1、1第一章 房地产估价概论第一节 对房地产估价的基本认识一、 房地产估价的含义1、 专业房地产估价的特点：1) 它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2) 它提供的是专业意见；3) 它具有公信力；4) 它实行有偿服务；5) 它要承担法律责任。2、 专业房地产估价的概念专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确
2、定的要素，因此被称为估价基本事项。3、 估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。4、 房地产估价师从事的其他估价相关业务 房地产价值和价格分配业务 房地产价值提升评估业务 房地产价值减损评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询业务二、 房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、 是模拟市场定价而不是替代市场定价估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提
3、供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价 咨询性（参考性）为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估 鉴证性（证据性的）向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。本书讲的主要是鉴证性估价。4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5 点）1) 由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2) 所有的估价都有误差：评估价值真实价值误差3) 估价允许误差较大(10%20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与
4、估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是 10%，有时误差范围放宽到 15%。难度2很大的估价业务，误差范围放宽到 20%。4) 判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较5) 一般不会重复来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、参数是否合理等。5、既是一门科学也是一门艺术三、 房地产估价的必要性1、 专业估价存在的基本前提独一无二和价值量大一种资产若不具有独一无二特性，相
5、同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或常人依照通常方法便可得知，就不需要专业估价；一种资产虽具有独一无二特性，但若价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，也不需要专业估价。2、 房地产需要专业估价不仅由于以上两个特点，房地产市场是典型的不完全市场3、房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体地位 房地产“量大面广” ，其他资产的数量相对较少 房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让
6、需要提供估价服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。第二节 对房地产估价的各种需要一、 房地产抵押的需要1、 初次抵押估价2、 再次抵押估价3、 续贷抵押估价4、 抵押期间估价，监测抵押房地产市场价格变化5、 抵押房地产处置估价二、 房地产征收征用的需要具体来说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选则房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值与用于产权调换房屋价值进行评估，为计算差价提供依据。除此之外，有时还需评估因征收征用造成
7、的家具、家电、设备等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。三、 房地产税收的需要目前与房地产有关的税种有 10 个，除房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税 5 个针对房地产设置的水中，还有营业税、城镇维护税、企业所得税、个人所得税、印花税 5 个具有普遍调节功能的税种。除了城镇土地使用税和耕地占用税按占地面积实行从量定额征收，其他在一定程度上都需要估价。中国土地增值税暂行条例规定：纳税人有下列情形之一的按评估价格计算征收 隐瞒、虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的四、 房地产司法拍卖的需要3五、 房地产分割的
8、需要六、 房地产损害赔偿的需要：例 1-1, p201. 因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的城乡规划法2. 建造建筑物妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失3. 施工挖基础不慎使邻近房屋倾斜，造成邻近房地产价值损失4. 未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失 5. 工程质量缺陷造成房地产价值损失6. 使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失7. 对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损失8. 异议登记不当，造成房地产权利人损害 9. 非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失10. 其他房地产损害赔偿：用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产造
9、成损害七、 房地产保险的需要八、 房地产转让和租赁的需要九、 国有建设用地使用权出让的需要 在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价 在拍卖中，出让人需要确定拍卖底价，竞买人需要确定最高报价 在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定最高报价 在协议出让中，出让人需要确定协议出让最底价，土地使用者需要确定自己的最高出价十、 企业有关经济行为的需要十一、 房地产行政管理的需要 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，拍卖新增房屋所得，抵押权人无权有限受偿。十二、 其他方面的需要第三节 房地产估价要素一、 估价当事人包括估价机构、估价师、估价委托人：估价
10、机构和估价师是估价主体，估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。1、 房地产估价机构 由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立 法定代表人或执行合伙事物的合伙人是注册后从事 3 年以上估价工作的估价师2、 注册房地产估价师 房地产估价师应当受聘于一个估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事估价业务。3、 估价委托人4、估价委托人、对象权利人、利害关系人、估价报告使用者的区别与关系 估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等，一般是估价利害关系人，也可能不是委托人、估价报告使用者； 估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人； 估价报告使用者是指依法使用
11、估价报告的单位和个人，可能是估价对象权利人； 估价委托人可能是也可能不是对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。 在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价4利害关系人，也是估价报告的使用者； 在房地产司法拍卖中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。二、 估价目的 指估价委托人对估价报告的预期用途，一个估价项目通常只有一个估价目的。三、 估价对象 由委托人和估价目的双重决定。四、 价值时点 价值时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定。五、 价值类型 由估价目的来决定，最常见
12、的是市场价值。六、 估价原则1) 独立、客观、公正原则2) 合法原则3) 价值时点原则4) 替代原则5) 最高最佳利用原则在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值、残余价值等，上述原则不是全部适用：在用价值不遵循 5，谨慎价值还应遵循谨慎原则。七、 估价程序1) 受理估价委托2) 确定估价基本事项3) 制定估价作业方案4) 搜集估价所需资料5) 实地查勘估价对象6) 选用估价方法进行测算7) 确定估价结果8) 撰写估价报告9) 审核估价报告10) 交付估价报告11) 估价资料归档八、 估价依据1) 法律、法规、政策和标准：物权法 城市房地产管理法 国有土地上房屋征收与补偿条例 房地产估
13、价规范 估价基本术语标准 抵押估价指导意见 国有土地上房屋征收评估办法 评估规程等2) 估价委托书和委托人提供的估价所需资料。3) 估价机构、估价师掌握和搜集的估价所需资料。估价依据主要根据估价目的和对象来选取， 房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。九、 估价假设估价假设既体现了估价师的专业胜任能力，又反映了职业道德，起作用一方面规避了风险，另一方面提醒报告使用者在使用时注意保护估价报告使用者。十、 估价方法美国：市场比较法、收益法、成本法。英国：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商5法，投资和利润法相当于收益法，剩余法和承包商法相当于成本法，投资法用于出租的房地产，利润
14、法用于自营的房地产估价。十一、估价结果第四节 房地产估价职业道德第五节 房地产估价行业发展一、 以法律的形式确立了房地产估价的地位城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估制度。 ”“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 ”二、 房地产估价师的职业资格制度 1993 年，认证了首批 140 名估价师； 1995 年，开始实行统一考试制度； 2004 年，内地与香港完成了估价师与测量师的首批资格互认。三、 估价师资格和估价机构资质行政许可行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经法律审查，准予其从事特定活动的行为。房地产估价师资格和估价机构资质都是行政许可。四、 估价行业组
15、织 1994 年 8 月成立了中国房地产估价师学会 2004 年更名为 CIREA，是依法在民政部登记、主管单位为住建部的全国性社会团体。 主要工作包括：承办估价师与经纪人的执业资格考试、注册和继续教育；拟定并推行房地产估价、经济技术标准和执业规则；建立信用档案；对会员的执业行为进行日常监督，维护其合法权益等。五、 发布了估价的部门规章和规范性文件 1998 年 8 月发布了房地产估价师注册管理办法 ，在多次修改、补充、完善的基础上，2006 年 12 月建设部发布了该办法 2005 年 10 月发布了房地产估价机构管理办法六、 估价国家标准和相关指导意见 1999 年，建设部同国家质监局发布
16、了房地产估价规范 2006 年，建设部与人行、银行业监督管理委员会发布了房地产抵押估价指导意见 2011 年，住建部制定了国有土地上房屋征收评估办法 七、 形成了完善的房地产估价理论方法体系八、 深化和拓展了房地产估价业务九、 形成了公平竞争的房地产估价市场 2000 年，房地产估价机构与政府部门脱钩改制 2005 年出台的房地产估价机构管理办法规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。 ”十、 积极开展了国际交流合作与发达国家地区相比，中国内地目前的房地产制度、管理体制和市场的特点表现在： 土地和房屋的所有制不同 土地所有制在城乡之间不同 市场流通的土地权利不是土
17、地所有权而是建设用地使用权，出让方式有期限，以划拨取得的一半无期限 土地和房屋由不同的部门管理，分别进行等6 行政管理不到位 房地产市场不够规范第二章 房地产及其描述第一节 房地产的含义一、 房地产的定义 严谨意义上的房地产基本上与不动产同义。 土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。二、 土地、建筑物和其他土地附着物的含义1、 土地的含义 土地是一个三维立体的空间，可分为地表、地上空间和地下空间2、 建筑物的含义 广义包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋，一般指广义的。 房屋的构筑物的区别：人们是否直接在里面进行生产、生活；是否有门窗、顶盖。3、 其他土地附着物的含义 指建筑
18、物以外的土地附着物 其他土地附着物与土地或建筑物通常在物理上不可分离三、 房地产实物、权益和区位的含义1、 房地产实物的含义指房地产中看得见、摸得着的部分，包括实体、质量和功能。2、 房地产权益的含义是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。包括1) 拥有房地产的权利2) 该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3) 该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4) 额外的利益或好处房地产权益以房地产权利为基础，中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权房地产所有权具体有土地和房屋所有权，土地所有权只有国家和集体两种，房屋所有权有国家
19、、集体和私人所有权房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权 共有又有按份共有和共同共有 建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，是一种复合性的权利建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权属于土地使用权地役权：指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产以提高自己的房地产效益的权利。抵押权、租赁权 在上述房地产权利中，租赁权属于债权，其他属于物权。 在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。 在其他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保
20、物权。 用益物权是指在他人物上依法享有占有、使用和收益的权利，担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。 两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值有可能有很大差异，反之相同。73、 房地产区位的含义 外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。 位置包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层 交通条件指通达性，可分为从别的地方到和从该房地产去的方便程度 外部配套设施之房地产外部（用地红线）外的基础设施和公共服务设施 周围环境指自然环境、人文环境和景观。四、 房地产的其他名称1、 不动产2、 物业3、 Real E
21、state 和 real property: real property=real estate+legal rights五、 房地产的基本存在形态房地产虽然包括土地和建筑物，但并不意味着只有土地和建筑物合在一起时才称为房地产，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。六、 房地产含义的总结第二节 房地产的特性一、 不可移动（位置固定性） 是房地产最重要的一个特性二、 独一无二 房地产的独一无二特性使得市场上没有大量相同的房地产供给，不同房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别，房地产价格不适宜采取样品交易方式。三、 寿命长久（耐久性）四、 供给有限 房地产的供
22、给有限性使得房地产具有独占性。 房地产的供给有限特性主要是因为房地产的不可移动性，在特定位置具有有限数量。五、 价值较大六、 用途多样 房地产虽然具用途多样性，但在现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。 土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧等。七、 相互影响八、 易受限制政府对房地产的限制一般通过 4 种特权管制权征税权 征收权充公权九、 难以变现影响房地产变现能力的因素主要有1、 通用性2、 独立使用性3、 可分割转让性4、 区位5、 开发程度86、 价值大小7、 市场状况十、 保值增值引起房地产价格上涨的主要原因1、 拥有者自己对房地产进行投资改
23、良2、 外部经济，如道路、地铁3、 需求增加导致稀缺性增加4、 使用管制改变5、 通货膨胀（保值）1、 5 项不是自然增值，2 、3 、4 是真正的房地产自然增值。第三节 房地产的种类一、 按立法用语划分的种类根据物权法 城市房地产管理法 ，把房地产分为房屋、土地和其他不动产。二、 按用途划分的种类首先可分为居住房地产和非居住房地产，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。三、 按开发程度划分的种类按开发程度分为 生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 熟地：指具有较完善的
24、城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。三通一平：道路、通水、通电+场地平整五通一平：道路、给水、排水、电力、通信+场地平整七通一平：道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热+场地平整 在建工程：指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。 现房：指地上建筑物已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。四、 按实物形态划分的种类按实物形态，可分为土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在与过去状况下的房地产差异部分、以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。五、 按权益状况划分的种类“干净
25、”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产共有的房地产部分产权的房地产有租约限制的房地产设立了地役权的房地产设立了抵押权的房地产有拖欠建设工程价款的房地产已依法公告列入征收、征用范围的房地产被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产开发建设手续不全的房地产房屋所有权、土地使用权不明确或权属有争议的房地产临时用地或临时建筑的房地产。违法占地或违法、违章建筑的房地产房地产的租赁权地役权房地产的抵押权房地产的空间利用权房地产中的无形资产六、 按经营使用方式划分的种类经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用。七、
26、按是否产生收益划分的种类判定一宗房地产是否是收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益能力。9第四节 房地产状况描述一、 房地产基本状况描述1.名称估价对象的名字。2.坐落估价对象的具体地点。3.四至估价对象的四邻。如，估价对象东至，南至，西至，北至。4.规模：土地：面积；建筑物：建筑或套内建筑面积、使用、营业和可出租面积。5.用途估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途6.权属：土地：是国有土地还是集体土地；土地使用权( 建设用地使用权还是宅基地使用权)、土地承包权、权利人；建设用地使用权( 出让还是划拨 )；房屋：所有权人
27、二、 房地产实物状况描述1、 土地实物状况1) 土地面积：依法确认的面积，通常以、表示。开发用地：项目规划占地面积和其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等。2) 土地形状：用文字并附图说明。文字描述：形状(不)规则，长(正)方形，狭长等。3) 地形、地势。4) 土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。5) 地基(地质)：地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(地下水的成分和污染情况)。6) 土地开发程度：基础设施完备程度和场地平整程度，即三通一平、五通一平等。7) 其他。例如，临街商业用地：其临街宽度、临街深度、宽深比，农用地：排水和灌溉等。2、 建
28、筑物实物状况1) 建筑规模：根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。2) 层数和高度：建筑物根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层、高层建筑和超高层建筑。住宅：13 低层；46 多层；79 中高层；10 层以上：高层。公共建筑及综合性建筑：总高度超过 24为高层(但不包括超过 24的单层建筑)，超过 100为超高层。3) 外观：外立面风格等，附外观照片说明。4) 建筑结构：钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构5) 设施设备：给排水、采暖、通风空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况及性能。6) 装饰装修：是毛坯还是粗装修、精装修。7) 防水、保温、隔热、隔音、通风、
29、采光、日照。 8) 层高和室内净高。9) 空间布局：空间分区及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等说明。10) 年龄(屋龄、房龄)和设计使用年限。11) 维修养护情况及完损程度。12) 其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。三、 房地产权益状况描述1、 土地权益状况1) 土地所有权：是国有土地还是集体土地。集体土地：由谁行使。2) 土地使用权：是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包权及其权利人。是单独所有还是共有。103) 土地使用管制：是农用地还是建设用地、未利用地。房地产开发用地：城市规划设计条件，包括：用途；容积率；建筑密度；绿地率；建筑高度；建筑后退红线距离
30、；建筑间距；交通出入口方位；停车泊位；建筑体量、体型、色彩；地面标高；其他要求。4) 土地利用现状：土地上是否有房屋、林木等。5) 出租或占用情况6) 他项权利设立情况：是否设置了地役权、抵押权等。7) 其他特殊情况：权属是否不明确，土地取得手续是否齐全等。2、 建筑物权益状况1) 房屋所有权：房屋所有权人。房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。共有：是按份共有还是共同共有及共有人。按份共有：每个人享有的份额。2) 出租或占用情况：有无出租、占用。已出租的：承租人、租赁期限、租金水平等。3) 其他权利设立情况：是否设立了抵押权、地役权等。4) 其他特殊情况：说
31、明：是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。是否属于法律、行政法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。是否房屋建设等手续不齐全。是否房屋所有权不明确或归属有争议。是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。是否为违法、违章建筑。5) 其他：物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。四、 房地产区位状况描述1、 位置描述2、 交通条件描述3、 外部配套设施描述4、 周围环境描述11第三章 房地产的价格和价值第一节 房地产价格的含义和形成条件一、 房地
32、产价格的含义二、 房地产价格的形成条件房地产之所以有价格（价值） ，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求第二节 房地产价格与一般物价格的异同相同点：都是价格，都有波动，都是按质论价。不同点：1、 房地产价格与区位关系密切2、 房地产价格实质上是权益价格3、 同时具有买卖租赁价格4、 容易受交易者的个别情况影响（主要由于独一无二特性）5、 价格形成时间较长（主要由于独一无二特性）第三节 房地产供求与价格供求理论是市场运行和价格变动的核心理论一、 房地产需求1、 需求形成的条件消费者愿意购买有支付能力2、 决定需求量的因素该种房地产的价格水平（奢侈品和吉芬物品是例外）消费者的收入水平消费者的偏好相关
33、物品的价格水平（代替品和互补品）消费者对未来的预期3、 房地产需求曲线房地产价格水平因素需求量变化沿需求曲线变动非价格水平因素如收入水平、偏好、对未来预期和相关物品价格水平变化需求曲线移动二、 房地产供给1、供给形成的条件开发企业愿意供给有供给能力潜在供给量=存量灭失量转换为其他的量+其他种类转换为该种的量+新竣工量2、决定供给量的因素该种房地产的价格水平房地产的开发成本12开发技术水平开发企业和拥有者对未来的预期3、房地产供给曲线：同需求曲线三、 房地产均衡价格四、 房地产供求状况分类全国房地产总供求状况本地房地产总供求状况全国同类供求状况本地同类房地产的供求状况第四节 房地产价格和价值的种
34、类一、 价值、使用价值和交换价值 广义价值有使用价值和交换价值，狭义价值仅指交换价值。 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。 房地产估价评估的是房地产的交换价值。二、 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值1、 成交价格最高买价成交价最低卖价正常成交价格形成条件(7 个)：公开市场。交易对象本身具备市场性。众多的买者和卖者。买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。理性且自私的经济行为经济人假定。其含义有二，即“人是理性的，也是自私的” 。在具体交易中，指交易双方均是谨慎的；卖者总想多卖一些钱，买者总想少会一些钱。买者和卖者都具有
35、完全信息。适当的期间完成交易。通常情况下采取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。差异原因在于：三种出让方式的地价形成机制不同、地块位置的好坏不同(拍卖、招标出让的地块一般位置较好)、缺乏经验、人为因素的干扰及管理体制的缺陷等。2、 市场价格（市价）是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。平均之前要剔除偶然和不正常因素造成的偏差等。3、 理论价格 在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动、不会偏离太远。 市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正
36、常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。 一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动)。 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。4、 评估价值 评估价值与成交价格有着密切的关系。房地产交易往往需要估价机构为交易双方提供要价、出价的参考依据，或提供议价的基础；这时，评估价值往往会成为成交价格。 从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格市场价格。三、 市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值 现状价值一般低于市场价值，如果现状利
37、用是最高最佳，现状价值=市场价值13四、 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值1、 租赁价格把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。 市场租金也称为协议租金 商品租金也称为全价租金：房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项 成本租金：由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项2、 抵押价值 是指股价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法由于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债券数额发包人拖欠承包人的建设工程价款其他
38、法定优先受偿款。但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等。 抵押贷款额度抵押价值贷款成数抵押价值未设立法定优先受偿权利下价值法定优先受偿款未设立法定优先受偿权利下价值已抵押担保债权数额拖欠建设工程价款其他法定受偿再次抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值 -拖欠建设工程价款-其他法定受偿款已抵押贷款余额 一般贷款成数卖方要价征收价值投资成本抵押价值计税价值五、 房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格六、 完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值1、 完全产权价值：不考虑租赁、抵押、查封等其他权利限制因素的影响。2、 无租约限制价值3、 出租人
39、权益价值= 有租约限制价值4、 承租人权益价值= 租赁权价值 无租约限制= 出租人权益价值+ 承租人权益价值 房地产抵押、转让估价应评估出租人权益价值，被征收房屋评估应为无租约限制价值。七、 历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值八、 市场调节价、政府指导价及政府定价九、 基准地价、标定低价和房屋重置价格十、 土地价格、建筑物价格和房地价格1、土地的“生熟”程度有 5 种：未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置费。已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平
40、”的土地。未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。十一、 总价格、单位价格和楼面地价1、 楼面地价 含义：是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：14楼面地价 = 土地总价总建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价 = 土地总价总建筑面积 *土地总面积土地总面积 =土地单价价 容积率 认识楼面地价的作用十分重要。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋(含土地)在
41、市场上的售价基本相同(但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响)。十二、 名义价格和实际价格十三、 现货价格、期货价格及现房价格、期房价格期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿十四、 起价、标价、成交价和均价十五、 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并征询当事人的意见。即第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值 最高应价不一定成为成交价，只有最高应价高于或者等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。15第四章 房地产价格影响因
42、素第一节 房地产价格影响因素概述一、 对价格影响因素的基本认识要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响应有下列 8 点认识：1) 不同的影响因素或其变化，引起房地产价格变动的方向不尽相同的。不同类型的房地产：同一影响因素或其变化引起房地产价格变动的方向可能不同2) 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的3) 不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的4) 有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关5) 各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的6) 同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的：北方比南
43、方更看重房屋朝向，南方比北方更看重“看风水”7) 各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的：人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。如绿地率8) 某些影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或者数学模型来量化，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化。二、 影响因素分类分类一：分为自身因素和外部因素（以下针对分类一） 自身因素：区位因素、实物因素、权益因素 外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、其他 6 因素分类二：分为一般因素、区域因素、个别因素 一般因素是指对广大范围的房地产价格水平有所影响的因素，如经济发展、物价、货币政策、利率、汇
44、率等。 区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。 个别因素是指估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素，如位置、规模、土地形状、地势、建筑结构等。第二节 房地产自身因素一、 实物因素1、 土地实物因素（6 项）土地面积、土地形状、地形地势、地基（工程地质） 、土壤、开发程度162、 建筑物实物因素（9 项）建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高与室内净高、空间布局、防水、保温、隔热、日照等、维护情况和完损情况二、 权益因素1、 房地产权利及其行使的限制 以地役权是有限的使用权，在给他
45、人方便时会降低供役地的价值 共有房地产在共有人较多时，处分时成交价格会低于正常价格2、 房地产使用管制 对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农转建以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等规定。3、 相邻关系的限制三、 区位因素1、 位置：方位、与相关场所距离、临街状况、朝向2、 交通条件：3、 外部配套设施4、 周围环境：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。第三节 人口因素一、人口数量在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：人口密度增加有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；人口密度过高，导
46、致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。人口增长率人口自然增长率人口机械增长率人口增长率 =本年人口增长绝对数 年平均总人数 *1000人口自然增长率 =本年出生人数 -本年死亡人数年平均总人数 *1000人口机械增长率 =本年迁入人数 -本年迁出人数年平均总人数 *1000二、人口素质三、人口结构指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。人口家庭构成：对住宅类型的选择等有重要参考价值。家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数发生变动，从而引起所需要住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。随着家庭平均人口数的
47、下降，家庭数量增多，所需住房总量增加，房地产价格有上涨的趋势。第四节 制度政策因素一、 房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。 房地产价格政策：高价格政策、低价格政策 政府对房地产价格的管制或干预方式：直接定价或制定最高限价或最低限价，通过一些其他措施或手段来调节价格。 抑制房地产价格的措施有：政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、17加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；规定合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；建立一套房地产交易管理制度，遏制
48、房地产投机炒作。此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。二、 金融制度政策 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策和货币政策。 货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松。 信贷政策包括增加或缩小信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向，提高或降低首付比例，上调或下调贷款利率，提高或降低抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。三、 税收制度政策1、 开发环节税收如耕地占用税、固定资产投资方向(2000 年起暂停征收)。增加开发环节税收，会增加开发建设成本，推动房地产价格上升。增加或减少开发环节税收在短期内是否会导致价格升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场：增加开发环节税收，转嫁涨价，价格上升；减少开发环节税收，转化为超额利润。买方市场：增加开发环节税收，降低开发利润等而内部消化，难以使价格上升；而减少开发环节税收会使价格下降。2、 交易环节税收 如契税、土地增值税、营业税、城镇维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税。 增加或减少税收在短期内是否会导致价格升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场：增加卖方税收，转嫁涨价，价格上升；减少卖方税收，使卖
