1、滨河小区小区详解,地产研究基础1（小区系列）,小区解析目录,1.滨河小区小区外围环境 （1）小区所处区位 （2）小区周边交通 （3）小区周边配套 （4）小区周围商业氛围 2.滨河小区小区内部环境 （1）小区摆位图 （2）小区物业收费 （3）小区主力户型图 （4）小区主要价位范围 （5）小区居住人群,3.购买人群分析 4.滨河小区的优劣势分析 5.滨河小区卖点分析,“小区外”篇 -小区所处的区位,地处石家庄市的西南高教区，省直机关和大专院校云集之地。周边项目道路纵横，交通便利，小区外商圈繁荣，祥隆泰、北国超市、天客隆、保龙仓等大型超市都在几分钟路程内，还有燕凤楼、金港湾、阳光渔港、阅微食府、碧海
2、云天、天鹅湖等餐饮娱乐及各种教育医疗设施遍布附近。户型设计 薄板设计，超大视野，正南正北，南北通透，居住舒适。,滨河小区的组成部分,滨河小区由七部分组成分别是： 颐宁苑：由1号楼到17号楼组成；建于2001年；市证房。 颐兴苑：由1号楼到13号楼组成；建于2001；市证房。 颐安苑：由1号到9号楼组成；建于1990年左右；市证房； 军转干宿舍：由10号到13号楼组成；建于1999年；市证房 煤炭厅：由20号楼到23号楼组成；建于1999年左右；市证房； 人事厅：由17号楼到19号楼组成；建于1999年左右；市证房；,口岸办宿舍：14号到16号楼联排组成；建于1999年左右；市证房；,滨河小区位
3、置图,北,滨河小区西郊区西起红旗大街，南抵新石南路，东靠中华大街，北邻新石北路。 相较而言因临近红旗大街伫立于高校范围。,神兴滨河,幼儿园,珍兴苑,新 石 中 路,石 滨 巷,红 旗 大 街,红 滨 路,河北工院,沿 街 商 铺,钻石公寓,军转干宿舍,颐安苑,颐 宁 苑,沿 街 商 铺,口岸办,煤炭厅,人事厅,颐宁苑,西三教,实验小学,春 江 花 月,沿街商铺,颐安苑,沿 街 商 铺,民,心,河,小区周边交通图,北,22 36 路,8路燕都金地城-火车站 13路柏林南区-尹泰花园 14路公交驾校-火车站 15路西王-公交驾校 22路中通驾校-火车站 36路鼎新管业-省博物馆 44路胜南客运站-
4、火车站 107路宫家庄-火车站 游2风龙山-火车站,107 游2 路,44路,14 15 46 路,8 13 46 14 15 路,新 石 中 路,新 石 南 路,红 旗 大 街,中 华 南 大 街,广 平 街,14 15 46路,交通：该区交通极为便利，多为新修和拓宽的道路，项目周围的公交路线众多，有良好的道路体系。 商业体系：该小区外商圈繁荣，有大型的超市，如：祥隆泰、北国超市、天和服饰广场、集贸市场等。 教育：设有小学、幼儿园、其西南方向众所大学云集。 医疗：社区内有医疗站，西行一千米有烧伤医院，几分钟的车程就能到达以岭医院 银行：附近有农行、建行、工商银行、中国银行、邮局。,小区周边配
5、套设施,滨河小区摆位图,北,15-3-6,12-4-6,17-3-6,14-4-6,16-4-6,9-3-6,5-3-6,3-3-6,7-3-6,1-3-6,11-3-6,13-3-6,10-4-6,8-5-6,6-4-6,4-5-6,2-4-6,22-4-6,21-4-6,20-4-6,23-5-6,24-5-6,18-3-6,19-4-6,17-3-6,16-2-6,14-3-6,15-3-6,颐宁苑,口岸办,人事厅,煤炭厅,军转干,颐安苑,红 滨 路,红 旗 大 街,新 石 中 路,石 滨 巷,民,心,河,10-3-6,11-3-6,12-2-6,13-2-6,1-4-5,5-4-6,4
6、-4-5,3-4-5,2-4-5,9-6-6,8-6-6,7-5-6,6-5-6,滨河小区分：颐宁苑颐安苑煤炭厅 人事厅 口岸办 军转干神兴滨河,颐兴园珍兴园,滨河小区神兴滨河、珍兴苑摆位图,北,1-4-6,2-4-6,3-4-6,4-4-6,6-4-6,2-5-6,5-3-6,8-3-6,9-3-6,10-3-6,11-3-6,12-3-6,13-4-6,7-4-6,1-3-6,红 旗 大 街,新 石 中 路,石 滨 巷,民,心,河,河北工院,钻石公寓,颐 宁 苑,神兴滨河,珍兴苑,小区物业收费情况,滨河小区物业收费： 电费：0.5元/度 水费：3元/吨 暖气费：22元/平米 所有的收费都以
7、充值卡的形式实现，每季度暖气费收三百元，多退少补。缴费点位于银通小区8号楼，物业公司位于银通小区南行100米，街西。,小区物业收费： 小区楼道电费按照每户2元/月收取。 物业费:颐宁苑1元/平米，口岸办宿舍0.96元/平米，其他为0.76元。,滨河小区主要户型图,颐安苑（两室）,卧室,卧室,北,（85平米偏门）,厨,（68平米中门 ）,卫,厅,卧室,卧 室,厅,厨房,卫,阳台,客,厨,阳,卧,卧,卧,卫,北,客,阳,卧,卧,厨,餐,餐,滨河小区主要户型图,颐宁苑（三室、两室）,（148平米）,（106平米）,卫生间,滨河小区主要户型图,军转干（两室、三室）,厨 房,阳 台,客厅,餐厅,卧室,卧
8、室,卫生间,N,厨房,阳台,卧室,卧室,客厅,餐厅,卫生间,南,（138平米）,（108平米）,滨河小区主要价位范围,名称 两室（7194平） 三室 （105平左右）颐宁苑 45005200元/平 44005200元/平颐安苑 4300-4800元/平 42004800元/平煤炭厅 43004800元/平 42004800元/平 人事厅 43004800元/平 42004800元/平 省口岸办 4300-4800元/平 42004800元/平神兴滨河 4500-5000元/平 43005000元/平,滨河小区主要居住人群,滨河小区主要居住人群分为三类 第一类滨河小区颐安主要居住上班族或者当地的
9、市民月收入2000元及其以上； 第二类煤炭厅、口岸办、人事厅、军转干和神兴滨河主要居住收入较好的人群，主要为政府和单位的工作人员其月收入3000元左右； 第三类颐宁苑主要居住政府部门遥远，其工作收入稳定，基本是5000元以上。,滨河小区,居住人群类别,第一类,第二类,第三类,石家庄市人群收入,石家庄人群收入石城县金字塔型的，收入占据3000元及其以上的属于高收入人群，这一部分人所占比例甚少。 而收入在1500元左右的却占据了大多数。 收入在2000元左右的是居于中游水平。 也就是说消费人群的购买力，不是很强，大部分对房屋有着刚性需求的人群，他们的收入都在2000元左右，因此他们主要购买方向是那
10、些房价不是很高，周边配套可以，即他们是以价钱为导向的，这些就是银通卖点的由来。,1500元左右,3000及其以上,2000及其以下,滨河小区购买人群分析,可以看到基本上位于3000元的家庭收入的人群对滨河小区的需求最旺盛，这些人群收入居于中等水平，且工作一段时间有稳定收入，但积蓄并不多。渴望将银通小区做为过度居所。,滨河小区优劣势综合分析,（一）小区外围环境,区位条件：滨河小区处于桥西区西南方向高教区所在地，远离闹市，依偎民心河畔，置身于自然与宁静之中，又不远离于繁华（新火车站附近嘛）所以这片土地的升值潜力巨大。 交通条件：滨河小区周边交通便利，离二环路中华大街槐安路也近在咫尺，尤其是槐安路与
11、中华大街形成了石家庄市东西南北两条交通大动脉，又与二环相呼应，交通极为便利，有36 22 107 44 14等多路公交车通过，四通八达，为人们的出行带来方面。 配套设施：滨河小区依偎于民心河畔，拉近了人与水的距离，其周边道路纵横，交通方便，又地处高教区，省直机关和大专院校云集于此，河北师大，河北经贸，河北医科大等名校造就了该区域独特的文化氛围与浓重的书香气息，当然还有育星幼儿园，石家庄实验小学，17中，麒麟中小学等学校，孩子上学很方便。附近还有石太集贸市场，祥隆泰超市，生活设施配套齐全。 商业氛围：滨河小区周边商圈繁荣，祥隆泰，北国超市，保龙仓等大型超市都在几分钟路程内，还有金港湾，阳光渔港，
12、阅薇食府，碧海云天，天鹅湖等餐饮娱乐设施遍布附近。,滨河小区优劣势综合分析,（二）小区内部环境,小区户型：滨河小区户型主要集中于两室、三室，其面积两市主要是70140平之间，户型南北通透，适合大多数人群的需求。 小区价位：由于新火车站即将南迁，给该区域带来巨大的升值空间，由区域发阶段决定，房价继续看涨。 小区物业:小区的物业管理相当不错，绿化率在40%以上，非本小区人员不能随便出入其中。尤其是滨河小区的颐宁苑属省直机关单位所有， 居住安全舒适。 小区人口素质：小区主要居住人群有退休军转干部河省直单位工作人员，人群素质整体很高，总体上处于中上等水平，小区生活氛围和谐美满！,位置好:地处石家庄西南高教区，新火车站附近，虽置身于自然于宁静之中，充满了浓重的书香气息，却又不远离繁华与便利。 环境好:紧挨民心河畔，空气清新，环境优美，置身其中使人神清气爽。 交通方便:主干道中华大街槐安路纵贯南北东西，又与二环相接，公交路线有36 22 107 44 14路等，交通极为便利。 基础设施完善：周边基础设施配套齐全，中学小学幼儿园以及大专院校应有尽有，孩子上学十分有利。还有集贸市场，大型超市，娱乐场所，购物娱乐相当方便。 升值潜力巨大：新火车站附近，绝对的黄金地段，商住和投资的升值潜力巨大。,滨河小区卖点分析 -结语,
