，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营，这为保障
