1、购 房 八 部 曲石磊买房，是一件高兴的事情。但是，从下决心到买到满意的住房，可不是一件容易的事情。毕竟，购买住房，都是一生中的一件大事儿。那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始热门起来的新鲜事。目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。第一步：着手准备 购房目的明确购房目的无数遍地问自己：为什么要买房？无数遍地问自
2、己：到底需要什么样的房子？1、买房的资金准备您准备用多少钱买房？一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。更重要的是，防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事。第二步：实地考察买房，最重要的是：所购房屋质量要有保证。否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼。查看房屋时，应当注意注意事项：1、关于门门的开启关闭是否顺畅？门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁）门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 大门、房门的插销、门销是否太长太紧？2、关于窗窗边与混凝土接口有无缝
3、隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不有缝隙。开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？窗户玻璃是否完好？窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水？等等。3、关于地板地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时否吱吱作响？地板间隙是否太大？柚木地板有无大片黑色水渍？地脚线接口是否妥当，有无松动？地面是否有裂缝，是否有起砂现象？4、关于顶棚顶上是否有裂缝？没有裂缝最好；有裂缝得看是什么样的裂缝。看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层
4、是否渗漏是绝不能忘记的。特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？内墙墙面上有否石灰爆点？5、关于厨厕 厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 6、水是否妥当厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。砖缝有无渗水现象？厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？水池龙
5、头是否妥当，下水是否顺畅？卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内？出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。7、其他 （1）厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？（2）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于 5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。（3）供水管的材质？不同
6、的地方要求可以用差别。（4）试煤气热水器开关是否妥当？（5）居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。（6）自来水水质怎么样？第三步：签订认购书 签定流程你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，此时会把有关的资料和相关文件、项目进展情况。认购书主要内容包括：1 认购物业；2 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完
7、认购书后，销售方还应给购房人发放签约须知，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。第四步：签定合同签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验对方的资格和“相关证书”(即立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房,对方已经不需要再办理“ 销售许可证“，而改为办理大产权证的审批手续，
8、去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理房屋产权证。您一定要看清楚对方的房屋产权证是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来。通常，对方会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。对方会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等.(注意： 还有可能会出现的情况是
9、，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，对方否退还定金？这就需要购房人和对方在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)第五步：付款方式一、一次性付款一次性付款是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利：一次性付款一般都能从对方得到房价款的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。二、分期付款分期付款又分为免息分
10、期付款和低息分期付款，是当前比较吸引人的付款方式。利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促双方履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。三、按揭付款按揭付款即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式。由于这种能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。弊：目前手续繁琐、限制较多。四、公积金贷款 居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不
11、足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决。目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的“组合贷款“ 已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理。每个家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款。它最大的优点是利率低。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。第六步：保险与公正一、房产保险的品种1、房屋保险属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸
12、、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。 2、房地产财产保险 属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种保险的责任相同，因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一
13、年，可续保。保险费由双方按规定约定。3、房地产责任保险在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。4、房地产人身保险房地产人身保险主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。5、个人住房按揭保险 “个人住房按揭保险”与前述的家庭财产保险在保险内容方面无多大区别，它主要通过抵押条款规定了抵押人在保险期内的权利和义务。个人住房按揭保险“保险期限与贷款期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。6、建筑工程保险 适用于各类民用、工业用和公共事业用的土木工程项目。其保障范围不
14、仅包括自然灾害、意外事故、外来原因和人为过失造成的工程项目本身的物质财产的损失，还可根据需要附加投保与工程直接相关的意外事故所引起的第三者财产损失或人身伤亡。 建筑工程保险可由房地产开发商或承保商投保。如需投保第三者责任险，则需另行加收。二、房产保险两大热点 1、房产保险的赔款接受人有贷款经历的读者应该知道，在您与银行签定住房抵押贷款合同的同时，还要签定一份保险合同。这就意味着，在贷款期间，由于房屋的抵押权人是贷款银行，因此房屋保险的第一赔款接受人，即第一受益人就是银行。当事故发生，保险公司按合同赔偿时，首先要支付贷款购房人欠贷款银行的贷款本息及相关费用部分，赔款剩余部分才支付给购房人，贷款购
15、房人实际上是第二赔款接受人，即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高，其受益程度也随之提高。2、保险费计算方式 （1）现房的保险费计算方式。总保险费=保险金额 年保险费率 缴费系数缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。（2）期房的保险费计算方式期房保险费计收一般从入住日到贷款结束日发生的费用。由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前将扣除在此段时间产生的利息(一年以上期房按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算)，就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。3、保险机构及房产保险条款 三、公正（一）一般要提供下列证件和材料
16、：1、 当事人和共有人的身份证、户口薄、护照等；法人代表的身份证明、营业执照等；2、 涉及房产开发的，提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等；3、 涉及房地产预售、销售的，提交房地产预售、销售许可证；4、 涉及房地产权属转移的，提交房地产所有权证明；5、 涉及房地产担保的，提交房地产所有权及使用权证明；6、 涉及房产共有人的，提供共有人的书面意见书等。当事人在申办房产公证时，应根据国家的法律、法规和当地法规、政策，并按照公证人员的要求提供与公证事项有关的其他证明材料。（二）公证在房地产交易有哪些作用消费者在购买房屋时，除了对地段、楼层、朝向及煤气、暖气等设施
17、是 否齐备等关心外，还要对能否拥有产权，能否顺利履行合同，合同条款是否 齐全等加以重视。但是作为购房者个人要想掌握这些情况相当困难，通过向 公证处提出申请则能得到解决。另外，在房地产市场中，对于内销房、外销房、现房、期房有着不同的买卖特点，有着不同的政策，公证可以维护买卖双方的合法权益。公证处依 法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直 接采用的证据之一。经公证机关证明有强制执行的债权文书，当事人还可以 向人民法院申请执行。（三）房产事务哪些需要公证房产事务公证是公证机构的传统业务，在加强、完善地产管理，稳定房产市场秩序，预防房产纠纷，减少房产诉讼，保护国家、集体和公
18、民的合法权益，促进房地产事业的改革和发展等方面发挥了重要作用。房产公证内容广泛，包括：房产买卖、租赁、抵押、继承、赠与、商品房预售、产权转让、房产互换、房屋拆迁（补偿、安置）协议公证等。近几年来，一些公证处还开办了单位住房分配公证、房改房转让公证等新业务。根据司法部与建设部联合下发的关于房产登记管理中加强公证的联合通知规定：（1）继承、赠与房产，当事人应当先办理继承、赠与公证，然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续。（2）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。（3）涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为，必须办理公证，然后由房地产管理部门办理房产登记等行政手续。（4
19、）各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况，制定本地其他房产事项必须公证的规定。此外，国家、地方在一系列法律、法规、规章中规定，涉及房屋产权变更、形态改变、处理涉外及涉港澳台房产的法律行为、事实必须办理公证。第七步：验收房屋购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了
20、减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关验收与接管物业的事项。另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书，其与合同具有同等法律效力。第八步：产权过户买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得房屋所有权证（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取竣工验收证书后的 5 个月内为购房者申办房地产证。（作者单位：贵州献才律师事务所 免费咨询电话：13595650524
