1、 0 / 115报告题目： XHZY 公司管理模式诊断报告 团队编号： 团队名称： 2009年 4 月 27 日1 / 115摘要 .3报告结构 .3第一章 宏观环境分析 .3第一节 经济环境分析 .4第二节 技术环境 .6第三节 法律和政策环境分析 .6一、国家法律法规、政策 .6二、成都法规、政策 .7三、总结 .8第四节 社会文化环境 .8第二章 行业分析 .9第一节 行业现状分析 .9一、物业管理行业历史简况 .9二、中国物业管理发展简况 .10三、物业管理分类 .11四、物业管理在我国 .11五、物业管理行业生存状况调查 .12第二节 行业发展趋势分析 .26第三节 相关行业分析 .
2、30一、市场不成熟，发展潜力巨大 .31二、承受率下降为房价上涨铺路 .32第三章 企业问题分析 .33第一节 战略诊断 .33第二节 组织结构诊断 .37一、基本情况分析 .37二、矩阵制结构分析 .37第三节 系统诊断 .41一、财务系统诊断 .41二、人事系统诊断 .43三、信息系统诊断 .46四、薪酬及激励系统诊断 .47第四节 员工问题诊断 .492 / 115一、员工设置不合理 .49二、员工素质低 .49三、员工管理问题 .50四、问题总结 .50第五节 风格诊断 .50一、管理风格问题 .50二、领导风格问题 .51三、总结 .51第六节 技能诊断 .52第七节 共同的价值观诊
3、断 .54第八节 核心问题分析 .57第四章 解决方案和建议 .58第一节 战略变革 .58一、明确关系 .58二、战略制定 .60第二节 组织结构变革 .67一、物业管理公司组织机构设置的要求 .67二、短期组织结构变革 .68三、长期组织结构变革 .70第三节 人力资源管理变革 .72一、招聘 .72二、绩效考核 .76三、薪酬管理 .88四、激励机制 .95第四节 财务系统变革 .98一、建立独立核算的财务系统 .98二、完善财务制度和财务管理流程 .99三、健全和充分发挥财务管理的各职能 .99四、科学编制预算及预算审批程序 .100五、简化报账程序，下放审批权限 .101第五节 其他
4、变革 .102一、信息沟通建议 .102二、管理风格建议 .104结束语 .107参考书目 .108附件 .109附件一：职位说明书 .1093 / 115摘要我们通过对物管企业外部宏观环境和物管行业的分析以及对 XHZY 公司的分析得出：XHZY 公司目前存在许多弊端，但其根本原因是因为 XHZY 对自身认识不清，与 HL 公司关系不明。由此引发战略，财务，人力资源等其他众多问题。我们通过为其量身定制的战略发展方向，改善其财务，人力资源，组织结构。以使企业得到改变，并取得长足进步报告结构本报告将按下述结构展开：4 / 115第一章 宏观环境分析在这一章里，我们将为您解读现阶段与物管行业息息相
5、关的经济和社会环境，以及国家对于物管行业的相关政策和法律条文，同时，我们也将对物管业相关的技术环境做出分析。第一节 经济环境分析当前，全球性金融危机及中国宏观经济不确定因素增加使中国房地产面临着前所未有的机遇与挑战。作为与房地产唇齿相依的物业管理，在金融危机背景下如何克服困难，化解危机，迎接机遇与挑战？1、 金融危机已对全球实体经济产生了巨大的冲击，2008 年世界经济已明显放缓，下行风险逐步加大。乐观预测 2009 年全球经济增长率为 1.6%，2009 年中国经济增长率能否保 8 也存在三种预期，其中基本预测为 8.4%，而悲观预测为 7.0%。全球物业管理企业都受到金融危机的影响，同时楼
6、市出现了整体的萧条，房屋出租率减少。5 / 115注：数据来源于联合国经社司。黄色栏里的数据为估计值，2009 年数据为预测值。2、 近十年来，我国的年均经济增长保持了 10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增 10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。以此带动了中国的城市化进程，进而也将带动物业管理企业的发展。3、 人工及原材料成本急剧上涨,物价指数不断升高 , 人工成本居高不下, 原材料成本持续上涨, 但物业服务价格缺乏弹性, 不能同步上调,使得公司利润率不断下降。但是根据国家统计局公布的数据显示今年 2 月份 CPI 同比下降1.6%，2 月
7、份工厂出品价格（PPI）下降 4.5%，3 月份 CPI 同比下降 1.2%，而工厂出品价格（PPI）下降 6.0%，这是我国 PPI 连续第 4 个月出现负增长。其中原材料、燃料、动力购进价格下降 7.1%，同时，人员流动性由于受到金融危机的影响也有所下降。这些因素综合看来，在不利的环境中又有一些物业管理企业的利好消息，物业运营成本可以在一定程度上下降。4、 前段时间地产狂热时期出现的规划、设计、施工质量造成交付项目的遗留问题，增加日后物业服务企业的管理难度及管理成本，业主的投资预期失落心理也加剧了业主与物业管理企业的矛盾冲突。6 / 115第二节 技术环境随着信息技术、节能环保技术的发展，
8、对物业管理技术能力的需求也不断提高。 从长远来看，经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。物业服务的专业化程度将会加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。由于得天独厚的条件本来就使深圳物业管理水平远远地走在全国的前面，再加上物业管理推广力度不足以及居民的消费水平不同，造成全国物业管理水平差距很大。近几年，随着深圳物业管理经验的推广，一些国际性物管企业进驻，北京、上海等大城市的物业管理水平迅速提升，现已达到或超过深圳物业管理水平。其他大中型城市物业管理水平也在迅速提升，使全国物业管理水平之
9、间的差距进一步缩小。而当前国家推行物业管理收费分级定价，把收费标准、收费项目、服务内容在小区内醒目的地方予以公布，接受业主监督，不久前又新添“菜单式”服务。把顾客满意度指数引入物业管理领域，运用物业管理服务顾客满意度指数，对申报资质的企业管理服务业绩进行测评认定。第三节 法律和政策环境分析法律和政策环境对于行业和公司的发展方向起着重要的导向作用。物业管理公司应把握有利的法律和政策，抓住机会，顺应行业的发展趋势以提高自身竞争能力。目前，影响物业管理行业及其各企业发展的主要为国家和地方的相关法律法规、政策。一、国家法律法规、政策1、 国家在 2008 年出台了国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策
10、措施的 实施意见 ，主要是为了促进“十一五”时期服务业发展主要目标的实现和任务的完成，加快服务业的发展。其中包括对加强规划和产业政策引导，深7 / 115化服务领域改革等方面的内容，对于规范服务业、加强服务业基础工作等都有现实的指导意义。2、 国家在 2007 年颁布了在 2003 年物业管理条例基础上修改过后的新物业管理条例 。 它对业主和物业管理公司的权利和义务作出了更多、更明确的界定，对于依法规范物业管理行为起到了非常重要的作用。例如增加了街道办事处等基层政府对业主大会、业主委员会的管理。3、 国家在 2007 年正式实施中华人民共和国物权法 。该法律全面规范了物业管理中的基本法律关系，
11、明确了业主在物业管理中的权利和义务，合理定位了物业服务公司，更加明确了业主大会和业主委员会的职责。一定程度上为物业管理制度的完善提供了法律基础。4、 除了上述主要的法律法规及政策外，国家出台的物业服务定价成本监审办法（试行） 、 中华人民共和国招标投标法等都影响着物业管理的发展，尽管各项法律法规都存在着一些不足，但是总体来讲都是不断进步的，物业管理公司通过深入研究，调整思路和战略，可以不断满足市场的需求。二、成都法规、政策1、 成都市物业服务招标代理机构管理规定于 2009 年 2 月 1 日实行，有利于健全物业服务招标代理市场机制，建立全市统一、竞争有序的物业服务市场秩序，充分发挥物业服务招
12、标代理机构在招投标过程中的积极作用。2、 成都市于 2008 年 1 月 1 日实施了成都市物业管理条例 ，该条例是成都市结合本市实际情况，贯彻物权法和国务院物业管理条例而制定的成都市首部物业管理地方性法规，对成都进一步规范成都物业管理活动，维护业主业务、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善成都人民群众的生活和工作环境，构建和谐社区奠定基础。该条例具有更强的操作性、更加细化和具体。3、 除此之外，成都市还出台了成都市物业服务招投标评标区管理规定 ，成都市物业服务力量配备指导标准等相关政策，本地物管企业可以充分利用地方法规政策，可以更好地适应本地的发展。8 / 115三、总结从法律和政策环境
13、来看，无论是国家还是地方都为物业管理行业的规范化发展提供了法律依据和政策引导。这为物业管理这个朝阳产业的健康发展和不断壮大提供了有利条件。同时，国家法律法规存在着一定程度上的不足，有待进一步地完善。第四节 社会文化环境社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、价值观念等。它影响着消费者对一个行业或者企业的认知、态度以及价值取向。物业管理的发展与消费者对于服务的价值观念，受教育程度等因素密不可分。文化水平影响着居民的需求层次和价值观念，物业管理属于 80 年代出现并逐渐兴起的服务产业。随着九年义务教育的普及和受教育人数的增加，人们对服务质量要求越来越高，并随着社会发展不断地产生新的
14、服务需求，例如物业管理。下表为四川省人口文化水平（图表数据来源于 2008 年中国统计年鉴） 。10%42%34%10% 4%未 上 过 学小 学初 中高 中大 专 及 其 以 上可以看出四川省未上过学人数所在比例较小，大部分为接受过教育人数，同时随着社会进步，受教育程度将逐步提高。人口文化水平的提高对于物管行业的发展起着积极的作用，能让更多的人理解物管行业，并不断为其提出新的要9 / 115求，促进该行业的发展。第二章 行业分析第一节 行业现状分析一、物业管理行业历史简况物业管理（property management） ，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房
15、屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMOChicago Building anagers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。从国内的物业管理的起源来看，从 19 世纪中叶到本世纪 20 年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、
