1、403 房地产估价原则与估价程序学习目标 掌握合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，熟悉房地产估价的程序。3.1 房地产估价的原则前已述及，房地产市场是不完全竞争市场，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，受许多个别因素影响。因此，估价师在评估时，还要根据个人经验对市场作出判断，是科学方法与经验判断的结合。估价师在进行评估活动时，必须受到行业的行为准则约束，在一定的评估原则下开展评估活动。人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房地产估价活动中应遵守的法则、标准，这即为房地产估价的原则。房地产估价原
2、则是房地产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。估价人员都应正确地理解房地产估价原则，并以此作为行动的指南。作为引进产物的房地产估价理论，对房地产估价原则的认识，有一个借鉴、吸收、消化、总结和提高的过程。目前，对房地产估价原则的论述可谓仁者见仁，智者见智。从理论上说，估价原则与估价要求确有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求以及依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件；但从现实的角度看，像依法估价这样的估价要求在实际估价工作
3、中又确实十分重要，有包括在估价原则中的必要性。因此，我们认为我国现阶段房地产估价应遵循的原则有合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。3.1.1 合法原则房地产的合法原则是指房地产估价应以估价对象的合法权益即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的房地产权属证书有：国有土地使用证 、 集体土地所有证 、 集体土地使用证 、 土地他项权利证明书 、 房屋所有权证 、 房屋共有权证 、 房屋他项权证 、 房地产权证 、 房地产共有权证 、 房地产他项权证 。根据上述权属证书和其他有关证件如：政府关于房地产方
4、面的文件、法院关41于房地产方面的裁决书等，就可以判明待估房地产的产权情况，按其合法产权评估。具体需明确：农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当作有偿出让的土地来估价，临时用地不能当作长久用地来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，违法建筑不能当作合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当作产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当作手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当作独有的房地产来估价。(2)在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。城市规划、土地用途管制是房
5、地产使用中必须执行的强制性标准。因此，在估价中也必须以其使用符合这些规定为前提。在用途方面，如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，除非申请变更为商业用途且得到批准，否则也必须以居住用途为前提来估价。在容积率方面，如果城市规划规定了某宗土地的容积率，则必须以不超过此容积率为前提来估价，如果超过此容积率来估价，由于超出的容积率违法没有法律保障，由此评估出的较高的价格得不到社会承认，从而不能实现。(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、增与等。3.1.2 房
6、地结合原则房地结合原则是指无论是对房屋建筑的估价，还是对地产的估价都必须把房与地结合起来。这是因为：房屋不能离开土地而单独存在，土地包含其上的一切附着物。评估房屋的价格，必须考虑地段环境、土地位置及土地价格，因为房屋不可以脱离其赖以立足的土地而流通。同理，评估土地价格，无论该土地是用于土地再开发，还是直接用于经营，附着其上的房屋建筑都应包括其中。否则，要么土地使用权变动毫无实际内容，要么行使土地使用权，附着其上的一切物品就无法独立地实现其使用价值。房地结合原则说明，房产估价要考虑地价因素，地产估价也应考虑房产价格。这种结合并不否定房地权属关系的相对分离及房地分割的单独交易，但这种分离与分割只是
7、房地不同所有者、使用者的利益分配问题。如某一地块附有房屋建筑，土地使用权属于甲所有，房屋则属于乙所有。假设房屋所有者乙要出卖其房屋，另一买主要购买其房屋。对此，房屋的估价必须考虑地价，只不过乙得到的只是房地价格中的分割屋价，土地所有权者得到另一部分（在不转让土地使用权的情况下） ，即地租。房屋买主同时支付房价与地租。土地使用权与房屋所有权分离42这种情况，在现实生活中往往演化为近似股份经济的合伙联营经济形式。3.1.3 最高最佳使用原则最高最佳使用原则也称最有效使用原则，是指在合法使用的前提下，以委估房地产最高最佳或最有效使用的方式为估价基础进行估价。房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是
8、因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最有效的使用方式，以取得最大的经济效益。这主要是以投资者的理性投资行为为基础而形成的基本原则。最高最佳使用具体包括三个方面：法律许可范围内最佳的用途：土地可以用作商业、工业、住宅等多种用途，但同一地块在不同用途状态下其收益并不相同，我们要在规划许可前提下，选择能最大限度发挥房地产效用的用途。如城市中心商服繁华地段有一房地产，规划用途为商服业用途，由于历史原因，目前为工业用途、或生活服务设施（如菜场） ，效益明显偏低，其用途显然不是最优。估价时，不应以现状用途为估价依据，而应以可能的最优用途（商服业）进行估价。又如，城
9、市中的某一块空地，尽管目前的收益为零甚至为负（如支付必要的管理费用） ，但并不意味着该宗土地没有价格，只是它目前尚未处于最高最佳使用状态。估价时，也应根据规划要求，确定最佳用途，而后估价。最佳的规模：对一个企业而言，其土地、资本、劳动和管理等要素中，只有各要素合理配置与组合，才能发挥最佳效果。同样，对一宗房地产来说，其房屋建筑和土地也必须合理配置。相对于土地，建筑物的面积太大或太小，均不能发挥房地产的最佳效益：太大，则场地空间不够，人流、物流拥挤，影响其整体效益的发挥；太小，则造成资源浪费，资产效益降低。最佳的集约利用度：这里的最佳集约利用度并不是最大集约利用度，不是单纯地追求容积率或其他一些
10、指标，而是包括生态环境、社会经济要素在内的综合的集约利用度。它要求土地、建筑物与周围环境，如绿地比例、配套设施、相关与竞争性房地产的数量、分布等相协调，实现广义意义下的最佳集约利用。一些房地产估价著作中所提到的均衡原则和适合原则，实际上是最有效使用原则的引伸。均衡原则：以房地产内部构成要素的组合是否保持平衡，来判断其最有效使用。适合原则：以房地产整体对外部环境是否保持均衡，来判断其最有效使用。均衡原则加上适合原则，即内部构成要素为适当的组合，外部环境为最协调的状态时，为最高最佳的使用状态。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中
11、予以说明：保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；转换用途43前提：认为转换用途予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；装修改造前提：认为装修改造但不转换用途予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；重新利用前提：认为拆除现有建筑物予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提估价；上述情形的某种组合。3.1.4 替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。所谓类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。同
12、一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。按照经济理性主义假定，消费者的消费行为总是使其消费效果的满足程度达到最大化。在此假定下，同一市场上，当两种或两种以上商品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品；反之，当消费者以一定价格去购买商品时，总是期望购买对他而言是最大效用的商品。这种可替代性使商品在市场这一“看不见的手”的作用下，价格最终趋向一致，这就是经济学的替代原理。房地产商品也遵循这一原理，同一供求范围内的某宗房地产的价格，必然会受到具有替代关系的类似房地产价格的影响，并相互竞争，使价格在某种程度上趋于一致。因此，评估房地产价格时，
13、在房地产同一供求范围内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产具有替代可能的房地产价格及条件，从而确定待估房地产的价格。当然，由于房地产的个别性，完全相同的房地产是没有的，但具有相近效用和使用条件的房地产还是大量存在的（即替代关系是存在的） ，由此可以得到“类似”的价格水平，我们再对待估房地产与已交易的房地产进行仔细的比较，并对其中的差别作适当的修正，就能得到待估房地产较准确的价格。可见，替代原则是市场比较法的理论基础。替代原则也是重置成本法可以成立的依据之一。在评估旧有房地产价格时，如果重置新的不动产的原价（如果旧有不动产的建筑物是旧的，重置的新的建筑物要考虑折旧）高于旧有不动产的价格，是
14、不会考虑重建的。因此，由于替代原则的存在，对可能重置的房地产，重置原价就成为其价格上限。替代原则与收益法也有密切关系。某一房地产价格，如有替代可能，则可以决定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。3.1.5 估价时点原则估价时点原则是指必须把委估房地产置于估价时点进行估价。或者说，估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。44估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个特定的具体时间（日期） ，不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。它通常用年、月、日表示。房地产估价中必须遵循估价时点原则的主要原因在于：任何一个房地产市场总是处在不
15、断的发展变化之中，决定和影响房地产价格的因素也在不断变化之中。这样，房地产价格也就处于不断变化之中，在不同的时间，同一宗房地产往往有不同的价格。因而，房地产的价格始终只是特定时间的价格，这就决定了估价时必须有一个特定的时间估价时点，假定市场情况“静止”在此时间点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的情况为准（期货估价例外），估价额是相对于估价时点的价格。房地产交易是涉及众多法律、法规的权益性交易。房地产交易，无论是买卖、租赁，还是出让、转让、抵押和继承，都不象一般商品那样靠物质实体在当事人之间交付（流通）完成，即买主带走他所购商品，而主要靠法律、法规和契约来完成。但法律、法规、政
16、策的颁布、修改、实施和权益的确认、登记和过户，都是有明确的时间界限的。这样就能确定市场的条件和交易双方的责任界限。市场比较法、重置成本法和收益法等房地产估价的基本方法也都是与估价时点紧密联系的。例如，在运用重置成本法估价时，必须采用重置成本减折旧的方法，而不能直接用建筑物原值减折旧来确定建筑物的价格，这里，重置成本和折旧都包含了时间变化的因素。估价时点并非总是与估价作业日期（估价作业日期是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）相一致的。实际估价中，一般将估价人员执行现场勘察的日期定为估价时点，或因特殊需要将其他日期定为估价时点。确立估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交代的界限和评
17、估房地产时值的界限。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场情况的关系见图 3-1-1 或表 3-1-1。3.2 房地产估价程序房地产估价是一项比较复杂的经济活动，工作过程存在一定的主观性，估价结果涉及到各方的切身利益。要高效、高质量地评估出房地产的价格，除了要求估价人员具有坚实的业务基础，谙熟房地产估价的理论、方法及有关法规政策，并切实遵守“公正、公开、公平”的原则与职业道德规范外，还需遵循一套科学严谨的房地产估价程序。房地产估价程序是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序，是完成房地产估价的作业流程。透过房地产估价程序，可以
18、看到房地产估价的全过程，了解到房地产估价中各项具体工作之间的内在联45系性。图 3-1-1 估价时点与房地产市场情况的关系表 3-1-1 估价时点、估价对象状况和房地产市场情况的关系估价时点 估价对象状况 房地产市场状况过去（回顾性估价） 过去 过去过去现在现在未来现在未来 未来 未来自获取估价业务至完成估价后的资料归档为止，房地产估价应按下列程序进行：获取估价业务；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集、整理估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。房地产估价程序的各个步骤之间并不是完全割裂的，相互之间会有一些交叉。估 价 对 象 状 况
19、及 房 地 产市 场 状 况 均 为 估 价 时 点（ 过 去 ） 时 的 状况 估 价 对 象 状 况 为 过 去 某 个 时 点 时 的 状 况 ， 房 地 产 市 场 状 况 为 估 价 时 点（ 现 在 ） 时 的 状 况 估 价 对 象 状 况 及 房 地 产市 场 状 况 均 为 估 价 时 点（ 现 在 ） 时 的 状 况 估 价 对 象 状 况 为 未 来 某个 时 点 时 的 状 况 ， 房 地 产市 场 状 况 为 估 价 时 点 （ 现在 ） 时 的 状 况 估 价 对 象 状 况 及 房 地 产市 场 状 况 均 为 估 价 时 点（ 未 来 ） 时 的 情 况 历 史
20、 状 况下 的 现 实 状 况 下 的 未 来 状 况下 的 估 价 时 点 现 在 过 去 （ 回 顾 性 估 价 ） 未 来 （ 预 测 性 估 价） 46同时，尽管按照上述程序步骤进行估价，实际估价中仍有时免不了一定的反复。下面针对房地产估价的具体程序进行介绍：3.2.1 获取估价业务获取估价业务是指获取房地产估价业务，这是房地产估价的先决条件。如果不能正常获取房地产估价业务，即使有合法的估价机构、优秀的估价专业人员和良好的估价物质基础，也是无米之炊，无从谈及房地产估价。在市场经济条件下，不断获取足够多的和大的估价业务，保证估价业务的来源，涉及到估价机构的经营问题，很显然，它对房地产估价
21、机构的生存和发展是非常重要的。需要指出的是，不能为了获取房地产估价业务而迎合客户的不合理要求，更不能以非法的或不正当的方法和手段获取房地产估价业务。获取房地产估价业务的途径主要有主动争取和接受委托两种：(1)主动争取所谓主动争取是指估价机构或机构工作人员走出去，到房地产市场上去承揽估价业务。随着我国房地产市场的快速发展和房地产估价制度的实施，房地产估价机构的发展也很迅速，包括土地和房地产估价机构在内，已拥有了一定数量的市场性估价机构，房地产估价市场的竞争正在加大并将趋于激烈。对于这些市场性估价机构，在机构信誉与特色尚未确立的情况下，主动争取是他们最重要的甚至是唯一的估价业务来源。当然，估价机构
22、间的无序恶性竞争尚待有序化和规范化。(2)接受委托与主动争取估价业务不同，接受委托是指坐等委托估价者找上门，委托估价机构对指定的房地产进行估价。它是另一种房地产估价业务的获取途径，与主动争取估价业务途径一样，在房地产市场发育程度较低和较高的情况下均存在。在房地产市场发育程度较低的情况下，各种估价机构的设立存在一定程度的可塑性，估价机构间的竞争一般缺乏规则性和有序性，某些机构可能凭借其与管理部门或管理部门的一些工作人员间的特殊关系，容易获取估价业务，存在一定程度的垄断性。在房地产市场发育程度较高时，房地产估价机构的发育程度也相应较高，少量估价机构在激烈的竞争中，凭借其优秀的评估质量和优质的服务而
23、逐渐建立起良好的社会信誉。对于这些估价机构，会有许多委托估价者请求他们提供估价服务。此外，某些类型的房地产价格需专门的或指定的评估机构进行估价。如我国土地使用权出让价格的评估，具有明显的政府行为，一般需指定专门的估价机构。3.2.2 明确估价基本事项47无论从何种途径获取房地产估价业务，估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程，在此过程中，估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商，予以明确，并签订合同，为后续工作打好基础。其中明确估价基本事项主要包括以下内容。(1)明确估价目的所谓估价目的，是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施
24、房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；其他：继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。任何一个估价项目都有估价目的，估价目的应由委托人提出，但在实际中委托人可能并不懂得估价目的这样的专业概念，这就需要估价人员提出问题，通过委托人的回答认可来确定，还可以通过了解将要完成的估价报告书究竟是提交给谁使用、认可来进一步明确。(2)明确估价对象。明确估价对象即明确待估对象的基本情
25、况，包括物质实体状况和权益状况。物质实体状况通过询问等方式了解估价对象房地产的物质实体状况。房地产按实体存在形态分析，无非是单纯的土地、土地与建筑物整体、附有建筑物的土地、单纯的建筑物这四种。待估房地产实体具体是那一种，要搞清楚。若是单纯的土地，这土地是生地，还是熟地；若是熟地，是“三通一平”地，还是“七通一平”地。若是土地与建筑物整体，是居住用房地产、商业用房地产、工业用房地产，还是其他类型的房地产。若是附有建筑物的土地，该建筑物是将依然存在下去，还是将被拆除。如果估价对象房地产是单纯的建筑物，则需明确该建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为宾馆是否包括其中的家具等。权益状况。
26、估价人员要向委估方索取描述估价对象房地产基本状况的资料，如坐落位置、面积、用途、建筑结构、产权状况（拥有的是所有权还是使用权，若是使用权，使用年限多长，已使用了多少年，还剩多少年）等。明确估价时点估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化，所评估的房地产价格，必定是某一时点的价格，而并非只是一个纯粹的数字。因此，在进行房地产估价时，必须明确估价时点。否则，在估价过程中，有48关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行，其估价也将毫无意义。在实际估价中，委托人也往往不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托估价者回答认可。但估价时点不是由委托估价方或估价人员
27、任意假定的，而应根据估价目的来确定。估价时点可以是某年、某月，也可以准确到日，至于日期的详细程度，取决于所要评估的房地产价格类型和市场变化情况。一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常要具体到日。在同样条件下，估价时点越具体，要求估价的精度越高，估价的难度也越大。在一项估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有内在联系的，其中估价目的是龙头。明确估价日期估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期，因为，估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。估价报告书的交付日期一般是由委托估价方提出的，估价人员本着热情为客
28、户服务的原则应尽量满足这一要求。当然，这一满足不是无原则无条件的，估价方必须充分考虑估价所必需的时间，当估价难度较大而委托估价方提出的时间太短以至于不能保证较公平合理地评估出价格时，估价人员应向委托估价方说明原因，商定一个较合适的时间。而一旦明确了估价报告书的交付日期，估价方必须按期保质地完成估价工作，如期交付估价报告书，否则会影响估价机构和估价人员的信誉。一般房地产估价项目的作业日期为 1015 个工作日。 3.2.3 签订估价合同在明确估价基本事项的基础上，估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议，以法律形式肯定双方的业务关系，规定双方的权利和义务，陈述估价基本事项。估价合同内容一般包括
29、：签订合同双方、估价对象、估价目的、估价时点、估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价方需提供的资料和给予的配合、估价方的保密职责、双方违约责任及处罚等。房地产估价合同示例可参考附录一房地产估价合同（示例） 3.2.4 拟订估价作业方案为保证估价工作高效率、有秩序地进行，根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，估价方应及时拟定合理的估价作业方案，其主要内容包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查收集的资料及其来源渠道；预计所用的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。49对于单宗的房地产估价，估价作业时间与估价作业计划比较容易安排，制定估价作业计划多采用线条图（又称横道图）的
30、方法，其优点是直观、简明、方便；对于一些大型的综合性估价项目，如大型企业集团上市所需的房地产估价，可能涉及几百乃至上千宗分布在不同地区且类型不同的房地产估价。它的估价往往需要组织较大的估价队伍，必须拟定详细的估价作业计划，包括详细的技术路线、拟选用的估价方法、收集资料的要求、分估价报告撰写的要求、时间的安排、人员的培训以及对分估价结果的平衡与综合的考虑等。制定这类房地产估价的作业计划可采用网络计划技术（又称计划协调技术和计划评审技术）的方法，保证最合理地使用人力、物力和财力来完成估价任务。3.2.5 搜集、整理估价所需资料估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的，因此，
31、估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。估价资料的收集与整理并不是当有估价项目时才进行，而是估价机构和估价人员长期而持续的一项工作，尤其是宏观因素和区域因素方面的资料更是如此。房地产估价资料一般包括下列四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料，主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；类似房地产的交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。收集估价资料，其来源主要有：委托估价方；实地勘察；政府有关部门；房地产交易市场及
32、有关中介机构；有关当事人；专业性刊物。对于收集到的估价资料，应当及时进行整理。资料的整理包含两层含义：第一，整理后的资料应具有全面性、正确性。由于主、客观的种种原因，所收集的资料存在一定的遗留、虚假或错误。如在房地产交易时，由于交易某一方的急购（售）或攀比等交易心理的影响和干扰，导致房地产交易价格出现偏差。对于数据不全以及虚假或错误的房地产估价资料，要及时安排补充调查，或予以完善，或予以更正、剔除；第二，整理后的资料应保持统一性。随着估价业务的开展，估价资料日益增多，要按资料类型、性质进行整理并归档。当代信息技术的飞速发展，为建立完整、统一标准的公共和个人估价资料数据库打下了良好的技术基础。对
33、于具体的房地产估价项目来说，需要收集什么样的资料取决于采用的估价方法。不同的估价方法，其所需的估价资料并不完全相同，有些是共性的，有些是有侧重性的。共性资料50主要包括：权证资料。如土地使用权证（包括宗地图） 、土地使用权出让合同与宗地使用条件、房屋所有权证（包括房屋平面图） 、他项权利登记、建设工程许可证、商品房买卖许可证等。其他资料。如土地级别与基准地价资料、房屋重置成本资料、区域因素资料、微观因素资料等。不同估价方法所侧重的资料市场比较法主要有：比较案例情况资料，包括：交易价格、交易时间、交易情况、当时市场行情等；比较案例区域因素资料，包括：商服繁华程度、交通条件（如道路通达度、交通便捷
34、度） 、基础设施配套状况（如供水、供电、供气等） 、公用设施配套状况（如医院、学校、金融机构、文体娱乐设施等） 、环境状况（如污染程度、绿化率等） 。对于不同的房地产类型，其所关注的重点是不一样的。如商业房地产最为关注的是商服繁华程度，住宅房地产主要关注基础设施和公用设施配套情况、环境状况、交通条件等方面，而工业性房地产则主要关注交通状况、动力供应、积聚规模等；比较案例微观因素资料，包括：宗地状况（名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地价、土地使用权出让年限、剩余使用年限、容积率、临街状况、地形地质条件、生熟程度等） 、建筑物状况（名称、面积、结构、设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建
35、成年代、新旧程度、利用现状、配套程度等） 、周围环境；其他资料，如融资条件、企业情况等。收益法主要有：估价时点前三年的，同一供需圈内同类型的房地产市场租金、空置率水平资料；估价时点前三年的，同一供需圈内同类型房地产平均经营收益水平资料；同类型房地产经营成本与费用资料，包括土地使用权出让年限、剩余使用年限、面积、房屋结构类型、耐用年限、建成年代、成新度、建筑面积、设备、装修、房屋重置价格等；待估房地产所在地区一年期存贷款利率、同行业及相关行业平均收益率与风险水平、同类物业租售比率资料；竞争性与互补性物业情况。成本法主要有：同一供需圈内的地价资料，包括名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地
36、价、土地使用权出让年限、剩余使用年限、容积率、临街状况、地形地质条件、生熟程度等；建筑物资料，包括名称、面积、结构、设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建成年代、新旧程度等；建筑安装工程费用资料；前期工程费用资料；市政公共设施建设费用资料；建筑物及设备折旧或成新度评定标准资料；与房地产投资相关的贷款利率、利润、税费资料。假设开发法51主要有：有关房地产建设项目的批准文件资料，如土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等；建设用地规划资料，包括土地面积、用途、使用年期、建筑密度、容积率、绿地率等；建筑设计资料，包括建筑面积、结构、类型、高度、层数、外观、设备、装修、建
37、设工期等；建筑造价资料，包括土地取得成本、前期工程费用、市政公共设施建设费用、建筑安装工程费用、利润率、税金、分年度投资计划等；同一地价区段同类型物业的市场交易价格、租金水平、空置率资料；所在地区贷款利率、销售费用。3.2.6 实地查勘估价对象实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或当事人提供的情况，难以做到具体、准确地把握估价对象。俗话说“百闻不如一见” ，这句话用在房地产估价中是很贴切的
38、。通过实地查勘，估价人员可以在现场亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣；查勘估价对象的使用情况及外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、产权等资料进行核实；同时收集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场的特征和情况，以及对估价对象及其周围环境或临街状况进行拍照等。 通常，委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中，估价人员要事先准备已设计好的专门表格，将有关查勘情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录” 。完成实地查勘后，实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字，并注明实地查勘日期。这对处理以后可能会出
39、现的房地产估价纠纷也很有好处。3.2.7 选定估价方法计算在前述工作的基础上，根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度，就可正式确定采用的估价方法，然后，采用相应的估价方法进行具体计算。当然，这里需具备一个前提和六个要求。一个前提是：估价人员应深刻理解并能正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法及这些估价方法的综合运用。关于各种具体的估价方法将在后面有关章节详细介绍。六个要求是：同一估价对象一般需同时采用两种或两种以上的估价方法，以使估价结果相互补充和印证；根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用52多种估价方法进行估价，应同时采用这些估价方法进行估价，
40、不得随意取舍；若必须取舍，则应在估价报告中予以说明并陈述理由；有条件采用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法；具有收益性的房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。3.2.8 确定估价结果估价结果的确定过程，是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的，因此，用不同估价方法对同一宗房地产进行估价，其计算结果很自然不会相同。估价人员应对这些
41、结果进行分析、处理，以确定最终估价额。确定估价结果可分三个步骤进行：第一、分析不同估价方法计算出结果的可靠性，尤其是当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同估价方法计算出的结果进行检查应按下列从低级错误到高级错误的顺序进行：计算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选择是否合理；是否符合估价原则；公式选用是否恰当；选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。第二、求出估价综合值。房地产估价的结果只能有一个，因为房地产的估价额在一定条件下是客观而唯一的。因此，该步骤是把各种房地产估价方法计算出的价格调整成最可能的单一金额或落入范围。调整的性质取决于估价事项、所采用的估价方法和所求
42、出计算价格的可靠性。在确认所选用的估价方法计算出的结果无误后，根据待估房地产具体情况及估价师的判断，采用某种数值处理的数学方法，计算出一个估价的综合值。这些数值处理方法一般有：简单算术平均数法。即将各种估价方法计算出的所有结果累加，除以项数。设 P1，P 2，P 3，P n 为计算出的 n 个价格，为估价综合值，则计算公式：( P 1+P2+P3+.+Pn) / n 式(3-2-1)加权算术平均数法。若所选不同估价方法相对于待估房地产，其可靠性有一定差异，就要考虑每种估价方法所计算出的价格在综合估价结果中具有的不同重要性，因而要赋予每个价格不同的权数，然后综合平均出一个价格。设P1，P 2，P
43、 3， ，P n 为计算出的 n 个价格，为估价综合值， 1， 2， 3，, n 依次为 P1，P 2，P 3，P n 的权数，则计算公式：（ 1f1+ 2f2+ 3f3+ nfn）/( 1+ 2+ 3+ n) 式(3-2-2)显然，选用加权算术平均数法，通常要对评估估价对象房地产最适用可靠的估价方法所计算出的结果赋予较大的权数，反之，赋予较小的权数。53判断法。最常见的是求取估价综合值时，以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只供参考。中位数法。即将各种不同估价方法计算出的所有价格按大小顺序排列，中位数即为估价综合值。当项数为奇数时，取其中项为中位数， ；当项数为偶数时，则
44、以中间两项的平均值为中位数。众数法。即在各种不同估价方法计算出的所有价格中，以价格相同的项数最多的为众数，即估价综合值。因房地产估价的试算价格数量有限，上述中位数法、众数法难以满足统计要求，故一般不宜采用。在估价报告中，估价师可以解释用不同估价方法所求出的计算结果的差异，说明每一种估价方法的适用性和相对依赖度。第三、确定最终估价额。通过上面第二个步骤，虽然综合出了一个价格，但这个价格通常还不能定为估价对象房地产的最终估价额。因为影响房地产价格的因素众多，估价人员不能拘泥于用某些计算公式得出的结果，还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握价格。因此，在上面第二个步骤的基础上，估价人
45、员应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该估价综合值进行适当的调整，或取整，或认定，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。3.2.9 撰写估价报告估价人员在确定了最终的估价额后，应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果，也是估价机构所承担法律责任的书面文件，同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。其质量的高低，取决于估价结论的准确性、估价方法选择的正确性、参数确定的合理性和报告的格式、文字表述水平、印刷质量等。前者是估价报告书的内在质量，是根本，要给予充分的重视；后者是估价报告书的外在质量，对估
46、价报告的质量有重要影响，不可偏废。3.2.9.1 撰写估价报告的原则撰写估价报告的原则是内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据。3.2.9.2 撰写估价报告的要求(1)全面：估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，同时，封面、附录等附件资料应齐全、配套。(2)公正和客观：估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评价，作出的结论应有充分的依据。主要表现在：估价报告应是估价机构的估价人员独立完成的，它不应受有关部门或有关人士54的影响和干扰；估价报告资料引用要正确，内容要详实，不允许引用片面、断章资料，甚至是虚假资料；应根据详实可靠的资料，客
47、观选择和判断有关参数或调整程度；防止先入为主，先定结论再找依据的作法，使估价的艺术性陷入主观性；对一些确因客观条件所限，而又必须做出判断或推测的参数或修正幅度，估价人员应作出实事求是的分析，摆出自己的观点；用词要客观，不要用带有较强烈感情色彩的词句。(3)准确：估价报告的用语应力求准确，避免使用摸棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。(4)概括：估价报告应使用简洁的文字和语言对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特性的资料来说明情况，表
48、达观点。(5)及时：要按委托估价合同规定的时间及时完成报告并送达委托人。(6)美观性：估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。3.2.9.3 估价报告书的形式估价报告书有定型式、自由式两种，可根据估价活动的具体情况灵活选用。(1)定型式估价报告书，又称为固定式或封闭式估价报告书，格式、内容固定，估价人员只需按表格要求填写即可。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况深入分析某些特殊事项，如有关参数的选择、调整幅度的确定等，不能详细分析，突出重点，而这一点往往是估价报告质量和估价人员业务水平的体现所在。如果能针对不同的估价目的和不同类
49、型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以有效地弥补这一缺点。定型式估价报告书一般用于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，如旧城改造拆迁估价。(2)自由式估价报告书，又称为叙述式或开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况和需要而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点恰好与定型式估价报告书相反。当然，这种所谓的“自由” ，只是个相对的概念，是相对于定型式估价报告书而言的，实际上它也有一定的规范格式要求。一般的估价报告书都采用这种形式。目前，土地估价报告与房地产估价报告的规范格式要求存在一定的差异。相信，随着房地产市场的发育，管理体制的理顺，两者将趋于统一。有关土地估价报告与房地产估价报告的规范格式，分别参见附录二、附录三。3.2.9.4 估价报告书的组成55一份完整的估价报告书通常由下述部分组成：封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件3.2.9.5 估价报告书的内容尽管房地产估价
