1、目录一、北京市写字楼现状 .21.1 北京写字楼现状分布 .21.2 土地市场 成交活跃 .21.3 销售市场 供求比较稳定，新增供应远郊区化较为明显 .41.4 租赁市场 新增面积保持稳定，主要商圈租金小幅波动 .61.5 小结政策市场双重带动，土地市场成交活跃，成交区域呈郊区化趋势.7二、国贸区域（CBD）写字楼现状及区域发展方向 .72.1 国贸区域规划及发展方向 .72.2 国贸写字楼现状 .92.2.1 国贸区域重点写字楼入住率 .92.2.2 未来 CBD 区域竞争分析 .102.3CBD 区域写字楼产品分析 写字楼更加注重形象与品质 .112.4 国贸区域写字楼客群分析 .142
2、.4.1 客群特征 .14三、个案分析 .193.1 嘉里中心 .193.2 财富中心 .203.3 中海广场 .213.4 银泰中心 .23一、北京市写字楼现状1.1 北京写字楼现状分布 北京市写字楼主要分为六大板块：中关村板块、望京板块、三元桥板块、金融街板块、国贸板块和亦庄板块。其中中关村、金融街、CBD 为传统商务区。 除去六大板块外，还有东二环的朝阳门区域，长安街沿线区域。 据统计北京市现有写字楼存量约为 1230 万平米。1.2 土地市场 成交活跃前三个季度北京市土地市场共计供应非住宅类用地 559.79 万平米。中关村板块：高新科技区，总供应体量 151.5 万平米，租金均价 3
3、63 元/月/望京板块：新兴商务办公区，承载中关村区域，延续 CBD 区域，总供应体量 84.8 万平米，租金均价 220 元 /月/金融街板块：金融中心，总供应体量 152.92 万平米，平均租金 495 元/月/CBD 板块：中央商务办公区，总供应体量 421.13 万平米，平均租金 443 元/月/亦庄板块：经济技术开发区，总供应体量 140 万平米，平均租金 200 元/月/三元桥板块：CBD 外延，外资企业聚集区，总供应体量140.34 万平米，平均租金323 元 /月/11122013年 前 三 季 度 商 业 金 融 用 地 成 交 一 览 表5678910顺 义 新 城 第 2
4、6街 区 02地 块 商 业 金 融 用 地 顺 义 区 4.5 4875 218001234马 坊 镇 B07地 块 商 业 金融 用 地 平 谷 区 5.2 5047 26000顺 义 新 城 第 26街 区 03地 块 商 业 金 融 用 地 顺 义 区 4.5 5021 22600拱 辰 街 道 办 事 处 及 长阳 镇 商 业 金 融 用 地 房 山 区 11.6 4750 55300马 坊 镇 B06地 块 商 业 金融 用 地 平 谷 区 9.3 3321 31000台 湖 镇 4-1-007地 块 商业 金 融 用 地 通 州 区 10.4 8910 102000清 河 路 商
5、 业 金 融 用 地 海 淀 区 5.8 15665 91000门 头 沟 新 城 商 业 金 融用 地 门 头 沟 0.96 11099 10600丽 泽 金 融 商 务 区 E-04地 块 商 业 金 融 用 地 丰 台 区 12.4 15500 192200大 兴 核 心 区 商 业 金 融用 地 大 兴 区 12.7 8859 112500门 头 沟 新 城 商 业 金 融用 地 门 头 沟 3.29 11199 36800宗 地 名 称 区 域 总 建 筑 面 积（ 万 ） 成 交 楼 面 价（ 元 / ） 成 交 总 额（ 万 元 ）鲁 谷 路 C2商 业 金 融 用地 石 景 山
6、 5.47 21312 116500北京市非住宅类用地供应面积及宗地数走势（2010.1Q-2013.3Q）前三个季度北京市土地市场共计成交非住宅类用地 420.22 万平米。北京市非住宅类用地成交面积及宗地数走势（2010.1Q-2013.3Q）北京市非住宅用地成交价格走势（2010.1Q-2013.3Q）1.3 销售市场 供求比较稳定，新增供应远郊区化较为明显前三个季度全市新增办公面积 58.22 万平米，共计 14 个新楼盘入市，主要集中于城市非核心区域。万平米1 绿 地 启 航 社 房 山 460000 60900 2013.42 通 景 大 厦 石 景 山 34850 22000 2
7、013.43 达 美 中 心 广 场 CBD 350000 94045.91 2013.44 锋 创 科 技 园 亦 庄 160000 11360.56 2013.45 中 国 铁 建 广 场 亚 奥 387500 135756.6 2013.46 方 恒 时 代 中 心 望 京 72000 45000 2013.57 绿 地 中 心 望 京 514600 112500 2013.58 金 域 国 际 中 心 昌 平 260000 31700 2013.69 保 利 国 际 广 场 望 京 400000 32417.08 2013.610 亿 城 国 际 中 心 海 淀 45090 10000
8、 2013.811 绿 地 中 央 广 场 云 谷 昌 平 178000 61500 2013.812 中 电 信 息 大 厦 海 淀 42000 21600 2013.813 博 雅 CC三 期 昌 平 27700 26500 2013.814 方 恒 时 代 中 心 望 京 72000 39104.02 2013.915 银 河 财 智 中 心 石 景 山 88000 80000 2013.9销 售 面 积（ ） 入 市 时 间2013年 前 三 季 度 新 入 市 商 务 办 公 一 览 表项 目 名 称 区 域 总 体 量（ ）北京市写字楼新增面积及供应套数及走势（2010.1Q-20
9、13.3Q）前三个季度全市共计成交写字楼面积 159.99 万平米，其中期房 120.72 万平米。万平米北京市写字楼成交面积及套数走势（2010.1Q-2013.3Q）北京市写字楼成交价格走势（2010.1Q-2013.3Q）1.4 租赁市场新增面积保持稳定，主要商圈租金小幅波动 目前全市写字楼平均空置率为 3%，其中 CBD、中关村区域空置率基本保持不变。 目前北京市全市写字楼有效租金 304 元/ 平米/ 月；金融街区域以 495 元的月租金领跑全市。北京市各区域写字楼有效租金走势（2010.1Q-2013.3Q）万平米1.5 小结 政策市场双重带动，土地市场成交活跃，成交区域呈郊区化趋
10、势通州、房山、顺义等非城市核心区域成为成交集中地区，表现活跃。随着近年来城市核心区域土地市场日渐饱和，北京非核心区域土地市场必将成为下阶段供应主力。二、国贸区域（CBD）写字楼现状及区域发展方向2.1 国贸区域规划及发展方向空间布局：“金十字”升级为“双十字”北京 CBD 西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99 平方公里的区域。东扩区约 3 平方公里，南至通惠河，北到西大望路，东抵东四环。CBD 东扩区商务设施将沿快速路、主干道等城市重要道路分布，延续原CBD“金十字”的布局模式，并形成一主一副的 “双十字”商务建筑带格局。空间布局图显示，未来 CBD 东扩区将以西大望
11、路南北向和朝阳路东西向形成新的十字交叉，与现在 CBD 已经形成的东三环路和建国路十字交叉，形成 “一主一副” “双十字”格局。土地利用：商务用地比例最大在 CBD 东扩区土地利用中，商务办公用地比例最大，主要集中在西大望路东侧区域。东扩区还规划了部分住宅用地，主要集中在东四环沿线。从规划图中可看出，在道路缓解拥堵方面，朝阳路与朝阳北路之间将建一条东西向的干路，沟通东三环与东四环。同时，光华路要向东延伸至四环。CBD 区域规划比例：33%48%13%6% 住 宅写 字 楼商 业酒 店CBD区 域 规 划 比 例2.2 国贸写字楼现状2.2.1 国贸区域重点写字楼入住率CBD 区域写字楼基本处于
12、满租状态，平均空置率约在 5%左右。但随着近年 CBD 区域写字楼空置率持续走低，导致租金价格的上涨，使得一些大型公司如惠普、微软等，由于经营成本问题不得不撤离 CBD，寻找租金较低的区域。促使望京区域与亦庄（经济技术开发区）写字楼价格的快速攀升。但 CBD 空出的区域，又被其它的公司快速接盘，所以整个 CBD 区域写字楼的价格仅有小幅波动没有明显降幅。CBD 区域租金比较分析：2.2.2 未来 CBD 区域竞争分析从 2012 年至 2013 年北京 CBD 区域基本没有新增写字楼入市，这也使得CBD 区域写字楼价格除小幅波动外，没有明显跌涨。未来预计到 2014 年 CBD区域市场依然会维
13、持现状。但到 2015-2016 年随着中服地块项目的逐步竣工，CBD 核心区域会有大量的新增写字楼项目入市，届时区域内写字楼竞争会加剧，现有的平衡将被打破，我方预计 CBD 区域写字楼价格会有较为明显的下降。未来 CBD 新增写字楼一览表：名称 位置 开发商 占地面积 总建筑面积葛洲坝总部大厦 朝阳区西大望 路 中国葛洲坝集团 16000 113150中国尊 朝阳区东三环 中服地块 中国中信集团公司 11478 约 350000Z8 地块 朝阳区东三环 中服地块 中国投资/中信集 团 8468 150000Z6 地块 朝阳区东三环 中服地块 远洋地产 11007 190000Z14 地块 朝阳区东三环 中服地块 正大集团联合体 16401 220000Z3 地块 朝阳区东三环 中服地块 中国国际金融联合 体 10490 120000Z4 地块 朝阳区东三环 中服地块 中国民生银行 10030 140000Z5 地块 朝阳区东三环 安邦财产保险联合 9578 120000
